【文章內(nèi)容簡介】 西安 華東區(qū)域：上海、南京、杭州 華南區(qū)域：廣州 (深圳 ) 華北區(qū)域：北京、濟(jì)南 東北區(qū)域：哈爾濱 (沈陽 ) 2. 酒店規(guī)模系數(shù) . 酒店客房數(shù)在 100（含）至 130（含）間范圍內(nèi)的系數(shù)： 1 . 酒店客房數(shù)在 100 至 130間范圍外的系數(shù)： 3. 信息來源系數(shù) ： 1 ，且支付中介費(fèi)或項(xiàng)目介紹費(fèi)的系數(shù)： ，介紹項(xiàng)目人員與項(xiàng)目跟進(jìn)業(yè)務(wù)人員的獎金按照各方實(shí)際工作量及所做的貢獻(xiàn)，按協(xié)商比例分配獎金。 . 介紹人員僅提供項(xiàng)目初步信息，由業(yè)務(wù)人員跟進(jìn)洽談成功的，介紹人員與業(yè)務(wù)人員按照 ： 配項(xiàng)目獎金。介紹人費(fèi)用太少 ,積極性會降低 . 介紹人員提供詳細(xì)項(xiàng)目信息，并協(xié)同業(yè)務(wù)人員跟進(jìn)洽談成功，且在關(guān)鍵 談判條件上為公司取得優(yōu)厚條件的，介紹人員與業(yè)務(wù)人員按照 ： 。 . 其他公司開發(fā)人員提供詳細(xì)項(xiàng)目信息，且在關(guān)鍵談判條件上已經(jīng)為公司取得優(yōu)厚條件的，并在合同條款方面符合公司要求簽約成功的，項(xiàng)目獎金全部歸該介紹人員所有。 4. 項(xiàng)目獎金計(jì)算 項(xiàng)目獎金 =20200*[城市系數(shù) ]*[規(guī)模系數(shù) ]*[信息系數(shù) ] 5. 超額獎勵 在公司規(guī)定的考核期限內(nèi)超額完成項(xiàng)目開發(fā)的，超額部分項(xiàng)目按照項(xiàng)目獎金增發(fā) 20%獎勵。 6. 各區(qū)域重要項(xiàng)目，由區(qū)域經(jīng)理或主管參與協(xié)助全程談判的，該項(xiàng)目獎金額 20%歸區(qū)域經(jīng)理或主管所有。(區(qū)域經(jīng)理和主 管考核應(yīng)該另外算管理的考核 也就是項(xiàng)目總數(shù)上 ) 7. 領(lǐng)取時間及比例 8. 簽訂正式合約的下一個月 10 日領(lǐng)取獎金總額的 50%，門店開張領(lǐng)取獎金總額的 30%，酒店正式開業(yè)當(dāng)年年底，領(lǐng)取 20%；超額獎金于酒店正式開業(yè)當(dāng)年年底發(fā)放。 9. 公司不參與投資的品牌管理輸出項(xiàng)目，在公司未取得品牌特許經(jīng)營權(quán)利，不能收取特許經(jīng)營費(fèi)用之前，按照每個項(xiàng)目 5000 元計(jì)算獎金；取得品牌特許經(jīng)營使用權(quán)后，獎金制度另行制定。 10. 個稅： 該部分獎金個稅由公司代扣代繳。 直營店開發(fā)細(xì)則 第 13 頁 共 35 頁 第四章 直營店開發(fā)細(xì)則 第一節(jié) 位置要求 （以下必須滿足三項(xiàng)） 一、 城市商務(wù)中心區(qū)域、會展中心、物貿(mào)交易 中心、交通中心、大 型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。 二、 好的展示效果十字路口，主干道。 三、 鄰近城市標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目。 四、 交通便利，有地鐵或三輛以上公共交通線路直達(dá)。 五、 鄰近城市知名的大學(xué)或在１０萬人以上的教育區(qū)。 六、 鄰近火車站、碼頭、長途汽車站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域。 七、 鄰近地鐵沿線、高速公路城市．入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車終點(diǎn)站、大型停車場附近區(qū)域。 八、 交 通流動性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性，車輛進(jìn) 出便利。 