【文章內(nèi)容簡介】 屋成本核算對象的 “ 前 期工程費 ” 成本項目。 37 房屋開發(fā)成本的核算 ? 建筑安裝工程費： （ 1）出包方式：采用這種方式發(fā)生的建筑安裝工程費，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程的 “ 工程價款結(jié)算賬單 ” ，直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的 “ 建筑安裝工程費 ” 成本項目，即借記“ 生產(chǎn)成本－房屋開發(fā) ” 賬戶，貸記 “ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)付賬款 ” 。 對于企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，在發(fā)生時作為預(yù)付賬款核算。 另外，企業(yè)按照合同規(guī)定，撥付給承包單位抵作預(yù)付備料款和預(yù)付賬款的材料，應(yīng)按照預(yù)算價格結(jié)算。預(yù)算價格與實際成本的差額，應(yīng)計入有關(guān)房屋成本核算對象的 “ 建筑安裝工程費 ”成本項目，即借記 “ 預(yù)付賬款（預(yù)算價格） ” 賬戶，貸記 “ 原材料（實際成本） ” 賬戶，借記或貸記 “ 生產(chǎn)成本－－房屋開發(fā)（預(yù)算價格與實際成本的差額） ” 賬戶。 38 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）自營方式：即自己組織施工力量進(jìn)行施工建設(shè)。應(yīng)在“生產(chǎn)成本”賬戶下增設(shè)“工程施工”和“施工間接費”明細(xì)科目，用于歸集和核算企業(yè)發(fā)生的各項建筑安裝工程費用，并定期轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”明細(xì)賬戶有關(guān)房屋核算成本對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 ? 另外，企業(yè)開發(fā)房屋占用的土地，在開發(fā)階段發(fā)生的建筑安裝費用，分清負(fù)擔(dān)對象的直接計入相關(guān)房屋成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，有兩個以上項目共同承擔(dān)的，先歸集再安裝合理的標(biāo)準(zhǔn)分配。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費 ? （ 1） 在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期 基礎(chǔ)設(shè)施 費， 能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的基礎(chǔ)設(shè)施費成本項目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 39 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）應(yīng)有兩個以上成本對象負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋的成本核算對象的 “ 基礎(chǔ)設(shè)施費 ” 成本項目。 ? 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時所發(fā)生的 基礎(chǔ)設(shè)施費 ，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋成本核算對象的 “ 基礎(chǔ)設(shè)施費 ” 成本項目， 不 能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先歸集計入 “ 生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的 “ 基礎(chǔ)設(shè)施費 ” 成本項目。 40 房屋開發(fā)成本的核算 ? 公共配套設(shè)施費 （ 1）公共配套設(shè)施費與房屋同步建設(shè)時，其發(fā)生的公共配套設(shè)施費，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋成本核算對象 “ 公共配套設(shè)施費 ” 本項目，即借記“ 生產(chǎn)成本－房屋開發(fā) ” 賬戶，貸記 “ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)付賬款 ” 等科目。 如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費有兩個以上項目分擔(dān)的，則應(yīng)先通過 “ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā) ” 明細(xì)科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施竣工時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的 “ 公共配套設(shè)施費 ” 成本項目，即借記 “ 生產(chǎn)成本－房屋開發(fā) ” 賬戶，貸記 ““ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā) ” 賬戶。 41 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）配套設(shè)施晚于房屋建設(shè)時，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工房屋的成本，可以采用預(yù)提的方法。按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)確定已完工房屋應(yīng)分擔(dān)的公共設(shè)施配套費，計入有關(guān)房屋成本核算對象的 “ 公共配套設(shè)施費 ” 成本項目。待配套設(shè)施竣工時，按實際支出數(shù)沖減預(yù)提的公共設(shè)施配套費，實際數(shù)與預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)增加或減少有關(guān)項目的成本。 42 房屋開發(fā)成本的核算 ? 開發(fā)間接費 企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋的過程中發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，應(yīng)現(xiàn)在 “ 制造費用 ” 科目進(jìn)行歸集，期末再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋核算對象的 “ 開發(fā)間接費用 ” 成本項目，即借記 “ 生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)（開發(fā)間接費） ” 賬戶，貸記 “ 制造費用 ” 賬戶。 房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： （ 1）對于已驗收的商品房、代建房，應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入 “ 庫存商品 ” 賬戶。即借記 “ 庫存商品－房屋、代建工程 ” 賬戶，貸記 “ 生產(chǎn)成本－房屋開發(fā) ” 賬戶。 43 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）開發(fā)完工的出租經(jīng)營用房，竣工驗收后直接投入使用的，應(yīng)將其實際成本直接轉(zhuǎn)入 “ 出租庫存商品 ” 賬戶，即借記 “ 出租庫存商品 ” 賬戶，貸記 “ 生產(chǎn)成本－房屋開發(fā) ” 賬戶。 ? （ 3）對于開發(fā)完工的周轉(zhuǎn)房，竣工驗收后直接投入使用的，應(yīng)將其實際成本直接轉(zhuǎn)入 “ 周轉(zhuǎn)房 ” 賬戶，即借記 “ 周轉(zhuǎn)房 ” 賬戶，貸記 “ 生產(chǎn)成本－房屋開發(fā) ” 賬戶。 44 45 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施的分類： ? （ 1）一類是建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，具體包括兩部分：一是根據(jù)規(guī)劃在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)的商店、銀行、郵局等公共配套設(shè)施，它建成后應(yīng)有償轉(zhuǎn)讓給接受單位；二是根據(jù)規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的非營業(yè)性的配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、文化站、醫(yī)院等。這一類配套設(shè)施是企業(yè)的商業(yè)產(chǎn)品，必須確定成本核算對象并計算其實際成本。 ? （ 2）另一類是建成后不能有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)計入開發(fā)項目成本的配套設(shè)施，如公共會館、鍋爐房、水塔、自行車棚、球場、景觀水池等。這類配套設(shè)施不是企業(yè)的商品產(chǎn)品，不需要單獨核算其成本。應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。 46 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施的開發(fā)成本的歸集 ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費：配套設(shè)施占用場地應(yīng)分擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費，應(yīng)按其實際占用土地面積的一定比例分配計入配套設(shè)施的開發(fā)成本。