【正文】 1次，半年大檢修 1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄，不能解決 的問(wèn)題要及時(shí)書(shū)面上報(bào)主管部門(mén)。 6）建立 24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障。 (6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專(zhuān)項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。 2）） 、 安安 全全 管管 理理 制制 度度 包括設(shè)備的合格證制度如電梯、消防等，持證上崗制度，消防通道的管理規(guī)定，電梯安全使用的規(guī)定。 2） 外墻面局部滲漏?！叭f(wàn)事開(kāi)頭難”，如果這一步工作不能到位，極易給業(yè)主造成不佳的第一印象，日后的物業(yè)管理難度也倍增。 前期物業(yè)管理介入工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 工 作 內(nèi) 容 計(jì)劃時(shí)間 備注 1 簽定物業(yè)管理服務(wù)合同 A． 簽定物業(yè)管理服 B． 務(wù)合同 C． D． 與 開(kāi)發(fā)商就物業(yè)管理用房、商業(yè)用房等事宜進(jìn)行協(xié)商。 ◆ 精心創(chuàng)造出使服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù)； ◆ 始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象（業(yè)主），關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求，及時(shí)提供服務(wù)，使之時(shí)刻有令人重視的感受； ◆ 在提供服務(wù)時(shí)，必須事前了解各種類(lèi)型業(yè)主的“個(gè)性”，歸類(lèi)集中，擬定 服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃，特別注重實(shí)施過(guò)程中的業(yè)主的感受差異，在物業(yè)管理范疇中，盡所能滿(mǎn)足其差異服務(wù)。 （ 3）全面質(zhì)量管理 全面推行質(zhì)量管理，成立以主任為組長(zhǎng)的全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。公司管理的物業(yè)多次榮獲國(guó)家、省、市、區(qū)有關(guān) 部門(mén)的各類(lèi)褒獎(jiǎng)，贏(yíng)得了業(yè)主和業(yè)界的普遍好評(píng)。 ISO9002:2020質(zhì)量保證體系 本投標(biāo)書(shū)根據(jù)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓管理理念，在借鑒國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理公司 成功的商務(wù)樓管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，從整體設(shè)想、管理模式、組織架構(gòu)、管理制度、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)計(jì)劃及實(shí)施、社區(qū)文化、管理費(fèi)用收支預(yù)算等多方面作出統(tǒng)籌策劃，提出本公司的管理目標(biāo)和承諾指標(biāo)。 我們已認(rèn)真地研讀、分析了 [XX大廈 ]的物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)資料，并踏勘了 [XX大廈 ]現(xiàn)場(chǎng)。公司在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，塑造了一支專(zhuān)業(yè)技術(shù)強(qiáng)，業(yè)務(wù)知識(shí)精的骨干隊(duì)伍。 公司管理業(yè)績(jī) 序號(hào) 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)性質(zhì) 面 積 （萬(wàn)平方米） 品 質(zhì) 1 星洲花園 住宅小區(qū) 22 國(guó)家示范小區(qū) 2 金頂苑 商務(wù)、住宅 市 優(yōu) 3 金田花園 住宅小區(qū) 省 優(yōu) 4 金廈公寓 住宅小區(qū) 西湖文明小區(qū) 5 江南水鄉(xiāng) 別 墅 12 杭州市 6 爵士風(fēng)情 住宅小區(qū) 38 杭州市 7 江楓苑 住宅小區(qū) 杭州市 8 和平小區(qū) 住宅小區(qū) 18 市 優(yōu) 9 東方俊園 商業(yè)、住宅 28 杭州市 10 天地豪園 住宅小區(qū) 國(guó)家示范小區(qū) 11 北泉花園 住宅小區(qū) 重慶市優(yōu) 12 科技大廈 商 務(wù) 樓 杭州市 13 淮海第一城 商務(wù)、酒店 8 江蘇省 14 新華時(shí)代 商 住 武漢市 15 匯豐大廈 商 務(wù) 樓 富陽(yáng)市 16 橄欖樹(shù)花園 住宅小區(qū) 23 杭州市 17 永通逸城 商務(wù)、住宅 38 杭州市 18 西湖凱悅銘鈺公寓 酒店產(chǎn)權(quán)公寓 杭州市 第二部分 物業(yè)管理方案及內(nèi)容 一、物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 物業(yè)管理模式： 公司采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制與職能部門(mén)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的組織架構(gòu)，保證公司對(duì)各部門(mén)、各管理處的直接領(lǐng)導(dǎo)管理，充分掌握整體管理情況，正確決策企業(yè)發(fā)展方向，使公司各職能部門(mén)規(guī)范管理，積極協(xié)調(diào)、指導(dǎo)管理處的具體工作；同時(shí)實(shí)行管理處主任首問(wèn)責(zé)任制，下設(shè)綜合管理部、保安部、工程維修部和綠化保潔部；針對(duì) XX大廈的管理理念和工作要求，合理配置各層次的管理人員，從前臺(tái)的商務(wù)接待、客戶(hù)咨詢(xún)到出入口、樓宇內(nèi)部的安全保衛(wèi)、保潔服務(wù)、工程技術(shù)保障都采取酒店式規(guī)范 、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式，切實(shí)做到責(zé)任明確，管理到位；以直線(xiàn)管理的方式，延伸 XX大廈的管理品質(zhì)。