【文章內(nèi)容簡介】 理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中，是一項(xiàng)難度很大，十分復(fù)雜商務(wù)談判的綜合性活動。它雖然是企業(yè)經(jīng)營管理工作 的一個重要組成部分，并與其它經(jīng)營管理工作相聯(lián)系。但是，與一般的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理工作相比，它又具有自己的特點(diǎn)。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額玻簧彎娛助和免汞作民膘蒙止熟栓慎箕掘返歲澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 (一 )談判對 象的廣泛性和隨機(jī)性 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 物業(yè)企業(yè)與業(yè)主、客戶、供應(yīng)商、開發(fā)商、政府部門在許多有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營的多個方面的業(yè)務(wù)具有相當(dāng)程度的 隨機(jī)性。同時由于市場變化頻繁也就突出了選擇和確定某一具體對象的隨機(jī)性。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 ? 現(xiàn)代商務(wù)談判的這一特點(diǎn)，要求企業(yè)談判人員必須掌握所 經(jīng)營的服務(wù)經(jīng)營規(guī)律，廣泛收集信息，了解客觀行情，并選擇適當(dāng)?shù)拿襟w傳遞服務(wù)信息，樹立企業(yè)形象，經(jīng)常與社會各方面和業(yè)主客戶保持聯(lián)系，維持老客戶，發(fā)展新客戶。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額玻簧彎娛助和免汞作民膘蒙止熟栓慎箕掘返歲澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯 艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 (二 )談判環(huán)境的多樣性和復(fù)雜性 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 ? 隨著企業(yè)生存空間的擴(kuò)展，市場競爭的加劇，現(xiàn)代企業(yè)所處的外 部環(huán)境越來越復(fù)雜多變，加上談判對象選擇的廣泛性和隨機(jī)性，談判的環(huán)境也更趨于多樣化。與企業(yè)內(nèi)部從事生產(chǎn)、經(jīng)營的管理人員的工作環(huán)境相比，談判人員所處的工作環(huán)境更為復(fù)雜多樣。 這一特點(diǎn)，要求談判人員應(yīng)具有較強(qiáng)的社交能力，從而能為企業(yè)獲得更多的信息，并與企業(yè)外部各方面保持經(jīng)常和友好的關(guān)系，為企業(yè)開展購銷活動提供良好的外部條件。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾 紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 (三 )談判雙方利益的相斥與共融性 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇 閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 在現(xiàn)代商務(wù)活動中，雙方基于所處的不同立場，針對與雙方利害攸關(guān)的交易條件進(jìn)行洽談，都希望本企業(yè)利益得到完全實(shí)現(xiàn)。賣方希望價格高，交貨期長，供貨條件降低一些，而買方希望價格低，供貨快，供貨條件好一些。這就是雙方利益的互斥性，即在洽談中所產(chǎn)生沖突與分歧的根本原因；同時，談判雙方又都不同程度地認(rèn)識到自身利益實(shí)現(xiàn)的可能，只有在對方的合作中才能實(shí)現(xiàn)，片面強(qiáng)調(diào)自身的利益只會適得其反，這就是談判雙方利益 的共融性，也是雙方談判合作的基礎(chǔ)。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額玻簧彎娛助和免汞作民膘蒙止熟栓慎箕掘返歲澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 ? 這一特點(diǎn)，要求商務(wù)談判的人員既要雙方利益的共融性出發(fā)，根據(jù)實(shí)際情況，堅(jiān)持本方的 主要利益，同時也要善于從隨機(jī)應(yīng)變，作出必要的讓步。 “予 ”與 “取 ”是統(tǒng)一的，有時候，讓步可以給企業(yè)帶來更為長遠(yuǎn)的利益，商務(wù)談判人員應(yīng)有這樣的共識。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨 踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 (四 )進(jìn)攻、防守和讓步的統(tǒng)一性 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 ? 談判雙方由于利益互斥性，在商務(wù)洽談時總是力圖使本企業(yè)利益得到完 全實(shí)現(xiàn)或利益最大化，因而都容易采取進(jìn)攻策略，提出較高或最高條件；往往在第一輪洽談中會因此出現(xiàn)分歧和僵局。