【導(dǎo)讀】安全消防管理是物業(yè)管理工作的重中之重。XX物業(yè)類型及地域配置情況，決定了其業(yè)主安全需求高于一般項目，給安全管理工作提出了更高要求。則》的國家示范級對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般事件處理及時率100%，確保消防設(shè)備設(shè)。施完好，區(qū)域內(nèi)無管理責(zé)任造成的重大刑事、火災(zāi)事件。應(yīng)崗位跟蹤核實。疑人員、車輛進行跟蹤、盤問直至消除安全隱患。進行處理，并負(fù)責(zé)接受用戶的救助要求，解答用戶詢問。所需并予以解答；大廈道口崗值班秩序維護人員認(rèn)真檢查出去物資與“放行條”上所列物。員簽字放行，并收回“放行條”。監(jiān)控中心接到報警信號，安排秩序維護人員五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理，嚴(yán)格執(zhí)行所有住戶憑門禁卡進出，對來訪人員由秩序維護人員通過門禁。監(jiān)控指揮中心密切關(guān)注監(jiān)控畫面和報警系統(tǒng)，如有異常情況，立即通知。治安案件發(fā)生具有區(qū)域性和時間性，管理服務(wù)中心將密切聯(lián)系轄區(qū)派出。所和周邊大廈，隨時掌握周邊治安情況，有針對性制訂預(yù)防措施；

　　

【正文】 ? 消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。 ? 滅火器每年檢查一次。 ? 消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。 ? 每年對消防知識進行二次宣傳。 智能化系統(tǒng) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 弱電系統(tǒng)配置完善 ? 系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 設(shè)施設(shè)備分系統(tǒng) 管理流程、要點 變配電設(shè)施日常 管理 ? 測試配電系統(tǒng)接地線的對地電阻小于 4 歐姆。 ? 配電柜、變壓器帶負(fù)荷運行無不良噪音，總開關(guān)三相電流應(yīng)基本保持平衡，若不平衡應(yīng)重新分配。 ? 計量具器（包括電表、電流互感器、電流表、電壓表）精確度選擇合乎要求并能準(zhǔn)確讀數(shù)，電表安裝位置方便讀數(shù)。 ? 空氣開關(guān)的選擇符合負(fù)荷要求，投入運行一段時間后，觸摸開關(guān)柜蓋板無嚴(yán)重發(fā)熱現(xiàn)象，各開關(guān)供電范圍應(yīng)有明確標(biāo)識。 ? 電纜的選擇和敷設(shè)：電纜截面的選擇符合負(fù)荷要求，不同環(huán)境和位置電纜的敷設(shè)方式應(yīng)合乎要求；電纜頭的制作規(guī)范，安裝牢固。 ? 插 接箱于母線槽插接時接觸良好。 ? 各電氣部件螺絲緊固，鐵件無銹蝕。 配電房日常 管理 ? 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)的許可，非工作人員不得入內(nèi)。 ? 值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項。 ? 值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。 ? 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備內(nèi)外清潔無塵，保證各種標(biāo)識準(zhǔn)確清晰。 ? 配電設(shè)備的御閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手； 嚴(yán)禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。 ? 因故須停部份負(fù) 荷時，應(yīng)提前一天告知，管理服務(wù)中心向使用該部份負(fù)荷范圍的業(yè)主發(fā)出停電通知。對突發(fā)性的停電事故應(yīng)向用戶做出解釋。 ? 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急好在停電狀態(tài)下能正常使用。 ? 做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進入配電房。 ? 值班員應(yīng)認(rèn)真作好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。 低壓配電柜日常 管理 ? 實行分段保養(yǎng)，一般先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。 ? 停保安負(fù)荷電，其余負(fù)荷照常供市電。斷開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān)，斷開發(fā)電機空氣開關(guān)，把發(fā)電機選擇開關(guān)置于“停止”位置，擠開蓄電池正、負(fù)極線，掛標(biāo) 示牌，以防發(fā)電機發(fā)送電。 ? 檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺拴，螺接若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 ? 用手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出，檢查主觸點是否有燒溶痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。 ? 把各分開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機構(gòu)的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。 ? 保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器 總開關(guān)，用 220V、 40－ 100W 的燈泡連接導(dǎo)線將其對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 ? 保安負(fù)荷段保養(yǎng)完畢，可起動發(fā)電機對其供電、停市電保養(yǎng)其余母線段。 ? 逐級斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示脾。 ? 按以上項所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電拒逐級送電，并把保安負(fù)荷由發(fā)電機供電轉(zhuǎn)為市電供電。 給排水系統(tǒng)日常管理 ? 室內(nèi)冷熱水給水管道、消防栓管道、噴淋管道應(yīng)作水壓試驗，試驗壓力應(yīng)符合規(guī)范要求。 ? 埋地管道應(yīng)作防腐處理。 ? 地下水池和屋頂水箱防水層良好，水池水箱壁無滲漏水現(xiàn)象，水池進水管、溢水管、生活出水管、消防出水管、排水管安裝位置應(yīng)合理。