【文章內(nèi)容簡介】 困人的救援工作。 C. 做好設(shè)備檔案包括電梯驗(yàn)收文件、電梯隨機(jī)文件、設(shè)備登記表、中大修工程記錄、事故記錄、更新記錄和維修保養(yǎng)資料。 排水系統(tǒng)管理方案 化糞池每年清理 1次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物；樓面落水口等開裂、破損等及時(shí)更換； 每月清掃 1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水； 地下管井堵塞及時(shí)疏通。 供供 水水 系系 統(tǒng)統(tǒng) 管管 理理 建立正常的供水、用水管理制度，定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。 防止跑冒滴漏，杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象 ，發(fā)現(xiàn)閥門滴水，水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時(shí)修理。 采用節(jié)水型水箱閥門等。 對供水系統(tǒng)管咱，水泵，水箱閥門，等要進(jìn)行日常護(hù)機(jī)定期檢修。 保持水箱和水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。 嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。 水水 泵泵 房房 管管 理理 ：： 水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電專業(yè)人員負(fù)責(zé)定期檢查，保養(yǎng)，維修清潔，并認(rèn)真作好記錄，不能解決問題的要書面上報(bào)主管部門。 水泵房內(nèi)的機(jī)電設(shè)備須要專業(yè)人員操作，無關(guān)人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房。 生活水泵、消防水泵、恒壓水泵水泵、噴淋水泵、污水泵等在下沉情況下，選擇開關(guān)位置 為自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志等均應(yīng)簡單明確。 生活水泵 1月輪換一次使用。主接觸點(diǎn)應(yīng)定期檢查清洗。 消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定，每季度進(jìn)行 1次自動(dòng)和手動(dòng)操作試驗(yàn)，每半年進(jìn)行 1次全面檢查。 水泵房應(yīng)每周打掃 1次衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗 1次。 綜合治安管理 安全防范管理方案 1）、大樓范圍內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí) （ 1）要迅速向公安機(jī)關(guān)和有關(guān)部門報(bào)案。 （ 2）注意和保護(hù)現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員入內(nèi)，以免破壞遺留痕跡和物證。 （ 3）抓緊時(shí)間向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解情況并認(rèn)真記錄。 （ 4）向到達(dá)現(xiàn)場的公安人員認(rèn)真匯報(bào)案件發(fā)生情況，協(xié)助破 案。 2）、遇有犯罪分子偷盜或搶劫時(shí) （ 1）保安人員在遇到（或接到）盜竊、搶劫的情況時(shí)，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即通過通訊設(shè)備呼叫主管領(lǐng)導(dǎo)及同班人員救援。接到通知后各保安迅速趕赴現(xiàn)場并同時(shí)封鎖各個(gè)出入口，視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并報(bào)“ 110”。 （ 2）若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上，則須看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、使用的交通工具及特征，并及時(shí)報(bào)告管理處，重大案件立即撥打“ 110”電話報(bào)警。 （ 3）有案件的現(xiàn)場要保護(hù)現(xiàn)場，任何人不得擅自破壞和移動(dòng)現(xiàn)場的任何東西，并保留到公安人員現(xiàn)場勘察完畢。 （ 4）如 有業(yè)主或現(xiàn)場人員受傷。要設(shè)法盡快送醫(yī)院搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。 （ 5）保安領(lǐng)班做好現(xiàn)場記錄。并寫書面報(bào)告交上級主管部門。 3）、遇有人員斗毆時(shí) （ 1）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)有人爭吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)要及時(shí)制止。 （ 2）制止原則為：勸阻雙方住手、住口；盡量將一方勸離現(xiàn)場，同時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)和同班求援；先將持有器械一方制止住；如有傷員先將傷員送醫(yī)院治療。 