關于物業(yè)費糾紛案件的幾點認識(編輯修改稿)
2025-06-07 23:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 符合約定，存在這樣那樣的問題，就不應該完全依照約定支付費用。只有在物業(yè)服務得到切實改觀并達到約定標準，才愿意繼續(xù)交費。物業(yè)則堅持自身的服務已經(jīng)達到標準，業(yè)主的要求已經(jīng)超出了合理界限。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)互不相讓，走到訴訟這一步，雙方已經(jīng)相互比較反感，態(tài)度比較強硬。物業(yè)服務企業(yè)，擔心妥協(xié)作出讓步會影響以后的服務工作開展，害怕其他原本按時交費的業(yè)主也效仿拖欠費用的業(yè)主，導致連鎖反應，不愿讓步。業(yè)主則認為自己在服務中已經(jīng)受到不適當待遇，讓步只是更大的犧牲。由于雙方當事人情緒對立，對訴訟結(jié)果的期待值相差較大，因此案件的調(diào)解難度大，調(diào)解率比較低?！ ?一)對業(yè)主合同抗辯權(quán)的行使是否支持 法律基于合同履行中的誠實信用原則及公平原則，在雙務合同履行中賦予當事人各種抗辯權(quán)，使之可以在給付利益實現(xiàn)陷于危機時對抗對方當事人之請求，充分預防各種不公平及利益受侵害的情況發(fā)生。在物業(yè)糾紛中業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)費作為對物業(yè)服務企業(yè)的抗辯，試圖維護自身權(quán)益。物業(yè)服務合同屬于雙務合同，業(yè)主可以通過行使合同抗辯權(quán)來保護自己，但在多大程度上可以行使這一權(quán)利還要區(qū)分具體情況?！ I(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間存在合同關系，業(yè)主的主要義務是交納服務費用，物業(yè)企業(yè)的主要義務是提供對應的服務。物業(yè)服務具有長期性、連續(xù)性的特征，物業(yè)服務合同屬于當事人互負債務、有先后履行順序的合同，在實踐中一般是物業(yè)服務企業(yè)先提供服務，業(yè)主定期交納物業(yè)服務費。依照《合同法》第六十七條的規(guī)定，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應的履行要求。這一權(quán)利在學理上被稱為后履行抗辯權(quán)。如果業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定，即其不履行或者不適當履行合同義務，根據(jù)《合同法》有關違約責任的規(guī)定，應當首先確定屬于根本違約還是一般違約。如果物業(yè)服務企業(yè)的行為屬于根本違約，完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務，致使合同目的不能實現(xiàn)，業(yè)主拒絕交納物業(yè)費作為抗辯應當?shù)玫椒ㄔ褐С?。具體而言，對于物業(yè)服務區(qū)域的維修、養(yǎng)護、管理，衛(wèi)生和秩序維護等必備事務中的大部分事項，物業(yè)服務企業(yè)根本沒有提供，應屬于根本違約的情形，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)服務費?！ 『舐男锌罐q權(quán)的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務，另一方就不得主張抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。雖然《合同法》第六十七條規(guī)定“一方在對方履行債務不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應的履行要求”，但該條規(guī)定未對“不符合約定”的范圍加以定義，在審判實踐中應當結(jié)合實際情況綜合認定。筆者認為，如果物業(yè)服務企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護、管理等義務，服務基本到位，雖然存在一些細微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當事人合同目的實現(xiàn)，業(yè)主就無權(quán)引用合同履行抗辯權(quán)。物業(yè)公司基本提供了物業(yè)服務，只是不符合或者沒有達到合同約定的完整要求，此情形應屬于一般違約。物業(yè)服務企業(yè)已履行了合同的主要義務，那么業(yè)主的主要義務——支付物業(yè)費不應當免除。業(yè)主可以要求對方以繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、支付違約
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