關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件的報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-07 23:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鐘巡邏一次叫到位還是3個(gè)小時(shí)巡邏一次叫到位？因?yàn)榉?wù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊，常常導(dǎo)致業(yè)主在和物業(yè)公司對(duì)簿公堂時(shí)各執(zhí)一辭，由于業(yè)主要承擔(dān)舉證責(zé)任，敗訴幾乎就是不可避免的。有的物業(yè)管理企業(yè)私自制定收費(fèi)名目，如出租車(chē)駛?cè)胭M(fèi)、上樓頂費(fèi)等，引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。物業(yè)管理企業(yè)管理人員素質(zhì)有待提高。由于物業(yè)管理行業(yè)處于發(fā)展的初期，物業(yè)管理從業(yè)人員沒(méi)有完善的資質(zhì)認(rèn)定體系，物業(yè)管理企業(yè)出于成本的考慮，對(duì)其人員缺乏系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，這導(dǎo)致物業(yè)管理人員工作能力、精神面貌、工作責(zé)任心都難以滿足業(yè)主的需要。部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，工作不規(guī)范，管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差。相當(dāng)多的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，普遍反映社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境差、公共設(shè)施維修不及時(shí)、保安不負(fù)責(zé)任等等，這也成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的最主要理由。財(cái)務(wù)收支透明度較低，業(yè)主的知情權(quán)得不到保障。與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)相比,業(yè)主是獲取信息的弱勢(shì)群體,目前物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)缺乏透明度，一些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)并沒(méi)有依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定將有關(guān)財(cái)政收支進(jìn)行公示，業(yè)主不知道其所交納的物業(yè)費(fèi)都用在何處。由于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、收費(fèi)項(xiàng)目制定等方面采取對(duì)業(yè)主保密的方式，經(jīng)常造成不必要的誤會(huì)，以致引起各種本該避免的糾紛。物業(yè)管理合同的單方性。目前我縣物業(yè)管理合同的簽訂有以下幾種模式：（1）在入住的同時(shí)強(qiáng)制業(yè)主簽訂，不簽合同就不辦理入住手續(xù)；（2）入住后與業(yè)主個(gè)別簽訂，有相當(dāng)多的業(yè)主擔(dān)心今后受物業(yè)合同制約，不愿簽訂合同；（3）雖沒(méi)有簽訂書(shū)面物業(yè)管理合同，但按照相關(guān)規(guī)定，因其實(shí)際上接受了物業(yè)服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。上述三種模式都暴露出當(dāng)前物業(yè)管理合同的單方性。強(qiáng)制簽訂合同的物業(yè)管理企業(yè)利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位，制定一些對(duì)業(yè)主不公平的條款，單方確定、調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或強(qiáng)制提供服務(wù)，嚴(yán)重違背合同自由、意思自治原則。而沒(méi)有簽訂書(shū)面合同的業(yè)主與管理者之間的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有具體確定的內(nèi)容，極易引發(fā)糾紛?！ 。ㄈI(yè)主方面 回遷戶等低收入人群經(jīng)濟(jì)能力差。近年來(lái)，由于我縣城區(qū)改造速度加快，大量房屋拆遷，出現(xiàn)了很多回遷戶，同時(shí)由于收入水平的不平衡，出現(xiàn)了諸如下崗職工等低收入人群。雖然相關(guān)政策對(duì)這類(lèi)群體給予了照顧，如減免供暖費(fèi)等，但總體來(lái)說(shuō)他們?nèi)噪y以負(fù)擔(dān)高額的物業(yè)費(fèi)。當(dāng)前這一人群與商品房業(yè)主居住在同一小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)待這一人群與其他業(yè)主采用相同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，造成了收費(fèi)難度的增加。業(yè)主維權(quán)意識(shí)薄弱。如前所述，大部份案件起因是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，而幾乎所有業(yè)主拖欠管理費(fèi)的原因都是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)一方未盡服務(wù)義務(wù)：如未及時(shí)修繕損壞的設(shè)備，垃圾未及時(shí)清運(yùn)等。當(dāng)物業(yè)管理一方不能提供適當(dāng)?shù)姆?wù)時(shí)，作為業(yè)主應(yīng)積極與物業(yè)管理公司或其上級(jí)主管單位溝通，通過(guò)反映意見(jiàn)或采取法律規(guī)定的方式維護(hù)自己的權(quán)益。但現(xiàn)實(shí)生活中，一些業(yè)主找不到解決爭(zhēng)議的正當(dāng)途徑，在訴訟過(guò)程中，業(yè)主也不知道如何通過(guò)舉證維護(hù)自己的合法權(quán)益。在我院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，相當(dāng)多作為被告的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)都有一肚子的抱怨，但真正走上法庭維護(hù)自己權(quán)益，作為原告起訴物業(yè)管理部門(mén)的案件只有5件。個(gè)別業(yè)主素質(zhì)較低。由于業(yè)主個(gè)人素質(zhì)參差不齊，個(gè)別業(yè)主有一些不文明的行為，如私搭亂蓋、隨意丟棄垃圾、任由寵物隨地便溺等，破壞了社區(qū)整體的和諧，給其他業(yè)主造成不便，也給物業(yè)管理服務(wù)增加了難度。同時(shí)個(gè)別業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)這一新生事物不理解，認(rèn)為以前沒(méi)有物業(yè)也可以正常生活，現(xiàn)在卻要負(fù)擔(dān)一筆數(shù)額不小的物業(yè)費(fèi)，從心理上和經(jīng)濟(jì)上都無(wú)法接受。三、案件審理難點(diǎn)及對(duì)策由于我院目前審理的物業(yè)管理糾紛大都是追繳物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的案件，業(yè)主通常會(huì)以物業(yè)管理企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)或履行義務(wù)不符合要求等違約事實(shí)進(jìn)行抗辯，而如何認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)是否構(gòu)成違約，成為審理中的難點(diǎn)。市高院《意見(jiàn)》第22條規(guī)定：“有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：（1）物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；（2）物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的?！庇纱丝梢?jiàn)，“服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的”可以認(rèn)定有違約事實(shí)存在。究竟何為“差距明顯”，并沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬于法官自由裁量范疇。從拖欠物業(yè)費(fèi)人數(shù)日益增多、業(yè)主普遍反映服務(wù)不到位的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，物業(yè)服務(wù)是存在一定問(wèn)題的，這些問(wèn)題也造成了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。但如前所述，在我院的審判實(shí)踐中，沒(méi)有一件
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