【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 員會(huì)自身違法性是否影響物業(yè)服務(wù)合同的效力問(wèn)題；如何理解業(yè)主超出專有物權(quán)范圍私搭亂建問(wèn)題等等。（五）做到案結(jié)事了難。前文已述，物業(yè)糾紛的訴因不僅具有多樣化的特點(diǎn)，而且糾紛涉及的法律關(guān)系也比較復(fù)雜，審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們?cè)趨⑴c物業(yè)訴訟時(shí)，普遍具有一次性解決所有涉及物業(yè)問(wèn)題的心理，然而訴訟審理一般實(shí)行的是“一訴一理”原則，對(duì)于雙方當(dāng)事人沒(méi)有提起具體訴訟請(qǐng)求的問(wèn)題，除了涉及案件事實(shí)或者屬于同一法律關(guān)系內(nèi)的抗辯，一般不予審理。以物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)案件為例來(lái)說(shuō)，如果業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題未得到及時(shí)修復(fù)為由拒交物業(yè)費(fèi)，一旦經(jīng)法院審理查明房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)由房屋開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，那么法院就不會(huì)支持業(yè)主的主張，只能告知其另行向房屋開發(fā)商提起訴訟。如果房屋開發(fā)商已經(jīng)人去樓空，則業(yè)主會(huì)感到自己的合法權(quán)益沒(méi)有得到法律保護(hù)而憋著勁，與法官對(duì)著干，把對(duì)開發(fā)商的不滿及怨氣發(fā)泄到法院，個(gè)別人甚至可能抗拒裁判的執(zhí)行，即使法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，物業(yè)費(fèi)欠款案解決了，但對(duì)今后物業(yè)公司與業(yè)主的溝通也產(chǎn)生了很大的隔閡和障礙。在這種情況下，物業(yè)費(fèi)糾紛雖然解決了，但導(dǎo)致業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的根本糾紛卻沒(méi)有解決。此外，還有一種情況亦引人注意，即業(yè)主以物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符為由拒交物業(yè)費(fèi)的案件，因?yàn)橥恍^(qū)同樣情況的案件并不一定同時(shí)起訴，既便同時(shí)起訴承辦法官也往往由不同法官擔(dān)任，加上不同的業(yè)主舉證能力參差不齊以及訴訟調(diào)解結(jié)果因人而異，因而即使物業(yè)公司在共性服務(wù)存在涉及全體業(yè)主利益的明顯違約，法院對(duì)此共性問(wèn)題的裁判或調(diào)解結(jié)果也會(huì)存在不一致，有的可能因業(yè)主舉證能力不強(qiáng)，法院沒(méi)有認(rèn)定物業(yè)公司存在服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，有的則可能因業(yè)主舉證充分而被認(rèn)定，這樣當(dāng)業(yè)主們發(fā)現(xiàn)對(duì)于同樣的事實(shí)法院的處理結(jié)果并不一致時(shí)，就會(huì)產(chǎn)業(yè)怨言，個(gè)別業(yè)主會(huì)因此不服裁判結(jié)果。在這種情況下，物業(yè)費(fèi)糾紛似乎是解決了，但新的問(wèn)題也產(chǎn)生了。四、物業(yè)糾紛產(chǎn)生的深層次原因分析（一）商品房預(yù)售及前期物業(yè)的不規(guī)范操作是物業(yè)糾紛產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)原因。眾所周知，我國(guó)商品房實(shí)行的是預(yù)售模式，該模式的主要特征是在商品房尚未竣工驗(yàn)收前，開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后，就可以對(duì)房屋進(jìn)行銷售，也就是說(shuō)，商品房尚沒(méi)有合格證，購(gòu)房者就要先交錢。由于缺乏有效與全面的監(jiān)管, 加上銷售利益的趨使，許多經(jīng)營(yíng)者并未按照誠(chéng)信原則和市場(chǎng)規(guī)則參與競(jìng)爭(zhēng)，商品房預(yù)售過(guò)程中普遍存在著夸大宣傳，虛假承諾、變更設(shè)計(jì)、面積誤差、逾期交工、后簽合同等不規(guī)范現(xiàn)象，消費(fèi)者因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，法律和消費(fèi)知識(shí)缺乏以及在商品房市場(chǎng)上所處的弱勢(shì)地位，在購(gòu)房過(guò)程中往往被房地產(chǎn)商設(shè)計(jì)的諸多花招牽著鼻子走，銷售商說(shuō)如何就得如何，否則就要承擔(dān)定金違約責(zé)任，甚或要放棄千辛萬(wàn)苦選購(gòu)來(lái)的房屋，消費(fèi)者不得已承擔(dān)了質(zhì)量、計(jì)量、產(chǎn)權(quán)、不平等合同等多種風(fēng)險(xiǎn)，埋下了很多糾紛隱患。