關于物業(yè)服務糾紛案件若干問題(編輯修改稿)
2025-06-07 23:47 本頁面
【文章內容簡介】 三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。注解：物權法第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會有權決定解聘物業(yè)服務企業(yè)。按照業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會代表業(yè)主，應有請求解除物業(yè)服務合同的權利。業(yè)主委員會雖為物業(yè)服務合同的一方當事人，但其既不是欠費人又沒有責任財產，所以如果確實存在拖欠物業(yè)費的情形，物業(yè)服務企業(yè)可以在合同解除后，向拖欠物業(yè)費的業(yè)主提起訴訟。對此，司法解釋明確規(guī)定，如果物業(yè)服務企業(yè)在解除物業(yè)服務合同的訴訟中，提出要求業(yè)主委員會支付拖欠的物業(yè)費的請求，法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。 第九條 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持?！ ∥飿I(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理?！ 〉谑畻l 物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。注解：實踐中，在物業(yè)服務合同權利義務終止后，因物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。司法解釋明確規(guī)定，在物業(yè)服務合同權利義務終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出，并以存在事實物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，法院不予支持。物業(yè)服務合同權利義務終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。 第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人?！段餀喾ā返谄呤鶙l 【第一款】 下列事項由業(yè)主共同決定：【第四項】（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； 《物權法》 第八十一條 【第一款】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理?！镜诙睢繉ㄔO單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換?！段餀喾ā返诎耸l 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。注解：實踐中，物業(yè)服務糾紛常常會涉及到房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主，但其居住生活在物業(yè)服務區(qū)域內，也應當受到物業(yè)服務合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束。從這個意義上說，司法解釋對物業(yè)服務糾紛的規(guī)定，應當同樣適用于因非業(yè)主的物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同、法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛案件的處理。對此，司法解釋明確作出了規(guī)定。 第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行?！”窘忉屖┬星耙呀浗K審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。注解：為了在司法解釋正式施行之前，給各界預留一個宣傳學習的時間，也為了最大限度通過自律、自
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