又由于雙方利益的共融性，在貿(mào)易洽談過程中，交易雙方都在考慮對方要求和己方的對策，進(jìn)攻、防守、讓步往往是談判過程中討價、還價的三步曲，當(dāng)雙方均有合作誠意，最后亮出底牌時，只有將進(jìn)攻、防守、讓步藝術(shù)地統(tǒng)一在談判的過程中，才會取得雙方認(rèn)可的滿意結(jié)果。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別 人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 ? 這一特點(diǎn)，要求企業(yè)的商務(wù)談判人員在談判中，要注意研究雙方利益差異、對方的主要要求和目的，靈活地作出適當(dāng)?shù)膶Σ?，提高談判的技巧。其中，最關(guān)鍵是把握好讓步的時機(jī)和尺度。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和 其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞 揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 (五 )機(jī)會與臨界點(diǎn)的一致性 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管 理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 商務(wù)談判涉及企業(yè)內(nèi)外關(guān)系的方方面面，談判雙方都處于劇烈競爭與頻繁波動的市場體系中，因此商務(wù)談判的分歧點(diǎn)、格局、態(tài)勢．環(huán)境和策略也常常發(fā)生迅速而微妙的變化，而洽談成功的機(jī)會則寓于其中：。抓住機(jī)會，以變應(yīng)變，則會獲得令對方意外的成功，失去機(jī)會，有時則失去對拾談趨勢的控制。，使本方處于被動地位。臨界點(diǎn)是指，達(dá)成協(xié)議的最低交易條 件，如：價格條款中的保利、保本臨界點(diǎn)。一般地說，在每一輪商務(wù)談判中都客觀存在著雙方各自恪守的臨界點(diǎn)，若一方抓住了機(jī)會，另一方必然會嚴(yán)防臨界點(diǎn)被攻破；對抓住機(jī)會，掌握主動的一方來說，應(yīng)該正確認(rèn)識，本身的最大利益的基點(diǎn)只能是對方臨界點(diǎn)，否則會適得其反，可能導(dǎo)致談判失敗。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他 利益集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 ? 這一特點(diǎn)，要求企業(yè)的談判人員要善于搜集市場及對手情報，準(zhǔn)確把握對手臨界點(diǎn)，及時成交，切忌 “得理不饒人 ”。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人 ，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 (六 )語言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒 博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 商務(wù)談判是信息溝通、磋商、最終達(dá)成協(xié)議的過程，這一過程決定了，商務(wù)談判一般有口頭談判和書面談判兩種形式。在談判過程中，雙方的意愿和交易條件的表達(dá)及討價還價都是通過口頭語言表達(dá)的。談判語言要求中心突出、條理清楚、用詞恰當(dāng)、邏輯性強(qiáng)、有說服力。而當(dāng)談判成功、交易達(dá)成時；一般則要通過簽定具有法律效力的書面合同來確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。合同中的文字表達(dá)要與談判中的語言表達(dá)相一致，并且具有準(zhǔn)確性、完整性和邏輯性。否則，精心促成的談判結(jié)果就會走樣，甚至?xí)虼水a(chǎn)生糾紛，給企業(yè) 帶來損失，這樣的情況在現(xiàn)實(shí)生活中，屢有發(fā)生。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 ? 這一特點(diǎn)，要求企業(yè)的商務(wù)談判人員要有較高的文字修養(yǎng)和語言表達(dá)能力，并要有較豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和法律知識。 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益 集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ骰蚍禋q澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞揩叮逮斧劑未網(wǎng)患搔踩搔 第二節(jié)：談判理論 物業(yè)管理糾紛談判一、物業(yè)糾紛的類型物業(yè)管理過程中形成的糾紛是多種多樣 的，簡單的可以分為三類即：侵害類糾紛、危害類糾紛和其它糾紛。（一）侵害類糾紛。是物業(yè)管理企業(yè)對別人造成侵害而引起的糾紛，造成侵害的主體是物業(yè)管理企業(yè)，客體是物業(yè)管理企業(yè)以外的其他利益集團(tuán)和個人，故惺猶扇閩憚轍膛溯枉平額?；蓮潑手兔夤髅癖烀芍故焖ㄉ?箕掘返歲澳餌慷渣雷召屑瞎硼巒博丑嚼肺鉸株匯艷尚辨踞