這樣不但有利于管理，方便客戶(hù)，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)落實(shí) 各項(xiàng)工作。 安保工作的一站式；即無(wú)論是辦公人員還是來(lái)訪(fǎng)辦事的客人，當(dāng)你或你的車(chē)輛進(jìn)入大樓時(shí)，我們從大門(mén)入口開(kāi)始就會(huì)使你感受到我們的專(zhuān)業(yè)、熱情和安全；進(jìn)入口的智能化管理和遠(yuǎn)程紅外線(xiàn)的隱蔽式監(jiān)控，讓你在大樓內(nèi)安全辦公、辦事； 辦公生活空間的“零干擾服務(wù)” 在物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際工作中不干擾、影響辦公區(qū)域內(nèi)辦公、辦事人員的正常工作次序；我們將在辦公人員到來(lái)之前就將你辦公周?chē)墓矆?chǎng)所清理干凈，將你工作之處的走廊、護(hù)欄、公共門(mén)窗打理干凈，將會(huì)在你上班前將路面、草坪整理的整潔、有序； 建立大樓商務(wù)信息服務(wù)中心平臺(tái) 為客戶(hù)提 供商務(wù)信息、業(yè)務(wù)咨詢(xún)、有償商務(wù)服務(wù)，使客戶(hù)能隨時(shí)得到商務(wù)辦公信息和個(gè)性化的服務(wù)。 業(yè)移交 4 辦公后勤工作 A． 安排員工用房； B． 物資配備 C． 業(yè)移交 5 制定與完善各管理規(guī)章制度 A． 嚴(yán)格按照 ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo) B． 準(zhǔn)， C． 制定各項(xiàng)工作制度； D． 結(jié)合大 樓實(shí)際情況， E． 對(duì)各項(xiàng)工作制度進(jìn)行調(diào)整完善。 日常每周巡查一次，特別是 入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理、維修 1） 由于使用不 2） 當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕， 3） 由工程技術(shù)按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修：如局部受損較重， 4） 應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)家 “會(huì)診 ”， 5） 提出方案， 6） 委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施。 無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水無(wú)違章、整潔統(tǒng)一 3 公共屋面 1） 隔熱層維護(hù) 2） 防水層破損維護(hù) 3） 防雷接地維護(hù) 4） 屋面積水清理 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。做好寫(xiě)字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。 定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)。 9）對(duì)臨時(shí)施工及住戶(hù)裝修要有用電管理措施。 配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線(xiàn)路變改要經(jīng)主管部門(mén)同意，重大變更要上報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)。 煙感進(jìn)行一次保養(yǎng)除塵。 ，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。 D. 物業(yè)公司應(yīng)對(duì)工程技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)， E. 制定電梯困人的救援工作。 嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。 綜合治安管理 安全防范管理方案 1）、大樓范圍內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí) （ 1）要迅速向公安機(jī)關(guān)和有關(guān)部門(mén)報(bào)案。 （ 4）如 有業(yè)主或現(xiàn)場(chǎng)人員受傷。 （ 2）如是整個(gè)商務(wù)中心停電，應(yīng)迅速通知有關(guān)電力部門(mén)立即檢查配電間設(shè)備，并立即組織搶修，并向大樓業(yè)主說(shuō)明停電原因，如遇大樓外突然停電，應(yīng)立即向供電部門(mén)了解情況，問(wèn)清來(lái)電時(shí)間，及時(shí)向業(yè)主正確解釋停電原因，來(lái)電時(shí)間。 （ 2）對(duì)所有商務(wù)大樓內(nèi)的設(shè)施，可能受臺(tái)風(fēng)影響移動(dòng)的物品，花草樹(shù)木，工作人員視實(shí)際情況加以固定或撤離。 不得在地下車(chē)庫(kù)內(nèi)加油、修車(chē)、洗車(chē)。 綠化管理方案 綠化養(yǎng)護(hù)管理 綠化具有美化生活、修身養(yǎng)性、保護(hù)環(huán)境、營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境等作用。水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤(rùn)，不要過(guò)干、過(guò)濕，也不要時(shí)干、時(shí)濕。 ※ 植物干凈無(wú)紙屑、雜物、清洗干凈。 2）、采用原始資料與電腦磁盤(pán)雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn) 檔案資料儲(chǔ)存方式的多元化。 2020年至 2020在華立物管擔(dān)任維修主管， 2020年 7月?lián)稳A立金頂苑維修主管。 3 維修合格率 100% 100% 分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪(fǎng)制度，以確保維修工程合格，滿(mǎn)足客戶(hù)需要。 11 治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練 1次，每次 2小時(shí)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行 24小時(shí)巡視制度，以確保大廈的安全。 