窨井蓋完好牢固，無安全隱患。 ? 水位自動控制裝置能有效控制水泵的啟動和停止，經(jīng)手動試驗動作可靠無誤。 ? 水泵軸與電機軸之間的同軸度、聯(lián)軸器間的間隙應(yīng)符合要求。 ? 水泵試運行無不正常噪音，無滲漏現(xiàn)象，軸承溫度正常，填料溫升正常，三相電流不超過額定值。 ? 蒸汽半容積式熱交換器試壓 符合規(guī)范要求，隔熱保溫措施到位，無蒸汽泄露。 水泵房管理 ? 應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 ? 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。 ? 生活水泵規(guī)定每周至少輪換使用一次，消防泵每兩月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動。 ? 每周檢查地下水池進水浮球或液壓閥是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 ? 水泵房每星期清掃一次，確保水泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 ? 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班 人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。 ? 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。 ? 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 水泵電機維修保養(yǎng)管理 ? 生活水泵每周進行一次一般性檢查，并與備用泵互換運行，生活水泵每年進行一次全面檢查保養(yǎng)。 ? 消防水泵、噴淋泵、補壓泵每兩月進行一次試運行，運行時間 2 分鐘，每年進行一次全面保養(yǎng)。 ? 排污泵，潛水泵每年進行一次全面保養(yǎng)。 ? 水泵保養(yǎng)時應(yīng)將與泵體相連的 5 米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。 ? 泵體的保養(yǎng)：檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示 明確清楚、外觀整潔、油漆完好。補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)應(yīng)予更換。查盤根密封情況，盤根不宜過緊，漏水以 30－ 60 滴 /分鐘為宜，若有不正常漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。聯(lián)軸器的聯(lián)接柱銷和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。緊固機座螺絲并做防銹處理。生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)對泵體進行一次大修。 ? 電機的保養(yǎng)：外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表搖測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于 兆歐。安裝電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。 ? 相關(guān)閥門、管道及附件 的保養(yǎng)：各閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏，閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤滑油。向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤，應(yīng)予更正。 ? 控制柜的保養(yǎng)：斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。清潔控制柜內(nèi)外灰塵。合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 ? 保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。 ? 保養(yǎng)完畢啟動水 泵，水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示等參數(shù)均正常，控制柜各電器無不良噪音。 電梯系統(tǒng)管理 ? 電梯啟動、運行和停止，轎箱無較大的震動和沖擊，無不良噪音，制動器能可靠制動。 ? 運行控制功能完好，指令、召喚、定向等準(zhǔn)確無誤，聲光信號顯示清晰可靠。 ? 減速器油的溫升不超過 60 度，最高溫度不超過 85 度。 ? 電梯平層的準(zhǔn)確度在允許的偏差范圍內(nèi)。 電梯日常運行管理 ? 電梯設(shè)備管理（包括電梯的運行、日常保養(yǎng)、故障修理、大修更新改造等）由專業(yè)的電梯公司來負(fù)責(zé)。我司負(fù)責(zé)對電梯公司工作的監(jiān)督管理。 ? 電梯主管工程師和電梯公司主管 應(yīng)根據(jù)大廈業(yè)主的要求，確定電梯的開關(guān)梯時間，并形成《電梯運行時間表》，通知大廈內(nèi)業(yè)主。 ? 電梯運行工每班下班前，認(rèn)真填寫《交接班日記》中的各項內(nèi)容：開關(guān)梯記錄、巡視記錄、清潔記錄、運貨記錄、維保記錄、異常情況登記。 ? 電梯公司維修組組長每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時間安排表》。 ? 每次保養(yǎng)完畢必須認(rèn)真填寫機房內(nèi)的《大廈電梯保養(yǎng)與檢查記錄》表。 ? 電梯的小修工作由電梯公司維修組進行，維修組長對維修質(zhì)量負(fù)責(zé)。電梯小修工作安排在夜間進行。 ? 電梯的大、中修項目由電梯公司根據(jù)電梯狀況提出書面申請報告，交由管理服務(wù)中心工程技術(shù)部報 大廈業(yè)主委員會審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。電梯的大、中修項目需在規(guī)定的時間內(nèi)盡快完成，不得影響大廈業(yè)主的正常生活。 ? 任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。 排煙送風(fēng)系統(tǒng)管理 ? 檢查排煙風(fēng)機、正壓送風(fēng)機風(fēng)管、風(fēng)閥、機房風(fēng)機。 ? 啟動風(fēng)機，風(fēng)管和主機無不良震動和不良噪音。 ? 檢測電機相與相、相與地之間的絕緣電阻應(yīng)大于 兆歐。 ? 保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機主電源，并掛上標(biāo)示牌。 ? 手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察情況，調(diào)節(jié)好皮帶松緊度，檢查聯(lián)軸器間隙和對中度。 ? 檢查各結(jié)合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。 ? 清潔風(fēng)葉、機殼外部及電機外表面。 ? 向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。 ? 檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。 ? 檢查風(fēng)機控制拒內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。 ? 檢查風(fēng)閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。 ? 合上風(fēng)機主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 ? 開機試驗運轉(zhuǎn)半小時，觀察儀表、指示燈應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)無異樣聲音。 智能化系統(tǒng)的運行與維護管理 我們將在技術(shù)部門的負(fù)責(zé)下，對智能化系統(tǒng)進行規(guī)范細致的維護。具體按照三大類、兩系統(tǒng)、三個層次進行： ? 三大類別 :系統(tǒng)運行環(huán)境、電源環(huán)境、機 房環(huán)境。 ? 硬件系統(tǒng)：核實系統(tǒng)變化運行系統(tǒng)診斷軟件，檢查系統(tǒng)是否存在隱患，檢查系統(tǒng)配置，分析系統(tǒng)是否滿足應(yīng)用的需要，提出可行的改進意見。 ? 軟件系統(tǒng)：檢查系統(tǒng)的參數(shù)設(shè)置，修改不合理的參數(shù)。 ? 三個層次：常保養(yǎng)、周期性調(diào)整、系統(tǒng)技術(shù)檢查。 智能化系統(tǒng)的維修管理 ? 根據(jù)日常維護記錄、季檢記錄及報告，制訂每季度一次的小修計劃。 ? 根據(jù)季度檢查記錄及報告中心、年檢記錄與報告，制訂每年的中修計劃。 ? 根據(jù)年檢記錄及報告，制訂每三年一次的大修計劃。 智能化系統(tǒng)零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持管理 ? 適度儲備零配件，軟件備份兩套以上，確立先換 后修原則，并以此作為備件數(shù)量確定的依據(jù)，以保證智能系統(tǒng)長期可靠運行。 ? 建立暢順的合格供應(yīng)商供貨渠道。 ? 將公司強大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商的技術(shù)力量，形成 XX 強有力的技術(shù)后盾。 設(shè)施設(shè)備警示標(biāo)識 護欄完好牢固，危及安全處設(shè)置警示標(biāo)識，采取有效防范措施，不發(fā)生重大人身傷亡管理責(zé)任事故。 5. XX 設(shè)施設(shè)備管理控制措施 設(shè)備運行管理控制措施： 為正確操作設(shè)備，延長設(shè)備的使用年限，避免操作不當(dāng)給設(shè)備造成損壞增加維修成本。擬訂如下管理控制措施： ? 了解設(shè)備的詳細技術(shù)檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應(yīng)范 圍、運行方式、連續(xù)運行時間、注意事項等等，對一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對操作使用人員先進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。 ? 管理人員、維修工、操作工都具有專業(yè)基礎(chǔ)知識和操作技能，對一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、維修電工等。 ? 由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運行的，如電梯、生活泵等，有的是在非正常情況下使用的設(shè)備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜等各類設(shè)備需要根據(jù)其實際情況，制定出相應(yīng)的設(shè)備運行使用、操作制度并予實施。 ? 對運行中的設(shè)備除 了按規(guī)定制度例行檢查、巡視、記錄外，設(shè)備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動手、六匯報、七備案。 加強人員組織管理工作 ? 根據(jù)大廈設(shè)備運行要求和管理需要，合理確定運行管理工作崗位及人員編制。 ? 做好各作業(yè)班組的組織工作，建立健全作業(yè)流程和規(guī)章制度。 ? 做好輪班組織管理工作，妥善解決設(shè)備連續(xù)運轉(zhuǎn)的輪休、輪訓(xùn)，確保運行人員保持良好工作狀態(tài)，杜絕運行工作人員安全隱患。 建立健全設(shè)備運行管理制度 包括安全操作規(guī)程、設(shè)備巡視制度、崗位責(zé)任制度、值班制度、交接班制度、記錄和報表制度、報告制度和服務(wù)規(guī)范等。 樹立節(jié) 能意識，實行機電設(shè)備經(jīng)濟運行 在不影響使用功能的情況下，經(jīng)業(yè)主、客戶同意，管理服務(wù)中心將采取科學(xué)的措施，實行機電設(shè)備經(jīng)濟運行，以避免不必要的資源浪費，降低管理成本。同時在管理服務(wù)員工和大廈業(yè)主、客戶中宣傳節(jié)能和環(huán)保意識，倡導(dǎo)全員參與。 機電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)控制措施 預(yù)防為主 堅持預(yù)防為主的基本原則，堅持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設(shè)備隨時隨地保持良好狀態(tài)。 實施“三好”、“四會”、“五定”管理 ? “三好”是指用好、修好和管理好重要的機電設(shè)施設(shè)備。 ? “四會”是指維修技術(shù)人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排 除故障。 ? “五定”是指對大廈主要機電設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。 實行專業(yè)人員修理與使用操作人員初級維保相結(jié)合。 在機電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)中，強調(diào)專業(yè)修理，同時加強對設(shè)備使用人員的培訓(xùn)，使其逐漸了解、掌握用設(shè)備基本知識，并參與日常的維修保養(yǎng)和小修工作，以提高故障發(fā)現(xiàn)、檢修水平，保持設(shè)備正常使用。 完善設(shè)備管理和定期維修制度。 制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡管理，合理