4）、遇有不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人處置辦法 對不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定者，要立即規(guī)勸，對不聽勸阻者，查清身份來歷，發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，以理服人，對蠻橫無理者或故意擾亂者，視情況報(bào)告公安機(jī)關(guān) 依法處理。 5）、 常見易發(fā)情況及處理措施 停電 （ 1）如遇突然停電，水電工應(yīng)立即檢查所有配有電源的消防、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)，確保后備電源能正常操作。 （ 2）如是整個(gè)商務(wù)中心停電，應(yīng)迅速通知有關(guān)電力部門立即檢查配電間設(shè)備，并立即組織搶修，并向大樓業(yè)主說明停電原因，如遇大樓外突然停電，應(yīng)立即向供電部門了解情況，問清來電時(shí)間，及時(shí)向業(yè)主正確解釋停電原因，來電時(shí)間。 （ 3）如是單個(gè)樓層停電，水電工應(yīng)迅速檢查該樓層的配電箱，如是線路故障應(yīng)迅速組織搶修。 停電或電梯發(fā)生故障、電梯廂關(guān)人處置方法 （ 1）遇停電或電梯發(fā)生故障 、電梯廂關(guān)人應(yīng)首先通知電梯維修人員。 （ 2）將電梯機(jī)房總電源切斷。 （ 3）電梯維修工用專用鑰匙小心開啟廳門，通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，身體各部分不可探出轎廂，以免發(fā)生危險(xiǎn)，同時(shí)查看轎廂地臺與樓面高低相關(guān)情況，在確保安全的情況下可放行乘客。 遇在水管、下水管道爆裂、堵塞處置辦法 （ 1）遇水管爆裂，水電工應(yīng)先關(guān)上分支總閥門，然后迅速接好臨時(shí)水管，確保行政中心不受影響，組織有關(guān)人員進(jìn)行搶修，如不能放臨時(shí)水管的，在用水低峰時(shí)組織搶修。 （ 2）下水管道堵塞，查清原因，屬室內(nèi)的要跟樓下人員聯(lián)系，樓底層的要探查暗溝和陰井， 做好疏通工作。 臺風(fēng) （ 1）接到當(dāng)?shù)貧庀蟛块T預(yù)報(bào)后，管理處負(fù)責(zé)向商務(wù)大樓發(fā)出通知，提醒商務(wù)大樓人員做好防臺風(fēng)的措施落實(shí)工作。 （ 2）對所有商務(wù)大樓內(nèi)的設(shè)施，可能受臺風(fēng)影響移動(dòng)的物品，花草樹木，工作人員視實(shí)際情況加以固定或撤離。 （ 3）保安工作當(dāng)中要加強(qiáng)樓宇巡查，視當(dāng)時(shí)情況組織協(xié)調(diào)業(yè)主離開危險(xiǎn)地帶，避免發(fā)生混亂和災(zāi)害性的事故。 突發(fā)事件緊急預(yù)案 XX大廈 給排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案 查找原因 恢復(fù)正常用水 修復(fù) 起用消防備用水 [立即搶修處理 ] [立即處理故障泵 ] [要求自來水公司 2天內(nèi)恢復(fù) ] [恢復(fù)正常供水 ] [試泵、備用 ] 填寫事故原因及改進(jìn)措施 地下車庫及地面車輛管理方案 地下車庫管理方案 未經(jīng)同意車輛不得進(jìn)入本地下車庫停泊。 大樓業(yè)主車輛進(jìn)入本地下車庫停泊，須辦理停車泊位手續(xù)，按規(guī)定到管理處辦理磁卡，車輛進(jìn)出須讀卡，并服從車場管理人員調(diào)度。 在管理人員允許的情況下，臨時(shí)車輛進(jìn)入本地下車庫停泊，須按規(guī)定讀卡交費(fèi)，并服從車場管理人員調(diào)度。 車況不良或車輛漏油不得進(jìn)入車場。 不得攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入車場。 車輛進(jìn)入后，按車場的指引箭頭、提示語或管理人員指揮行駛，不得逆行，退速 5公里 /小時(shí)，限高根據(jù)地下車庫情況制定。 不得在地下車庫內(nèi)加油、修車、洗車。 愛護(hù)地下車庫設(shè)施設(shè)備，不得亂丟垃圾雜物等；若損壞車場設(shè)施設(shè)備，須照價(jià)賠償。 車輛須泊入指定車位，不得跨車位停泊。 駕駛員離開前須檢查車門、車窗是否關(guān)好，不得在車內(nèi)存放貴重物品；若車況有問題， 須在車輛檢查登記表上簽名認(rèn)可。 不得在地下車庫內(nèi)長時(shí)間停留或在車內(nèi)睡覺。 車輛不得堵塞地下車庫行車道，否則管理公司將采取強(qiáng)制措施疏通車道，一切后果由該車駕駛員負(fù)責(zé)。 13）、駕駛員遺失電腦磁卡，須出示本人身份證、駕駛執(zhí)照和行駛證登記后方可離場。臨時(shí)停放車輛電腦磁卡失效或丟失，按入口管理處人員登記的入場時(shí)間計(jì)算停車費(fèi)。 綠化管理方案 綠化養(yǎng)護(hù)管理 綠化具有美化生活、修身養(yǎng)性、保護(hù)環(huán)境、營造良好購物環(huán)境等作用。在有限的空間內(nèi)讓業(yè)主感受到綠意盎然是綠化管理追求的目標(biāo)。我們將定期對綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)： ※ 施肥。根 據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時(shí)期的特殊要求，追施化學(xué)肥料，并保證無異味散發(fā)。 ※ 換盆。根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸，在力所能及的范圍內(nèi)執(zhí)行。 ※ 澆水。根據(jù)植物的特點(diǎn)，每日或隔日澆水。水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤，不要過干、過濕，也不要時(shí)干、時(shí)濕。 ※ 采集陽光。根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長情況習(xí)性，經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽處。 通過管理使綠化達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ※ 植物盆內(nèi)無煙蒂、雜物、葉面、枝干；無濃厚浮灰，保持葉色翠綠。 ※ 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。 ※ 盆缸清 擦干凈、無污、無漬。 ※ 植物修剪整齊，無高低不平現(xiàn)象。 ※ 枝葉修剪齊整，無雜亂現(xiàn)象。 ※ 植物干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。 ※ 各類植物無病蟲害。清潔管理服務(wù) 環(huán)境衛(wèi)生管理 保持一個(gè)清潔優(yōu)美的環(huán)境有利于樹立【 XX大廈】的外部形象，同時(shí)優(yōu)美的環(huán)境也會使工作經(jīng)商在于其中的人員有一個(gè)舒暢的心情，因而清潔工作應(yīng)當(dāng)被作為【 XX大廈】物業(yè)管理工作中的主要內(nèi)容之一。 清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ?? 清潔服 ?? 務(wù)制度健全， ?? 有嚴(yán)格操作規(guī)程和標(biāo) ?? 準(zhǔn)； ?? 清潔設(shè)備 ?? 設(shè)施合理、完備， ?垃圾日產(chǎn)日清； ?? 建 筑內(nèi)場樓梯、走道， ?? 外場道路、綠地、景觀、停車場等處無垃圾、無積水積塵； ?? 各類標(biāo) ?? 牌、金屬欄桿、把手、玻璃門窗、垃圾筒（箱）、停車場設(shè)備 ?設(shè)施定期清潔保養(yǎng)， ?? 保證完好和可用； ?? 大樓雨污水井道、化糞池定期疏通、清理， ?? 保證暢通； ?? 大樓內(nèi)無蚊蠅鼠害。 每月進(jìn)行一次滅蟲消殺工作。其他月份具體參照各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求進(jìn)行消殺。 清潔 消消 殺殺 區(qū)區(qū) 域域 ?? 各樓宇的梯口、梯間及樓宇周圍； 公廁、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱等室外公共區(qū)域。 檔案管理方案： 1）、制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備專職人 員管理，配置完善的檔案儲 存設(shè)施及場所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。 2）、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn) 檔案資料儲存方式的多元化。 3）、建立辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，業(yè)主、物業(yè)公司、物業(yè)管理處、開發(fā)商、政府主管部門通過局域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，信息共享。 第三部分 管理機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度及人員配備 XX大廈物業(yè)管理處管理機(jī)構(gòu)圖 管理處主任 保安部 管理部 綠化保潔部 工程維修 部 保 安 控 制 中 心 接待 財(cái)務(wù) 綠 化 清 潔 高配值班 維 修 XX大廈物業(yè)管理人員配置 序 號 部 門 崗位名稱 人員編制（人） 1 管理 處 辦公室 主任 1 客勤服務(wù) 3 2 保安部 主管 1 領(lǐng)班 3 消控保安員 4 保安員 15 3 綠化保潔部 主管 1 PA清潔 2 保潔工 7 4 工程維修部 主管 1 高配 2 日常維修技 工 4 合計(jì) 44 XX大廈物業(yè)管理規(guī)章制度 1）） 、 XX大大 廈廈 業(yè)業(yè) 主主 公公 眾眾 制制 度度 XX大大 廈廈 業(yè)主公約 XX大大 廈廈 入住指南 XX大大 廈廈 精神文明建設(shè)公約 XX大大 廈廈 房屋使用及維護(hù)管理制度 XX大大 廈廈 裝修管理規(guī)定 XX大大 廈廈 治安管理規(guī)定 XX大大 廈廈 業(yè)主（住戶）機(jī)動(dòng)車車管理制度 XX大大 廈廈 摩托車、自行車管理規(guī)定 XX大大 廈廈 衛(wèi)生保潔管理規(guī)定 XX大大 廈廈 用水、用電管理制度 XX大大 廈廈 有線電視管線使用管理 XX大大 廈廈 商鋪管理規(guī)定 XX大大 廈廈 出租房管理規(guī)定 XX大大 廈廈 《消防安全責(zé)任書》 XX大大 廈廈 廣告、招牌、宣傳品管理規(guī)定 2）） 、 XX大大 廈廈 內(nèi)內(nèi) 部部 運(yùn)運(yùn) 作作 制制 度度 XX大大 廈廈 管理處接待來訪投訴定期回訪制度 XX大大 廈廈 管理處維修和回訪制度 XX大大 廈廈 突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程 XX大大 廈廈 火災(zāi)、火警事故處理規(guī)程 XX大大 廈廈 綠化管理制度 XX大大 廈廈 有線電視、安監(jiān)系統(tǒng)管理工作規(guī)程 XX大廈檔案