【正文】 2 室外墻面 1） 外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)。 3） 外墻面大面積滲漏 4） 外墻面的翻新（ 25年周期） 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一 3 公共屋面 1） 隔熱層維護(hù) 2） 防水層破損維護(hù) 3） 防雷接地維護(hù) 4） 屋面積水清理 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 2） 隔熱層完好無損。包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和維修人員值班制度。 3）） 、 技技 術(shù)術(shù) 檔檔 案案 資資 料料 管管 理理 制制 度度 包括竣工圖低，設(shè)備登記卡，管理帳冊等。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。 (3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。 (5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。 電電 氣氣 系系 統(tǒng)統(tǒng) 管管 理理 方方 案案 對電氣 系統(tǒng)的管理主要目的是保證正常運(yùn)行，不間斷供電。 定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測。 積極有效的宣傳安全用電，合理用電的知識(shí)，掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。 5）負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修人員必須持證上崗，并配備電氣工程技術(shù)人員。 7）加強(qiáng)日常維修檢修，公共使用的照明、燈具線路、開關(guān)要保 證完好，確保用電安全。 9）對臨時(shí)施工及住戶裝修要有用電管理措施。 配電房的管理 配電房是供電中心，屬大樓的“心臟”，應(yīng)制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理。 室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好，室溫控制在 40C以下，濕度 45％以下，墻上配掛溫度計(jì)和濕度計(jì)。 供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要明顯，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。 配電房內(nèi)設(shè)備及線路變改要經(jīng)主管部門同意，重大變更要上報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)。 其余還包括供電設(shè)備和避雷設(shè)施的管理。消防系統(tǒng)的主要管理是保證各個(gè)系統(tǒng)在任何時(shí)間內(nèi)的使用功能。 2．發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除。 煙感進(jìn)行一次保養(yǎng)除塵。 消防控制主機(jī)半年清除一次灰塵，堅(jiān)固各拉線樁。制訂工作程序。嚴(yán)格按程序做好演練工作。 ，無亂停亂放現(xiàn)象。 驗(yàn)收工作是由設(shè)備安裝轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程，物業(yè)公司應(yīng)組織人員驗(yàn)收，對驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目要求進(jìn)行整改。 交驗(yàn)時(shí)，須要安裝單位提交完整的電梯設(shè)備安裝與建筑施工圖，包括竣工圖、安裝說明書和使用說明書。 維修管理： A. 維修保養(yǎng)工作一般外包給專業(yè)安裝維修公司， B. 物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照國家規(guī)定的月保養(yǎng)次數(shù)和協(xié)議規(guī)定的各項(xiàng)要求進(jìn)行檢查。 D. 物業(yè)公司應(yīng)對工程技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)， E. 制定電梯困人的救援工作。 排水系統(tǒng)管理方案 化糞池每年清理 1次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物；樓面落水口等開裂、破損等及時(shí)更換； 每月清掃 1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水； 地下管井堵塞及時(shí)疏通。 防止跑冒滴漏，杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象 ，發(fā)現(xiàn)閥門滴水，水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時(shí)修理。 對供水系統(tǒng)管咱，水泵，水箱閥門，等要進(jìn)行日常護(hù)機(jī)定期檢修。 嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。 水泵房內(nèi)的機(jī)電設(shè)備須要專業(yè)人員操作，無關(guān)人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房。 