即借記 “ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā) ” 賬戶，貸記 “ 生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ”賬戶。 單位面積征用拆遷費＝征用拆遷費總額 247。 各項目占用土地總面積 分配的征用拆遷費＝實際占用面積 單位面積征用拆遷費 ? 公式中， “ 各項目 ” 包括開發(fā)建設(shè)的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房和能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施等； “ 占用土地總面積 ” 是指以上建筑物實際占用的面積，而不是征用的土地或建設(shè)場地的面積。 47 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? （ 2）前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費 ? 能夠分清應(yīng)由某項配套設(shè)施負(fù)擔(dān)的前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費，可以直接計入相關(guān)配套設(shè)施的開發(fā)成本，其他分不清楚的，先歸集再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配，即借記 “ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（前期工程費或基礎(chǔ)設(shè)施費） ” 賬戶，貸記 “ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)付賬款 ” 、 “ 生產(chǎn)成本－土地開發(fā)（前期工程費或基礎(chǔ)設(shè)施費） ” 賬戶。 ? （ 3）建筑安裝工程費： ? 企業(yè)開發(fā)建設(shè)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑安裝工程費的歸集和核算方法，與上一節(jié)房屋開發(fā)的基本相同。無論是出包方式或是自營施工，所發(fā)生的建筑安裝工程費，均應(yīng)計入相應(yīng)的配套設(shè)施的開發(fā)成本。即借記 “ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（建筑安裝工程費） ” 賬戶，貸記 “ 銀行存款 ” 、“ 應(yīng)付賬款 ” 、 “ 原材料 ” 等賬戶。 48 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 （ 4）公共配套設(shè)施費： 企業(yè)配套設(shè)施成本核算對象的 “ 公共配套設(shè)施費 ” 成本項目，核算的是能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按一定標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的費用支出。即借記“ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)－能有償轉(zhuǎn)讓設(shè)施（公共配套設(shè)施費） ” 賬戶，貸記 “ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)－不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施 ” 賬戶。 （ 5）開發(fā)間接費用： 企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費用，首先在 “ 制造費用 ” 賬戶進(jìn)行歸集，期末按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本核算對象的 “ 開發(fā)間接費 ” 成本項目，即借記 “ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā) (開發(fā)間接費 )”賬戶，貸記“ 制造費用 ” 賬戶。 49 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： ? （ 1）對于能夠有償轉(zhuǎn)讓的的配套設(shè)施，竣工驗收后將其實際成本轉(zhuǎn)入 “ 庫存商品 ” 賬戶，即借記“ 庫存商品－配套設(shè)施 ” 賬戶，貸記 “ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā) ” 。 ? （ 2）對于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗收后將其實際成本，按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入相關(guān)項目的成本。即借記 “ 生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā) ” 等賬戶，貸記 “ 生產(chǎn)成本－配套實施開發(fā) ” 賬戶。 50 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? （ 3）采用預(yù)提方式計入有關(guān)商品房開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗收后將實際發(fā)生的成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，即借記 “ 預(yù)提費用－預(yù)提配套設(shè)施費 ” 賬戶，貸記 “ 生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施） ” 賬戶，差額分配計入在建工程的項目。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費與公共配套設(shè)施費的區(qū)別？ 51 基礎(chǔ)設(shè)施費與公共配套設(shè)施費 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費 : 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 ? 配套設(shè)施費 : 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 52 代建工程成本的核算 ? 一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。 會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地、房屋所發(fā)生的各項支出，應(yīng)分別通過 “ 生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ” 和 “ 開發(fā)生產(chǎn)成本 —— 房屋開發(fā) ” 賬戶進(jìn)行核算，同上述土地和房屋的開發(fā)成本的核算。 除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過 “ 生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) ” 賬戶進(jìn)行核算。 代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設(shè)置如下幾項：（ l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費；（ 2）前期工程費；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（ 4）建筑安裝工程費；（ 5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 53 代建工程成本的核算 ? 二、代建工程開發(fā)成本的核算 ? 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)借記 “ 生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā)－某工程（某費用項目） ” 賬戶，貸記“ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)付賬款 ” 、 “ 庫存材料 ” 、“ 應(yīng)付工資 ” 、 “ 開發(fā)間接費用 ” 等賬戶。 ? 完成開發(fā)并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自 “ 生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) ” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 庫存商品－－代建工程 ” 賬戶的借方，在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，應(yīng)借記 “ 主營業(yè)務(wù)成本 ” 賬戶，貸記 “ 庫存商品－－代建工程 ” 賬戶。 54 代建工程成本的核算 例：某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)風(fēng) 景區(qū)。發(fā)生如下業(yè)務(wù)： 11月 1日，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費 300 000元，設(shè)計、堪察費 40 000元，作如下分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) （拆遷補(bǔ)償費） 300 000 （前期工程費） 40 000