【正文】 制定的服務(wù)細(xì)則也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。注解：業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守?！　〉谑畻l　物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持?！”窘忉屖┬星耙呀?jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。　　規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！　〉谖鍡l　建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。待審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累足夠豐富之后，也可擇機(jī)就新問(wèn)題、新情況作出單行批復(fù)。因共有部分很難通過(guò)列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。為了更好地維護(hù)業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對(duì)這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問(wèn)題作出特別規(guī)定，即可以認(rèn)定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主，但其居住生活在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，也應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束。業(yè)主委員會(huì)雖為物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人，但其既不是欠費(fèi)人又沒(méi)有責(zé)任財(cái)產(chǎn)，所以如果確實(shí)存在拖欠物業(yè)費(fèi)的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同解除后，向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主提起訴訟。　　　　第三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。該權(quán)利行使的主要途徑是對(duì)業(yè)主實(shí)施“人”的管理?！　〉谄邨l　業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。盡管目前還存在一些本應(yīng)屬于專有部分卻無(wú)法進(jìn)行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善，并不意味著日后不能辦理登記。注解：司法解釋在物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定框架內(nèi)，著重解決如何認(rèn)定建設(shè)單位已經(jīng)履行法律有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”問(wèn)題。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦摹３私ㄖ飪?nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實(shí)生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺(tái)等。根據(jù)物權(quán)法第九條、第二十八條等規(guī)定，司法解釋確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?！段餀?quán)法》第七十六條　【第一款】　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：【