關(guān)于物業(yè)費(fèi)糾紛案件的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)(編輯修改稿)
2025-06-07 23:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 符合約定，存在這樣那樣的問(wèn)題，就不應(yīng)該完全依照約定支付費(fèi)用。只有在物業(yè)服務(wù)得到切實(shí)改觀并達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，才愿意繼續(xù)交費(fèi)。物業(yè)則堅(jiān)持自身的服務(wù)已經(jīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主的要求已經(jīng)超出了合理界限。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)互不相讓?zhuān)叩皆V訟這一步，雙方已經(jīng)相互比較反感，態(tài)度比較強(qiáng)硬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擔(dān)心妥協(xié)作出讓步會(huì)影響以后的服務(wù)工作開(kāi)展，害怕其他原本按時(shí)交費(fèi)的業(yè)主也效仿拖欠費(fèi)用的業(yè)主，導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，不愿讓步。業(yè)主則認(rèn)為自己在服務(wù)中已經(jīng)受到不適當(dāng)待遇，讓步只是更大的犧牲。由于雙方當(dāng)事人情緒對(duì)立，對(duì)訴訟結(jié)果的期待值相差較大，因此案件的調(diào)解難度大，調(diào)解率比較低?！ ?一)對(duì)業(yè)主合同抗辯權(quán)的行使是否支持 法律基于合同履行中的誠(chéng)實(shí)信用原則及公平原則，在雙務(wù)合同履行中賦予當(dāng)事人各種抗辯權(quán)，使之可以在給付利益實(shí)現(xiàn)陷于危機(jī)時(shí)對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人之請(qǐng)求，充分預(yù)防各種不公平及利益受侵害的情況發(fā)生。在物業(yè)糾紛中業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)費(fèi)作為對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抗辯，試圖維護(hù)自身權(quán)益。物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，業(yè)主可以通過(guò)行使合同抗辯權(quán)來(lái)保護(hù)自己，但在多大程度上可以行使這一權(quán)利還要區(qū)分具體情況?！ I(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在合同關(guān)系，業(yè)主的主要義務(wù)是交納服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)的主要義務(wù)是提供對(duì)應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性的特征，物業(yè)服務(wù)合同屬于當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)、有先后履行順序的合同，在實(shí)踐中一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)先提供服務(wù)，業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依照《合同法》第六十七條的規(guī)定，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。這一權(quán)利在學(xué)理上被稱(chēng)為后履行抗辯權(quán)。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定，即其不履行或者不適當(dāng)履行合同義務(wù)，根據(jù)《合同法》有關(guān)違約責(zé)任的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)首先確定屬于根本違約還是一般違約。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為屬于根本違約，完全不履行合同義務(wù)或不完全履行合同主要義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)作為抗辯應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С?。具體而言，對(duì)于物業(yè)服務(wù)區(qū)域的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，衛(wèi)生和秩序維護(hù)等必備事務(wù)中的大部分事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本沒(méi)有提供，應(yīng)屬于根本違約的情形，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 后履行抗辯權(quán)的適用是以對(duì)方未履行作為要件，如果對(duì)方已履行義務(wù)，另一方就不得主張抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。雖然《合同法》第六十七條規(guī)定“一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”，但該條規(guī)定未對(duì)“不符合約定”的范圍加以定義，在審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況綜合認(rèn)定。筆者認(rèn)為，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護(hù)、管理等義務(wù)，服務(wù)基本到位，雖然存在一些細(xì)微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當(dāng)事人合同目的實(shí)現(xiàn)，業(yè)主就無(wú)權(quán)引用合同履行抗辯權(quán)。物業(yè)公司基本提供了物業(yè)服務(wù)，只是不符合或者沒(méi)有達(dá)到合同約定的完整要求，此情形應(yīng)屬于一般違約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了合同的主要義務(wù)，那么業(yè)主的主要義務(wù)——支付物業(yè)費(fèi)不應(yīng)當(dāng)免除。業(yè)主可以要求對(duì)方以繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約
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