【文章內容簡介】 以上（1）（6）成本明細反映累計的成本發(fā)生額，期末的余額反映累計發(fā)生的成本。（7）開發(fā)成本_開發(fā)成本計提：核算根據工程進度計提的除土地成本以外的建筑成本，每月月末，根據除土地款以外的成本項目∑（單位建筑成本X單位工程的建筑面積X工程進度）計算出累計產值與累計已付款數（包括預付工程款）相比，若產值大于已付款，則借記本科目 ，貸記 “應付款帳—建筑安裝”（反映主體建筑商工程的應付款）、“預提費用開發(fā)成本計提”（除主體工程和土地之外的工程款計提），若產值小于累計已付款，則不需計提調整。該計提的金額在次月月初沖銷，次月末再根據計算結果重新計提。（8）開發(fā)成本_結轉完工產品：單位工程已竣工，取得竣工驗收證明，從開發(fā)成本轉入完工產品，借記 “完工產品_待售完工產品”，貸記本科目，“開發(fā)成本_結轉完工產品”為貸方發(fā)生額，期末余額反映企業(yè)累計已完工轉出的的物業(yè)成本。“開發(fā)成本”一級科目余額在借方，反映在建物業(yè)的實際成本。三、成本對象的確立一般按以下流程確定：（1）根據項目規(guī)劃設計方案將項目分為若干個小區(qū)/地塊，（如詳細規(guī)劃設計能一次性完成而不需分區(qū)或地塊開發(fā)的，該步驟可省略）（2）根據小區(qū)/地塊的詳細規(guī)劃以及項目經營計劃，將小區(qū)/地快劃分為若干期/區(qū)（3）根據產品類型、生產進度計劃將期/區(qū)劃分為若干單位工程作為成本核算對象，對同一期/區(qū)內、同類型、同工期（即開工時間和竣工時間相同）、同一施工單位建設的單位工程，可以合并為同一成本核算對象（4）各單位工程歸集的成本，按配比（受益）原則通過成本核算系統(tǒng)分攤到各產品中去。四、成本歸集及分攤原則：成本核算應遵循以權責發(fā)生制為基礎的配比原則：（1）開發(fā)產品在開發(fā)建造過程中發(fā)生的各項成本支出，應當按權責發(fā)生制計入成本核算對象。對當期尚未發(fā)生，但應由當期負擔的，應當按產值計提。（2）開發(fā)產品完工前發(fā)生的，應按配比（受益）原則分配至各成本對象，其中，能分清成本受益對象的成本費用支出直接計入對應的成本對象中，對跨成本對象分攤或不能分清受益對象的成本費用按各成本對象的建筑面積或其他合理分攤標準進行分攤。（3）小區(qū)內建造的公共配套設施，如會所、酒店、學校、居委會、人防工程、市場、車站、中小學等按以下原則進行處理A：非營利性的且產權屬于全體業(yè)主或無償移交的，相關的建造費用按受益對象分攤到可售產品中B：營利或產權歸開發(fā)單位所有的，應當單獨核算其成本，做為開發(fā)產品或固定資產處理。五、開發(fā)完品完工結轉（1）已取的竣工驗收證明或已開始投入使用的，應視為完工，從開發(fā)成本轉入完工產品（2）從開發(fā)成本轉入的完工產品應按已結算的完全成本結轉，未結算的按結轉當期的可執(zhí)行成本結轉，對尚未發(fā)生或已發(fā)生未付款但應由完工產品負擔的，應按結算成本或可執(zhí)行成本與帳面已入帳的成本差額進行計提，對暫按可執(zhí)行成本結轉的完工產品，如辦理結算或預算成本有所調整，應按差額調整完工未售產品及已結轉完工產品的成本。六、主要會計事項分錄舉例土地成本的結轉【例1】根據開工報告，A地塊正式開工，按A地塊的占地面積計算，應結轉土地出讓金1000萬元，土地補償款2000萬元，土地稅費100萬元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本_土地成本_土地出讓金（開發(fā)期：一期） 1000萬元 _土地補償款（開發(fā)期：一期） 2000萬元 _土地稅費（開發(fā)期：一期） 100萬元貸：土地儲備_土地儲備結轉_土地出讓金 1000萬元 _土地補償金 2000萬元 _土地稅費 100萬元工程款項的支付支付工程款100萬元借：開發(fā)成本_建安（開發(fā)期：一期） 