【文章內(nèi)容簡介】 履行勸阻的義務(wù)而沒有執(zhí)法權(quán)為借口，對小區(qū)中發(fā)生的違法搭建、住房亂改公司、群體租住等各種各樣的違法行為都不主動地出面制止和協(xié)調(diào)，只是采取了一只眼開一只眼閉的態(tài)度，對各種的違法行為疏于防范和管理，當(dāng)其它業(yè)主前來投訴時采用不理不睬的態(tài)度，敷衍了事，沒有繼續(xù)主動跟進況，主動找違法建設(shè)的業(yè)主協(xié)調(diào)， 緩解其它投訴業(yè)主的情緒，致使小區(qū)物業(yè)管理的矛盾不斷擴大。更有甚者，有極少數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)的工作人員，為了獲取非法收益，私下接受賄賂，帶頭違規(guī)亂搭亂建，損害其它業(yè)主的共同利益，影響惡劣，引發(fā)不滿。 在廣州的金誼河畔小區(qū)里，業(yè)主郭先生反映，小區(qū)里頂樓上違法搭建玻璃棚的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，他嘗試過多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴，但是這種違法搭建的現(xiàn)象不但沒有得到遏制減少，反而愈來愈多。郭先生告訴記者，就頂樓業(yè)主違建現(xiàn)象而言，他就曾多次向小區(qū)物業(yè)公司反映，但物業(yè)公司對于各種違法搭建行為采取推托或坐視不理的應(yīng)付態(tài)度，對小區(qū)里業(yè)戶的 投訴不加以重視，也沒有主動站出來協(xié)調(diào)，沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容認(rèn)真履行自己的職責(zé)和義務(wù)，因此才導(dǎo)致小區(qū)里其它業(yè)主跟風(fēng)造成現(xiàn)在在頂樓違建成風(fēng)的現(xiàn)象。 物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)低，服務(wù)意識不高 物業(yè)管理公司的規(guī)范化管理歸根結(jié)底來說是制度化管理，而制度化管理的核心又有賴于人員的整體素質(zhì)，物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低決定物業(yè)管理公司的生存 5 的長短。在現(xiàn)實生活中，在業(yè)主需要幫助的時候，有些物業(yè)服務(wù)人員十分懶散、采用互相推諉或者置之不理的態(tài)度，把業(yè)主的問題當(dāng)皮球一樣踢來踢去，一直拖拖拉拉不幫業(yè)主解決；在物業(yè)公司按物業(yè)合同上的內(nèi)容 要求業(yè)主履行自己的義務(wù)時，有小部分的物業(yè)人員采取的簡單而又粗暴，態(tài)度極其惡劣，根本就不會主動地站從業(yè)主的角度來進行思考，極大地引起業(yè)主的內(nèi)心的反感。有的物業(yè)公司完全以營利為目的，只顧著收費而沒有按合同辦事，另一方面又肆意揮霍物業(yè)服務(wù)費，甚至在當(dāng)業(yè)主對其提出不滿意見時就以停電、停水、限制業(yè)主進出物業(yè)區(qū)域等手段進行相要挾，嚴(yán)重地侵犯業(yè)主自身的權(quán)利。 2021 年 5 月 10 日晚 10 時， 彭某駕車返回其位于北京的 X 小區(qū)的住處時，因為停車費索要發(fā)票問題與小區(qū)內(nèi)的門崗發(fā)生嚴(yán)重的爭執(zhí)， X 物業(yè)公司的門崗把業(yè)主打傷。，在雙方爭執(zhí) 的過程中由于彭某說話方式不對，出言不遜，該保安將她的頭部打傷，事發(fā)后，彭某損失共計十幾萬元。 業(yè)主自身和業(yè)委會的因素 物業(yè)管理消費觀念陳舊，法律意識淡薄 很多業(yè)戶的傳統(tǒng)觀念還沒有轉(zhuǎn)變過來，對物業(yè)管理服務(wù)存在一種反感的情緒，這是因為與傳統(tǒng)的住房制度不同，業(yè)主需交納管理的費用，因此很多業(yè)主都對物業(yè)管理服務(wù)就會有較高的期望值，也會要求物業(yè)服務(wù)公司要有很高的服務(wù)質(zhì)量，有一種花小錢享受大服務(wù)的不正常心理。另外有些業(yè)主甚至認(rèn)為物業(yè)公司就像舊社會的“仆人”，所做的一切都是為自己服務(wù)的，因此，一切應(yīng)該是自己掌握主動權(quán)。當(dāng)自 己不滿意物業(yè)服務(wù)或物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到自己的要求時，通常就會以拒絕交納物業(yè)費作為有威脅。