【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2023】 31號(hào) 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （二）前期工程費(fèi) （三）建筑安裝工程費(fèi) （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi) （五）公共配套設(shè)施 費(fèi) （六）開發(fā)間接 費(fèi) 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 1.“開發(fā)成本 — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”科目核算的內(nèi)容 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 【 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等 】 【 土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 】 土地征用費(fèi) 土地買價(jià)或出讓金 拍賣傭金 大市政配套費(fèi) 稅金（契稅、耕地占用稅） 土地使用費(fèi) 土地閑置費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 補(bǔ)交地價(jià)款（變更、超面積） 合作款項(xiàng)（地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)） 其他 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 安置及動(dòng)遷費(fèi) 回遷房建造費(fèi) 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 危房補(bǔ)償費(fèi) 勞動(dòng)力安置費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 思考：用于 建造固定資產(chǎn)的 土地記入什么科目 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 思考：收到土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)返還時(shí)如何賬務(wù)處理？ 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 《 青島市土地增值稅清算管理辦法 》 青地稅發(fā) 【 2023】 100號(hào) 》 第二十二條 對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安臵、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 2.“開發(fā)成本 — 前期工程 費(fèi)”科目核算的內(nèi)容 前期工程費(fèi)是指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費(fèi) 【 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 】 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 規(guī)劃管理費(fèi) 拆遷管理費(fèi) 施工許可證費(fèi) 工程造價(jià)管理費(fèi) 人防報(bào)建費(fèi) 土地登記費(fèi) 新材料基金 圖紙審查費(fèi) 定額測(cè)定費(fèi) 定額勞保費(fèi) 城市綠化費(fèi) 其他 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 單體設(shè)計(jì)費(fèi) 管線設(shè)計(jì)費(fèi) 改造設(shè)計(jì)費(fèi) 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 小市政施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 人防設(shè)計(jì)費(fèi) 可行性研究編制費(fèi) 制圖費(fèi) 曬圖費(fèi) 測(cè)繪費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi) 方案評(píng)審費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費(fèi) 【 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 】 勘察丈量費(fèi) 建筑面積丈量費(fèi) 產(chǎn)權(quán)面積實(shí)測(cè)費(fèi) 樓房放線驗(yàn)線費(fèi) 地基測(cè)量釘樁費(fèi) 水文勘測(cè)費(fèi) 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi) 文物勘測(cè)費(fèi) 地基勘測(cè)費(fèi) 沉降觀測(cè)費(fèi) 日照測(cè)試費(fèi) 其他 工程招標(biāo)費(fèi) 工程招投標(biāo)管理費(fèi) 工程招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi) 工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費(fèi) 【 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 】 三通一平費(fèi) 臨時(shí)道路 臨時(shí)用電 臨時(shí)供水 建設(shè)場(chǎng)地平整 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨時(shí)辦公室 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi) 臨時(shí)借用空地租金 臨時(shí)圍墻 臨時(shí)圍欄 臨時(shí)圍板 檔土墻 其他 其他 擋光費(fèi) 危房補(bǔ)償鑒定費(fèi) 施工噪音管理費(fèi) 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 3.“開發(fā)成本 — 建筑安裝工程費(fèi)”科目核算的內(nèi)容建標(biāo) 【 2023】 44號(hào) 項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)），包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)等 。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 三、建筑安裝工程費(fèi) 【 指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等 】 【 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 】 基礎(chǔ)工程費(fèi) 土石方工程 樁基工程 主體工程費(fèi) 柱梁板工程 墻體工程 樓地面工程 屋蓋工程 主體安裝工程費(fèi) 電梯工程費(fèi) 暖通空調(diào)工程費(fèi) 消防工程費(fèi) 門窗工程費(fèi) 照明系統(tǒng)工程費(fèi) 給排水安裝工程費(fèi) 排污安裝工程費(fèi) 燃?xì)獍惭b工程費(fèi) 其他 裝修工程費(fèi) 內(nèi)外墻裝修費(fèi) 室內(nèi)精裝修費(fèi) 樣板房裝修費(fèi)（銷售） 電梯間裝修費(fèi) 公共部位裝修費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 4.“開發(fā)成本 — 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目核算的內(nèi)容 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費(fèi)用。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 【 指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi) 】 【 小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 】 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 給排水工程費(fèi) 排洪工程費(fèi) 排污工程費(fèi) 供電工程費(fèi) 燃?xì)夤こ藤M(fèi) 供暖工程費(fèi) 通訊工程費(fèi) 照明工程費(fèi) 電視工程費(fèi) 智能化系統(tǒng)費(fèi) 其他 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi) 垃圾站（箱）建設(shè)費(fèi) 公廁建設(shè)費(fèi) 其他 園林工程費(fèi) 道路工程費(fèi) 綠化工程費(fèi) 景觀工程費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 5.“開發(fā)成本 — 公共配套設(shè)施費(fèi)”科目核算的內(nèi)容 配套設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 五、公共配套設(shè)施費(fèi) 【 指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 】 【 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 】 不可 經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施 消防設(shè)施 水泵房 水塔 鍋爐房、熱力站 物業(yè)管理用房 居委會(huì) 派出所 崗?fù)? 自行車棚 變電所、變電站 公共廁所 其他 可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施 幼兒園 /托兒所 /學(xué)校 醫(yī)院 郵電、通訊 圖書館 /閱覽室 健身房 游泳池 球場(chǎng) 其他 其他配套設(shè)施 人防工程設(shè)施 地下室 地下車位 /車庫 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 6. “開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi) ” 科目核算的內(nèi)容 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為 直接 組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 六、開發(fā)間接費(fèi)用 【 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等 】 【 是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 】 工資 職工福利費(fèi) 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 辦公費(fèi) 水電費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 工程管理費(fèi) 預(yù)決算編審費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 工程保險(xiǎn)費(fèi) 工程咨詢費(fèi) 工程質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)費(fèi) 工程質(zhì)量鑒定費(fèi) 工程驗(yàn)收費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 六、開發(fā)間接費(fèi)用 【 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等 】 【 是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 】 周轉(zhuǎn)房攤銷 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 自用、樣板房、會(huì)所、臨建、租用 1低值易耗品攤銷 1 物業(yè)完善 費(fèi) 公建維修基金 前期物業(yè)管理費(fèi) 其他 1借款 費(fèi)用 （資本化） 利息 支出 匯兌損益 1其他 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本核算基本程序 一、成本核算的基本程序 8 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算 的開發(fā)成本 、不可售面積 （由主管部門劃分提供） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算 二、確認(rèn)成本核算對(duì)象的原則 成本核算對(duì)象的確定是企業(yè)在成本核算中面臨的首要任務(wù) 。 也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開