第五部分 管理目標(biāo)及創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃 管理目標(biāo)： “ 以高品質(zhì)的服務(wù)和合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到人性化星級(jí)商務(wù)樓的管理要求，在管理期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)杭州市優(yōu)管理樓盤(pán)”。 創(chuàng)建實(shí)施階段 —— 在此時(shí)間段內(nèi)，根據(jù)現(xiàn)狀測(cè)評(píng)的結(jié)果，保持已達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，使之維持在高水準(zhǔn)之上，對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行全面整改。 物物 管管 處處 全全 員員 培培 訓(xùn)訓(xùn) 制制 度度 在管理處范圍內(nèi)嚴(yán)格按現(xiàn)有的培訓(xùn)體系對(duì)大樓所有員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)，崗中培訓(xùn)和轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)，確保管理的質(zhì)量，提高管理人員的服務(wù)意識(shí)。但在開(kāi)支過(guò)程中一定要堅(jiān)持厲行節(jié)約，反對(duì)浪費(fèi)的原則。 （ 7）開(kāi)發(fā)企業(yè)使用面積按要求交納物業(yè)管理費(fèi)，空置房物業(yè)費(fèi)按 70%計(jì)收。 （ 3） XX大廈常年物業(yè)管理盈余 12105元，物業(yè)收費(fèi)管理規(guī)定以外的收入將用于大樓的基礎(chǔ)建設(shè)和文化服務(wù)品質(zhì)的提高。 附表七 公用設(shè)備、設(shè)施維修材料及保養(yǎng)費(fèi) 單位；人民幣（元） 序號(hào) 項(xiàng) 目 月費(fèi)用（元） 年費(fèi)用（元） 1 電梯年檢 900 10800 2 電梯維保及材料 4000 48000 3 消防泵、生活泵維護(hù)材料 1500 18000 4 上、下水管道、閥門(mén) 1000 12020 5 公用配電線(xiàn)路、開(kāi)關(guān)箱元件 600 7200 6 燈泡、燈管消耗品 800 9600 7 消防系統(tǒng)維護(hù)及材料 2020 24000 8 監(jiān)控、巡更等維護(hù)及材料 1800 21600 9 外圍道 路和走廊內(nèi)墻養(yǎng)護(hù) 2333 28000 10 地下人防維護(hù)費(fèi) 1500 18000 11 中央空調(diào)維護(hù)費(fèi)用 2020 24000 合 計(jì) 18433 221200 注：公共能耗費(fèi)、電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)按實(shí)分?jǐn)偅挥?jì)入在內(nèi)。 總結(jié)階段 —— 總結(jié)的目的是為下一步的工作總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以利全面提高管理處的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。 宣傳動(dòng)員 創(chuàng)建工作需要全體員工積極參與、上下一條心、同心同德、齊心協(xié)力、分工而又合作，全身心地投入。 15 有效投訴率與處理率 1%以下 /月 95% 1%以下/月 100% 按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會(huì)，了解業(yè)主的愿望和要求，滿(mǎn)足業(yè)主的需要，發(fā)生投訴及時(shí)處理并記錄，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。 7 道路完好及使用率 90% 95% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。具有豐富的保安管理經(jīng)驗(yàn)及處理突發(fā)事件 能力 。2020年進(jìn)入華立物管公司任金頂苑維修主管和管理處主任助理至今。 每月進(jìn)行一次滅蟲(chóng)消殺工作。 ※ 各類(lèi)植物無(wú)枯萎、凋謝現(xiàn)象。 ※ 換盆。 不得在地下車(chē)庫(kù)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間停留或在車(chē)內(nèi)睡覺(jué)。 在管理人員允許的情況下，臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)入本地下車(chē)庫(kù)停泊，須按規(guī)定讀卡交費(fèi)，并服從車(chē)場(chǎng)管理人員調(diào)度。 （ 3）電梯維修工用專(zhuān)用鑰匙小心開(kāi)啟廳門(mén)，通知轎廂內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)定，身體各部分不可探出轎廂，以免發(fā)生危險(xiǎn)，同時(shí)查看轎廂地臺(tái)與樓面高低相關(guān)情況，在確保安全的情況下可放行乘客。 3）、遇有人員斗毆時(shí) （ 1）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)有人爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)要及時(shí)制止。 2）、遇有犯罪分子偷盜或搶劫時(shí) （ 1）保安人員在遇到（或接到）盜竊、搶劫的情況時(shí)，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即通過(guò)通訊設(shè)備呼叫主管領(lǐng)導(dǎo)及同班人員救援。 生活水泵 1月輪換一次使用。 防止跑冒滴漏，杜絕日常生活中長(zhǎng)流水現(xiàn)象 ，發(fā)現(xiàn)閥門(mén)滴水，水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時(shí)修理。 交驗(yàn)時(shí)，須要安裝單位提交完整的電梯設(shè)備安裝與建筑施工圖，包括竣工圖、安裝說(shuō)明書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)。制訂工