【正文】 回避了許多疑難問題和具體程序，使許多關(guān)鍵的具體問題缺乏法定的解決辦法和依據(jù)，必須盡快制定和完善相關(guān)問題的立法規(guī)范，使物業(yè)管理沿著法治化的道路健康發(fā)展。根據(jù)安排，我們對**市物業(yè)管理工作進行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：一、物業(yè)管理的基本情況總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時間。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。老小區(qū)主要是2010年建成的住宅小區(qū)，共18個，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。從2010年開始歸集住宅專項維修資金以來。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。2010年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實施細則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機制。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。物業(yè)服務(wù)費收取難。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。（3）建管不分帶來的問題。老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修資金。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金,根本無力進行舊小區(qū)改造。（1）住宅專項維修資金收繳困難。（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。除了2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機制。據(jù)調(diào)查，％，％，％。三、完善物業(yè)管理的建議和措施。１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非50人員參照國有企業(yè)下崗50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會的組建。３、將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。加強組織業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。建立健全物業(yè)管理行政新機制。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會定期值日，社區(qū)居委會配備專門的物管員，落實好相關(guān)的經(jīng)費。民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進行對接。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。同時，啟動職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機制，對履職不到位的進行問責(zé)，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機制。建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標(biāo)制度。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了xx城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。二是物業(yè)管理總體水平較低。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房四類。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責(zé)。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。（3）直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房是政府對征用土地的農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷戶進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。因此，區(qū)房管局對全區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非安置統(tǒng)建房進行全面接管。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負責(zé)。從1999年開始歸集物業(yè)專項維修資金以來，使用300余萬元。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了《關(guān)于加強物業(yè)管理工作的通知》（xx府發(fā)[1999]129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機制。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機日益突出。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。不同價格的物業(yè)費具體的服務(wù)項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。有以下三種情況：（1）工程質(zhì)量遺留問題。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。（1）房屋公共維修基金收繳困難。（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。水、電、氣收費難。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計費。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)偅行┪飿I(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護、更換時費用不好解決。向業(yè)主收費既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦?。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助