同時(shí)，我國(guó)實(shí)行的前期物業(yè)管理模式，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定開發(fā)商應(yīng)采取招標(biāo)的形式選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但現(xiàn)實(shí)中，一些開發(fā)商出于后續(xù)利益的需求，如將許多開發(fā)遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司、把物業(yè)管理定位于自身后期嬴利，往往借用招投標(biāo)的形式暗箱操作，指定與自身具有“父子關(guān)系”或受其控制的物業(yè)公司從事前期物業(yè)，造成開發(fā)商與物業(yè)公司責(zé)、權(quán)、利不清，最典型的例子就是很多業(yè)主在入住時(shí)都會(huì)被要求簽訂物業(yè)合同，同時(shí)還要全額繳納至少一年的物業(yè)費(fèi)，才能領(lǐng)到房屋鑰匙。這種近似于強(qiáng)迫簽約的情況，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司缺乏溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發(fā)生更大的糾紛埋下了隱患。還有，開發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司，這一行為自然給業(yè)主造成了兩者是一體的概念，此后也就會(huì)當(dāng)然認(rèn)為開發(fā)商遺留的一些問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來(lái)解決，由此會(huì)給業(yè)主和物業(yè)公司增添更多的矛盾。而物業(yè)公司由于與開發(fā)商的利益關(guān)系，其所承擔(dān)的任務(wù)不僅是管理與服務(wù)問(wèn)題，更包括了替開發(fā)商收拾殘局，遇到業(yè)主反映房屋質(zhì)量問(wèn)題時(shí)常常與開發(fā)商“踢皮球”，導(dǎo)致一些住戶投訴長(zhǎng)期得不到解決，糾紛不斷升級(jí)。同時(shí)，因開發(fā)商指定的前期物業(yè)企業(yè)往往缺乏住宅小區(qū)的實(shí)際物業(yè)管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，管理和服務(wù)的質(zhì)量難以得到業(yè)主認(rèn)可，一些業(yè)主無(wú)奈之下便以拒交物業(yè)管理費(fèi)“消極維權(quán)”，形成物業(yè)管理矛盾沉淀。（二）業(yè)主委員會(huì)面臨的成立難、運(yùn)作難、監(jiān)管難，是物業(yè)問(wèn)題難于解決的制度原因。按照《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的制度設(shè)計(jì)，業(yè)主大會(huì)是行使全體業(yè)主共同管理權(quán)的主體，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)揮決定、主導(dǎo)作用，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不佳的，可以行使解除物業(yè)合同關(guān)系的權(quán)利。可以說(shuō)，制度設(shè)計(jì)是好的，但實(shí)際上卻遠(yuǎn)非如此，其重要原因就是業(yè)主委員會(huì)要發(fā)揮作用，首先要解決“三難”問(wèn)題，即成立難、運(yùn)作難、監(jiān)管難。“三難”問(wèn)題的產(chǎn)生，大體上有五個(gè)原因，一是《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；二是做任何事都得有個(gè)牽頭的，有能力和精力的業(yè)主難找，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者：三是多數(shù)小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，成分復(fù)雜，相互間不熟悉、不信任，信息溝通存在較大障礙，這種情況下共同進(jìn)行選舉、討論等事務(wù)，并能照顧到各方的利益形成決策，本身的復(fù)雜程度超乎想象；四是業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的場(chǎng)所和經(jīng)費(fèi)無(wú)以保障；五是現(xiàn)有物業(yè)公司會(huì)想方設(shè)法設(shè)置障礙。在上述原因存在的情況下，即使少數(shù)小區(qū)草草成立了業(yè)主委員會(huì)，因業(yè)主對(duì)其缺乏認(rèn)同感和歸屬感，也難以獲得廣大業(yè)主的信任和支持，甚至還會(huì)發(fā)生業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的合法性、運(yùn)作程序的正當(dāng)性提出質(zhì)疑，進(jìn)而否定業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，否定業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的效力的情況。（三）物業(yè)服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊化是物業(yè)糾紛易于形成的社會(huì)原因。目前社會(huì)已逐漸認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一個(gè)持續(xù)性的、多方面的、分散性的動(dòng)態(tài)綜合服務(wù)，如果要就物業(yè)公司提供服務(wù)的強(qiáng)度、頻率、效果、服務(wù)的附加值清楚地做出客觀評(píng)價(jià)，必須建立一種分類定級(jí)、具體量化的物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與機(jī)制。然而國(guó)民社會(huì)由于受幾千年傳統(tǒng)文化影響，在人文深處總是擺脫不了一種籠而統(tǒng)之、概而論之的思維定勢(shì)，導(dǎo)致無(wú)論是立法上，還是實(shí)踐中，都很難見到一種分類全面、系統(tǒng)具體、指標(biāo)明確的物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。