直營店開發(fā)細(xì)則 第 14 頁 共 35 頁 第二節(jié) 現(xiàn)有物業(yè)要求 一、 建筑面積在 3000— 8000 平米。獨(dú)棟建筑，位置好的可考慮裙樓或大樓中部分樓層，但底樓大堂位置應(yīng)有方法解決。建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進(jìn)行改造，若為磚混結(jié)構(gòu)，則原建筑物的房屋間隔基本合乎公司要求，套內(nèi)面積在 25 平方米以內(nèi)， * 開間為最佳，無需重新間隔。物業(yè)結(jié)構(gòu)適合進(jìn)行改造，得房率高出房率為 38 平方以下，租金低的話可以放寬。 二、 建筑物為長方體，建筑面積在 5000～ 8000 ㎡（京、滬、穗、深以外的城市面積最好在 6000 平方米以內(nèi)）的范圍內(nèi)，可改造成 100200 間客房，寬度或進(jìn)深以 1415 米左右為最佳， 1112 米為次佳，進(jìn)深在 16米以上最好能開天井，改造后沒有窗戶的暗房比例原則上不超過 20%，整棟建筑物外形以一字形、 L 形和工字形的板式結(jié)構(gòu)為最佳。 三、 樓頂和外墻最好可以設(shè)置戶外廣告位。 四、 有充足停車場地，停車位和房間配比為 1： 10－ 2： 10。 五、 物業(yè)結(jié)構(gòu)適合進(jìn)行改造，得房率高，出房率為 40 平方以下，租金低的話可以放寬。 六、 產(chǎn)權(quán)清晰，不是銀行抵押物業(yè)。 七、 水、電容量符合賓館使用要求。電以每個房間 為最低要求，水的管徑為 100cm。 八、 租賃期限不少于 12 年，個別位置好回 報(bào)率高的可適當(dāng)放寬條件。 九、 物業(yè)租金應(yīng)低于同時期相同地段其他品牌酒店或其他物業(yè)的租賃水平。 十、 有足夠的免租裝修改造期限三個月為最低標(biāo)準(zhǔn)。 十一、 業(yè)主配合程度高。 十二、 營運(yùn)測算表必須符合公司對投資回報(bào)的要求。運(yùn)營測算表見附件。 直營店開發(fā)細(xì)則 第 15 頁 共 35 頁 第三節(jié) 自建物業(yè)選址要求 一、 至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。 二、 占地面積 1500－ 3000平方，具體面積視地理位置與價位而定。 三、 該區(qū)域已經(jīng)有一定的商流，土地性質(zhì)最好不是劃撥土地和軍產(chǎn)。 四、 該地塊容積率符合改造后的需要建筑面積能夠達(dá)到 3000－ 8000㎡。 直營店開發(fā)細(xì)則 第 16 頁 共 35 頁 第四節(jié) 其他注意事項(xiàng) 一、 盡量避免通過二房東簽定租賃 合同，不能避免的也應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)人出具同意轉(zhuǎn)租的書面文件。 二、 如遇到有轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的，盡可能讓其將轉(zhuǎn)讓費(fèi)平均分?jǐn)偟阶赓U年限里。 三、 盡量避免簽定遠(yuǎn)期交房合同。對于位置符合公司遠(yuǎn)期發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目，要經(jīng)常與業(yè)主保持良好的溝通聯(lián)絡(luò)，關(guān)注項(xiàng)目的時效。 四、 應(yīng)注意城市規(guī)劃給物業(yè)將來周圍環(huán)境帶來的影響。 五、 較為有利的動遷賠償條款。 六、 產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人，盡量避免有銀行抵押的物業(yè)；整棟物業(yè)由單個業(yè)主持有產(chǎn)權(quán)最佳，由多人持有產(chǎn)權(quán)的，需提供經(jīng)過公證的委托書委托一家簽約。 七、 如遇到國有或集體企業(yè)處于改制期或改制未完成的，需特別注意 其員工安置所帶來的問題。 