對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛案件的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)-全文預(yù)覽
【正文】 服務(wù)企業(yè)訂立合同滿足前期物業(yè)需求?！ ?1)業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同系格式合同為由，請(qǐng)求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。需要注意的是，撤銷權(quán)和變更權(quán)的除斥期間為一年,根據(jù)《合同法》第五十五條的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。裁判變更是人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人申請(qǐng)，依照法律對(duì)可變更、可撤銷合同進(jìn)行干預(yù)的結(jié)果，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同自由的適度干預(yù)?！ ?二)對(duì)業(yè)主申請(qǐng)變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格的裁量 在物業(yè)費(fèi)糾紛中，業(yè)主往往請(qǐng)求法院變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了合同的主要義務(wù)，那么業(yè)主的主要義務(wù)——支付物業(yè)費(fèi)不應(yīng)當(dāng)免除?！ 『舐男锌罐q權(quán)的適用是以對(duì)方未履行作為要件，如果對(duì)方已履行義務(wù)，另一方就不得主張抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。這一權(quán)利在學(xué)理上被稱為后履行抗辯權(quán)?！ I(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在合同關(guān)系，業(yè)主的主要義務(wù)是交納服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)的主要義務(wù)是提供對(duì)應(yīng)的服務(wù)。由于雙方當(dāng)事人情緒對(duì)立，對(duì)訴訟結(jié)果的期待值相差較大，因此案件的調(diào)解難度大，調(diào)解率比較低。物業(yè)則堅(jiān)持自身的服務(wù)已經(jīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主的要求已經(jīng)超出了合理界限。業(yè)主在訴訟中是比較被動(dòng)的一方。業(yè)主的拒付理由主要是物業(yè)服務(wù)有瑕疵，例如草坪未及時(shí)修剪、安保措施不力、小區(qū)居民飼養(yǎng)的家畜管理不力等問(wèn)題。特別是在業(yè)主主張物業(yè)公司服務(wù)不到位，以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗的案件中，業(yè)主大多不能舉證來(lái)對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主在預(yù)期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔(dān)訴訟費(fèi)用的情況下，往往無(wú)奈之下補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，以換得物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤訴了事。業(yè)主多是自然人主體，相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織體來(lái)說(shuō)舉證能力較弱。從合同的標(biāo)的看，作為物業(yè)服務(wù)合同標(biāo)的的物業(yè)服務(wù)行為具有“公共物品”屬性。物業(yè)服務(wù)合同糾紛與其他類型的服務(wù)合同糾紛相比，具有一定的特殊性。在高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)生活中，由于缺少時(shí)間、精力、能力，業(yè)主已不可能躬親于物業(yè)的管理，將物業(yè)的管理常常委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。物業(yè)公司,是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托,以有償服務(wù)的方式,為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)的獨(dú)立法人 [②]。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物業(yè)服務(wù)制度的法律基礎(chǔ)?！ ∥飿I(yè)服務(wù)行業(yè)是隨著人們居住環(huán)境的改變而逐漸形成的。物業(yè)服務(wù)糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發(fā)社區(qū)矛盾，甚至引發(fā)社會(huì)矛盾。一些業(yè)主只想吃“免費(fèi)餐”，惡意拖欠物業(yè)費(fèi)等。所有涉訴案件均是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)的糾紛案件。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年以前沒(méi)有出現(xiàn)此類糾紛。市人民法院受理物業(yè)糾紛案件逐年增長(zhǎng)。2008年共46起，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴業(yè)主，其中28起撤訴，16起判決，2起調(diào)解。物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，物業(yè)收費(fèi)內(nèi)容不合理，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗。城市小區(qū)居住人口密集，糾紛一旦產(chǎn)生，涉及的人數(shù)少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。法院在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)，有必要研究物業(yè)服務(wù)的特殊性，對(duì)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及法律強(qiáng)制
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