100萬元 預付賬款_建安 100萬元貸：銀行存款 100萬元 預付賬款_建安 100萬元預付工程款時借：預付賬款_建安 100萬元貸：銀行存款 100萬元回發(fā)票時借：開發(fā)成本_建安（開發(fā)期：一期） 100萬元貸：預付賬款_建安 100萬元多開發(fā)票仍有未付工程款時 借：開發(fā)成本_建安（開發(fā)期：一期） 200萬元 預付賬款_建安 100萬元貸：銀行存款 100萬元 預付賬款_建安 100萬元 應付賬款_建安 100萬元付款時借：應付賬款_建安 100萬元 貸：銀行存款 100萬元財務費用轉入資本化利息【例2】公司為開發(fā)項目而向銀行申請的貸款1億元，本月支付貸款利息100萬元。借：開發(fā)成本開發(fā)間接費用利息 100萬 財務費用 100萬 貸：財務費用 100萬 銀行存款 100萬工程人員費用轉入開發(fā)間接費【例3】本月項目工程人員發(fā)生的管理費用5000元，應計入開發(fā)間接費用。 借：開發(fā)成本開發(fā)間接費用工程人員費用 5000 管理費用報銷款 5000 貸：管理費用報銷款 5000 銀行存款 5000結轉完工產品（1） 各單位工程應結轉的銷售成本應根據成本PM核算系統(tǒng)的《單位成本計算表》或《存貨一覽表》的數據進行結轉，結轉的完工產品應與《單位成本計算表》或《存貨一覽表》的數據一致?！纠?】公司分棟開發(fā)項目產品，A棟工程進度已達100%，且取得工程驗收意見書。A棟的成本如下：產品分攤前銷售成本分攤的資本化費用分攤的工程人員費用結轉的完全成本A11234=1+2+3住宅155,735,14,736,164,170,637,商鋪62,294,5,894,65,68,254,車位22,815,2,434,27,25,276,合計240,845,23,065,257,264,168,按工程建筑面積分攤利息及工程人員費用如上圖所示。分攤后各產品應結轉完工產品的成本： 借：完工產品_待售完工產品_住宅 _商鋪 車位 貸：開發(fā)成本_結轉完工產品_建筑安裝工程 開發(fā)成本計提根據PM系統(tǒng)成本預提表進行計提，計提開發(fā)成本與實際發(fā)生額差額。【例5】。為保證賬面成本與PM系統(tǒng)建造成本一致。建造成本建造成本累計發(fā)生額建造預提成本850,702, 478,674, 372,027, 借：開發(fā)成本_開發(fā)成本計提 貸：預提費用_地產板塊_工程款_開發(fā)成本 注：計提數在月底進行計提，次月月初沖回。4102土地儲備一、主要會計科目明細和編碼科目代碼科目名細核算項目核算內容4102土地儲備核算尚未進入開發(fā)期的土地相關的成本土地儲備_土地出讓金土地儲備_土地補償款土地儲備_土地稅費土地儲備_土地儲備計提目標成本與合同孰大減去賬面已發(fā)生成本的差額通過該科目計提土地儲備_土地儲備結轉土地從“儲備狀態(tài)”轉入“開發(fā)狀態(tài)”通過該科目轉出土地儲備_土地儲備結轉_土地出讓金土地儲備_土地儲備結轉_土地補償金土地儲備_土地儲備結轉_土地稅費土地儲備_土地儲備結轉_土地儲備計提土地儲備科目余額是和存貨一覽表上的土地儲備應該一致的，差異是通過這個科目計提二、核算內容核算企業(yè)通過協(xié)議轉讓、招拍掛等形式，已簽訂地合同或協(xié)議,取得的土地使用權的可確認為本公司的土地儲備。土地儲備實際只核算取得土地使用權所須支付的土地出讓金、補償款和土地稅費，不包括土地開發(fā)過程中繳納的大市政配套費，土地使用權的取得成本一般不隨開發(fā)進展而增加，是相對固定的成本，為了能掌握實際可使用的土地情況，設置“土地儲備”科目，按已簽約的土地出讓金及土地補償款和土地稅費的總額與帳面發(fā)生數之間的差額計提土地成本。