關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題(存儲(chǔ)版)
【正文】 需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理?！段餀?quán)法》第七十六條 【第一款】 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：【第四項(xiàng)】（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 《物權(quán)法》 第八十一條 【第一款】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。根據(jù)物權(quán)法第九條、第二十八條等規(guī)定，司法解釋確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?！ 〉诙l 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： ?。ㄒ唬┚哂袠?gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； ?。ǘ┚哂欣蒙系莫?dú)立性，可以排他使用； ?。ㄈ┠軌虻怯洺蔀樘囟I(yè)主所有權(quán)的客體。除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實(shí)生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺(tái)等。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦摹！ 〉谄邨l 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。注解：司法解釋在物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定框架內(nèi)，著重解決如何認(rèn)定建設(shè)單位已經(jīng)履行法律有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”問(wèn)題。滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：；。盡管目前還存在一些本應(yīng)屬于專有部分卻無(wú)法進(jìn)行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善，并不意味著日后不能辦理登記。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。從這個(gè)意義上說(shuō)，司法解釋對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)同樣適用于因非業(yè)主的物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛案件的處理。物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。對(duì)此，司法解釋明確規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在解除物業(yè)服務(wù)合同的訴訟中，提出要求業(yè)主委員會(huì)支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利?！ 〉谄邨l 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。該權(quán)利行使的主要途徑是對(duì)業(yè)主實(shí)施“人”的管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。物權(quán)法第七十六條規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定?！ 〉谌龡l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)
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