【正文】 完善設(shè)備管理和定期維修制度。 實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員初級維保相結(jié)合。 ? “四會”是指維修技術(shù)人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排 除故障。 機(jī)電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)控制措施 預(yù)防為主 堅(jiān)持預(yù)防為主的基本原則，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按計劃維修并重，使設(shè)備隨時隨地保持良好狀態(tài)。 樹立節(jié) 能意識，實(shí)行機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 在不影響使用功能的情況下，經(jīng)業(yè)主、客戶同意，管理服務(wù)中心將采取科學(xué)的措施，實(shí)行機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，以避免不必要的資源浪費(fèi)，降低管理成本。 ? 做好輪班組織管理工作，妥善解決設(shè)備連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的輪休、輪訓(xùn)，確保運(yùn)行人員保持良好工作狀態(tài)，杜絕運(yùn)行工作人員安全隱患。 加強(qiáng)人員組織管理工作 ? 根據(jù)大廈設(shè)備運(yùn)行要求和管理需要，合理確定運(yùn)行管理工作崗位及人員編制。 ? 由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運(yùn)行的，如電梯、生活泵等，有的是在非正常情況下使用的設(shè)備如消防泵、自動報警、事故照明切換柜等各類設(shè)備需要根據(jù)其實(shí)際情況，制定出相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用、操作制度并予實(shí)施。擬訂如下管理控制措施： ? 了解設(shè)備的詳細(xì)技術(shù)檔案資料，包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應(yīng)范 圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時間、注意事項(xiàng)等等，對一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對操作使用人員先進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作。 設(shè)施設(shè)備警示標(biāo)識 護(hù)欄完好牢固，危及安全處設(shè)置警示標(biāo)識，采取有效防范措施，不發(fā)生重大人身傷亡管理責(zé)任事故。 ? 建立暢順的合格供應(yīng)商供貨渠道。 ? 根據(jù)年檢記錄及報告，制訂每三年一次的大修計劃。 智能化系統(tǒng)的維修管理 ? 根據(jù)日常維護(hù)記錄、季檢記錄及報告，制訂每季度一次的小修計劃。 ? 軟件系統(tǒng)：檢查系統(tǒng)的參數(shù)設(shè)置，修改不合理的參數(shù)。具體按照三大類、兩系統(tǒng)、三個層次進(jìn)行： ? 三大類別 :系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境、電源環(huán)境、機(jī) 房環(huán)境。 ? 開機(jī)試驗(yàn)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時，觀察儀表、指示燈應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無異樣聲音。 ? 檢查風(fēng)閥傳動機(jī)構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。 ? 檢測電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。 ? 清潔風(fēng)葉、機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。 ? 手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察情況，調(diào)節(jié)好皮帶松緊度，檢查聯(lián)軸器間隙和對中度。 ? 檢測電機(jī)相與相、相與地之間的絕緣電阻應(yīng)大于 兆歐。 排煙送風(fēng)系統(tǒng)管理 ? 檢查排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)風(fēng)管、風(fēng)閥、機(jī)房風(fēng)機(jī)。電梯的大、中修項(xiàng)目需在規(guī)定的時間內(nèi)盡快完成，不得影響大廈業(yè)主的正常生活。電梯小修工作安排在夜間進(jìn)行。 ? 每次保養(yǎng)完畢必須認(rèn)真填寫機(jī)房內(nèi)的《大廈電梯保養(yǎng)與檢查記錄》表。 ? 電梯運(yùn)行工每班下班前，認(rèn)真填寫《交接班日記》中的各項(xiàng)內(nèi)容：開關(guān)梯記錄、巡視記錄、清潔記錄、運(yùn)貨記錄、維保記錄、異常情況登記。我司負(fù)責(zé)對電梯公司工作的監(jiān)督管理。 ? 電梯平層的準(zhǔn)確度在允許的偏差范圍內(nèi)。 ? 運(yùn)行控制功能完好，指令、召喚、定向等準(zhǔn)確無誤，聲光信號顯示清晰可靠。 ? 保養(yǎng)完畢啟動水 泵，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示等參數(shù)均正常，控制柜各電器無不良噪音。合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。點(diǎn)動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤，應(yīng)予更正。壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。 ? 相關(guān)閥門、管道及附件 的保養(yǎng)：各閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏，閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤滑油。拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500V 兆歐表搖測電機(jī)繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于 兆歐。生活水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)對泵體進(jìn)行一次大修。