關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，有時(shí)也可能是一種侵權(quán)行為。 第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。第六條 經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。 第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。注解：物權(quán)法第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！ 〉诰艞l 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。注解：實(shí)踐中，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。 第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱(chēng)其他管理人。第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。對(duì)此，司法解釋明確作出了規(guī)定。 中華人民共和國(guó)最高人民法院公告 法釋[2009]7號(hào) 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于 2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。注解：“業(yè)主”在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中被稱(chēng)為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貫徹執(zhí)行物權(quán)法第六章規(guī)定具有重要意義。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突，并有可能對(duì)前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。同時(shí)，還可以引導(dǎo)這部分人及時(shí)辦理物權(quán)登記。注解：按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論通說(shuō)認(rèn)為，界定專(zhuān)有部分的標(biāo)準(zhǔn)是“具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性”。所以，司法解釋將“登記”表述為“能夠登記”。注解：根據(jù)物權(quán)法第六章的規(guī)定，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個(gè)人的除外）、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位及電梯、水箱等?！ 〉谒臈l 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)?！ 〉诹鶙l 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與專(zhuān)有部分的比例，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 車(chē)位、車(chē)庫(kù)糾紛的處理是一個(gè)極其復(fù)雜的問(wèn)題，司法解釋的規(guī)定還有些原則，但思路是明確的。
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