關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件的報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 9件，%。二、物業(yè)管理糾紛的成因分析（一）國家政策及物業(yè)管理體制方面 我縣房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展?，F(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，主要是國務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部的規(guī)章、以及地方性法規(guī)、規(guī)章，就北京市而言，目前主要依1995年頒布《北京市居民小區(qū)物業(yè)管理辦法》和1997年頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，其次是和北京市房屋土地管理部門的規(guī)范性文件?！ ∥飿I(yè)管理行業(yè)市場化程度低。開發(fā)商的這種行為導(dǎo)致：（1）有的業(yè)主與開發(fā)商之間有一定的矛盾，如房屋有質(zhì)量問題，開發(fā)商未能履行對業(yè)主承諾等等，業(yè)主即以拒交物業(yè)費(fèi)對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行抗辯；（2）物業(yè)管理企業(yè)缺乏服務(wù)意識、服務(wù)水平難以提高，從而造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾?！ I(yè)主委員會不健全，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。一些物業(yè)管理企業(yè)沒有將詳細(xì)的服務(wù)價格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向廣大業(yè)主公示，業(yè)主難以對物業(yè)管理的質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督，一旦對簿公堂也難以證明物業(yè)服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)。由于物業(yè)管理行業(yè)處于發(fā)展的初期，物業(yè)管理從業(yè)人員沒有完善的資質(zhì)認(rèn)定體系，物業(yè)管理企業(yè)出于成本的考慮，對其人員缺乏系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，這導(dǎo)致物業(yè)管理人員工作能力、精神面貌、工作責(zé)任心都難以滿足業(yè)主的需要。與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)相比,業(yè)主是獲取信息的弱勢群體,目前物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)缺乏透明度，一些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)并沒有依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定將有關(guān)財(cái)政收支進(jìn)行公示，業(yè)主不知道其所交納的物業(yè)費(fèi)都用在何處。上述三種模式都暴露出當(dāng)前物業(yè)管理合同的單方性。近年來，由于我縣城區(qū)改造速度加快，大量房屋拆遷，出現(xiàn)了很多回遷戶，同時由于收入水平的不平衡，出現(xiàn)了諸如下崗職工等低收入人群。如前所述，大部份案件起因是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，而幾乎所有業(yè)主拖欠管理費(fèi)的原因都是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)一方未盡服務(wù)義務(wù)：如未及時修繕損壞的設(shè)備，垃圾未及時清運(yùn)等。個別業(yè)主素質(zhì)較低。市高院《意見》第22條規(guī)定：“有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：（1）物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；（2）物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。但如前所述，在我院的審判實(shí)踐中，沒有一件案件因?yàn)椤胺?wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯”而判決減免業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，這是一個值得深思的現(xiàn)象。部分法官擔(dān)心判決減免物業(yè)費(fèi)，其他已經(jīng)全額繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)返還物業(yè)費(fèi)，給社會制造更多的不穩(wěn)定因素；如果此案之前還有同一住宅小區(qū)業(yè)主被訴，在提供證據(jù)基本相同的情況下，法官自由裁量沒有違約事實(shí)的存在，還會造成同案不同判的局面，影響法院判決的公信力。由此可見，在物業(yè)管理糾紛中出現(xiàn)了法律效果與社會效果難以統(tǒng)一的悖論，無論法院如何判決，都會給社會造成消極影響。綜上所述，法官應(yīng)該正確認(rèn)識法律效果與社會效果的統(tǒng)一，消除不應(yīng)有的顧慮，在證據(jù)充分的情況下，敢于認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)的違約事實(shí)。具體說來可以從以下方面對業(yè)主做出傾斜：（1）充分行使釋明權(quán)，指導(dǎo)業(yè)主的訴訟。認(rèn)定是否構(gòu)成違約時應(yīng)按服務(wù)項(xiàng)目具體確定。物業(yè)管理糾紛案件涉及當(dāng)事人眾多，一個物業(yè)管理企業(yè)往往同時起訴數(shù)十名業(yè)主，法院在裁判同一物業(yè)管理企業(yè)同一住宅小區(qū)的案件時，有必要根據(jù)其服務(wù)質(zhì)量，統(tǒng)一裁判尺度，確定是否減免和減免幅度，避免同案不同判情況的發(fā)生。因此，法院應(yīng)該盡量化解雙方的對立情緒，審判人員應(yīng)該投入更多的精力，加大調(diào)解力度，盡可能把矛盾消除于法庭之內(nèi)。審理物業(yè)管理糾紛案件時，法院應(yīng)當(dāng)將發(fā)現(xiàn)的問題歸納、總結(jié)，及時從司法的角度對物業(yè)管理企業(yè)或有關(guān)部門發(fā)出司法建議。（一）立法機(jī)關(guān)及政府有關(guān)部門方面制定適合實(shí)際情況的物業(yè)管理法律。幫助成立業(yè)主委員會。住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)逐步采取招投標(biāo)的方式確定服務(wù)商，給予廣大業(yè)主選擇權(quán)。當(dāng)前社會各界都在積極探索訴訟外物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制，主要有以下兩種模式，一種是由物業(yè)管理企業(yè)成立調(diào)解組織，一種是政府撥款，聘請具有較高法律水準(zhǔn)的專業(yè)人員擔(dān)任調(diào)解員，專門針對物業(yè)管理糾紛成立的民間調(diào)解組織，如東城區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會。鑒于我縣的實(shí)際情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對低收入人群適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣有利于物業(yè)費(fèi)的收繳，加快資本流轉(zhuǎn)，減少社會矛盾，減少訴累。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)政收支的透明度，制定詳細(xì)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)細(xì)則、收支表，并向廣大業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。16 / 16
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