由于沒(méi)有一套完善的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，社會(huì)上也難以找到對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估、監(jiān)測(cè)的權(quán)威部門，導(dǎo)致物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，沒(méi)有明確的遵循，物業(yè)公司縮減服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容時(shí)，業(yè)主不能進(jìn)行有的放矢地進(jìn)行監(jiān)督，各有關(guān)部門在調(diào)處物業(yè)糾紛時(shí)，對(duì)服務(wù)水平難以量化，難以得到客觀的評(píng)價(jià)依據(jù)，在服務(wù)水平與物業(yè)收費(fèi)難以對(duì)應(yīng)的情況下，必然引發(fā)物業(yè)糾紛。（四）法律法規(guī)不完善、不配套導(dǎo)致監(jiān)管缺失是加劇物業(yè)糾紛發(fā)生的法律原因。隨著《物權(quán)法》的生效，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂，規(guī)范物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)正不斷的完善，雖然規(guī)定了房地產(chǎn)行政主管部門的管理義務(wù)、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)義務(wù)，但許多疑難問(wèn)題和具體程序仍然被回避，相關(guān)制度的配套措施及具體操作細(xì)則尚沒(méi)有制定，很多具體問(wèn)題的解決無(wú)法可依，比如，街道辦事處、居委會(huì)在物業(yè)管理中的作用；其如何指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位；物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和退出小區(qū)的程序問(wèn)題；物業(yè)費(fèi)制定的標(biāo)準(zhǔn)；住宅小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的界定。停車場(chǎng)地的所有權(quán)歸屬等等，至今都沒(méi)有明確的法律規(guī)定等等，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕，相關(guān)監(jiān)管部門難以深入開展監(jiān)管工作，實(shí)踐中難以形成統(tǒng)一、有效的一攬子管理模式。五、減少和化解物業(yè)糾紛的初步建議物業(yè)管理是一項(xiàng)牽涉主體眾多、法律關(guān)系復(fù)雜、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、涉及小區(qū)公共產(chǎn)品的綜合性管理活動(dòng)，其中的許多問(wèn)題往往不是某一主體單方面原因造成的。從上述對(duì)物業(yè)糾紛深層原因的分析可以看出，解決物業(yè)糾紛惡性循環(huán)的問(wèn)題，必須由政府出面，多措并舉，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，綜合治理，加強(qiáng)監(jiān)管，完善法律，不能指望“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”式的出臺(tái)一兩個(gè)措施就能得以根治。更不能指望通過(guò)訴訟途徑解決物業(yè)糾紛的根源問(wèn)題，訴訟解決往往都是事后救濟(jì)，只能治標(biāo)難以治本，訴訟的特性決定了它只擅長(zhǎng)解決個(gè)別性的糾紛，對(duì)于帶有根源性的普遍性的糾紛，訴訟往往是難以解決的。我們認(rèn)為要真正減少和化解物業(yè)糾紛，至少要從以下四方面采取措施：（一）高度重視并強(qiáng)化政府職能部門在房屋開發(fā)和銷售過(guò)程的監(jiān)管，杜絕各類開發(fā)遺留隱患。一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府確實(shí)不應(yīng)當(dāng)過(guò)多插手經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。但對(duì)于一些涉及公共服務(wù)和民眾基本生活需求的行業(yè)，政府必須加強(qiáng)管理，否則就會(huì)危及社會(huì)的穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)很大程度上涉及一個(gè)居住區(qū)域的公共性，它關(guān)系著小區(qū)全體業(yè)主的正常生活，因此政府不能完全放任由業(yè)主與物業(yè)公司自行解決，必須從導(dǎo)致物業(yè)糾紛的源頭問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。