【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住戶）物品不受損失、大廈公共設(shè)施不受損壞，請(qǐng)業(yè)主（住戶）在搬出、入貴重大件物品或搬家時(shí) ，先到管理服務(wù)中心辦理手續(xù)。 ? 大廈實(shí)行人車(chē)分流，請(qǐng)車(chē)主遵循區(qū)內(nèi)交通標(biāo)志，按規(guī)定路線慢速行駛。進(jìn)入大廈后，請(qǐng)勿鳴笛或用喇叭叫人。 ? 中心對(duì)摩托車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)實(shí)行集中管理，請(qǐng)業(yè)主（住戶）積極配合。 ? 對(duì)下列行為，管理服務(wù)中心將給予勸止： 1．擅自安裝、改裝、破壞正常供電線路。 2．破壞移動(dòng)消防器材、標(biāo)志，挪用消防水源。 3．故意損壞大廈內(nèi)各種公共設(shè)施。 4．侵入他人住宅，損毀他人財(cái)物。 5．所有影響他人休息和生活的行為。 裝修巡視管理規(guī)定 目的：保障業(yè)主利益，確保房屋使用壽命，維護(hù)正常裝修秩序。 適用范圍：適用于公司對(duì)裝修住宅的的裝飾裝修的日常巡視管理。 職責(zé)： 物業(yè)管理員負(fù)責(zé)每日的日常裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視； 秩序維護(hù)固定崗負(fù)責(zé)檢查施工人員的出入證件，巡視人員負(fù)責(zé)檢查裝修過(guò)程中是否有違章行為，并及時(shí)制止； 公司任何工作人員都由責(zé)任對(duì)隨時(shí)發(fā)現(xiàn)的裝修違章情況采取處理措施； 管理規(guī)定： ? 巡視人員應(yīng)驗(yàn)證檢查裝修戶的《裝修申報(bào)備案表》，控制超時(shí)施工并制止在受限時(shí)間段使用大噪音電動(dòng)工具； ? 檢查施工人員出入證件是否為持有人所有，是否過(guò)期，對(duì)已過(guò)期的證件要予以沒(méi)收并及時(shí)通知 裝修組處理； ? 檢查施工現(xiàn)場(chǎng)是否按規(guī)定配備有效的滅火器，是否會(huì)正確使用滅火器，施工過(guò)程中是否存在違反有關(guān)裝修規(guī)定的行為； ? 每天晚 19:00 點(diǎn)由巡視人員檢查施工人員是否已停止施工，并督促無(wú)滯留證明的施工人員離開(kāi)大廈，禁止裝修隊(duì)在裝修現(xiàn)場(chǎng)生火做飯； ? 動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須檢查操作人員有無(wú)上崗證，相關(guān)防范措施是否落實(shí)； ? 業(yè)主超出裝修申報(bào)范圍，應(yīng)督促其辦理申請(qǐng)手續(xù)； ? 督促施工人員搬運(yùn)垃圾，巡視人員必須監(jiān)督施工人員按指定的通道進(jìn)出及搬運(yùn)材料等，制止裝修隊(duì)在清運(yùn)車(chē)輛未進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)前，把垃圾搬出戶外； ? 施工人員清理完垃圾后，秩序員應(yīng) 仔細(xì)檢查清運(yùn)垃圾通道的墻面、地面、天花板及公共設(shè)施有無(wú)損壞、磨擦現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告當(dāng)值班長(zhǎng)和物業(yè)管理部處理； 相關(guān)文件：《裝飾裝修管理規(guī)定》 （四）房屋管理維護(hù) XX 作為純?nèi)宋纳虡I(yè)大廈，對(duì)樓宇品質(zhì)要求較高。 因此，在本項(xiàng)目的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理工作中，我們將以南京市有關(guān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的相關(guān)法規(guī)、專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及我公司質(zhì)量管理體系中的相關(guān)操作規(guī)程為依據(jù)，開(kāi)展物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)工作。 XX 的房屋管理維護(hù)服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格按照 《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》的國(guó)家示范級(jí)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行，使區(qū)內(nèi)房屋及公共配套設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到 98%，零修、急修及時(shí)率 100%，大、中型工程維修合格率 100%。 工作 安排 處理維修申報(bào)至跟蹤監(jiān)督； 維修養(yǎng)護(hù)至巡視維修養(yǎng)護(hù)； 整理學(xué)習(xí)至回訪。 維修服務(wù)： 24小時(shí) 主要 工作 房屋 本體 室內(nèi)：小修 30分鐘， 2天內(nèi)中修有回音，急修不過(guò)夜。 樓梯、墻面： 1次 /周檢查樓梯墻面及扶手；樓梯燈隨壞隨修。 天面：每月檢查 1遍。 公共 設(shè)施 室內(nèi)污水系統(tǒng)：污雨水井每天 1遍，隨壞隨修； 道路車(chē)場(chǎng)：每天檢查 1遍，隨壞隨修； 天線：每月檢查 1遍，隨壞隨修； 明暗溝：每周檢查 1遍，隨壞隨修； 供水電氣：每月細(xì)查 1遍，零修時(shí)中小型維修通知水電部門(mén)； 公共照明設(shè)施：每天檢查 1遍，即壞即修； 檢查 項(xiàng)目 / 處理 方法 檢查 項(xiàng)目 層、防水層 路 備 。 處理 方法 按照公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行整改。 考核 標(biāo)準(zhǔn) 平常日檢、月檢按質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)， 年終按招標(biāo)單位要求和參照南京市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 房屋結(jié)構(gòu) 每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專(zhuān)項(xiàng)維修。 門(mén)窗 每周一次巡視公共部位門(mén)窗，保持玻璃、配件完好，開(kāi)閉正常。 屋頂 每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專(zhuān)項(xiàng)維修（臺(tái)風(fēng)、暴雨到來(lái)前增加檢查 1 次）。 道路、路面、側(cè)石、窨井蓋 每周一次對(duì)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)維修，井蓋不缺損，能正常使用 。 屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池 每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。預(yù)計(jì)臺(tái)風(fēng)到來(lái)前，應(yīng)及時(shí)檢查。 地面排水溝與圍墻 每月一次巡查、清理排水溝的泥砂與 雜物，每月二次巡查圍墻。 樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面 墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼，無(wú)缺損。 涼亭、 雕塑、景觀小品 每日一次對(duì)涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。 休閑椅、室外健身設(shè)施 每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修理，并保證設(shè)施安全使用。 安全標(biāo)志 對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查二次，缺損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。 管理 維護(hù)控制 措施 維修養(yǎng)護(hù)原則 堅(jiān)持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)維修保養(yǎng)措施并合理組織實(shí)施： ? 延長(zhǎng)物業(yè)壽命，滿足公共設(shè)備、設(shè)施的正常使用功能； ? 延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，持續(xù)超越物業(yè)使用人的期望值； ? 降低管理成本的支出，保障 XX 服務(wù)體系的可持續(xù)性改善和發(fā)展。 房屋管理維修養(yǎng)護(hù)方式 ? 管理服務(wù)中心設(shè) 24 小時(shí)報(bào)修電話，維修人員配備對(duì)講機(jī)，方便聯(lián)系、調(diào)派，保證維修及時(shí)、到位。 ? 定期保養(yǎng)主體工程，及時(shí)修補(bǔ)剝落、破損等輕微現(xiàn)象，如有變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，由工程技術(shù)部協(xié)調(diào)處理。 ? 定期巡查大廈內(nèi)各個(gè)公共部位，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)上報(bào)并組織人力和物力搶修，保證 不影響大廈業(yè)主的正常生活和客戶、商戶的正常工作和營(yíng)業(yè)。危及安全處作業(yè)，設(shè)置警示標(biāo)志，采取有效防范措施。 ? 保證大廈樓宇外觀整潔、美觀。標(biāo)識(shí)指示牌完好清潔。 ? 房屋及設(shè)施圖紙資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備。 制度保證 我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》、南京市相關(guān)城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蛨?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（執(zhí)行）》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法規(guī)，編織《房屋本體、設(shè)備設(shè)施管理程序》、《房屋維修管理程序》等程序文件和工作手冊(cè)，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。 完善共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的維修檔 案 我們將對(duì) XX 區(qū)域 的共用設(shè)施設(shè)備、共用部位進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳，并輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握 XX 區(qū)域 共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的運(yùn)行（使用）情況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。 房屋共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及要求 項(xiàng) 目 維修類(lèi)別 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 房 屋 承 重 結(jié) 構(gòu) 部 位 ； 結(jié)構(gòu)問(wèn)題。 日常每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理、維修。 由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕的，由服務(wù)中心按 照相關(guān)規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施維修；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位處理。 準(zhǔn)； 工技術(shù)規(guī)范； 防治標(biāo)準(zhǔn)； 等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 ，正常使用； 完好。 外 墻 面 ； ； 3. 外墻面大面積滲漏； 。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 按照需要進(jìn)行局部翻新、清洗。 管理由服務(wù)中心按相關(guān)規(guī)程實(shí)施。 準(zhǔn)； 作業(yè)規(guī)程 。 ，無(wú)滲水； 屋 面 ； 滲漏； 。