【正文】 達(dá) 100％以上 溝渠 池井 雨水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門(mén)井 每周 檢查一遍， 隨壞隨修 由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)維修工按專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程實(shí)施 井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落 化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞 井蓋上標(biāo)志清晰 井蓋完好率達(dá) 100％有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏， 無(wú)缺損，少污積 無(wú)堵塞 園林 綠化 綠地、花草、 雕塑小品、 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 及時(shí)維修 由環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種園藝維修 綠化工作標(biāo)準(zhǔn) 園林工作標(biāo)準(zhǔn) 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好； 雕塑小品等園藝完好率達(dá) 98％以上 綠化及時(shí)補(bǔ)種率達(dá) 99％以上 停車(chē)場(chǎng) 地下停車(chē)庫(kù) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部專(zhuān)業(yè)維修工實(shí)施 停車(chē)場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn) 平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率 99％以上 消防 設(shè)施 管網(wǎng) 排水管 室外 消防栓 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)維修 排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 消防設(shè)施施工技術(shù)規(guī)范 管道暢通、無(wú)堵塞 無(wú)泄漏 消防設(shè)施正常有效 公用 標(biāo)識(shí) 標(biāo)識(shí)牌 警示牌 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維護(hù)，每周清潔一次 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施 ，無(wú)污積，無(wú)破損； 標(biāo)識(shí)設(shè)施完好率 100%，清潔美觀 非機(jī)動(dòng) 車(chē)庫(kù) 非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修 由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施 墻壁、地面整潔，無(wú)損壞 結(jié)構(gòu)完好 無(wú)亂搭建 整潔通暢 墻面無(wú)破損或污跡 管理 用房 管理 用房 每周檢查一遍 由工程技術(shù)部按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施 相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程 相應(yīng)電氣、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 正常安全使用 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好 無(wú)改建 房屋共用部位大中修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施 項(xiàng)目 維 修 類(lèi) 別 日 常 維 修 計(jì) 劃 方 案 標(biāo) 準(zhǔn) 實(shí)施效果 房屋 承重 結(jié)構(gòu) 部位 局部受損； 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。 準(zhǔn)； 工技術(shù)規(guī)范； 防治標(biāo)準(zhǔn)； 等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 保證大廈樓宇外觀整潔、美觀。 涼亭、 雕塑、景觀小品 每日一次對(duì)涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。 房屋結(jié)構(gòu) 每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專(zhuān)項(xiàng)維修。 XX 的房屋管理維護(hù)服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格按照 《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》的國(guó)家示范級(jí)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行，使區(qū)內(nèi)房屋及公共配套設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到 98%，零修、急修及時(shí)率 100%，大、中型工程維修合格率 100%。 2．破壞移動(dòng)消防器材、標(biāo)志，挪用消防水源。 ? 當(dāng)遇見(jiàn)可疑的人或聽(tīng)聞到不正常的聲音和氣味，請(qǐng)即向管理人員報(bào)告。 