關于物業(yè)服務糾紛案件若干問題-wenkub
2023-05-26 23:47:13 本頁面
【正文】 體業(yè)主將維護物業(yè)服務區(qū)域秩序的管理權交給物業(yè)服務企業(yè)。為更好維護業(yè)主權益，司法解釋依據合同默示條款理論，合理擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據范圍，即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則也是確定物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據。 第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。從這個角度看，物業(yè)服務企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務法律關系。物權法第七十六條規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主共同決定。 第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。關于物業(yè)服務糾紛案件若干問題作者：日期：中華人民共和國最高人民法院公告 法釋[2009]8號《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于 2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。業(yè)主委員會根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，是業(yè)主自治權行使的結果，全體業(yè)主都應遵守。據此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。根據《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業(yè)服務企業(yè)應盡義務所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務企業(yè)的義務。該權利行使的主要途徑是對業(yè)主實施“人”的管理。基于以上考慮，司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。實踐中，在物業(yè)服務企業(yè)已經按照約定以及規(guī)定全面履行了相應義務的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經提供的服務（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。 第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。對此，司法解釋明確規(guī)定，如果物業(yè)服務企業(yè)在解除物業(yè)服務合同的訴訟中，提出要求業(yè)主委員會支付拖欠的物業(yè)費的請求，法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。物業(yè)服務合同權利義務終止的情形，主要包括合同終止、解除
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