【正文】 ? “五定”是指對(duì)大廈主要機(jī)電設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。 ? 做好各作業(yè)班組的組織工作，建立健全作業(yè)流程和規(guī)章制度。 ? 將公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商的技術(shù)力量，形成 XX 強(qiáng)有力的技術(shù)后盾。 ? 硬件系統(tǒng)：核實(shí)系統(tǒng)變化運(yùn)行系統(tǒng)診斷軟件，檢查系統(tǒng)是否存在隱患，檢查系統(tǒng)配置，分析系統(tǒng)是否滿足應(yīng)用的需要，提出可行的改進(jìn)意見。 ? 向各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，動(dòng)作靈活可靠。 ? 任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。 ? 電梯主管工程師和電梯公司主管 應(yīng)根據(jù)大廈業(yè)主的要求，確定電梯的開關(guān)梯時(shí)間，并形成《電梯運(yùn)行時(shí)間表》，通知大廈內(nèi)業(yè)主。 ? 保養(yǎng)完畢起動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。查盤根密封情況，盤根不宜過緊，漏水以 30－ 60 滴 /分鐘為宜，若有不正常漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。 ? 按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。 ? 蒸汽半容積式熱交換器試壓 符合規(guī)范要求，隔熱保溫措施到位，無蒸汽泄露。 ? 按以上項(xiàng)所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運(yùn)行無誤后，向低壓配電拒逐級(jí)送電，并把保安負(fù)荷由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電。 ? 檢查母線接頭處有無變形，有無放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺拴，螺接若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。 ? 因故須停部份負(fù) 荷時(shí)，應(yīng)提前一天告知，管理服務(wù)中心向使用該部份負(fù)荷范圍的業(yè)主發(fā)出停電通知。 ? 電纜的選擇和敷設(shè)：電纜截面的選擇符合負(fù)荷要求，不同環(huán)境和位置電纜的敷設(shè)方式應(yīng)合乎要求；電纜頭的制作規(guī)范，安裝牢固。 ? 滅火器每年檢查一次。 ? 污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次。 ? 保證電梯 24 小時(shí)完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。 處 理方法 按照公司質(zhì)量 標(biāo) 準(zhǔn)， 對(duì) 不合格 項(xiàng)進(jìn) 行整改 考核 標(biāo)準(zhǔn) 平常日 檢 、周 檢 、季 檢 按 ISO9001質(zhì) 量體系考核 標(biāo) 準(zhǔn)， 年 終業(yè) 主方要求考核 驗(yàn) 收。 （五）設(shè)施設(shè)備管理 目的認(rèn)識(shí) XX 機(jī)電設(shè)備設(shè)施作為物業(yè)的有機(jī)組成部分，其管理維護(hù)的等級(jí)、層次及品質(zhì)優(yōu)劣，直接影響到該物業(yè)的正常運(yùn)行秩序和使用功能。 ，無滲水； 屋 面 ； 滲漏； 。 由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕的，由服務(wù)中心按 照相關(guān)規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施維修；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開發(fā)單位處理。危及安全處作業(yè)，設(shè)置警示標(biāo)志，采取有效防范措施。 樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面 墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。 