八、 以合資合作方式成立的酒店企業(yè)，須仔細(xì)考察合作方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、合作心態(tài)及社會背景；且僅限于重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，公司自己無法通過其他渠道獲得，并對公司連鎖酒店布局有戰(zhàn)略意義的。 九、 對于任何公司正在洽談的項(xiàng)目或信息，應(yīng)注意做好保密工作，以防橫生枝節(jié)，引來對手的競爭。 房屋租賃格式合同、中介合同等 第 17 頁 共 35 頁 第五章 房屋租賃格式合同、中介合同等 第一節(jié) 房屋租賃合同 （見附件） 一、 直接租賃合同樣本 二、 轉(zhuǎn)租合同樣本 第二節(jié) 中介合同樣本及注意事項(xiàng) 一、 中介合同樣本（見附件） 二、 注意事項(xiàng) : 1. 必須與具有房地產(chǎn)中介經(jīng)營資質(zhì)的房產(chǎn)中介公司簽定中介合同。 2. 支付中介費(fèi)用一般不超過 物業(yè)第一個月租金的 30%，個別重點(diǎn)城市特殊項(xiàng)目最高不超過第一個月租金的 50%。 3. 支付中介費(fèi)用的物業(yè)項(xiàng)目，一般不考慮再支付其他介紹費(fèi)用。 直營店選址流程 第 18 頁 共 35 頁 第六章 直營店選址流程 第一節(jié) 信息取得 開發(fā)人員通過各種渠道收集相關(guān)物業(yè)信息。 第二節(jié) 開發(fā)部項(xiàng)目考察 一、 按照開發(fā)選址要求初步過濾信息，對于符合選址要求的物業(yè)，進(jìn)一步收集該物業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，地理位置，周邊環(huán)境，結(jié)構(gòu)圖紙，排房設(shè)計(jì)，水電容量，消防狀況物業(yè)外觀照片，業(yè)主初步報(bào)價，租賃年限，付款條件，并通過市場調(diào)查了解該城市或區(qū)域商業(yè)情況，制作項(xiàng)目情況說明表。 二、 根據(jù)情況現(xiàn)場或通過網(wǎng) 絡(luò)調(diào)研該物業(yè)周圍同業(yè)競爭狀況，酒店價格和入住率等相關(guān)數(shù)據(jù)，周邊商用物業(yè)出售及出租價格，制作項(xiàng)目周邊酒店及物業(yè)調(diào)查表。 三、 根據(jù)排房數(shù)據(jù)及周圍酒店價格數(shù)據(jù)，制作項(xiàng)目測算表。 四、 根據(jù)上述綜合信息，制作項(xiàng)目評估表。 五、 開發(fā)經(jīng)理根據(jù)上述 4 項(xiàng)表格和數(shù)據(jù)，對項(xiàng)目初步?jīng)Q策，符合條件的物業(yè)上報(bào)部門總監(jiān)及分管副總經(jīng)理。 第三節(jié) 酒店運(yùn)營部項(xiàng)目評估 一、 負(fù)責(zé)物業(yè)的周邊市場調(diào)查和評估，包括城市發(fā)展趨勢、物業(yè)周邊環(huán)境、同類酒店價格和出租率等。 二、 該物業(yè)開業(yè)物品配套預(yù)算、運(yùn)營后的年收入、成本和費(fèi)用預(yù)算等。 第四節(jié) 工程管理部項(xiàng)目評估 一、 對項(xiàng)目工程現(xiàn)狀進(jìn)行評估，對該 物業(yè)的裝修投入和工程配套預(yù)算。 二、 制定簡要裝修改造日程 。 直營店選址流程 第 19 頁 共 35 頁 第五節(jié) 公司總經(jīng)理最終確定項(xiàng)目 一、 現(xiàn)場查看物業(yè)具體情況。 二、 對項(xiàng)目的可行性報(bào)告進(jìn)行審閱。 三、 可行性分析報(bào)告內(nèi)容以及提綱 : 1. 開發(fā)部、運(yùn)營部、銷售部、總經(jīng)辦等職能部門負(fù)責(zé)效益評價、可行性分析的審核和審定，以及分析報(bào)告結(jié)果的撰寫和確認(rèn)等。 2. 各部門要求形成書面材料，并經(jīng)責(zé)任人簽字后報(bào)給使用材料的后續(xù)部門，最后匯總后報(bào)財(cái)務(wù)部可行性研究報(bào)告專管員。 3. 