關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題-全文預(yù)覽
【正文】 文書(shū)、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?！ 《稹鹁拍晡逶率娜铡 檎_審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。 第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。注解：實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)糾紛常常會(huì)涉及到房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人?！段餀?quán)法》第七十六條 【第一款】 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：【第四項(xiàng)】（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 《物權(quán)法》 第八十一條 【第一款】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。司法解釋明確規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。按照業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主，應(yīng)有請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會(huì)被徹底打破。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！ I(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以相應(yīng)訴權(quán)，并未超出其對(duì)“人”管理權(quán)的行使邊界，而且可以及時(shí)有效地制止不法行為。注解：物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)就業(yè)主相關(guān)妨害物業(yè)服務(wù)秩序的行為提起訴訟。除此以外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，往往對(duì)業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。 前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的一方實(shí)際享有者和承擔(dān)者。只要前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，其對(duì)業(yè)主即應(yīng)具有約束力。 為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。二○○九年五月十五日 注解：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以通過(guò)招投標(biāo)或者經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。在實(shí)踐中，有些業(yè)主以不是合同當(dāng)事人為由，不愿接受物業(yè)服務(wù)合同的約束，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)并引發(fā)糾紛。 第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持： ?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同； ?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。注解：實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細(xì)，而對(duì)物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來(lái)進(jìn)行的。 第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)
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