考核 標(biāo)準(zhǔn) 平常日檢、月檢按質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)， 年終按招標(biāo)單位要求和參照南京市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 因此，在本項(xiàng)目的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理工作中，我們將以南京市有關(guān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的相關(guān)法規(guī)、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及我公司質(zhì)量管理體系中的相關(guān)操作規(guī)程為依據(jù)，開展物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)工作。 ? 對(duì)下列行為，管理服務(wù)中心將給予勸止： 1．擅自安裝、改裝、破壞正常供電線路。 ? 如裝有樓宇對(duì)講系統(tǒng)，請(qǐng)業(yè)主（住戶）提醒到訪客人使用此護(hù)衛(wèi)設(shè)施，經(jīng)確認(rèn)身份后，方可開門，以免外人擅自闖入。 裝修垃圾 裝修垃圾必須袋裝包扎好，及時(shí)運(yùn)到指定的位置堆放。 安全施工 施工人員務(wù)必遵守安全操作規(guī)程，保證施工人員及周圍業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)的安全，特種作業(yè)人員須持證上崗，因施工所發(fā)生的一切安全事故均由業(yè)主（住戶）和裝修隊(duì)負(fù)責(zé)。 電梯使用規(guī)定 ? 嚴(yán)禁易燃、易爆危險(xiǎn)品或超寬、超大的物品進(jìn)入電梯，如搬運(yùn)大件物品，必須使用帶封裝保護(hù)的貨梯。 ? 連線 探測器與主機(jī)之間的連線已預(yù)埋在樓板內(nèi)，裝修時(shí)不隨意在樓板上鉆孔、開槽，以免損壞管線。 ? 不在進(jìn)戶門前私設(shè)電燈及鋪設(shè)地磚，不得在走廊內(nèi)設(shè)置任何可能影響安全或引起他人反感的物件。布設(shè)管線時(shí)應(yīng)走分隔墻。 ? 車庫為住戶提供免費(fèi)打氣服務(wù)。 ? 禁止在停車場 (庫 )內(nèi)洗車 (固定洗車臺(tái)除外 )、修車、試車、練習(xí)。 ? 停車場設(shè)有專職人員 24 小時(shí)值班，建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位職責(zé)，將管理制度、崗位責(zé)任人姓名和照片、負(fù)責(zé)人、營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)懸掛在停車場 (庫 )的出入口明顯位置。 ? 車輛行駛停放服從車輛管理人員指揮，注意前后左右車輛安全， 車輛停放在規(guī)定位置。 ? 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，并報(bào)告班長或服務(wù)中心即時(shí)處理。 車庫崗工作規(guī)程 ： 確保停車庫（場）的車輛安全、整齊、有序。 ? 機(jī)動(dòng)車輛在管理區(qū)域內(nèi)行駛時(shí)，時(shí)速不得超過 15 公里。 ? 加強(qiáng)車管人員的專業(yè)技能培訓(xùn)，明確工作職責(zé)。 交通和車輛管理服務(wù)要求 人員配備 秩序管理部配備專職車輛管理人員負(fù)責(zé)車輛的管理和疏 通，車管人員身體健康、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，均接受過崗位技能培訓(xùn)，并定期開展崗中持續(xù)培訓(xùn)。 （二）交通和車輛管理 疏導(dǎo)好 XX 上下班高峰人流、車流方向，避免出入車流交叉堵塞，需要精心組織相 關(guān)預(yù)案。同時(shí)，保持標(biāo)識(shí)的完整、清晰。 ? 根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度，明確防火責(zé)任人的職責(zé)，制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。 利用技防設(shè)備和便捷工具： ? 嚴(yán)格執(zhí)行所有住戶憑門禁卡進(jìn)出，對(duì)來訪人員由秩序維護(hù)人員通過門禁對(duì)講系統(tǒng)與住戶聯(lián)系，經(jīng)得住戶許可方可進(jìn)入； ? 監(jiān)控指揮中心密切關(guān)注監(jiān)控畫面和報(bào)警系統(tǒng)，如有異常情況，立即通知相鄰崗位人 員核實(shí)，住戶家中報(bào)警應(yīng)首先通過對(duì)講進(jìn)行詢問，再通知內(nèi)巡人員上門核實(shí)； ? 所有在崗秩序維護(hù)員均配備有對(duì)講機(jī)，保證崗位之間聯(lián)絡(luò)暢通。 ? 監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)，安排秩序維護(hù)人員五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，中心負(fù)責(zé)接受用 戶的救助要求，解答用戶詢問。 ? 大廈道口崗值班秩序維護(hù)人員認(rèn)真檢查出去物資與“放行條”上所列物資是否符合，若不符合應(yīng)要求立即停止搬運(yùn)，若符合則由道口崗值班秩序維護(hù)人員簽字放行，并收回“放行條”。 （ 2）技能訓(xùn)練 秩序維護(hù)人員 100% 接受過安全技能訓(xùn)練（專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)等）。 運(yùn)作流程釋義： 出入口： 在大廈車輛和人行進(jìn)出口值勤，做為第一道防線，對(duì)來訪人員和外來車輛進(jìn)行甑別、詢問和登記，同時(shí)通過對(duì)講機(jī)通知監(jiān)控指揮中心及區(qū)域內(nèi)相應(yīng)崗位跟蹤核實(shí)。 對(duì)此，我們將依據(jù)項(xiàng)目建筑整體布局和硬件設(shè)施條件，制定科學(xué)有效的管理措施和全面的安全防范方案，以專業(yè)性的技術(shù)保障，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作，并持續(xù)不斷的改進(jìn)。 服 務(wù) 意 識(shí) 主動(dòng)幫助開啟電梯，對(duì)提攜重物或行動(dòng)不便者主動(dòng)上前幫助； 道口崗對(duì)進(jìn)入車輛需要幫助的主動(dòng)介紹情況，正確引導(dǎo)車主； 對(duì)外來人員主動(dòng)上前詢問，根據(jù)具體情況作相應(yīng)處理； 值班（監(jiān)控室）人員，看到來人必須起身相迎，有禮有節(jié)，詢問來人所需并予以解答； 對(duì)所需服務(wù)對(duì)象必須做到有始有終，結(jié)果滿意； 不發(fā)生爭吵、打斗事件； 不使用“不知道，不清楚”等語言。 （ 6）出入口值守 主出入口 24 小時(shí)值守，并有詳細(xì)交接班記錄、人員來訪登記和外來車輛的登記記錄。 ? 在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，五分鐘趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。 定崗 檢查 進(jìn)出口，三班次 24小時(shí)值勤； 檢查 檢查 項(xiàng)目 ； 、消防設(shè)施完好情況； 、占用綠地現(xiàn)象； 、漏電、漏氣現(xiàn)象； ； 。 消防管理控制措施 ? XX 大廈消防管理工作主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面展開： ? 建立完善的消防管理組織。宣傳的內(nèi)容有消防工作的原則、消防法規(guī)和消防須知。 ? 定期或不定期地組織消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，以提高服務(wù)管理者和客戶在緊急情況下的應(yīng)變能力。 ? 制訂科學(xué)的交通和車輛管理體系，實(shí)施制度管理，做到機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛分區(qū)有序停放，保持管理區(qū)域內(nèi)交通順暢。 管理控制措施 交通和車輛管理服務(wù)措施 ? 實(shí)施停車庫 24 小時(shí)值班巡邏制度，選派專職車管員負(fù)責(zé)全面的管理； ? 在業(yè)主上下班等大廈交通高峰期，在主要道路及出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。 XX交通和車輛 管理規(guī)約 ? 遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路和公用設(shè)施，不亂停車輛。 ? 除執(zhí)行任務(wù)的消防車、警車、救護(hù)車等 , 其他車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。 ： ? 每小時(shí)巡視檢查一次車輛，是否正常，如有車損壞、車門未關(guān)、車未上鎖、漏油漏水等情況應(yīng)即時(shí)通知車主處理。 停車場（庫）管理規(guī)定 服務(wù)中心負(fù)責(zé)住戶的車輛管理，大廈車輛行駛停放，服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)停車場 (庫 )的管理工作，物業(yè)服務(wù)人員監(jiān)督、檢查，秩序員負(fù)責(zé)車輛的存放、放行等具體管理。 ? 不準(zhǔn)輾壓綠化草地，損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。 ? 集裝箱車、 噸以上的貨車 (搬家車除外 )、 40 座位以上的客車、拖拉機(jī)、工程車，以及運(yùn)載易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品的車輛不準(zhǔn)進(jìn)入車庫。 ? 庫內(nèi)車輛，如長期無人使用，且未登記者， 由服務(wù)中心清出車庫，另行安排地點(diǎn)存放。 房屋結(jié)構(gòu) ? 不破壞、改變?cè)蟹课莸某兄亟Y(jié)構(gòu)和外貌，不改變房屋及配套設(shè)施的規(guī)劃使用功能。 ? 