關于物業(yè)管理糾紛案件的報告(編輯修改稿)
2025-06-07 23:47 本頁面
【文章內容簡介】 鐘巡邏一次叫到位還是3個小時巡邏一次叫到位？因為服務標準的模糊，常常導致業(yè)主在和物業(yè)公司對簿公堂時各執(zhí)一辭，由于業(yè)主要承擔舉證責任，敗訴幾乎就是不可避免的。有的物業(yè)管理企業(yè)私自制定收費名目，如出租車駛入費、上樓頂費等，引發(fā)了業(yè)主的強烈不滿。物業(yè)管理企業(yè)管理人員素質有待提高。由于物業(yè)管理行業(yè)處于發(fā)展的初期，物業(yè)管理從業(yè)人員沒有完善的資質認定體系，物業(yè)管理企業(yè)出于成本的考慮，對其人員缺乏系統的崗前培訓，這導致物業(yè)管理人員工作能力、精神面貌、工作責任心都難以滿足業(yè)主的需要。部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏管理經驗，工作不規(guī)范，管理水平低，服務質量差。相當多的業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)服務不到位，普遍反映社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境差、公共設施維修不及時、保安不負責任等等，這也成為業(yè)主拒交物業(yè)費的最主要理由。財務收支透明度較低，業(yè)主的知情權得不到保障。與物業(yè)管理機構相比,業(yè)主是獲取信息的弱勢群體,目前物業(yè)管理服務收費缺乏透明度，一些物業(yè)管理機構并沒有依照有關法規(guī)規(guī)定將有關財政收支進行公示，業(yè)主不知道其所交納的物業(yè)費都用在何處。由于物業(yè)管理機構在財務運作、日常管理、收費項目制定等方面采取對業(yè)主保密的方式，經常造成不必要的誤會，以致引起各種本該避免的糾紛。物業(yè)管理合同的單方性。目前我縣物業(yè)管理合同的簽訂有以下幾種模式：（1）在入住的同時強制業(yè)主簽訂，不簽合同就不辦理入住手續(xù)；（2）入住后與業(yè)主個別簽訂，有相當多的業(yè)主擔心今后受物業(yè)合同制約，不愿簽訂合同；（3）雖沒有簽訂書面物業(yè)管理合同，但按照相關規(guī)定，因其實際上接受了物業(yè)服務，也應當交納物業(yè)費。上述三種模式都暴露出當前物業(yè)管理合同的單方性。強制簽訂合同的物業(yè)管理企業(yè)利用自己的強勢地位，制定一些對業(yè)主不公平的條款，單方確定、調整收費標準或強制提供服務，嚴重違背合同自由、意思自治原則。而沒有簽訂書面合同的業(yè)主與管理者之間的權利義務沒有具體確定的內容，極易引發(fā)糾紛?！ 。ㄈI(yè)主方面 回遷戶等低收入人群經濟能力差。近年來，由于我縣城區(qū)改造速度加快，大量房屋拆遷，出現了很多回遷戶，同時由于收入水平的不平衡，出現了諸如下崗職工等低收入人群。雖然相關政策對這類群體給予了照顧，如減免供暖費等，但總體來說他們仍難以負擔高額的物業(yè)費。當前這一人群與商品房業(yè)主居住在同一小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)對待這一人群與其他業(yè)主采用相同的服務標準和收費標準，造成了收費難度的增加。業(yè)主維權意識薄弱。如前所述，大部份案件起因是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，而幾乎所有業(yè)主拖欠管理費的原因都是業(yè)主認為物業(yè)一方未盡服務義務：如未及時修繕損壞的設備，垃圾未及時清運等。當物業(yè)管理一方不能提供適當的服務時，作為業(yè)主應積極與物業(yè)管理公司或其上級主管單位溝通，通過反映意見或采取法律規(guī)定的方式維護自己的權益。但現實生活中，一些業(yè)主找不到解決爭議的正當途徑，在訴訟過程中，業(yè)主也不知道如何通過舉證維護自己的合法權益。在我院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，相當多作為被告的業(yè)主對物業(yè)服務都有一肚子的抱怨，但真正走上法庭維護自己權益，作為原告起訴物業(yè)管理部門的案件只有5件。個別業(yè)主素質較低。由于業(yè)主個人素質參差不齊，個別業(yè)主有一些不文明的行為，如私搭亂蓋、隨意丟棄垃圾、任由寵物隨地便溺等，破壞了社區(qū)整體的和諧，給其他業(yè)主造成不便，也給物業(yè)管理服務增加了難度。同時個別業(yè)主對物業(yè)服務這一新生事物不理解，認為以前沒有物業(yè)也可以正常生活，現在卻要負擔一筆數額不小的物業(yè)費，從心理上和經濟上都無法接受。三、案件審理難點及對策由于我院目前審理的物業(yè)管理糾紛大都是追繳物業(yè)費、水電費的案件，業(yè)主通常會以物業(yè)管理企業(yè)未履行物業(yè)服務義務或履行義務不符合要求等違約事實進行抗辯，而如何認定物業(yè)管理企業(yè)是否構成違約，成為審理中的難點。市高院《意見》第22條規(guī)定：“有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：（1）物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；（2）物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。”由此可見，“服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的”可以認定有違約事實存在。究竟何為“差距明顯”，并沒有相關規(guī)定，應屬于法官自由裁量范疇。從拖欠物業(yè)費人數日益增多、業(yè)主普遍反映服務不到位的現實情況來看，物業(yè)服務是存在一定問題的，這些問題也造成了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。但如前所述，在我院的審判實踐中，沒有一件
教學教案相關推薦
鄂ICP備17016276號-1