物業(yè)管理各階段易發(fā)糾紛類型及其處理(編輯修改稿)
2025-05-14 23:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)3％以下的罰款。為保護(hù)業(yè)主利益，物業(yè)管理企業(yè)在辦理業(yè)主申請(qǐng)裝修裝飾事務(wù)中，應(yīng)審核裝修施工隊(duì)伍的來(lái)源及資質(zhì)證書，提醒業(yè)主不要貪圖省錢找裝修“游擊隊(duì)”來(lái)施工，以免日后發(fā)生裝修質(zhì)量糾紛和難以索賠?！ ≡蟹课菅b飾裝修時(shí)，對(duì)影響原有房屋結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力的裝飾裝修工程要嚴(yán)格實(shí)行審批制。凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，必須嚴(yán)格按照《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第8條的規(guī)定辦理裝飾裝修申請(qǐng)手續(xù)，領(lǐng)取裝飾裝修批準(zhǔn)書，具體程序?yàn)椋孩俜课菟袡?quán)人、使用人必須向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，并由房屋安全鑒定單位對(duì)裝飾裝修方案的使用安全情況進(jìn)行審定?！冻鞘形ｋU(xiǎn)房屋管理規(guī)定》(建設(shè)部第4號(hào)部令)的第6條規(guī)定：“市、縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房屋的安全鑒定，并統(tǒng)一啟用‘房屋安全鑒定專用章’?！狈课莅踩b定單位與委托鑒定人簽訂查勘合同后，必須實(shí)地查勘、科學(xué)鑒定，并對(duì)其結(jié)論負(fù)責(zé)。申請(qǐng)人必須出具房地產(chǎn)權(quán)屬證書或房屋所有人與使用人簽訂的協(xié)議、房屋原圖紙、房屋安全鑒定文書、查勘鑒定結(jié)論、房屋裝飾裝修設(shè)計(jì)圖(方案)及有關(guān)文字說(shuō)明等材料。②房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理房屋裝飾裝修申請(qǐng)之日起20日內(nèi)決定是否予以批準(zhǔn)。對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞和有險(xiǎn)情的原有房屋，在修繕加固達(dá)到居住和使用安全條件后，方可準(zhǔn)許其裝飾裝修。③房屋裝飾裝修申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書向建設(shè)行政主管部門辦理報(bào)建手續(xù)，并領(lǐng)取施工許可證?！ ?999年10月15日建設(shè)部發(fā)布、自12月1日起施行的《建筑工程施工許可管理辦法》(71號(hào)令)第2條第2款規(guī)定：“工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程可以不申請(qǐng)辦理施工許可證?！苯ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司1995年發(fā)出《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈建筑裝飾裝修管理規(guī)定〉做好原有房屋安全管理工作的通知》(建房物字第33號(hào))中規(guī)定：“對(duì)只進(jìn)行簡(jiǎn)易裝飾裝修(僅作面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等)的，物業(yè)管理單位亦應(yīng)及時(shí)掌握情況和登記備案?！备鶕?jù)國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)，為加強(qiáng)轄區(qū)物業(yè)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，各物業(yè)管理企業(yè)一般都針對(duì)裝飾裝修制定專門的管理規(guī)約，其中規(guī)定了報(bào)批程序、裝飾裝修管理的禁為要求和應(yīng)為要求、違規(guī)責(zé)任、物業(yè)管理方的管理權(quán)限。有的還規(guī)定了收保證金、押金。建房字(1995)第33號(hào)文件中明確規(guī)定：“未經(jīng)地方政府許可，不得以保證金、抵押金等名目向用戶亂收費(fèi)、高收費(fèi)。” 對(duì)房屋裝飾裝修中易發(fā)的糾紛之處理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第15條第2款規(guī)定：“房屋建筑使用者在裝修過(guò)程中不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)?！比羯米宰儎?dòng)了則按第69條規(guī)定“責(zé)令改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。”造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。②異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！督ㄖb飾裝修管理規(guī)定》第28條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。”③業(yè)主與其所聘用的施工隊(duì)伍之間因裝飾裝修房屋質(zhì)量或報(bào)酬發(fā)生的糾紛，不屬于物業(yè)管理糾紛，當(dāng)事人協(xié)商解決不了的，可以申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環(huán)境侵害行為和保護(hù)業(yè)主環(huán)境權(quán)，對(duì)能產(chǎn)生震動(dòng)、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)限定每天允許施工的時(shí)間。 