【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等 ②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內(nèi)容有：道路工程 (各種道路、通道和小路 )，綠化工程 (各類(lèi)綠地和綠化種植 )，工程管線 (給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施 )，以及擋土墻護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。 60 （ 2）居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類(lèi)組成： ①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等； ②公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類(lèi)公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周?chē)膶?zhuān)用地，包括專(zhuān)用地中的通道、場(chǎng)地和綠地等； 61 ③道路及廣場(chǎng)用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于以上兩項(xiàng)的道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、回車(chē)場(chǎng)等的用地； ④綠地及體育場(chǎng)，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動(dòng)場(chǎng)地、防護(hù)綠地等。 以上四類(lèi)用地中，居住建筑用地所占的比重最 大，一般約占居住區(qū)總用地的 50％左右。 62 ? 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 1）居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng) 綜合性較強(qiáng)的工作。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求： ①使用要求。為居民創(chuàng)造一個(gè)生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應(yīng)住戶(hù)家庭不同的人口組成和氣候特點(diǎn)，選擇合適的住宅類(lèi)型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動(dòng)場(chǎng)地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。 63 ②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。 ③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進(jìn)行外，同時(shí)也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。因此，必須對(duì)各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場(chǎng)地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。 64 ④經(jīng)濟(jì)要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說(shuō)在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價(jià)，并節(jié)約城市用地。同時(shí)，運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。 ⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)有利于施工的組織與經(jīng)營(yíng)。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時(shí)，更應(yīng)注意各建設(shè)項(xiàng)目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。 65 ⑥美觀要求。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市的面貌有著很大的影響。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個(gè)重要方面。一個(gè)明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計(jì)，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。 66 ? 居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般包括下面幾項(xiàng)內(nèi)容： （ 1）平均層數(shù)。是指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)建筑面積與占地面積之比進(jìn)行計(jì)算。例如，已知各種層數(shù)建筑面積： 67 ? 三層建筑面積為 : ㎡ ? 四層建筑面積為 :133813 ㎡ ? 五層建筑面積為 : ㎡ ? 總建筑面積為 : ㎡ 68 ? 各種層數(shù)占地面積： 三層 =／ 3=㎡ 四層 =133813／ 4=33603 ㎡ 五層 =／ 5= ㎡ 總占地面積為 ㎡ 平均層數(shù) =總建筑面積247。總占地面積=／ =(層 ) 69 （ 2）居住建筑密度： 居住建筑密度 =居住建筑基底面積／居住建筑用地面積 X100％ 。 居住建筑密度主要取決于房屋布置對(duì)氣 候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。 70 （ 3）居住面積密度。 居住面積密度 =居住面積／居住建筑用地面積 (平方米／公頃 )。 居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)，它也與住宅層數(shù)、平面系數(shù)、層高、房屋間距、房屋排列方式等有關(guān)，因此為了全面地反映住宅布置、平面設(shè)計(jì)和用地之間的關(guān)系，一般將居住建筑密度和居住面積密度兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)使用，相互校核。 71 （ 4）居住建筑面積密度。 居住建筑面積密度 =居住建筑面積／居住建筑用地（平方米／公頃）。 為了便于統(tǒng)計(jì)和控制住宅的建設(shè)量，在實(shí)際工作中常用居住建筑面積密度來(lái)表示。 （ 5）建筑容積率。 建筑容積率：居住建筑總面積（平方米）／居住建筑用地面積（平方米）。 建筑容積率與建筑面積密度含義類(lèi)同，區(qū)別 在于容積率是無(wú)量綱的指數(shù)。 72 （ 6）人口凈密度。 人口凈密度：居住人數(shù)／居住建筑用地面積（人／公頃）人口凈密度不僅反映了住宅分布的密集程度，還反映了平均居住水平，因此規(guī)劃中通常作為概算用地的綜合指標(biāo)。 （ 7）居住建筑用地指標(biāo)。 居住建筑用地指標(biāo)決定于四個(gè)因素： ①居住面積定額（平方米／人）； ②居住面積密度（平方米／公頃）； ③居住建筑密度（％）； ④平均層數(shù)。 73 平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額／層數(shù) X居住建筑密度 X平面系數(shù)（平方米／人）或 =每人居住面積定額 X居住建筑用地面積／總居住面積（平方米／人）。 （ 8）套內(nèi)使用面積系數(shù) 當(dāng)房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（ %）。 （ 9）建筑覆蓋率（建筑密度） 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 （ 10）建筑容積率 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 74 （ 11）綠地率 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。 （ 12）綠化覆蓋率 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 75 ? (六 )開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的職責(zé) 一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，往往需要委托某設(shè)計(jì)單位完成，但這并不等于開(kāi)發(fā)商不介入這一活動(dòng)，相反，開(kāi)發(fā)商必須組織并參與整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理、更加切合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。開(kāi)發(fā)商主要完成下列協(xié)調(diào)、管理的工作。 76 1．會(huì)同城市規(guī)劃部門(mén)，經(jīng)過(guò)反復(fù)勘察、研究論證 選定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模 2．委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行多方案比較，確定規(guī)劃方 案。 3．