物業(yè)管理產(chǎn)生在我國才不過才 20 多年的時間，相對而言還不算長，很多業(yè)主和使用人之間對于物業(yè)管理相關(guān)的知識和法律法規(guī)缺乏還是很正常的，在專業(yè)知識和法律知識的缺乏的情況下，有些業(yè)主只顧自己個人的利益，為實現(xiàn)自己利益的最大化不惜違反國家的法律法規(guī)等相關(guān)規(guī)定，隨意地?fù)p害別人的合法權(quán)益，故意侵占公共地方，擅自破壞樓房的承重結(jié)構(gòu)、不惜違法加建房屋、搭建陽光玻璃棚、侵占廣大業(yè)主公有部位、私自挖地下室、偷偷存放易燃易爆等物品和進行群租行為等。 [6] 劉先生購買了廣州雅居樂小區(qū)的一套商品房，因為陽臺是沒有封閉，每次碰上刮風(fēng)下雨，不僅陽臺會弄得很臟，連房間都會飄雨到客廳。劉先生便到雅居樂物業(yè)管理有限公司進行申請進行封閉陽臺。因根椐《廣東省物業(yè)管理條例》第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十一）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光，通風(fēng)的同時膨脹螺絲在空氣中會漸漸氧化銹蝕導(dǎo)致松脫，后果不堪設(shè)想。在入住前雅居樂物業(yè)管理有限公司與劉先生簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》中明確規(guī)定業(yè)主不得擅自改變房屋建筑及其 6 設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu) 、外貌（含顏色）等，不得封閉陽臺，所以雅居樂物業(yè)管理有限公司不通過劉先生的材料進場，特建議劉先生在客廳到陽臺位置裝上一個鋁合金玻璃門。但劉先生始終認(rèn)為，這個房子是自己花重金購買的，就應(yīng)該享有對這個房子的財產(chǎn)處分所有權(quán)，陽臺也是包含在自己所購買的房屋之內(nèi)，自己也有用錢去買所以也是屬于自己的私有財產(chǎn)，所以自己完全有權(quán)得去進行陽臺封閉，物業(yè)公司根本就沒有權(quán)得進行干涉。 業(yè)委會運作不規(guī)范 業(yè)主委員是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它應(yīng)當(dāng)在小區(qū)的居委會和市政府部指導(dǎo)下，積極地發(fā)揮為業(yè)主服務(wù)作用，切實履行自己的職責(zé)，成為業(yè)主與物業(yè) 管理企業(yè)、業(yè)主與政府部門及其他部門、業(yè)主之間溝通聯(lián)系的紐帶和橋梁。一方面業(yè)主委員會要通過各種各樣的方式，定期或不定期地收集廣大業(yè)戶的意見和建議，代表業(yè)主，執(zhí)行業(yè)主大會的決議，用心監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的各項工作，另一方面，要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)管理好小區(qū)，督促業(yè)主履行業(yè)主的義務(wù)，做好各項宣傳、解釋、疏導(dǎo)等工作，及時協(xié)調(diào)化解矛盾。 [7]業(yè)主 委員會有時候會在選聘物業(yè)管理企業(yè)、動用維修資金、收取公共收益和對小區(qū)進行改造項目的實施等方面出現(xiàn)越權(quán)情況。甚至有個別的業(yè)主委員會在運作過程中，對業(yè)主大會、全體業(yè)主決定的事項不顧小區(qū)業(yè) 戶的意見擅自做主，但是對部分業(yè)主違反管理規(guī)約的事，卻很少出面進行制止，對政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督置之不理。對業(yè)戶的意見和建議不采納或者應(yīng)付業(yè)主，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)同流合污，缺少主動與業(yè)主的聯(lián)系和溝通的意識，引發(fā)各種的物業(yè)管理糾紛。 