對(duì)違章堆放、拋棄裝修垃圾的，管理服務(wù)中心將令其限期清理，不及時(shí)清理的，管理服務(wù)中心將代為清理，費(fèi)用由裝修人承擔(dān)。 消防安全 裝修期間，必須嚴(yán)格遵守消防法規(guī)，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必須按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器；不動(dòng)用明火或使用易燃易爆品，如：氧焊、煤氣瓶 、碘鎢燈、電爐等，如確實(shí)施工需要，須報(bào)管理服務(wù)中心備案，操作人員持有效證件并在采取有關(guān)防范措施后方可施工使用。 ? 注意看好幼兒，不要讓其單獨(dú)進(jìn)出電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。需要時(shí)，請(qǐng)向管理服務(wù)中心索取布線圖。 空調(diào)安裝 ? 辦公客戶(hù)使用大廈規(guī)劃配置的中央空調(diào)系統(tǒng)。 ? 內(nèi)墻一律采用輕質(zhì)材料隔墻，不使用粘土磚或混凝土砌塊。 停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示 車(chē)輛主出入口或集中停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）的顯眼位置，設(shè)置停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示牌。 非機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)定 為維持大廈內(nèi)交通秩序，保障住戶(hù)利益，加強(qiáng)車(chē)輛管理，提高存放 摩托車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)的安全性，特制定如下辦法： ? 存放地點(diǎn)：在規(guī)定地點(diǎn)分區(qū)擺放。 ? 停車(chē)場(chǎng) (庫(kù) )內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由服務(wù)中心消防負(fù)責(zé)人定期檢查，由車(chē)管員負(fù)責(zé)管理使用。 ? 停放好車(chē)輛后，必須鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走。 （庫(kù)）： ? 當(dāng)車(chē)輛駛出車(chē)庫(kù)（停車(chē)場(chǎng)）時(shí)，應(yīng)首先仔細(xì)核對(duì)出場(chǎng)的車(chē)輛和駕駛員。 ： 大廈停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）的管理。 ? 機(jī)動(dòng)車(chē)輛在管理區(qū)域內(nèi)行駛禁止鳴笛。購(gòu)買(mǎi)公共停車(chē)場(chǎng)保險(xiǎn)，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。 車(chē)輛疏導(dǎo) 對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保證出入口環(huán)境整潔、有序、通暢。車(chē)輛引導(dǎo)，科學(xué)組織停放，車(chē)場(chǎng)的安全控制，也將是對(duì)秩序維護(hù)工作的重點(diǎn)。 ? 配備必要的消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。將防火責(zé)任分解到各業(yè)主、客戶(hù)單元，由各業(yè)主 、客戶(hù)擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。 建立預(yù)警機(jī)制： ? 治安案件發(fā)生具有區(qū)域性和時(shí)間性，管理服務(wù)中心將密切聯(lián)系轄區(qū)派出所和周邊大廈，隨時(shí)掌握周邊治安情況，有針對(duì)性制訂預(yù)防措施； ? 周邊發(fā)生治安案件，及時(shí)向秩序員進(jìn)行通報(bào)，并在每季度組織緊急集合演練。 ? 大廈水、火、警情等應(yīng)急預(yù)案，在監(jiān)控中心上墻，每年組織兩次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 ? 道口崗秩序維護(hù)人員見(jiàn)搬家車(chē)輛進(jìn)入大廈搬家時(shí)，應(yīng)向車(chē)上人員說(shuō)明搬家的程序要求，并用對(duì)講機(jī)通知相關(guān)人員到場(chǎng)跟蹤。 （ 3）技能水平 能正確 使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉大廈環(huán)境，熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。 停車(chē)場(chǎng)： 通過(guò)對(duì)露天停車(chē)場(chǎng)及地下車(chē)庫(kù)巡邏區(qū)域采用固定路線巡邏簽到的方式對(duì)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，對(duì)通報(bào)的人員、車(chē)輛進(jìn)行識(shí)別、判斷，對(duì)可疑人員、車(chē)輛進(jìn)行跟蹤、盤(pán)問(wèn)直至消除安全隱患。 XX 物業(yè)類(lèi)型及地域配置情況，決定了其業(yè)主安全需求高于一般項(xiàng)目，給安全管理工作提出了更高要求。 