對物業(yè)費糾紛案件的幾點認識-預(yù)覽頁
【正文】 性規(guī)定的適用加以探討和界定，確保物業(yè)服務(wù)糾紛得到妥善處理。由此，房屋所有權(quán)制度受到了極大的沖擊，出現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)這一新的物權(quán)種類。[①]共同管理權(quán)表現(xiàn)為對建筑物管理、維護和修繕等共同事務(wù)決定過程中形成的成員權(quán)?！ ∥飿I(yè)管理是以對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序進行維護為主要內(nèi)容的活動。在最高法院“案由規(guī)定”中將物業(yè)合同糾紛納入服務(wù)合同的大類中。雖然實質(zhì)上是業(yè)主單個個體作為物業(yè)服務(wù)合同實體權(quán)利義務(wù)的承擔者，但在程序上往往要按照業(yè)主大會的決議、以業(yè)主委員會的名義決定共同事項。 在物業(yè)費糾紛案件中，多是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主索要物業(yè)費。業(yè)主往往是在被通知應(yīng)訴時才開始尋找證據(jù)，有些證據(jù)如果業(yè)主不刻意保留，在訴訟時已經(jīng)滅失。拒付服務(wù)費理由不充足，是業(yè)主敗訴的主要原因。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業(yè)費的正當理由。只有在物業(yè)服務(wù)得到切實改觀并達到約定標準，才愿意繼續(xù)交費。業(yè)主則認為自己在服務(wù)中已經(jīng)受到不適當待遇，讓步只是更大的犧牲。物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，業(yè)主可以通過行使合同抗辯權(quán)來保護自己，但在多大程度上可以行使這一權(quán)利還要區(qū)分具體情況。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。具體而言，對于物業(yè)服務(wù)區(qū)域的維修、養(yǎng)護、管理，衛(wèi)生和秩序維護等必備事務(wù)中的大部分事項，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本沒有提供，應(yīng)屬于根本違約的情形，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)公司基本提供了物業(yè)服務(wù)，只是不符合或者沒有達到合同約定的完整要求，此情形應(yīng)屬于一般違約。[③]當物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行事后補救，完全履行了合同的義務(wù)，合同的目的得以實現(xiàn)，后履行抗辯權(quán)消失，業(yè)主就應(yīng)當履行自己的相應(yīng)義務(wù)，交納物業(yè)服務(wù)費。協(xié)議變更是當事人協(xié)商一致的結(jié)果，體現(xiàn)當事人意思自治。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同(受損害方有權(quán)請求變更)。在審判實踐中，法院在審理此類案件時應(yīng)先查明業(yè)主的申請是否過除斥期間，接著應(yīng)針對業(yè)主請求變更物業(yè)服務(wù)價格的具體情形依照法律規(guī)則逐一分析確定是否準許變更。依照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。否則可能導(dǎo)致司法對私法自治的過度干預(yù),影響物業(yè)服務(wù)市場的正常發(fā)展。如果物業(yè)服務(wù)價格的計算依據(jù)不實，致使物業(yè)服務(wù)價格虛高，業(yè)主誤以為真并以此作為判斷依據(jù)，那么業(yè)主就是在受欺騙狀態(tài)下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同?！ I(yè)主的這一主張一般不應(yīng)當支持。只有認定違約的事實，才能確定違約責任主體以及承擔責任的比例。由于對業(yè)主造成的損害多難以具體計算，例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時修剪草坪影響小區(qū)美觀，缺乏對小區(qū)流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對業(yè)主的損失很難做具體衡量。每個業(yè)主對物業(yè)提供的服務(wù)有自己的評判，作為業(yè)主的一種主觀認識，業(yè)主認為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否達到標準的程度是有差別的。當事人可以向法庭申請由專業(yè)人員出庭進行說明，法庭也可以組織專業(yè)人員進行對
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