對物業(yè)費糾紛案件的幾點認識-全文預(yù)覽
【正文】 服務(wù)企業(yè)訂立合同滿足前期物業(yè)需求?！ ?1)業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同系格式合同為由，請求變更物業(yè)服務(wù)價格。需要注意的是，撤銷權(quán)和變更權(quán)的除斥期間為一年,根據(jù)《合同法》第五十五條的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當事人自知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。裁判變更是人民法院或者仲裁機構(gòu)依當事人申請，依照法律對可變更、可撤銷合同進行干預(yù)的結(jié)果，體現(xiàn)了國家對合同自由的適度干預(yù)?！ ?二)對業(yè)主申請變更物業(yè)服務(wù)價格的裁量 在物業(yè)費糾紛中，業(yè)主往往請求法院變更物業(yè)服務(wù)價格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了合同的主要義務(wù)，那么業(yè)主的主要義務(wù)——支付物業(yè)費不應(yīng)當免除?！ 『舐男锌罐q權(quán)的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務(wù)，另一方就不得主張抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。這一權(quán)利在學(xué)理上被稱為后履行抗辯權(quán)?！ I(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在合同關(guān)系，業(yè)主的主要義務(wù)是交納服務(wù)費用，物業(yè)企業(yè)的主要義務(wù)是提供對應(yīng)的服務(wù)。由于雙方當事人情緒對立，對訴訟結(jié)果的期待值相差較大，因此案件的調(diào)解難度大，調(diào)解率比較低。物業(yè)則堅持自身的服務(wù)已經(jīng)達到標準，業(yè)主的要求已經(jīng)超出了合理界限。業(yè)主在訴訟中是比較被動的一方。業(yè)主的拒付理由主要是物業(yè)服務(wù)有瑕疵，例如草坪未及時修剪、安保措施不力、小區(qū)居民飼養(yǎng)的家畜管理不力等問題。特別是在業(yè)主主張物業(yè)公司服務(wù)不到位，以不交物業(yè)費進行對抗的案件中，業(yè)主大多不能舉證來對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主在預(yù)期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔(dān)訴訟費用的情況下，往往無奈之下補交物業(yè)費，以換得物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤訴了事。業(yè)主多是自然人主體，相對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織體來說舉證能力較弱。從合同的標的看，作為物業(yè)服務(wù)合同標的的物業(yè)服務(wù)行為具有“公共物品”屬性。物業(yè)服務(wù)合同糾紛與其他類型的服務(wù)合同糾紛相比，具有一定的特殊性。在高度發(fā)達的現(xiàn)代社會生活中，由于缺少時間、精力、能力，業(yè)主已不可能躬親于物業(yè)的管理，將物業(yè)的管理常常委托給專業(yè)機構(gòu)進行。物業(yè)公司,是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托,以有償服務(wù)的方式,為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)的獨立法人 [②]。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物業(yè)服務(wù)制度的法律基礎(chǔ)。 物業(yè)服務(wù)行業(yè)是隨著人們居住環(huán)境的改變而逐漸形成的。物業(yè)服務(wù)糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發(fā)社區(qū)矛盾，甚至引發(fā)社會矛盾。一些業(yè)主只想吃“免費餐”，惡意拖欠物業(yè)費等。所有涉訴案件均是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費的糾紛案件。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年以前沒有出現(xiàn)此類糾紛。市人民法院受理物業(yè)糾紛案件逐年增長。2008年共46起，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴業(yè)主，其中28起撤訴，16起判決，2起調(diào)解。物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，物業(yè)收費內(nèi)容不合理，業(yè)主以不交物業(yè)費進行對抗。城市小區(qū)居住人口密集，糾紛一旦產(chǎn)生，涉及的人數(shù)少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。法院在審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時，有必要研究物業(yè)服務(wù)的特殊性，對雙方當事人的權(quán)利義務(wù)以及法律強制
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