可行性分析報(bào)告數(shù)據(jù)采集分工協(xié)作流程： 序號 部 門 責(zé)任人 需提供材料 報(bào)送時間要求 1 開發(fā)部 開發(fā)總監(jiān) 項(xiàng)目概況，產(chǎn)權(quán) 證等材料 報(bào)告出具前 2 天 租金及租期、市場分析 報(bào)告出具前 2 天 2 市場部 市場總監(jiān) 市場分析 報(bào)告出具前 2 天 運(yùn)營期能耗測算 報(bào)告出具前 2 天 3 運(yùn)營部 運(yùn)營總監(jiān) 裝修投資外其他投資（如：物資配備等） 報(bào)告出具前 2 天 企業(yè)組織、勞動定員 報(bào)告出具前 2 天 市場分析 。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范措施 報(bào)告出具前 2 天 4 總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理 下結(jié)論 2 天內(nèi) 直營店選址后評估標(biāo)準(zhǔn) 第 20 頁 共 35 頁 第七章 直營店選址后評估標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 項(xiàng)目情況說明表 產(chǎn)權(quán)人 名稱 郵編地址 聯(lián)系人 電話傳真 轉(zhuǎn)租方 名稱 郵編地址 聯(lián)系人 電話傳真 房屋狀況 物業(yè)地址 出房數(shù) 房產(chǎn)證號 商業(yè)性質(zhì) □是 □否，解決方案： 圖紙 有□ 否□ 土地性質(zhì) 紅線圖 有□無□ 總面積 租用面積 平面圖 有□無□ 場地面積 我方面積 平面圖 有□無□ 拆遷規(guī)劃 規(guī)劃紅線圖 是否轉(zhuǎn)租 是□ 否□ 解決方案 是否抵押 是□ 否□ 解決方案 租期租金 單元租金 年租金 有否遞增 其他約定 租賃年限 免租期 交房日 起租日 付款方式 有否押金 其他約定 配套設(shè)施設(shè)備 水 噸 /月 原容量： ，管徑 DN 提供我方： 接入日期 費(fèi)用 /負(fù)擔(dān) 電 — KVA 原容量： ，線徑： 提供我方： 接入日期 費(fèi)用 /負(fù)擔(dān) 煤 /天然氣 原容量： ，提供我方： 接入日期 費(fèi)用 /負(fù)擔(dān) 有線電視 □有，□無 ,約定 : 接入日期 費(fèi)用 /負(fù)擔(dān) 市政供暖 □有，□無 ,約定 : 接入日期 費(fèi)用 /負(fù)擔(dān) 排污化糞池 □有，□無 ,有否場地 □有□無 進(jìn)污水管網(wǎng) □是；□否，約定： 接入日期 廣告位 租賃區(qū)域所有廣告位歸我方使用：是□否□ 特殊約定 輔助用房 租用范圍所有輔房歸我方使用： 是□否□ 特殊約定 搭建：可□否□ 停車位 租用場地可做停車場： 是□否□ 特殊約定 樓頂廣告位 均歸我方所有： 是□否□ 特殊約定 其他設(shè)施 消防許可證 消防水箱 消防水泵 消火栓 煙感 房屋安全 安全鑒定報(bào)告 □有 ,□無 /提供日期 : 需要結(jié)構(gòu)加固 □否 ,□是 /完工日期 : 我方只租賃整棟物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)層中段樓層 □是 □否 和業(yè)主 協(xié)商的下水管走管方案： 和業(yè)主協(xié)商的透氣管伸出方案： 和業(yè)主協(xié)商的并入大樓排水系統(tǒng)方案： 空調(diào)室外機(jī)安裝位置 墻體任意位置掛放 □是□否 /約定 : 煙道 直營店選址后評估標(biāo)準(zhǔn) 第 21 頁 共 35 頁 電梯 □有 ,□無 /電梯井□有 ,□無 /井道位置□有且業(yè)主認(rèn)可并配合 ,□無 隔油池 圖紙 總平面圖 租賃區(qū)域圖 建筑平面圖 立面圖 剖面 圖 結(jié)構(gòu)圖 水系統(tǒng)圖 電系統(tǒng)圖 消防施工圖 施工配合 施工場地 □無 ,□有 /場地圖□有□無 ,提供日期 : 衛(wèi)生條件 工地廁所□有□無 施工用電 □無 ,□有 / KVA,位置 : 提供日期 施工用水 □無 ,□有 /管徑 DN ,用水量 噸