三、業(yè)主團(tuán)體自治主持下的物業(yè)管理階段 業(yè)主委員會(huì)成立后，前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)入業(yè)主團(tuán)體自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運(yùn)行階段?！ ￡P(guān)于辭退物業(yè)管理企業(yè)糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委托合同的信任基礎(chǔ)法理和中國(guó)《合同法》有關(guān)規(guī)定，委托合同當(dāng)事人可以以賠償損失為代價(jià)隨時(shí)終止合同。但按不少地方現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，只有物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)提供的管理服務(wù)未能達(dá)到政府部門(深圳規(guī)定)和委托合同規(guī)定的管理服務(wù)效果標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會(huì)或委托方才可以決定終止委托合同(江蘇省規(guī)定)。這種限制信任定律發(fā)揮作用，從而限制合同解除自由的規(guī)定是否妥當(dāng)呢？有人認(rèn)為，從物業(yè)管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物業(yè)管理事務(wù)繁雜，受托的物業(yè)管理企業(yè)投入的勞動(dòng)量亦大，辛辛苦苦干了一段時(shí)間打下了物業(yè)管理上臺(tái)階的基礎(chǔ)，如果沒(méi)有什么違約行為，業(yè)主委員會(huì)將之辭退，好像不太公平，應(yīng)當(dāng)立法保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)利益。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題可以用一句話點(diǎn)透：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中，無(wú)功就是過(guò)，守約但不能比別的經(jīng)營(yíng)者更多快好省地創(chuàng)造綜合效益，就難免會(huì)失去委托人對(duì)其能力的信任，也自然就難免被更能干的經(jīng)營(yíng)者所取代。立法限制委托人善意(即為獲得更優(yōu)秀的受托人)解除合同，實(shí)質(zhì)上是限制了正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和保護(hù)停滯不前乃至落后的經(jīng)營(yíng)管理方式及服務(wù)方式。因此，為充分發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用和維護(hù)委托合同的信任基礎(chǔ)，鞭策物業(yè)管理企業(yè)居安思危，努力以自己不斷提高的服務(wù)水平來(lái)維系與業(yè)主們之間的信任關(guān)系，在有關(guān)立法上不應(yīng)對(duì)物業(yè)管理委托合同的解除設(shè)不必要的限制，而應(yīng)回到《合同法》第410條的原則立場(chǎng)上來(lái)。況且，違約行為也并不必然導(dǎo)致合同解除，追究了違約責(zé)任后，合同還可能繼續(xù)履行，沒(méi)必要以違約作為合同解除的基本前提。當(dāng)然，考慮到物業(yè)管理委托合同的商事性和物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)性，如果業(yè)主委員會(huì)在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受托方的損失賠償額數(shù)目也不會(huì)很小。 從各地方的物業(yè)管理省級(jí)文件相關(guān)規(guī)定比較而言，上海市和重慶市的規(guī)定比較穩(wěn)妥，即：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同終止或者解除后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)區(qū)、縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門備案：①對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用予以按實(shí)結(jié)算，多收的部分應(yīng)予退還；②移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)；③移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財(cái)物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件 、更新的費(fèi)用糾紛 根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致原則和損失與賠償相等稱原則來(lái)處理物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的房屋維修、更新的費(fèi)用糾紛。 (1)屬于業(yè)主獨(dú)有(房屋室內(nèi))部分的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)?！ ?2)房屋使用人承租的，依中國(guó)《合同法》第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！逼涞?21條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)
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