參照國(guó)家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研 究確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的投資概算以及各項(xiàng)技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 77 4．積極為施工單位創(chuàng)造開(kāi)工條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一旦確定，就要制定分期出圖計(jì)劃，盡快提出 規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管 網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計(jì) 單位進(jìn)行建筑工程的單項(xiàng)設(shè)計(jì)，盡快完成項(xiàng)目 的施工圖紙。 5．熟悉和審查圖紙。 6．組織現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，由開(kāi)發(fā)商牽頭，組織 規(guī)劃設(shè)計(jì)、建工、市政、公用建設(shè)等部門(mén)參加 ，定期開(kāi)會(huì)研究在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，使 施工得以順利進(jìn)行。 78 此期培訓(xùn)結(jié)束 ? 謝謝大家 79 房地產(chǎn)基本常識(shí) 第三期 呼倫貝爾炎黃世紀(jì)投資置業(yè)有限公司 嚴(yán)泓全 友情提示：會(huì)議期間請(qǐng)關(guān)閉手機(jī) 80 工程建設(shè)階段 81 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理的 內(nèi)涵與程序 ? 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的內(nèi)涵 : 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專(zhuān)業(yè)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來(lái)進(jìn)行一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程主要分為四個(gè)階段：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段。 82 ? 2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序 : 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其主要職責(zé)是項(xiàng)目的組織與管理，具體任務(wù)是通過(guò)招、投標(biāo)優(yōu)選施工單位，并組織其施工，同時(shí)進(jìn)行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間和投資預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目的建筑安裝工程和配套建設(shè)，并順利交付使用。按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間和順序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的基本程序可分為四步，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、通過(guò)招投標(biāo)優(yōu)選施工隊(duì)伍、進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收交付使用。 83 (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備 開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)之前，首先需辦理項(xiàng)目報(bào)建和施工所需各種證件批件手續(xù)；完成施工現(xiàn)場(chǎng)勘察與施工圖設(shè)計(jì)，籌措并落實(shí)建設(shè)資金，準(zhǔn)備施工現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行施工場(chǎng)地的“三通一平”。同時(shí)，到主管部門(mén)審批，協(xié)調(diào)變電、煤氣、消防、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作；以及其他各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 84 (2)進(jìn)行招投標(biāo)，優(yōu)選施工隊(duì)伍 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常由項(xiàng)目主體和市政及公用配套設(shè)施等若干個(gè)分項(xiàng)工程組成。開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)，從中優(yōu)選一個(gè)總承包商或若干個(gè)不同性質(zhì)的承包商共同施工，以保證質(zhì)量，縮短工期，降低造價(jià)。招投標(biāo)是開(kāi)工建設(shè)前的主要工作之一。施工隊(duì)伍的選定是以簽訂施工合同為標(biāo)志。 85 (3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè) 當(dāng)開(kāi)發(fā)商與通過(guò)評(píng)標(biāo)確定的中標(biāo)者雙方簽訂了建設(shè)工程施工合同，開(kāi)發(fā)商到項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上人民政府行政主管部門(mén)辦理開(kāi)工手續(xù)，并取得該部門(mén)發(fā)放的施工許可證以后，即標(biāo)志著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備工作的最后完成，接下來(lái)就是由工程承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工建設(shè)。 在項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)和合同要求，對(duì)施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。 86 (4)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，是工程項(xiàng)目竣工后和交付使用前的檢查驗(yàn)收，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設(shè)和全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。 為了防患于未然，確保工程質(zhì)量，必須實(shí)行工程的分部、分項(xiàng)驗(yàn)收。尤其對(duì)于隱蔽工程，必須及時(shí)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收，以杜絕隱患。 87 除了對(duì)主體工程檢查驗(yàn)收外，還應(yīng)注意 對(duì)附屬工程及室外工程的檢查驗(yàn)收。 凡未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 不得交付使用。 此外，項(xiàng)目正式交付使用以后，不論是已出售 或出租部分，還是尚未出售、出租部分，都應(yīng)盡可 能在工程承包商責(zé)任期內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量上的缺 陷，以便讓工程承包商承擔(dān)檢修責(zé)任。 88 ? 3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理，就是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 89 ? 具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括：成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。 成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷(xiāo)售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求； 約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等； 除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門(mén)，近百個(gè)單位，以及最終用戶(hù)消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和 確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 90 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo) ? 1．招標(biāo)投標(biāo)的概念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)是開(kāi)發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，