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修； 由管理服務(wù)中心按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修，按照年度計(jì)劃維修 準(zhǔn)； 業(yè)規(guī)程 ，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏； 熱層完好 公共 通道樓梯 門(mén)廳 造； 、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)； 間墻面、扶手的維護(hù) 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修；根據(jù)需要即時(shí)修補(bǔ)； 由管理服務(wù)中心按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 分修繕技術(shù)規(guī)程； 準(zhǔn) ，無(wú)缺損，無(wú)霉跡；，無(wú)張貼痕跡 消防 設(shè)施 疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù) 室內(nèi)消防栓的維護(hù)及檢修 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)范組織實(shí)施維修 標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)規(guī)定； 消防栓維修操作規(guī)程 設(shè)施有效、標(biāo)志清楚，完好無(wú)損 上下 水 主管 接口及砂眼漏水 管道堵塞、破裂 每季度檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)維修 排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 上下水通暢，無(wú)滲漏 共用設(shè)施設(shè) 備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施 項(xiàng) 維修類(lèi)別 日 常 維 修 目 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 道路 路面 人行道 每周檢查一遍，隨壞隨修 由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)維修工實(shí)施 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn) 干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損，完好率達(dá) 99％以上 公共 照明 庭院燈 樓道燈 其他照明燈 每周 檢查一遍， 隨壞隨修 由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)維修工按專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程實(shí)施 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 燈泡正常使用，燈罩完好整潔，燈桿及燈座無(wú)破損，完好率達(dá) 100％以上 溝渠 池井 雨水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門(mén)井 每周 檢查一遍， 隨壞隨修 由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)維修工按專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程實(shí)施 井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落 化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞 井蓋上標(biāo)志清晰 井蓋完好率達(dá) 100％有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏， 無(wú)缺損，少污積 無(wú)堵塞 園林 綠化 綠地、花草、 雕塑小品、 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 及時(shí)維修 由環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種園藝維修 綠化工作標(biāo)準(zhǔn) 園林工作標(biāo)準(zhǔn) 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好； 雕塑小品等園藝完好率達(dá) 98％以上 綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá) 99％以上 停車(chē)場(chǎng) 地下停車(chē)庫(kù) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)維修工實(shí)施 停車(chē)場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn) 平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率 99％以上 消防 設(shè)施 管網(wǎng) 排水管 室外 消防栓 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)維修 排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 消防設(shè)施施工技術(shù)規(guī)范 管道暢通、無(wú)堵塞 無(wú)泄漏 消防設(shè)施正常有效 公用 標(biāo)識(shí) 標(biāo)識(shí)牌 警示牌 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù)，每周清潔一次 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施 ，無(wú)污積，無(wú)破損； 標(biāo)識(shí)設(shè)施完好率 100%，清潔美觀 非機(jī)動(dòng) 車(chē)庫(kù) 非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施 墻壁、地面整潔，無(wú)損壞 結(jié)構(gòu)完好 無(wú)亂搭建 整潔通暢 墻面無(wú)破損或污跡 管理 用房 管理 用房 每周檢查一遍 由工程技術(shù)部按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施 相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程 相應(yīng)電氣、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 正常安全使用 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好 無(wú)改建 房屋共用部位大中修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施 項(xiàng)目 維 修 類(lèi) 別 日 常 維 修 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 房屋 承重 結(jié)構(gòu) 部位 局部受損； 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次全面檢查 及時(shí)了解各戶房屋結(jié)構(gòu)性能，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范 建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn) 建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié)構(gòu)安全，正常使