聯(lián)軸器的聯(lián)接柱銷和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。補(bǔ)充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)應(yīng)予更換。 ? 水泵保養(yǎng)時應(yīng)將與泵體相連的 5 米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。 ? 消防水泵、噴淋泵、補(bǔ)壓泵每兩月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時間 2 分鐘，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 ? 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 ? 水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班 人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。 ? 每周檢查地下水池進(jìn)水浮球或液壓閥是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。 水泵房管理 ? 應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 ? 水泵試運(yùn)行無不正常噪音，無滲漏現(xiàn)象，軸承溫度正常，填料溫升正常，三相電流不超過額定值。 ? 水位自動控制裝置能有效控制水泵的啟動和停止，經(jīng)手動試驗(yàn)動作可靠無誤。 ? 地下水池和屋頂水箱防水層良好，水池水箱壁無滲漏水現(xiàn)象，水池進(jìn)水管、溢水管、生活出水管、消防出水管、排水管安裝位置應(yīng)合理。 給排水系統(tǒng)日常管理 ? 室內(nèi)冷熱水給水管道、消防栓管道、噴淋管道應(yīng)作水壓試驗(yàn)，試驗(yàn)壓力應(yīng)符合規(guī)范要求。 ? 逐級斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示脾。 ? 保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器 總開關(guān)，用 220V、 40－ 100W 的燈泡連接導(dǎo)線將其對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 ? 把各分開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。斷開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān)，斷開發(fā)電機(jī)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于“停止”位置，擠開蓄電池正、負(fù)極線，掛標(biāo) 示牌，以防發(fā)電機(jī)發(fā)送電。 低壓配電柜日常 管理 ? 實(shí)行分段保養(yǎng)，一般先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。 ? 做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進(jìn)入配電房。對突發(fā)性的停電事故應(yīng)向用戶做出解釋。 ? 配電設(shè)備的御閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手； 嚴(yán)禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。 ? 值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。 配電房日常 管理 ? 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)的許可，非工作人員不得入內(nèi)。 ? 插 接箱于母線槽插接時接觸良好。 ? 空氣開關(guān)的選擇符合負(fù)荷要求，投入運(yùn)行一段時間后，觸摸開關(guān)柜蓋板無嚴(yán)重發(fā)熱現(xiàn)象，各開關(guān)供電范圍應(yīng)有明確標(biāo)識。 ? 配電柜、變壓器帶負(fù)荷運(yùn)行無不良噪音，總開關(guān)三相電流應(yīng)基本保持平衡，若不平衡應(yīng)重新分配。 智能化系統(tǒng) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 弱電系統(tǒng)配置完善 ? 系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 ? 消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。 消防系統(tǒng) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。 ? 水箱蓄水池應(yīng)蓋板加雙鎖，溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)，每年冬季對外露水管包扎、防凍。 ? 泵、管道每兩年進(jìn)行除銹、油漆一次。 ? 暴氣機(jī)空氣過濾網(wǎng)每半年清洗一次。 排水系統(tǒng) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次。 ? 電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。 ? 確定合理的電梯運(yùn)行時間，隨時監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好 運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。 ? 設(shè)置緊急呼救裝置的電梯，保證 24 小時完好，發(fā)生故障時應(yīng)確保五方通話。 ? 每天應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查記錄存檔。 月 供水管道 閥門 閥門開啟靈 活、 關(guān)閉嚴(yán) 密，無漏 稅 水； 閥 體、手柄完好，外 觀 整 潔 ； 管道無沙眼滲漏，油漆完好無掉皮。 月 風(fēng) 機(jī) 風(fēng)閥 手 動 、自 動 是否正常； 運(yùn)轉(zhuǎn)聲 音有無 異 常； 皮 帶張緊 度是否合適； 葉 輪轉(zhuǎn)動 是否平 穩(wěn) ； 風(fēng)閥開 、 閉 是否 靈 活，指示 電壓 、電 流是否正常 月 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 依據(jù)《消防設(shè)施月保養(yǎng)規(guī)程》 月 氣 體 滅 火 系 統(tǒng) 容器 內(nèi)壓 力是否在 規(guī) 定 值 的177。 