根據集團經營管理的需要，設置一級成本核算科目“土地儲備”，并根據借貸方分別核算的內容設置以下五個二級明細科目：“土地出讓金”、“土地補償款”、“土地稅費”、“土地儲備計提”、“土地儲備結轉”；其中前一至四項反映累計已發(fā)生或應計提的土地成本，為借方發(fā)生額，“土地儲備結轉”反映累計根據開工情況轉出的土地成本，為貸方發(fā)生數。各二級明細的借貸方累計發(fā)生額相抵后“土地儲備”一級科目余額在借方，反映尚未進入開發(fā)期的土地相關的成本。三、主要會計事項分錄舉例支付土地款【例1】2007年1月企業(yè)通過協(xié)議轉讓的方式取得市中心一塊土地占地面積1萬㎡，協(xié)議價款為10000萬元，企業(yè)已支付定金2000萬元借：土地儲備_土地出讓金 2000萬元 預付賬款_工程款_土地出讓金 2000萬元貸：銀行存款 2000萬元 預付賬款_工程款_土地出讓金 2000萬元土地儲備開發(fā)，轉入開發(fā)成本【例2】接上例，企業(yè)先開發(fā)一期3000㎡，剩余二期7000㎡下期開發(fā)，按占地面積應結轉3000萬元 借：開發(fā)成本_土地成本_土地補償款（開發(fā)期：一期） 3000萬元 貸：土地儲備_土地儲備結轉_土地補償款 3000萬元土地儲備計提這個科目主要是為了保證土地儲備科目余額是和存貨一覽表上的土地儲備一致的，而差異是通過這個科目計提【例3】。為保證賬面成本與PM系統(tǒng)土地成本一致。土地成本土地成本累計發(fā)生額土地預提成本668,672, 658,189, 10,482, 借：土地儲備_土地儲備結轉_土地儲備計提 貸：預提費用_地產板塊_工程款_土地成本 4103完工產品一、主要會計科目明細和編碼科目代碼科目名細核算項目核算內容4103完工產品按開發(fā)期設置核算項目完工產品_待售完工產品商品房取得竣工驗收后其對應的開發(fā)成本全部轉入該科目完工產品_待售完工產品_住宅完工產品_待售完工產品_商鋪完工產品_待售完工產品_寫字樓完工產品_待售完工產品_車位完工產品_待售完工產品_酒店完工產品_待售完工產品_會所完工產品_完工產品結轉確認收入的商品房對應的成本從該科目轉入“主營業(yè)務成本”完工產品_完工產品結轉_結轉經營成本完工產品_完工產品結轉_結轉經營成本_住宅完工產品_完工產品結轉_結轉經營成本_商鋪完工產品_完工產品結轉_結轉經營成本_寫字樓完工產品_完工產品結轉_結轉經營成本_車位完工產品_完工產品結轉_結轉固定資產完工待售產品中需要結轉到固定資產的通過該科目結轉二、核算內容本科目核算企業(yè)已完工開發(fā)產品的實際成本。完工產品是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)過程，已驗收合格，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，一般以取得竣工驗收證明為標志。根據會計制度及自身經營管理的需要，設置一級成本核算科目“完工產品”，并根據借貸方分別核算的內容設置以下二個二級明細科目：“待售完工產品”、“完工產品結轉”；（1）“待售完工產品”反映累計已完成全部開發(fā)過程的產品，并按產品類別設置三級明細核算，為借方發(fā)生額，余額反映累計從開發(fā)成本轉入完工產品的成本。結轉完成產品時，借記本科目 ，貸記“開發(fā)成本—結轉完工產品”（2）“完工產品結轉”反映累計已確認收入或轉做固定資產的物業(yè)成本，下設三級科目“結轉經營成本”和 “結轉固定資產”?！巴旯ぎa品結轉”為貸方發(fā)生數。結轉經營成本下設按產品設置四級科目。完工產品銷售結轉或轉做固定資產時，借記“主營業(yè)務成本”、“固定資產”，貸記本科目。（3）各明細科目的借貸方累計發(fā)生額相抵后“完工產品”一級科目余額在借方，反映已完工未確認收入或未使用物業(yè)的成本。完工產品從開發(fā)成本轉入時已按結算成本或結轉當期的執(zhí)行成本進行計提，因此在執(zhí)行成本不變的情況下無須對其再行計提成本。當成本