某小區(qū)業(yè)主委員會召集部分業(yè)主召開為主大會，會議就提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及加強小區(qū)環(huán)境管理方面進行討論，會議決定為了提高小區(qū)的整體管理質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)收費每平方米在原有基礎(chǔ)上增加 無，有部分業(yè)主接到開會通知，有部分業(yè)主卻沒有接到開會通知，小區(qū)的公示欄也沒有任何召開業(yè)主大會的公告。 政府 部門工作不規(guī)范，執(zhí)法力度不足 政府行政管理工作做得不夠深入，造成管理體制十分混亂的現(xiàn)象，這是與市場經(jīng)濟的原則不相符合，政府行政部門對小區(qū)內(nèi)進行的物業(yè)管理活動是有指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)、處罰等職責(zé)，但在有時在現(xiàn)實的生活里有些政府部門卻沒能夠很好地履行自己的職責(zé)，使得廣大的業(yè)戶和老百姓滿意，政府機構(gòu)的編制很少少，事務(wù)卻很多，部分的政府機關(guān)工作人員在工作過程中還會存在畏難怕苦，不敢負(fù)責(zé)、懶于監(jiān)督和管理等不作為的情況。同時也不能排除存在各種私下的利益收受關(guān)系，存在有少數(shù)的政府工作人員沒有按照國家規(guī)定的法律法規(guī)辦事，出現(xiàn)了 亂作為、亂行政的行為。 在廣州市 X 小區(qū) B 棟樓頂天臺上一處二層假山進行了違建。里面的住戶與周 7 邊居民 3 年來不間斷地向政府部門反映 X 小區(qū)頂層加蓋事件，要求對違章加蓋違法行為進行懲戒。但是，每次舉報均無成效。頂層加蓋，不僅破壞房屋整體結(jié)構(gòu)，而且也對房屋安全造成了影響。雖然施工的噪音也能傳到城管辦公區(qū)，但是城管只是象征管理，沒有實質(zhì)的行動只是睜眼閉眼。 法律法規(guī)的因素 物業(yè)管理在我國雖然歷經(jīng)了 20 多年的發(fā)展，但是相對來說發(fā)展時間還不夠長，但速度卻是十分之快。我國物業(yè)管理行業(yè)的立定的法律法規(guī)明顯滯后，雖然在這 20 多年里 ，我國政府部門不斷頒發(fā)了很多相關(guān)的物業(yè)管理行政規(guī)章、行業(yè)規(guī)范和地方性物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，但始終經(jīng)驗不足而不能切實地符合中國國情、同時缺乏系統(tǒng)又科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，我國的政府部門在編制法律法規(guī)的過程中，往往很容易借鑒境內(nèi)外成功的經(jīng)驗進行模仿或死板地就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。例如物業(yè)管理規(guī)約權(quán)力不足；對物業(yè)管理公約內(nèi)容的制訂缺乏監(jiān)管；未能全部落實執(zhí)行監(jiān)管現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度；缺乏物業(yè)管理法規(guī)制度針對商業(yè)辦公大廈及商場的管理；缺乏各種有效的途徑追收物業(yè)管理費用；對于過嚴(yán)地控制物業(yè)管理費用收 取標(biāo)準(zhǔn)等。 廣州“物業(yè)管理權(quán)交接糾紛”不斷，物管權(quán)交接演變成業(yè)主與保安攻防對峙。如果政府部門不盡快出臺相關(guān)政策法規(guī)去解決這些難題，那么新舊物管權(quán)的交接必然還會出現(xiàn)更激烈的紛爭，甚至斗毆的現(xiàn)象。被炒的舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終不肯讓出位置，新選上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻堅持上崗。因此，廣州新興白云花園、翠湖山莊以及春蘭花園等多個住宅小區(qū)，均先后出現(xiàn)了兩家不同物業(yè)管理公司對同一個小區(qū)“齊抓共管”的尷尬局面 ，不但造成小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生差，環(huán)境混亂，而且造成了業(yè)主的出行不便，發(fā)現(xiàn)問題不知該與那一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行報修及協(xié)商解決。 