原有窗洞尺寸、位置、式樣、顏色等均不得有任何改動(dòng)，不在窗戶外安置防盜柵欄、遮陽棚、擋雨棚、窗花、紗窗等。 智能設(shè)施 ? 更改 不更改水電、燃?xì)?、電視、電話、?duì)講、智能設(shè)施進(jìn)戶管線；不得擅自更改感應(yīng)器等智能設(shè)備的安裝位置。 消防設(shè)施設(shè)備 商業(yè)裝修消防措施落實(shí)到位，無封堵、遮擋、占用消防設(shè)施、消防通道的行為。 施工人員 施工人員憑《出入證》進(jìn)出大廈，專人專證，不得轉(zhuǎn)借；不得竄戶拉攬生意；不得逗留非工作區(qū)；如需留宿，應(yīng)經(jīng)業(yè)主（住戶）同意，并到管理服務(wù)中心登記；對(duì)違反規(guī)定的施工人員，管理服務(wù)中心將謝絕其進(jìn)入大廈。 電梯使用不得有以下違章行為 ? 敲擊消防按鈕； ? 用楔塊楔入廳門門槽或用貨物阻止轎廂門關(guān)閉； ? 擅自開啟轎廂內(nèi)操縱箱面板； ? 將易燃易爆、化學(xué)危險(xiǎn)品及超長、超寬材料帶入電梯； ? 拖拉貨物、撞擊轎廂或強(qiáng)行向轎廂內(nèi)擠塞貨物。如發(fā)生意外情況，請(qǐng)及時(shí)與秩序維護(hù)員聯(lián)系。 ? 大廈實(shí)行人車分流，請(qǐng)車主遵循區(qū)內(nèi)交通標(biāo)志，按規(guī)定路線慢速行駛。 裝修巡視管理規(guī)定 目的：保障業(yè)主利益，確保房屋使用壽命，維護(hù)正常裝修秩序。 天面：每月檢查 1遍。 屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池 每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。 房屋管理維修養(yǎng)護(hù)方式 ? 管理服務(wù)中心設(shè) 24 小時(shí)報(bào)修電話，維修人員配備對(duì)講機(jī)，方便聯(lián)系、調(diào)派，保證維修及時(shí)、到位。 完善共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的維修檔 案 我們將對(duì) XX 區(qū)域 的共用設(shè)施設(shè)備、共用部位進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳，并輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握 XX 區(qū)域 共用設(shè)備設(shè)施、共用部位的運(yùn)行（使用）情況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。 按照需要進(jìn)行局部翻新、清洗。 每年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大污染墻面，并清洗一次， 由工程技 術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。 下發(fā)各部門 制定年度和月度設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃 清理現(xiàn)場，恢復(fù)設(shè)備運(yùn)行 保養(yǎng)前與服務(wù)中心溝通 填寫設(shè)備保養(yǎng)記錄 服務(wù)中心人員確認(rèn) 實(shí)施保養(yǎng) 設(shè)施設(shè)備管理要求 主要 內(nèi) 容 運(yùn) 行 值 班：保障供水、供 電 、消防、 電 梯、供暖系 統(tǒng) 等 設(shè)備設(shè) 施的正常 運(yùn)作 并 做好 記錄 ； 巡 視 ：定 時(shí) 巡 視設(shè)備 房和 設(shè)備運(yùn) 行情 況 ，做好巡 查記錄 ； 秩序： 設(shè)備 房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。 月 供水管道 閥門 閥門開啟靈 活、 關(guān)閉嚴(yán) 密，無漏 稅 水； 閥 體、手柄完好，外 觀 整 潔 ； 管道無沙眼滲漏，油漆完好無掉皮。 ? 電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。 ? 水箱蓄水池應(yīng)蓋板加雙鎖，溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)，每年冬季對(duì)外露水管包扎、防凍。 ? 配電柜、變壓器帶負(fù)荷運(yùn)行無不良噪音，總開關(guān)三相電流應(yīng)基本保持平衡，若不平衡應(yīng)重新分配。 ? 值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。 低壓配電柜日常 管理 ? 實(shí)行分段保養(yǎng)，一般先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。 ? 保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開電容器 總開關(guān)，用 220V、 40－ 100W 的燈泡連