【正文】 群 ?他們是富裕家庭還是中等收入家庭 ?是教師還是律師 ?是 30歲到 40歲之間還是 60歲以上 ? 第五，如何開(kāi)發(fā) (How)?是合作開(kāi)發(fā) ?還是獨(dú)立開(kāi)發(fā) ?還是開(kāi)發(fā)到一定程度再轉(zhuǎn)讓 ?當(dāng)開(kāi)發(fā)商明確了以上這些問(wèn)題之后，還要組織委托規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定戶(hù)型比、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境等等。在工程施工進(jìn)行的同時(shí)，就要開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，如召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)、廣告宣傳，同時(shí)配合開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行預(yù)售，為此還要對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)和組織。 121 以上在前期進(jìn)行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬于一種策略和謀劃，完全是根據(jù)市場(chǎng)的變化而變化和調(diào)整的。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商除了做看得見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)工作以外，還要做無(wú)形的營(yíng)銷(xiāo)工作，即營(yíng)銷(xiāo)策略的研究和確定。具體包括：價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。 122 ? 開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣時(shí)，還要在營(yíng)銷(xiāo)管理方面做大量的工作，組織營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)或部門(mén)，選擇策劃和中介公司，選擇設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，選擇市場(chǎng)調(diào)查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設(shè)計(jì)公司進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)，管理營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，監(jiān)督營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的實(shí)施，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)的其他部門(mén)進(jìn)行配合。 123 （三）商品房銷(xiāo)售相關(guān)知識(shí) ? 什么是商品房預(yù)售？ 答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 ? 當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？ 答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。 124 ? 《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？ 答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容： （一）預(yù)售許可證編號(hào)； （二）發(fā)展商名稱(chēng)； （三）項(xiàng)目名稱(chēng)； （四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)； （五）土地使用權(quán)出讓合同書(shū)號(hào)、地塊編號(hào)； （六）《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)； （七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類(lèi)建筑 面積和套數(shù)、間數(shù)； （八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期； （九）附注內(nèi)容等。 125 ? 商品房預(yù)售需要具備哪些條件？ 答：商品房預(yù)售需具備以下條件： （一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （二）按照土地管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金 ，已取得土地使用權(quán)證書(shū)； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證， 并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)； （四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間； （五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工 程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)； （六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù) （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 126 ? 什么是商品房現(xiàn)售？ 答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 ? 開(kāi)發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交哪些材料？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》；（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。 127 ? 房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？ 答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法 人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； （二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施 具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè) 施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付 日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 128 什么情況下，開(kāi)發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得 刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告： （一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房； （二）在未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè) 的房屋； （三）違章建設(shè)的房屋； （四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以 其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋； （五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋； （六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。 129 ? 發(fā)展商銷(xiāo)售商品房有哪些方式？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷(xiāo)售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房。 ? 發(fā)展商不得采取哪些方式銷(xiāo)售商品房？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。 ? 1銷(xiāo)售代理委托書(shū)包含哪些內(nèi)容？ 答：由委托人出具給代理人的委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 130 ? 12在發(fā)展商處購(gòu)房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？ 答：（一）開(kāi)發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售的平面圖、立 面圖； （三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間； （四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖； （五）商品房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、戶(hù)型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和 公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ? （六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法； （七）商品房預(yù)售的專(zhuān)用賬戶(hù)； （八）物業(yè)管理事項(xiàng)； （九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。 131 ? 1對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？ 答：已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無(wú)效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。 ? 1對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。 132 ? 1購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？ 答：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 ? 1在什么情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，并按專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收部門(mén)提出的意見(jiàn)整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工 和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 133 ? 1在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 。 134 四、房產(chǎn)測(cè)繪類(lèi)知識(shí) ? 商品房銷(xiāo)售時(shí)，以什么計(jì)量單位作為計(jì)價(jià)方式？ 答：商品房銷(xiāo)售可以按套 (單元 )計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。 ? 商品房的計(jì)價(jià)方式是否可以自由選擇？ 答：從 2023年 10月 1日起，商品房的計(jì)價(jià)方式只能選擇按套（總價(jià)）計(jì)價(jià)或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。 ? 商品房建筑面積如何計(jì)算？ 答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 135 ? 何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別 答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。 ? 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 136 ? 有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要有哪些？ 答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為： （ 1）建筑物的某部分改變?cè)O(shè)計(jì)； （ 2）施工過(guò)程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計(jì)施工； （ 3）施工錯(cuò)誤或施工誤差過(guò)大； （ 4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變； （ 5）正常的施工誤差和測(cè)量誤差也可能引起實(shí)測(cè)的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。 137 ? 什么是套內(nèi)房屋使用面積？ 答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算： （ 1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和； （ 2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； （ 3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； （ 4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 138 ? 什么是套內(nèi)墻體面積？ 答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻 (包括山墻 )等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過(guò)道、走廊，也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽(yáng)臺(tái)、走廊、檐廊、雨蓬、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)、騎樓等。 139 ? 什么是套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積？ 答：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積 ? 什么是房屋的共有建筑面積，包括那些內(nèi)容？ 答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻 (包括山墻 )以水平投影面積一半的建筑面積， 獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不 計(jì)入共有建筑面積。 140 ? 1按套內(nèi)建筑面積售房，房?jī)r(jià)是如何計(jì)算的？ 答：（ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套 (單元 )或整層出售的，以套 (單元 )或整層內(nèi)建筑面積 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“套內(nèi)建筑面積” )計(jì)算房?jī)r(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房者提供經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類(lèi)房屋交易，實(shí)行總價(jià)交易，房?jī)r(jià)可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對(duì)公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。實(shí)行總價(jià)銷(xiāo)售的房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或原業(yè)主應(yīng)向購(gòu)房者提供房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面圖。 141 ? 1按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用如何計(jì)算？ 答：按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。 ? 1按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰(shuí)？ 答：應(yīng)在購(gòu)銷(xiāo)合同中記載該商品房項(xiàng)目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。 142 ? 1套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？ 答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實(shí)際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)。同時(shí)在購(gòu)銷(xiāo)合同中記載該商品房項(xiàng)