8 4 分清物 業(yè)管理糾紛的職責(zé) 我們在物業(yè)管理糾紛發(fā)生的過程中，首先要分清屬于那一方物業(yè)管理主體的責(zé)任，正確地維護自己的合法權(quán)益，不能盲目地去作出判斷，特別是廣大業(yè)主，不能把什么責(zé)任都推到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身上，動不動就以拒交物業(yè)服務(wù)費作為威脅，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出眾多不合理的要求。 開發(fā)商責(zé)任 2021 年 1 月 ,王某入住沈陽市和平區(qū)三好街三好家園一套住房。此后 ,王某以“房屋就存在質(zhì)量問題 ,小區(qū)圍墻距離自己的房屋太過近 ,巨龍公司沒有盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù) ,物業(yè)服務(wù)費與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不相符?！睘楝F(xiàn)由 ,從 2021 年 11 月 3 日起至 2021 年 11 月 3 日止一直未交付物業(yè)費。 法院認(rèn)為 ,巨龍公司為王某履行了自己的義務(wù)提供了大量又全面的物業(yè)服務(wù) ,王某把相應(yīng)費用交納給巨龍公司。判決王某給付巨龍公司物業(yè)管理費和相應(yīng)的違約金并且負(fù)擔(dān)案件的受理費 270 元。 小區(qū)在建設(shè)銷售中總會出現(xiàn)不少問題，如房屋質(zhì)量差從而容易發(fā)生開裂滲水，配套設(shè)備設(shè)施不齊全等，但這種問題很多時候都會在業(yè)主入住以后才會慢慢暴露出來，當(dāng)問題暴露出來后如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決，如果保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，就應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決，開發(fā)商要按照國家法律法規(guī)及合同 約定內(nèi)容，主動積極承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任。在這些情況中我們要明確地知道物業(yè)公司與各業(yè)主之間存在的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，因此當(dāng)房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題時應(yīng)該是屬于業(yè)主與開發(fā)商之間商品房買賣合同調(diào)整的范圍，在房屋買賣的前期質(zhì)量問題或者其它問題中，開發(fā)商應(yīng)該對業(yè)主給付賠償或者補償?shù)取Ｏ鄬碚f業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人，如果物業(yè)管理公司與開發(fā)商確實是單純的兩個民事主體，則它們之間是相對獨立的，互相之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，因 此 ,業(yè)主不能把房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題就作為拒絕支付物業(yè)費的理由。只有在物業(yè)合同中約定了物業(yè)公司要對房屋維護和修繕 義務(wù)時 ,業(yè)主才能要求物業(yè)公司對其進行 維修 ,如果物業(yè)公司未按合同履行自己義務(wù)的 ,業(yè)主就有權(quán)得拒交物業(yè)費。 物業(yè)公司責(zé)任 2021 年 9 月，李先生入住怡蓮園小區(qū) 2 號樓 3 門 302 室，每月李先生向錦誠諾物業(yè)管理工作有限公司按時交納費用，就能將私人汽車停放在指定的停車位上。 2021 年 9 月 20 日，李先生發(fā)現(xiàn)自己的的車輛在指定的停車位上保險桿到后保險的左面補嚴(yán)重劃傷，輪胎被扎，隨后李先生向錦誠諾物業(yè)公司反映情況，但是 錦誠物業(yè)公司一直沒有答復(fù)李先生。 2021 年 9 月 20 日，李先生到公證處對車 9 輛損傷進行公證，另外李先生到穗谷汽車維修站對其車輛維修進行評估，結(jié)算單為 6500 元。李先生多次與錦誠諾物業(yè)公司協(xié)商賠償未果，于是將錦誠物業(yè)公司訴到法院。法院判決：錦誠物業(yè)管理有限公司應(yīng)賠償李先生車輛損失費 6500 元，同時也要錦誠諾物業(yè)管理工作有限公司賠償李