房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資(編輯修改稿)
2025-01-16 03:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的運作機制 二級市場 一級市場 放款人 /發(fā)起人 借款人 / 購房人 抵 押 權 月 供 款 保險 / 擔保 貸款收購者 /發(fā)行人 資 金 設計 發(fā)行 證券 貸款整合 信用增強 信用評級 投資人 承銷商 受托人 管理者 房地產(chǎn)抵押貸款的放款人， 抵押貸款的創(chuàng)造者，可以是 MBS的發(fā)行人或投資者； MBS的發(fā)行人 ， 購買抵押貸款、組合并發(fā)行 MBS； MBS的承銷人 ， 負責銷售的金融中介； MBS的擔保人 ， 為抵押貸款 提供信用升級，可以是發(fā)行人自身； MBS的受托人， 介入發(fā)行人和投資者之間的中介，負責收取由管理人所轉(zhuǎn)來的本息、檢查管理人提交的各種報告、再投資等。 房地產(chǎn)抵押貸款的管理人， 本息的收取或追繳、提交有關報告，可以是放款人及其附屬機構； 評級機構， 為 MBS提供獨立、公正的信用評級服務； MBS的投資者， 可以是個人或機構，甚至放款人或發(fā)行人自身，根據(jù)各自需要購買不同級別的債券。 表外模式與表內(nèi)模式比較 表外模式 表內(nèi)模式 權屬 資產(chǎn)真實銷售后發(fā)行所有權憑證 保留資產(chǎn)作為擔保發(fā)行債券憑證 信用評級 采取多種措施增級 即銀行信用 風險 移出資產(chǎn)，貸款和證券化風險轉(zhuǎn)移 抵押貸款和證券化風險未轉(zhuǎn)移，發(fā)債風險 法律障礙 對運行環(huán)境要求嚴格 對運行環(huán)境要求相對少 4. 可投資的住房抵押貸款支持證券 類型 特 征 支持債券MBB 發(fā)行人擁有貸款組合的所有權，現(xiàn)金流與公司債券一樣 直付債券MPTB 發(fā)行人擁有貸款組合的所有權，現(xiàn)金流類似于傳遞證券 傳遞證券MPT 投資者擁有貸款組合的所有權，收到借款人償付的全部金額（如約定的本金、利息和提前償付的本金） 擔保債務CMO 貸款組合的的現(xiàn)金流重新分配 傳遞證券或過手證券 貸款人每月支付現(xiàn)金流： 利息； 計劃歸還本金； 提前償付本金 實際用于支付證券持有人的現(xiàn)金流＝貸款人每月支付現(xiàn)金流－相關費用 貸款 1 ?? 貸款 n 持有人或 投資人 1 持有人或 投資人 n ?? 按比例分配 5. 住房抵押支持證券投資收益的衡量 V—— MBS的理論價格； CFｔ —— ｔ時 MBS的現(xiàn)金流入； ｎ —— 資產(chǎn)壽命； Rｔ —— 貼現(xiàn)率。 0 (1 )nttt tCFVR?? ??Passthrough＝抵押貸款利息－所有參與機構的手續(xù)費－保險費 建行建元 20231個人住房抵押貸款支持證券 利率及付息方式 ：浮動利率 ， 按月還本付息 ， 基準利率為 一年期定期存款利率 ， 每半年調(diào)整一次 。 規(guī)模及結構 ： ， 其中 ， 優(yōu)先級資產(chǎn)約 ，次級資產(chǎn)約 。 優(yōu)先級資產(chǎn)分為 A、 B、 C三檔： A檔約 ， AAA評級 ， 當前票面利率 %； B檔約 ， A評級 ， 當前票面利率 %； C檔約 ， BBB評級 ， 當前票面利率 % 發(fā)行安排 ：銀行間債券市場發(fā)行 6. 住房抵押支持證券投資的影響因素與風險 影響因素 內(nèi) 容 風險 現(xiàn)金流 支付違約 借款人未及時還款、收取的還款未按約定支付給投資者等 違約 風險 提前償付 提前償付使得現(xiàn)金流出現(xiàn)波動，引起MBS價格 變化 再投資 風險 利率 導致貼現(xiàn)率的變化、借款人提前償付行為的變化 利率 風險 提示：所有投資者面對相同性質(zhì)的風險，只是貸款原始權益人的收益和風險的轉(zhuǎn)移和按比例細化。 2023年 9月 29日 ， 鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券 （ MBS)、 發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金 ， 專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放 。 （ 中國人民銀行 、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 《 關于進一步做好住房金融服務工作的通知 》） 問題： MBS收益率的吸引力 。 房貸基準利率約 85折 ， 平均利率約 %， 扣除管理費用后 ， 提供給投資者的可能收益較低 。 而五年期國債票面年利率 %， 銀行 1年期理財產(chǎn)品收益率 5%以上 ，信托產(chǎn)品收益率 9～ 10%。
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