生活水泵 1月輪換一次使用。 消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定，每季度進(jìn)行 1次自動(dòng)和手動(dòng)操作試驗(yàn)，每半年進(jìn)行 1次全面檢查。 綜合治安管理 安全防范管理方案 1）、大樓范圍內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí) （ 1）要迅速向公安機(jī)關(guān)和有關(guān)部門報(bào)案。 （ 3）抓緊時(shí)間向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解情況并認(rèn)真記錄。 2）、遇有犯罪分子偷盜或搶劫時(shí) （ 1）保安人員在遇到（或接到）盜竊、搶劫的情況時(shí)，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即通過通訊設(shè)備呼叫主管領(lǐng)導(dǎo)及同班人員救援。 （ 2）若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上，則須看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、使用的交通工具及特征，并及時(shí)報(bào)告管理處，重大案件立即撥打“ 110”電話報(bào)警。 （ 4）如 有業(yè)主或現(xiàn)場人員受傷。 （ 5）保安領(lǐng)班做好現(xiàn)場記錄。 3）、遇有人員斗毆時(shí) （ 1）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)有人爭吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)要及時(shí)制止。 4）、遇有不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人處置辦法 對不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定者，要立即規(guī)勸，對不聽勸阻者，查清身份來歷，發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，以理服人，對蠻橫無理者或故意擾亂者，視情況報(bào)告公安機(jī)關(guān) 依法處理。 （ 2）如是整個(gè)商務(wù)中心停電，應(yīng)迅速通知有關(guān)電力部門立即檢查配電間設(shè)備，并立即組織搶修，并向大樓業(yè)主說明停電原因，如遇大樓外突然停電，應(yīng)立即向供電部門了解情況，問清來電時(shí)間，及時(shí)向業(yè)主正確解釋停電原因，來電時(shí)間。 停電或電梯發(fā)生故障、電梯廂關(guān)人處置方法 （ 1）遇停電或電梯發(fā)生故障 、電梯廂關(guān)人應(yīng)首先通知電梯維修人員。 （ 3）電梯維修工用專用鑰匙小心開啟廳門，通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，身體各部分不可探出轎廂，以免發(fā)生危險(xiǎn)，同時(shí)查看轎廂地臺(tái)與樓面高低相關(guān)情況，在確保安全的情況下可放行乘客。 （ 2）下水管道堵塞，查清原因，屬室內(nèi)的要跟樓下人員聯(lián)系，樓底層的要探查暗溝和陰井， 做好疏通工作。 （ 2）對所有商務(wù)大樓內(nèi)的設(shè)施，可能受臺(tái)風(fēng)影響移動(dòng)的物品，花草樹木，工作人員視實(shí)際情況加以固定或撤離。 突發(fā)事件緊急預(yù)案 XX大廈 給排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案 查找原因 恢復(fù)正常用水 修復(fù) 起用消防備用水 [立即搶修處理 ] [立即處理故障泵 ] [要求自來水公司 2天內(nèi)恢復(fù) ] [恢復(fù)正常供水 ] [試泵、備用 ] 填寫事故原因及改進(jìn)措施 地下車庫及地面車輛管理方案 地下車庫管理方案 未經(jīng)同意車輛不得進(jìn)入本地下車庫停泊。 在管理人員允許的情況下，臨時(shí)車輛進(jìn)入本地下車庫停泊，須按規(guī)定讀卡交費(fèi)，并服從車場管理人員調(diào)度。 不得攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入車場。 不得在地下車庫內(nèi)加油、修車、洗車。 車輛須泊入指定車位，不得跨車位停泊。 不得在地下車庫內(nèi)長時(shí)間停留或在車內(nèi)睡覺。 13）、駕駛員遺失電腦磁卡，須出示本人身份證、駕駛執(zhí)照和行駛證登記后方可離場。 綠化管理方案 綠化養(yǎng)護(hù)管理 綠化具有美化生活、修身養(yǎng)性、保護(hù)環(huán)境、營造良好購物環(huán)境等作用。我們將定期對綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)： ※ 施肥。 ※ 換盆。 ※ 澆水。水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤，不要過干、過濕，也不要時(shí)干、時(shí)濕。根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長情況習(xí)性，經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽處。 ※ 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。 ※ 植物修剪整齊，無高低不平現(xiàn)象。 ※ 植物干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。清潔管理服務(wù) 環(huán)境衛(wèi)生管理 保持一個(gè)清潔優(yōu)美的環(huán)境有利于樹立【 XX大廈】的外部形象，同時(shí)優(yōu)美的環(huán)境也會(huì)使工作經(jīng)商在于其中的人員有一個(gè)舒暢的心情，因而清潔工作應(yīng)當(dāng)被作為【 XX大廈】物業(yè)管理工作中的主要內(nèi)容之一。 每月進(jìn)行一次滅蟲消殺工作。 清潔 消消 殺殺 區(qū)區(qū) 域域 ?? 各樓宇的梯口、梯間及樓宇周圍； 公廁、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱等室外公共區(qū)域。 2）、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn) 檔案資料儲(chǔ)存方式的多元化。 第三部分 管理機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度及人員配備 XX大廈物業(yè)管理處管理機(jī)構(gòu)圖 管理處主任 保安部 管理部 綠化保潔部 工程維修 部 保 安 控 制 中 心 接待 財(cái)務(wù) 綠 化 清 潔 高配值班 維 修 XX大廈物業(yè)管理人員配置 序 號(hào) 部 門 崗位名稱 人員編制（人） 1 管理 處 辦公室 主任 1 客勤服務(wù) 3 2 保安部 主管 1 領(lǐng)班 3 消控保安員 4 保安員 15 3 綠化保潔部 主管 1 PA清潔 2 保潔工 7 4 工程維修部 主管 1 高配 2 日常維修技 工 4 合計(jì) 44 XX大廈物業(yè)管理規(guī)章制度 1）） 、 XX大大 廈廈 業(yè)業(yè) 主主 公公 眾眾 制制 度度 XX大大 廈廈 業(yè)主公約 XX大大 廈廈 入住指南 XX大大 廈廈 精神文明建設(shè)公約 XX大大 廈廈 房屋使用及維護(hù)管理制度 XX大大 廈廈 裝修管理規(guī)定 XX大大 廈廈 治安管理規(guī)定 XX大大 廈廈 業(yè)主（住戶）機(jī)動(dòng)車車管理制度 XX大大 廈廈 摩托車、自行車管理規(guī)定 XX大大 廈廈 衛(wèi)生保潔管理規(guī)定 XX大大 廈廈 用水、用電管理制度 XX大大 廈廈 有線電視管線使用管理 XX大大 廈廈 商鋪管理規(guī)定 XX大大 廈廈 出租房管理規(guī)定 XX大大 廈廈 《消防安全責(zé)任書》 XX大大 廈廈 廣告、招牌、宣傳品管理規(guī)定 2）） 、 XX大大 廈廈 內(nèi)內(nèi) 部部 運(yùn)運(yùn) 作作 制制 度度 XX大大 廈廈 管理處接待來訪投訴定期回訪制度 XX大大 廈廈 管理處維修和回訪制度 XX大大 廈廈 突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程 XX大大 廈廈 火災(zāi)、火警事故處理規(guī)程 XX大大 廈廈 綠化管理制度 XX大大 廈廈 有線電視、安監(jiān)系統(tǒng)管理工作規(guī)程 XX大廈檔案管理制度 3）） 、 XX大大 廈廈 管管 理理 規(guī)規(guī) 章章 制制 度度 、 各各 部部 門門 職職 責(zé)責(zé) XX大大 廈廈 管理處經(jīng)理職責(zé) XX大大 廈廈 客戶服務(wù)部主管職責(zé) XX大大 廈廈 保潔部主管職責(zé) XX大大 廈廈 保潔員崗位職責(zé) XX大大 廈廈 綠化養(yǎng)護(hù)員職責(zé) XX大大 廈廈 保安部主管崗位職責(zé) XX大大 廈廈 保安員崗位職責(zé) XX大大 廈廈 工程部職責(zé) XX大大 廈廈 工程部主管崗位職責(zé) XX大大 廈廈 弱電維修值日崗位職責(zé) XX大大 廈廈 維修電工崗位職責(zé) XX大大 廈廈 工程部員工進(jìn)入客戶屋內(nèi)維修須知 XX大大 廈廈 高配值班崗位職責(zé) XX大大 廈廈 電梯維修值班崗位職責(zé) XX大大 廈廈 出納兼收費(fèi)管理崗位職責(zé) XX大大 廈廈 管理員崗位職責(zé) 4）、 XX大廈管理規(guī)定 XX大大 廈廈 質(zhì)量目標(biāo)管理規(guī)定 XX大大 廈廈 職務(wù)說明書 XX大大 廈廈 管理評審管理規(guī)定 XX大大 廈廈 培訓(xùn)管理規(guī)定 XX大大 廈廈 設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 XX大大 廈廈 信息設(shè)施管理規(guī)定 XX大大 廈廈 工作環(huán)境管理規(guī)定 XX大大 廈廈 質(zhì)量策劃管理規(guī)定 XX大大 廈廈 合同評審管理規(guī)定 XX大大 廈廈 供方評定管理規(guī)定 XX大大 廈廈 物品采購管理規(guī)定 XX大大 廈廈 保安服務(wù)過程管理規(guī)定 XX大大 廈廈 環(huán)境服務(wù)過程管理規(guī)定 XX大大 廈廈 客戶服務(wù)過程管理規(guī)定 XX大大 廈廈 突發(fā)事件處理管理規(guī)定（保安服務(wù)） XX大大 廈廈 突發(fā)事件處理管理規(guī)定（維修服務(wù)） XX大大 廈廈 標(biāo)識(shí)管理規(guī)定 XX大大 廈廈 業(yè)戶財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定 XX大大 廈廈 業(yè)戶滿意程度調(diào)查管理規(guī)定 XX大大 廈廈 投訴處理管理規(guī)定 XX大大 廈廈 服務(wù)過程檢驗(yàn)管理規(guī)定 XX大大 廈廈 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理規(guī)定 5）、 XX大