有關(guān)審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的解釋(編輯修改稿)
2025-05-29 01:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。解讀：此條容易理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)依據(jù)包括：1)法律法規(guī)。2)行業(yè)規(guī)范。3)合同約定。4)公開的服務(wù)承諾和服務(wù)細(xì)則。不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)務(wù)必在物業(yè)服務(wù)合同列為明示條款，但這也不能超越《合同法》第五十三條的免除責(zé)任無效：(1)造成對方人身傷害的。(2)因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的。同時(shí)注意，并非是發(fā)生此種情形只能業(yè)主委員會(huì)出面起訴，業(yè)主具備訴訟主體地位，業(yè)主可以自行起訴。此等違約賠償之訴業(yè)主委員會(huì)可以提出，業(yè)主也可提出，兩者均可作為原告。第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。解讀：業(yè)主的違規(guī)(違反法律法規(guī)和管理規(guī)約)或違約處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以視情況作為原告起訴業(yè)主。 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。(《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條、第二十三條)第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。解讀：《物業(yè)服務(wù)條例》第四十一條、第四十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條、第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管服務(wù)收費(fèi)還應(yīng)當(dāng)符合國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》(發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號)、關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知 (發(fā)改價(jià)檢[2004]1428號)等文件、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意按上述規(guī)定收費(fèi)，應(yīng)避免：1)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍。2)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3)重復(fù)收費(fèi)。第1)、2)項(xiàng)針對施行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，第3)同時(shí)針對實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。當(dāng)然，此條規(guī)定并非說物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不能擴(kuò)大收費(fèi)范圍或者提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定。第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)
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