關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中很重要的一個(gè)方面就是全體業(yè)主將維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應(yīng)得到支持。業(yè)主委員會(huì)雖為物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人，但其既不是欠費(fèi)人又沒(méi)有責(zé)任財(cái)產(chǎn)，所以如果確實(shí)存在拖欠物業(yè)費(fèi)的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同解除后，向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主提起訴訟。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主，但其居住生活在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，也應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束?！ 〉谝粭l 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。為了更好地維護(hù)業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對(duì)這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問(wèn)題作出特別規(guī)定，即可以認(rèn)定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。因此有必要把登記作為專有部分界定的標(biāo)準(zhǔn)之一。因共有部分很難通過(guò)列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定?！镜谌睢空加脴I(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。待審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累足夠豐富之后，也可擇機(jī)就新問(wèn)題、新情況作出單行批復(fù)。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車位、車庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”?！ 〉谖鍡l 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： ?。ㄒ唬┙ㄖ锏幕A(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則?！”窘忉屖┬星耙呀?jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋?！镜诙睢繉?duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。 第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持?！段餀?quán)法》第七十六條 【第一款】 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：【第四項(xiàng)】（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 【第二款】決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。注解：業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，與業(yè)
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1