具體來(lái)說(shuō)，要對(duì)開發(fā)商銷售商品房過(guò)程中的虛假宣傳、濫收誠(chéng)意金、后簽合同等行為，對(duì)開發(fā)商交付的商品房的質(zhì)量、面積、規(guī)劃及配套設(shè)施、物業(yè)用房（應(yīng)區(qū)分物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)同房）等情況，對(duì)開發(fā)商就前期物業(yè)的招標(biāo)過(guò)程及物業(yè)合同內(nèi)容等等進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)控，對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的質(zhì)量保修責(zé)任應(yīng)在政府有關(guān)部門開立質(zhì)保金帳戶予以統(tǒng)一管理，對(duì)物業(yè)管理所需的資料、圖紙予以統(tǒng)一保管或者由政府指定專門機(jī)構(gòu)備份保管，從源頭上杜絕各類開發(fā)遺留隱患的產(chǎn)生。（二）政府職能部門要切實(shí)發(fā)揮指導(dǎo)作用，破解業(yè)主委員會(huì)“三難”問(wèn)題。我國(guó)的物業(yè)管理立法，設(shè)立了物業(yè)管理業(yè)主自治的立法宗旨，物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)兩級(jí)自治機(jī)構(gòu)，根據(jù)民主的原則，實(shí)行自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域物業(yè)活動(dòng)。有人說(shuō)，物業(yè)自治這種結(jié)構(gòu)模式實(shí)質(zhì)就是簡(jiǎn)單模仿我國(guó)政治管理中的村民自治的組織形式，甚至連村民自治都不如，因?yàn)榇迕褡灾沃衅鸫a還有個(gè)黨支部，還有一個(gè)支部書記能發(fā)揮很大的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，而物業(yè)自治中連黨組織的影子都沒(méi)有。但從法理上說(shuō)，業(yè)主作為物業(yè)專有部分的所有權(quán)人和共同部分的共有人，擁有對(duì)物業(yè)管理的絕對(duì)權(quán)利，在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)居于主導(dǎo)和核心地位，因此，我們不能說(shuō)對(duì)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治有什么不妥。但如何解決眾多業(yè)主對(duì)該物業(yè)有效行使管理權(quán)的問(wèn)題，卻是一個(gè)不容回避的問(wèn)題，解決這一問(wèn)題，必須首先解決自治組織成立和運(yùn)作的帶頭人和組織者問(wèn)題。我們認(rèn)為由于眾多業(yè)戶都有自己的工作，一般都?xì)w屬供職單位的黨組織，因此要象村民自治那樣成立黨支部是不現(xiàn)實(shí)的，因此，就只能由政府職能部門發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)作用。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)有指導(dǎo)義務(wù)，但現(xiàn)實(shí)中，落實(shí)的很不好，必須予以改變。政府部門必須主動(dòng)、積極介入業(yè)主自治組織的建立，發(fā)揮牽頭、指導(dǎo)的作用。在小區(qū)入住過(guò)程中，政府部門應(yīng)當(dāng)了解業(yè)主情況，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員；對(duì)于小區(qū)業(yè)主大會(huì)難以及時(shí)召開的，政府部門應(yīng)先暫時(shí)指定業(yè)主代表，防止因業(yè)主自治組織缺位而帶來(lái)的法律上的不便。同時(shí)，政府部門同樣應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主自治組織進(jìn)行監(jiān)管，業(yè)主大會(huì)召開時(shí)，政府部門可以應(yīng)邀派員參加，進(jìn)行必要的指導(dǎo)和見證；政府還應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主或物業(yè)公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的投訴，查明情況，對(duì)于有問(wèn)題的業(yè)主委員會(huì)成員，政府部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)將其罷免，這樣，通過(guò)解決好業(yè)主委員會(huì)“三難”問(wèn)題，徹底解決物業(yè)自治的機(jī)構(gòu)成立和運(yùn)作問(wèn)題。（三）政府應(yīng)制定并公開物業(yè)服務(wù)分類定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)價(jià)格，規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，理順市場(chǎng)秩序。目前物業(yè)糾紛集中于收費(fèi)和服務(wù)之間的沖突上，對(duì)此，社會(huì)上一致詬病的是政府文件大多清楚的規(guī)定了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，而對(duì)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)卻沒(méi)有規(guī)定或者未明確和詳盡規(guī)定，更沒(méi)有規(guī)定判斷物業(yè)服務(wù)情況的程序和機(jī)構(gòu)。我們認(rèn)為這是政府管理錯(cuò)位造成的，以二○○七年九月十日國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（試行）為例，該辦法明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審遵循合法性原則、相關(guān)性原則、對(duì)應(yīng)性原則、合理性原則。