關于物業(yè)管理糾紛案件的報告-全文預覽
【正文】 不便，也給物業(yè)管理服務增加了難度。當物業(yè)管理一方不能提供適當?shù)姆諘r，作為業(yè)主應積極與物業(yè)管理公司或其上級主管單位溝通，通過反映意見或采取法律規(guī)定的方式維護自己的權(quán)益。雖然相關政策對這類群體給予了照顧，如減免供暖費等，但總體來說他們?nèi)噪y以負擔高額的物業(yè)費。強制簽訂合同的物業(yè)管理企業(yè)利用自己的強勢地位，制定一些對業(yè)主不公平的條款，單方確定、調(diào)整收費標準或強制提供服務，嚴重違背合同自由、意思自治原則。由于物業(yè)管理機構(gòu)在財務運作、日常管理、收費項目制定等方面采取對業(yè)主保密的方式，經(jīng)常造成不必要的誤會，以致引起各種本該避免的糾紛。部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗，工作不規(guī)范，管理水平低，服務質(zhì)量差。比如保安的24小時巡邏，是20分鐘巡邏一次叫到位還是3個小時巡邏一次叫到位？因為服務標準的模糊，常常導致業(yè)主在和物業(yè)公司對簿公堂時各執(zhí)一辭，由于業(yè)主要承擔舉證責任，敗訴幾乎就是不可避免的。我縣絕大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)主委員會，即便設立了業(yè)主委員會，因業(yè)主委員會的權(quán)利行使的途徑尚無具有可操作性的規(guī)定，業(yè)主委員會不能發(fā)揮其應有的作用?！ ∥飿I(yè)管理企業(yè)缺乏第三方的有效監(jiān)測和評估。目前我縣共有45個居民住宅小區(qū)，分別由21家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務，由于行業(yè)市場化程度不夠，沒有形成一種市場化的競爭格局，更談不上優(yōu)勝劣汰。這樣的立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不具備可操作性，已不適應當前物業(yè)管理工作的需要。近年來我縣城區(qū)改造進程加快，新建住宅小區(qū)43個，建筑面積500萬平方米，拆遷改造面積達215萬平方米，拆除危舊房屋180萬平方米，近萬戶居民喜遷新居。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因有幾方面：上述四個物業(yè)管理企業(yè)所轄小區(qū)人數(shù)眾多，容易發(fā)生糾紛；涉及小區(qū)均為普通住宅小區(qū)，物業(yè)管理水平與高檔住宅小區(qū)有差距，且業(yè)主的經(jīng)濟承受能力也有差異。在全部物業(yè)公司收繳物業(yè)費以判決結(jié)案的案件中（共計34件），僅有6件案件因業(yè)主辯稱物業(yè)管理企業(yè)曾暫停服務而減免了部分物業(yè)費，其余28件案件，盡管被告提出的辯解理由多種多樣，但均因證據(jù)不足或與案件無關未能被法院采信，最終法院全額支持了原告的訴訟請求?！∈绽U物業(yè)費收繳水、電、暖氣費及拆除私自搭建物總結(jié)案183119撤訴14098調(diào)解915判決346判決率%5%由上表可見，收繳物業(yè)費的案件判決率明顯高于其他物業(yè)管理糾紛案件，這主要是因為收繳物業(yè)費案件業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾較為突出，不易調(diào)解。（五）結(jié)案方式以調(diào)解、撤訴為主，但判決率有所上升。案件類型集中說明我縣物業(yè)管理行業(yè)還處在發(fā)展初期，也說明業(yè)主維權(quán)意識較差。（三）案件類型較為集中。 2002至2004年，我院共受理物業(yè)管理糾紛案件68件，2005年我院共受理物業(yè)管理糾紛案件154件，而2006年僅前四個月就受理129件，預計收案數(shù)將超過去年。關于物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)研報告雙井法庭 田進隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務成為新生事物，在當前相關法律、法規(guī)不健全，物業(yè)服務市場不規(guī)范的狀況下，社會各界需要不斷對其探索、完善。一、 我院受理物業(yè)管理糾紛案件的基本情況 2002年2003年2004年2005年2006年1至4月總計收案數(shù)134213154129351我院受理的物業(yè)管理糾紛案件呈現(xiàn)以下特點：（一）近兩年來收案量激增。在已收的351件案件中，業(yè)主為原告的5件，物業(yè)公司與開發(fā)商間糾紛的3件，而業(yè)主為被告的343件，%。其余23件中，有14件是物業(yè)管理企業(yè)認為業(yè)主私搭亂建要求予以拆除的案件，占收案總數(shù)的4%，%中，有業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)退還裝修保證金案件4件，涉及物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商之間糾紛的有3件，物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主協(xié)助維修和業(yè)主要求物業(yè)管理公司維修的各1件。而2005至2006年受理的283件案件中，要求業(yè)主交納物業(yè)費的案件有232件，%。（六）收繳物業(yè)費案件成為審理難點。（八）被告的辯解意見多因證據(jù)不足難以被法院采納。在五年來受理的351件案件中，基本集中在四個物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，北京恒居物業(yè)管理中心132件、北京石橋賓陽物業(yè)管理服務中心79件、北京百安物業(yè)管理有限公司60件、北京千禧太陽物業(yè)管理有限公司48件，上述四個物業(yè)管理企業(yè)作為原告的案件共計31
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