工 作 質(zhì) 量 監(jiān)控室接聽(tīng)來(lái)電不超過(guò)三次鈴聲，語(yǔ)言表達(dá)完整、有記錄安排； 道口交通暢順，動(dòng)作指示正確； 接到報(bào)警，范圍內(nèi)秩序維護(hù)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)告，接到火警及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)并帶齊滅火工具； 各崗位熟悉掌握所轄區(qū)域基本情況必須超過(guò) 80%（公共設(shè)施、停車(chē)情況等），熟練掌握設(shè)施設(shè)備的使用； 掌握?qǐng)?bào)警、監(jiān)控、對(duì)講、電梯等設(shè)施、設(shè)備的操作程序，能發(fā)現(xiàn)事故隱患和可疑人員并及時(shí)處理或報(bào)警； 隊(duì)員對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容掌握率達(dá)到 80%， 了解消防常識(shí)； 車(chē)輛按位停放。 （ 5）器械配備 配備對(duì)講裝置、消防頭盔、消防斧、扳手、消防水靴、防毒面具、干粉滅火器和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。 （ 10）應(yīng)急處理 ? 接到火警、警情后，五分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告服務(wù)中心與警方。 流動(dòng) 巡查 消防設(shè)施： 2遍 /周； 突發(fā)事件： 35分鐘，責(zé)任秩序維護(hù)員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 XX 商業(yè) 秩序維護(hù)工作： 對(duì)外商業(yè)場(chǎng)所，來(lái)往人員較多，秩序維護(hù)工作難度大，我們將 采取不間斷巡邏的措施確保商業(yè)的秩序正常，并根據(jù)實(shí)際情況情況制訂各種應(yīng)急方案確保商業(yè)的安全。利用標(biāo)語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊(cè)）。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人 員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。 業(yè)主車(chē)輛 車(chē)輛進(jìn)入道口崗 登記 核對(duì)外來(lái)車(chē)輛 外來(lái)車(chē)輛 通知車(chē)管人員 引導(dǎo)到車(chē)位 是 否 交通和車(chē)輛管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 掌握 XX 區(qū)域交通基 本情況，了解業(yè)主車(chē)輛的數(shù)量、停放區(qū)域等相關(guān)因素，提升管理專(zhuān)業(yè)等級(jí)。 車(chē)庫(kù)管理 24 小時(shí)有專(zhuān)職人員管理， 車(chē)輛停放有序，車(chē)庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，突發(fā)事件處理有備無(wú)患。 ? 不準(zhǔn)在人行道、車(chē)行道、消防道上停放車(chē)輛。 ? 提醒司機(jī)關(guān)鎖車(chē)輛門(mén)、窗，并檢查是否漏水漏油。 ? 在盤(pán)問(wèn)和核對(duì)中發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題，應(yīng)立即扣留車(chē)輛，機(jī)智地應(yīng)付司機(jī)， 并用對(duì)講機(jī)報(bào)告車(chē)管負(fù)責(zé)人和服務(wù)中心。 ? 不準(zhǔn)在大廈任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練習(xí)。 ? 機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)場(chǎng) (庫(kù) )時(shí)應(yīng)服從車(chē)管員指揮，遵守停車(chē)場(chǎng) (庫(kù) )管理規(guī)定，履行機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出車(chē)場(chǎng) (庫(kù) )有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定繳費(fèi)。 ? 不得在車(chē)庫(kù)內(nèi)堆放雜物，擦洗、維修。 XX 辦公、商業(yè)物業(yè)類(lèi)型無(wú)火災(zāi)隱患，符合消防要求，無(wú)破壞樓宇外立面和危及房屋結(jié)構(gòu)安全和損害其他業(yè)主利益的行為。 門(mén)窗及走廊 ? 不擴(kuò)大門(mén)洞尺寸及在進(jìn)戶(hù)門(mén)外包框、貼瓷片等（安裝防盜門(mén)時(shí)特別注意：門(mén)洞尺寸不規(guī)則，不順直時(shí)，應(yīng)采用切割機(jī)切割，確保防盜門(mén)邊緊貼被割墻面，不影響走廊外觀）。 ? 管線室外管束應(yīng)保證“橫平豎直”，并包扎好，多余部分盤(pán)在機(jī)體后面，滴水管必須接到預(yù)留集水管內(nèi)。廣告、霓虹燈按相關(guān)政策法規(guī)設(shè)置安裝。 裝修公司 業(yè)主（住戶(hù)）選擇裝修公司時(shí)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，聘請(qǐng)?jiān)谀暇┦凶?cè)，持有承建資格證和稅務(wù)登記證的正規(guī)裝修單位進(jìn)行裝修。 臨時(shí)水電 裝修隊(duì)如需使用大功率電器，應(yīng)提前向管理服務(wù)中心申報(bào)，由管理服務(wù)中心操作人員接駁，不得擅自在戶(hù)外接臨時(shí)水電。 ? 大廈的出入口、停車(chē)場(chǎng)有秩序員 24 小時(shí)值班、巡邏，以維持大廈正常的公共秩序。 ? 為確保業(yè)主（住戶(hù)）物品不受損失、大廈公共設(shè)施不受損壞，請(qǐng)業(yè)主（住戶(hù)）在搬出、入貴重大件物品或搬家時(shí) ，先到管理服務(wù)中心辦理手續(xù)。 5．所有影響他人休息和生活的行為。 樓梯、墻面： 1次 /周檢查樓梯墻面及扶手；樓梯燈隨壞隨修。 道路、路面、側(cè)石、窨井蓋 每周一次對(duì)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)維修，井蓋不缺損，能正常使用 。 管理 維護(hù)控制 措施 維修養(yǎng)護(hù)原則 堅(jiān)持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)維修保養(yǎng)措施并合理組織實(shí)施： ? 延長(zhǎng)物業(yè)壽命，滿(mǎn)足公共設(shè)備、設(shè)施的正常使用功能； ? 延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，持續(xù)超越物業(yè)使用人的期望值； ? 降低管理成本的支出，保障 XX 服務(wù)體系的可持續(xù)性改善和發(fā)展。 制度保證 我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》、南京市相關(guān)城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蛨?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（執(zhí)行）》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法規(guī)，編織《房屋本體、設(shè)備設(shè)施管理程序》、《房屋維修管理程序》等程序文件和工作手冊(cè)，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 外 墻 面 外墻面破損的修補(bǔ) 外墻面局部滲漏 外墻面大面積滲漏 外墻面翻新。 XX 的機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格按照 《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》的國(guó)家示范對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行，中小型設(shè)備及給排水設(shè)施完好率達(dá)到98%，大型設(shè)備及公共照明完好率達(dá)到 100%，消防設(shè)施設(shè)備完好率 100%。 10%；系 統(tǒng) 有無(wú)機(jī)械 損傷 ，失靈 ； 鉛 封、保 險(xiǎn)帶 是否完好； 噴 嘴的位置有否改 動(dòng) ，外 觀 整潔 ， 動(dòng) 作部位 潤(rùn) 滑，控制 電 路是否正常等。 ? 定期對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。 ? 水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)一次，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)施設(shè)備分系統(tǒng) 管理流程、要點(diǎn) 變配電設(shè)施日常 管理 ? 測(cè)試配電系統(tǒng)接地線的對(duì)地電阻小于 4 歐姆。 ? 值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。 ? 值班員應(yīng)認(rèn)真作好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開(kāi)關(guān)進(jìn)出線，清潔開(kāi)關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。窨井蓋完好牢固，無(wú)安全隱患。 ? 生活水泵規(guī)定每周至少輪換使用一次，消防泵每?jī)稍伦詣?dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動(dòng)。 ? 排污泵，潛水泵每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 ? 電機(jī)的保養(yǎng)：外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。 ? 控制柜的保養(yǎng)：斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。 ? 減速器油的溫升不超過(guò) 60 度，最高溫度不超過(guò) 85 度。 ? 電梯的小修工作由電梯公司維修組進(jìn)行，維修組長(zhǎng)對(duì)維修質(zhì)量負(fù)責(zé)。 ? 保養(yǎng)前應(yīng)先斷開(kāi)風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。 ? 合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 ? 根據(jù)季度檢查記錄及報(bào)告中心、年檢記錄與報(bào)告，制訂每年的中修計(jì)劃。 ? 管理人員、維修工、操作工都具有專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能，對(duì)一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維修電工等。同時(shí)在管理服務(wù)員工和大廈業(yè)主、客戶(hù)中宣傳節(jié)能和環(huán)保意識(shí)，倡導(dǎo)全員參與。 制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡管理，合理制