【導讀】安全消防管理是物業(yè)管理工作的重中之重。XX物業(yè)類型及地域配置情況，決定了其業(yè)主安全需求高于一般項目，給安全管理工作提出了更高要求。則》的國家示范級對應標準執(zhí)行。一般事件處理及時率100%，確保消防設備設。施完好，區(qū)域內無管理責任造成的重大刑事、火災事件。應崗位跟蹤核實。疑人員、車輛進行跟蹤、盤問直至消除安全隱患。進行處理，并負責接受用戶的救助要求，解答用戶詢問。所需并予以解答；大廈道口崗值班秩序維護人員認真檢查出去物資與“放行條”上所列物。員簽字放行，并收回“放行條”。監(jiān)控中心接到報警信號，安排秩序維護人員五分鐘內到達現場進行處理，嚴格執(zhí)行所有住戶憑門禁卡進出，對來訪人員由秩序維護人員通過門禁。監(jiān)控指揮中心密切關注監(jiān)控畫面和報警系統，如有異常情況，立即通知。治安案件發(fā)生具有區(qū)域性和時間性，管理服務中心將密切聯系轄區(qū)派出。所和周邊大廈，隨時掌握周邊治安情況，有針對性制訂預防措施；

　　

【正文】 ? 消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。 ? 滅火器每年檢查一次。 ? 消防水帶每半年檢查一次，消防管網壓力每半年檢查一次。 ? 每年對消防知識進行二次宣傳。 智能化系統 服務標準 ? 弱電系統配置完善 ? 系統每月檢查一次，發(fā)現問題及時維修。 設施設備分系統 管理流程、要點 變配電設施日常 管理 ? 測試配電系統接地線的對地電阻小于 4 歐姆。 ? 配電柜、變壓器帶負荷運行無不良噪音，總開關三相電流應基本保持平衡，若不平衡應重新分配。 ? 計量具器（包括電表、電流互感器、電流表、電壓表）精確度選擇合乎要求并能準確讀數，電表安裝位置方便讀數。 ? 空氣開關的選擇符合負荷要求，投入運行一段時間后，觸摸開關柜蓋板無嚴重發(fā)熱現象，各開關供電范圍應有明確標識。 ? 電纜的選擇和敷設：電纜截面的選擇符合負荷要求，不同環(huán)境和位置電纜的敷設方式應合乎要求；電纜頭的制作規(guī)范，安裝牢固。 ? 插 接箱于母線槽插接時接觸良好。 ? 各電氣部件螺絲緊固，鐵件無銹蝕。 配電房日常 管理 ? 配電房是大廈供電系統的關鍵部位，未經部門領導的許可，非工作人員不得入內。 ? 值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。 ? 值班員應密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況；嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。 ? 經常保持配電房地面及設備內外清潔無塵，保證各種標識準確清晰。 ? 配電設備的御閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手； 嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。 ? 因故須停部份負 荷時，應提前一天告知，管理服務中心向使用該部份負荷范圍的業(yè)主發(fā)出停電通知。對突發(fā)性的停電事故應向用戶做出解釋。 ? 經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急好在停電狀態(tài)下能正常使用。 ? 做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。 ? 值班員應認真作好值班記錄和巡查記錄，認真執(zhí)行交接班制度。 低壓配電柜日常 管理 ? 實行分段保養(yǎng)，一般先保養(yǎng)保安負荷段。 ? 停保安負荷電，其余負荷照常供市電。斷開供保安負荷市電的空氣開關，斷開發(fā)電機空氣開關，把發(fā)電機選擇開關置于“停止”位置，擠開蓄電池正、負極線，掛標 示牌，以防發(fā)電機發(fā)送電。 ? 檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固聯接螺拴，螺接若有生銹應予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 ? 用手柄把總空氣開關從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。 ? 把各分開關柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機構的靈活可靠性，緊固空氣開關進出線，清潔開關柜內和配電柜后面引出線處的灰塵。 ? 保養(yǎng)電容柜時，應先斷開電容器 總開關，用 220V、 40－ 100W 的燈泡連接導線將其對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現象，并用吸塵器清潔柜內灰塵。 ? 保安負荷段保養(yǎng)完畢，可起動發(fā)電機對其供電、停市電保養(yǎng)其余母線段。 ? 逐級斷開低壓側空氣開關，然后斷開供變壓器電的高壓側真空斷路器，合上接地開關，懸掛“禁止合閘，有人工作”標示脾。 ? 按以上項所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側接地開關，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電拒逐級送電，并把保安負荷由發(fā)電機供電轉為市電供電。 給排水系統日常管理 ? 室內冷熱水給水管道、消防栓管道、噴淋管道應作水壓試驗，試驗壓力應符合規(guī)范要求。 ? 埋地管道應作防腐處理。 ? 地下水池和屋頂水箱防水層良好，水池水箱壁無滲漏水現象，水池進水管、溢水管、生活出水管、消防出水管、排水管安裝位置應合理。窨井蓋完好牢固，無安全隱患。 ? 水位自動控制裝置能有效控制水泵的啟動和停止，經手動試驗動作可靠無誤。 ? 水泵軸與電機軸之間的同軸度、聯軸器間的間隙應符合要求。 ? 水泵試運行無不正常噪音，無滲漏現象，軸承溫度正常，填料溫升正常，三相電流不超過額定值。 ? 蒸汽半容積式熱交換器試壓 符合規(guī)范要求，隔熱保溫措施到位，無蒸汽泄露。 水泵房管理 ? 應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 ? 經常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。 ? 生活水泵規(guī)定每周至少輪換使用一次，消防泵每兩月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動。 ? 每周檢查地下水池進水浮球或液壓閥是否正常，發(fā)現問題及時維修。 ? 水泵房每星期清掃一次，確保水泵房地面和設備外表的清潔。 ? 水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由值班 人員管理；透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。 ? 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。 ? 保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 水泵電機維修保養(yǎng)管理 ? 生活水泵每周進行一次一般性檢查，并與備用泵互換運行，生活水泵每年進行一次全面檢查保養(yǎng)。 ? 消防水泵、噴淋泵、補壓泵每兩月進行一次試運行，運行時間 2 分鐘，每年進行一次全面保養(yǎng)。 ? 排污泵，潛水泵每年進行一次全面保養(yǎng)。 ? 水泵保養(yǎng)時應將與泵體相連的 5 米范圍內的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。 ? 泵體的保養(yǎng)：檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示 明確清楚、外觀整潔、油漆完好。補充潤滑油，若油質變色，有雜質應予更換。查盤根密封情況，盤根不宜過緊，漏水以 30－ 60 滴 /分鐘為宜，若有不正常漏水應增加或更換石棉繩填料。聯軸器的聯接柱銷和橡膠墊圈若有損壞應予更換。緊固機座螺絲并做防銹處理。生活水泵因運轉頻繁，每年應對泵體進行一次大修。 ? 電機的保養(yǎng)：外觀檢查應整潔，銘牌完好，接地線連接良好。拆開電機接線盒內的導線連接片，用 500V 兆歐表搖測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應不低于 兆歐。安裝電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。 ? 相關閥門、管道及附件 的保養(yǎng)：各閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏，閘閥閥桿應定期加注潤滑油。向閥動作應靈活，閥體內外無漏水。壓力表指示準確，表盤清晰。管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。點動判斷水泵轉向是否正確，若有誤，應予更正。 ? 控制柜的保養(yǎng)：斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。清潔控制柜內外灰塵。合上總電源，檢查電源指示應正常。 ? 保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。 ? 保養(yǎng)完畢啟動水 泵，水泵運轉應平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示等參數均正常，控制柜各電器無不良噪音。 電梯系統管理 ? 電梯啟動、運行和停止，轎箱無較大的震動和沖擊，無不良噪音，制動器能可靠制動。 ? 運行控制功能完好，指令、召喚、定向等準確無誤，聲光信號顯示清晰可靠。 ? 減速器油的溫升不超過 60 度，最高溫度不超過 85 度。 ? 電梯平層的準確度在允許的偏差范圍內。 電梯日常運行管理 ? 電梯設備管理（包括電梯的運行、日常保養(yǎng)、故障修理、大修更新改造等）由專業(yè)的電梯公司來負責。我司負責對電梯公司工作的監(jiān)督管理。 ? 電梯主管工程師和電梯公司主管 應根據大廈業(yè)主的要求，確定電梯的開關梯時間，并形成《電梯運行時間表》，通知大廈內業(yè)主。 ? 電梯運行工每班下班前，認真填寫《交接班日記》中的各項內容：開關梯記錄、巡視記錄、清潔記錄、運貨記錄、維保記錄、異常情況登記。 ? 電梯公司維修組組長每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時間安排表》。 ? 每次保養(yǎng)完畢必須認真填寫機房內的《大廈電梯保養(yǎng)與檢查記錄》表。 ? 電梯的小修工作由電梯公司維修組進行，維修組長對維修質量負責。電梯小修工作安排在夜間進行。 ? 電梯的大、中修項目由電梯公司根據電梯狀況提出書面申請報告，交由管理服務中心工程技術部報 大廈業(yè)主委員會審核批準后執(zhí)行。電梯的大、中修項目需在規(guī)定的時間內盡快完成，不得影響大廈業(yè)主的正常生活。 ? 任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。 排煙送風系統管理 ? 檢查排煙風機、正壓送風機風管、風閥、機房風機。 ? 啟動風機，風管和主機無不良震動和不良噪音。 ? 檢測電機相與相、相與地之間的絕緣電阻應大于 兆歐。 ? 保養(yǎng)前應先斷開風機主電源，并掛上標示牌。 ? 手搖轉動風輪，觀察情況，調節(jié)好皮帶松緊度，檢查聯軸器間隙和對中度。 ? 檢查各結合面的墊片和密封填料，必要時應予更換。 ? 清潔風葉、機殼外部及電機外表面。 ? 向各轉動部位加潤滑油，調節(jié)風閥傳動機構，動作靈活可靠。 ? 檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。 ? 檢查風機控制拒內各種電器是否完好，緊固各接線端子。 ? 檢查風閥傳動機構是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。 ? 合上風機主電源，檢查電源指示應正常。 ? 開機試驗運轉半小時，觀察儀表、指示燈應正常，運轉無異樣聲音。 智能化系統的運行與維護管理 我們將在技術部門的負責下，對智能化系統進行規(guī)范細致的維護。具體按照三大類、兩系統、三個層次進行： ? 三大類別 :系統運行環(huán)境、電源環(huán)境、機 房環(huán)境。 ? 硬件系統：核實系統變化運行系統診斷軟件，檢查系統是否存在隱患，檢查系統配置，分析系統是否滿足應用的需要，提出可行的改進意見。 ? 軟件系統：檢查系統的參數設置，修改不合理的參數。 ? 三個層次：常保養(yǎng)、周期性調整、系統技術檢查。 智能化系統的維修管理 ? 根據日常維護記錄、季檢記錄及報告，制訂每季度一次的小修計劃。 ? 根據季度檢查記錄及報告中心、年檢記錄與報告，制訂每年的中修計劃。 ? 根據年檢記錄及報告，制訂每三年一次的大修計劃。 智能化系統零配件供應、技術后援支持管理 ? 適度儲備零配件，軟件備份兩套以上，確立先換 后修原則，并以此作為備件數量確定的依據，以保證智能系統長期可靠運行。 ? 建立暢順的合格供應商供貨渠道。 ? 將公司強大的技術資源結合供應商的技術力量，形成 XX 強有力的技術后盾。 設施設備警示標識 護欄完好牢固，危及安全處設置警示標識，采取有效防范措施，不發(fā)生重大人身傷亡管理責任事故。 5. XX 設施設備管理控制措施 設備運行管理控制措施： 為正確操作設備，延長設備的使用年限，避免操作不當給設備造成損壞增加維修成本。擬訂如下管理控制措施： ? 了解設備的詳細技術檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應范 圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等，對一些較為大型、復雜、技術要求較高的設備必須對操作使用人員先進行培訓學習，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。 ? 管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎知識和操作技能，對一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維修電工等。 ? 由于設備設施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運行的，如電梯、生活泵等，有的是在非正常情況下使用的設備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜等各類設備需要根據其實際情況，制定出相應的設備運行使用、操作制度并予實施。 ? 對運行中的設備除 了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記錄外，設備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動手、六匯報、七備案。 加強人員組織管理工作 ? 根據大廈設備運行要求和管理需要，合理確定運行管理工作崗位及人員編制。 ? 做好各作業(yè)班組的組織工作，建立健全作業(yè)流程和規(guī)章制度。 ? 做好輪班組織管理工作，妥善解決設備連續(xù)運轉的輪休、輪訓，確保運行人員保持良好工作狀態(tài)，杜絕運行工作人員安全隱患。 建立健全設備運行管理制度 包括安全操作規(guī)程、設備巡視制度、崗位責任制度、值班制度、交接班制度、記錄和報表制度、報告制度和服務規(guī)范等。 樹立節(jié) 能意識，實行機電設備經濟運行 在不影響使用功能的情況下，經業(yè)主、客戶同意，管理服務中心將采取科學的措施，實行機電設備經濟運行，以避免不必要的資源浪費，降低管理成本。同時在管理服務員工和大廈業(yè)主、客戶中宣傳節(jié)能和環(huán)保意識，倡導全員參與。 機電設施設備維修保養(yǎng)控制措施 預防為主 堅持預防為主的基本原則，堅持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設備隨時隨地保持良好狀態(tài)。 實施“三好”、“四會”、“五定”管理 ? “三好”是指用好、修好和管理好重要的機電設施設備。 ? “四會”是指維修技術人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排 除故障。 ? “五定”是指對大廈主要機電設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質。 實行專業(yè)人員修理與使用操作人員初級維保相結合。 在機電設備設施維修保養(yǎng)中，強調專業(yè)修理，同時加強對設備使用人員的培訓，使其逐漸了解、掌握用設備基本知識，并參與日常的維修保養(yǎng)和小修工作，以提高故障發(fā)現、檢修水平，保持設備正常使用。 完善設備管理和定期維修制度。 制訂科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡管理，合理