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計劃： 設(shè)備 名 稱 保 養(yǎng) 內(nèi) 容 保 養(yǎng) 周期 保 養(yǎng) 部 門 各 類 水 泵 主 泵與備 用 泵 互 換 一次； 檢查 各 壓 力表的 壓 力是否正常； 泵體有無滲水， 電 機(jī) 運(yùn) 行 聲 音是否正常等。 檢查 項(xiàng) 目 與 處 理 方法 檢查項(xiàng) 目 1. 低 壓 配 電柜 、水 泵 、水池、水箱、 風(fēng) 機(jī)、 電 梯、等； 2. 消防系 統(tǒng) 、 樓 宇 監(jiān) 控系 統(tǒng) 、智能化系 統(tǒng) 、安防系 統(tǒng) 等； 3. 消防疏散通道、疏散出口指示燈、消防 櫥 窗、 滅 火器等消防用品。 下發(fā)各部門 制定年度和月度設(shè)備保養(yǎng)計劃 清理現(xiàn)場，恢復(fù)設(shè)備運(yùn)行 保養(yǎng)前與服務(wù)中心溝通 填寫設(shè)備保養(yǎng)記錄 服務(wù)中心人員確認(rèn) 實(shí)施保養(yǎng) 設(shè)施設(shè)備管理要求 主要 內(nèi) 容 運(yùn) 行 值 班：保障供水、供 電 、消防、 電 梯、供暖系 統(tǒng) 等 設(shè)備設(shè) 施的正常 運(yùn)作 并 做好 記錄 ； 巡 視 ：定 時 巡 視設(shè)備 房和 設(shè)備運(yùn) 行情 況 ，做好巡 查記錄 ； 秩序： 設(shè)備 房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。同時在此基礎(chǔ)上做到合理降低運(yùn)行能耗和維修保養(yǎng)材料成本，實(shí)現(xiàn)大廈機(jī)電設(shè)備設(shè)施的合理 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 在 XX 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理實(shí)施過程中，管理服務(wù)中心將根據(jù)大廈機(jī)電設(shè)施設(shè)備具體配置情況，組織工程技術(shù)部專業(yè)人員盡快熟悉、了解和掌握所屬設(shè)施設(shè)備的原理性能，研究制訂出科學(xué)合理的管理措施和經(jīng)濟(jì)有效的維修保養(yǎng)方法，實(shí)施專業(yè)化管理。 月檢制控設(shè)備一次 季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況年檢電源切換及自動保護(hù)裝置 按相應(yīng)作業(yè)規(guī)范實(shí)施重點(diǎn)設(shè)備每兩年半大檢修一次 各 項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 無故障停電 保障安全運(yùn)行 設(shè) 備 完 好率 100% 消防 設(shè)施 疏散標(biāo)志的維修及養(yǎng)護(hù) 室內(nèi)消防栓的維護(hù)及檢修 每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉 每年對消防疏散標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù) 1由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施 消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng) 消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程 設(shè) 施 完 好率 100% 上下 水 主管 接口及砂眼漏水 管道堵塞、破裂 固定碼松脫 每年刷一次管道漆 每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分 每年檢修一 次 由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施 排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn) 美觀完好 上下水通暢 無滲漏 房屋共用設(shè)施大中修養(yǎng)護(hù)計劃及實(shí)施 項(xiàng)目 維修類 別 日 常 維 修 計劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 道路 路面 人行道 道牙 每年對局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次的路面、人行道、道牙進(jìn)行翻修 路面翻新面積應(yīng)控制在1‰每年內(nèi)，其他 控制 5‰每年內(nèi) 加強(qiáng)裝修督察，嚴(yán)禁中、高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路 翻新工作由工程技術(shù)部門自行組織專業(yè)維修工實(shí)施 道路使用管理規(guī)定 人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn) 路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 減少不必要的路面受污損和破壞 使局部損壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能 公共 照明 道路燈 樓道燈 其他照明燈 燈桿每年刷漆一次 每月清潔燈具一次 每季檢修線路一遍 由工程技術(shù)部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施 線路無老化照明設(shè)施清潔完好 實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀 照明系統(tǒng)正常有效 照明設(shè)施線路完好率達(dá) 99%以上 溝渠 池井 雨水口 雨水井 污水井 化糞池 閥門井 化 糞池每半年清理一次 井蓋板每年刷漆一次 每季度清理井內(nèi)雜物一次每年全面修繕一次 由工程技術(shù)部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)范實(shí)施 井蓋刷防銹漆 井內(nèi)無沉積物 化糞池內(nèi)無沉積物出口順暢 井蓋正常使用、密合 流水暢通 園林 綠化 綠地 花草、 雕塑小品、 春夏季各補(bǔ)換綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次； 花木每半月修剪一次； 草坪喬木每月修剪一次； 循環(huán)水每周更換一次； 每周清潔園林小品、雕塑一次； 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行四次大消殺和六次日常消殺； 由環(huán)境管理部