【文章內(nèi)容簡介】 2023】 31號 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下： （一）土地征用費及拆遷補償費 （二）前期工程費 （三）建筑安裝工程費 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費 （五）公共配套設(shè)施 費 （六）開發(fā)間接 費 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 1.“開發(fā)成本 — 土地征用及拆遷補償費 ”科目核算的內(nèi)容 土地征用及拆遷補償費是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用 。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 一、土地征用及拆遷補償費 【 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等 】 【 土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 】 土地征用費 土地買價或出讓金 拍賣傭金 大市政配套費 稅金（契稅、耕地占用稅） 土地使用費 土地閑置費 土地開發(fā)費 補交地價款（變更、超面積） 合作款項（地價及相關(guān)稅費） 其他 拆遷補償費 拆遷補償費 安置及動遷費 回遷房建造費 農(nóng)作物補償費 危房補償費 勞動力安置費 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 思考：用于 建造固定資產(chǎn)的 土地記入什么科目 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 思考：收到土地出讓金、拆遷補償費返還時如何賬務(wù)處理？ 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 《 青島市土地增值稅清算管理辦法 》 青地稅發(fā) 【 2023】 100號 》 第二十二條 對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安臵、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 2.“開發(fā)成本 — 前期工程 費”科目核算的內(nèi)容 前期工程費是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費 【 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 】 報批報建費 規(guī)劃管理費 拆遷管理費 施工許可證費 工程造價管理費 人防報建費 土地登記費 新材料基金 圖紙審查費 定額測定費 定額勞保費 城市綠化費 其他 規(guī)劃設(shè)計費 總體規(guī)劃設(shè)計費 單體設(shè)計費 管線設(shè)計費 改造設(shè)計費 施工圖設(shè)計費 小市政施工圖設(shè)計費 環(huán)境設(shè)計費 人防設(shè)計費 可行性研究編制費 制圖費 曬圖費 測繪費 規(guī)劃設(shè)計模型制作費 方案評審費 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費 【 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 】 勘察丈量費 建筑面積丈量費 產(chǎn)權(quán)面積實測費 樓房放線驗線費 地基測量釘樁費 水文勘測費 地質(zhì)勘測費 文物勘測費 地基勘測費 沉降觀測費 日照測試費 其他 工程招標(biāo)費 工程招投標(biāo)管理費 工程招投標(biāo)交易服務(wù)費 工程招投標(biāo)代理服務(wù)費 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費 【 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 】 三通一平費 臨時道路 臨時用電 臨時供水 建設(shè)場地平整 臨時設(shè)施費 臨時辦公室 臨時場地占用費 臨時借用空地租金 臨時圍墻 臨時圍欄 臨時圍板 檔土墻 其他 其他 擋光費 危房補償鑒定費 施工噪音管理費 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 3.“開發(fā)成本 — 建筑安裝工程費”科目核算的內(nèi)容建標(biāo) 【 2023】 44號 項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用（含向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費），包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等 。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 三、建筑安裝工程費 【 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等 】 【 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 】 基礎(chǔ)工程費 土石方工程 樁基工程 主體工程費 柱梁板工程 墻體工程 樓地面工程 屋蓋工程 主體安裝工程費 電梯工程費 暖通空調(diào)工程費 消防工程費 門窗工程費 照明系統(tǒng)工程費 給排水安裝工程費 排污安裝工程費 燃氣安裝工程費 其他 裝修工程費 內(nèi)外墻裝修費 室內(nèi)精裝修費 樣板房裝修費（銷售） 電梯間裝修費 公共部位裝修費 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 4.“開發(fā)成本 — 基礎(chǔ)設(shè)施費”科目核算的內(nèi)容 基礎(chǔ)設(shè)施費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費用。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 四、基礎(chǔ)設(shè)施費 【 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費 】 【 小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 】 社區(qū)管網(wǎng)工程費 給排水工程費 排洪工程費 排污工程費 供電工程費 燃氣工程費 供暖工程費 通訊工程費 照明工程費 電視工程費 智能化系統(tǒng)費 其他 環(huán)衛(wèi)工程費 垃圾站（箱）建設(shè)費 公廁建設(shè)費 其他 園林工程費 道路工程費 綠化工程費 景觀工程費 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 5.“開發(fā)成本 — 公共配套設(shè)施費”科目核算的內(nèi)容 配套設(shè)施費是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 五、公共配套設(shè)施費 【 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 】 【 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 】 不可 經(jīng)營性公共配套設(shè)施 消防設(shè)施 水泵房 水塔 鍋爐房、熱力站 物業(yè)管理用房 居委會 派出所 崗?fù)? 自行車棚 變電所、變電站 公共廁所 其他 可經(jīng)營性公共配套設(shè)施 幼兒園 /托兒所 /學(xué)校 醫(yī)院 郵電、通訊 圖書館 /閱覽室 健身房 游泳池 球場 其他 其他配套設(shè)施 人防工程設(shè)施 地下室 地下車位 /車庫 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 6. “開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費 ” 科目核算的內(nèi)容 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為 直接 組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用 。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 六、開發(fā)間接費用 【 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等 】 【 是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 】 工資 職工福利費 折舊費 修理費 辦公費 水電費 勞動保護費 工程管理費 預(yù)決算編審費 工程監(jiān)理費 工程保險費 工程咨詢費 工程質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)費 工程質(zhì)量鑒定費 工程驗收費 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 六、開發(fā)間接費用 【 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等 】 【 是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 】 周轉(zhuǎn)房攤銷 營銷設(shè)施建造費 自用、樣板房、會所、臨建、租用 1低值易耗品攤銷 1 物業(yè)完善 費 公建維修基金 前期物業(yè)管理費 其他 1借款 費用 （資本化） 利息 支出 匯兌損益 1其他 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本核算基本程序 一、成本核算的基本程序 8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分攤與核算 的開發(fā)成本 、不可售面積 （由主管部門劃分提供） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分攤與核算 二、確認成本核算對象的原則 成本核算對象的確定是企業(yè)在成本核算中面臨的首要任務(wù) 。 也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開