也就是說(shuō)，政府價(jià)格主管部門在制定政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)是要考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系的，然而物價(jià)部門只對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行公布，卻不對(duì)物業(yè)收費(fèi)對(duì)應(yīng)的服務(wù)范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公布，就導(dǎo)致了物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)時(shí)有文件依據(jù)，但業(yè)主索要服務(wù)時(shí)卻沒(méi)有文件依據(jù)。對(duì)相關(guān)政府部門的職責(zé)，該辦法第三條是這樣規(guī)定的“物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審工作由政府價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)配合價(jià)格主管部門開展工作”，從這里很難看到應(yīng)不應(yīng)該制定和公開物業(yè)收費(fèi)對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由哪個(gè)部門去落實(shí)，所以出現(xiàn)收費(fèi)有標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)的情況實(shí)屬必然。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，有人主張采取市場(chǎng)化的辦法放開經(jīng)營(yíng)，通過(guò)優(yōu)勝劣汰提高物業(yè)服務(wù)水平。我們認(rèn)為就目前我國(guó)物業(yè)管理尚處于起步階段的情況和條件來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)單采取市場(chǎng)化的管理方式并不能很好地解決問(wèn)題。尤其是物業(yè)服務(wù)關(guān)系百姓的日常生活，稍有異常就會(huì)引發(fā)群體性糾紛，危害社會(huì)穩(wěn)定。我們認(rèn)為要解決這一問(wèn)題，政府部門絕不能簡(jiǎn)單地將之推給業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商，因?yàn)槟壳吧袥](méi)有良好的協(xié)商機(jī)制，業(yè)主們也不了解物業(yè)收費(fèi)的各項(xiàng)成本，而政府應(yīng)加大管理力度，規(guī)范服務(wù)，確保物業(yè)公司做到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。具體來(lái)說(shuō)，首先政府必須把收費(fèi)和服務(wù)對(duì)應(yīng)起來(lái)，統(tǒng)一管理，什么樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)對(duì)應(yīng)什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)公布服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)不同檔次的物業(yè)進(jìn)行分類定級(jí)，以適應(yīng)不同小區(qū)的實(shí)際情況。其次，政府部門應(yīng)當(dāng)指定專門機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行長(zhǎng)期監(jiān)管，受理業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的投訴，同時(shí)定期主動(dòng)征求小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的意見，對(duì)業(yè)主的投訴和意見，負(fù)責(zé)任的進(jìn)行調(diào)查并做出答復(fù)，同時(shí)反饋給物業(yè)公司。對(duì)于物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的任何違規(guī)行為，政府相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)制止，責(zé)令其整改并予以處罰；對(duì)于嚴(yán)重缺乏誠(chéng)信，造成小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主不滿意的物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N其資質(zhì)，同時(shí)吊銷其主要負(fù)責(zé)人的從業(yè)資格。第三，政府還要積極培育引入第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)判和監(jiān)督，為今后物業(yè)管理大規(guī)模市場(chǎng)化打好基礎(chǔ)。（四）修訂完善各項(xiàng)法規(guī)和政策，大力推進(jìn)物業(yè)管理法治化進(jìn)程。前文已述，現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理的法律和法規(guī)，回避了許多疑難問(wèn)題和具體程序，使許多關(guān)鍵的具體問(wèn)題缺乏法定的解決辦法和依據(jù)，必須盡快制定和完善相關(guān)問(wèn)題的立法規(guī)范，使物業(yè)管理沿著法治化的道路健康發(fā)展。第二篇：物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，