【正文】 3. 電力系統(tǒng)可以配置自動化、樓宇自控、（如空調(diào)機組、風機組、冷卻塔風機、循環(huán)泵變頻泵電機、交流變。 2. 將 公共 場所的普通日光燈換成 節(jié)能型日光 燈，一年內(nèi)節(jié)約能量提高 20％以上。 1. 照明系統(tǒng)中有的區(qū)域可以采用聲控開關(guān)、光控開關(guān)、人體感應(yīng)開關(guān)、定時器等。 在公用設(shè)施、賓館、 酒店、商廈、寫字樓以及住宅中推廣高效節(jié)電照明系統(tǒng)等。公共場所、廳堂的照明 系統(tǒng)考慮按時段分控納入智能化樓宇自控系統(tǒng)。 （ 6） 照明系統(tǒng)選用的光源應(yīng)該是節(jié)能型的 ，盡量不用帶電感鎮(zhèn)流器的日光燈、泛光燈及高熱源的碘鎢燈。動力設(shè)備安裝時要按操作規(guī)程技術(shù)參數(shù)進行線路和負荷配備防止過負荷產(chǎn)生熱效應(yīng)消耗電能，同時要求機房有良好的散熱條件。 （ 5） 同樣在電氣設(shè)備選型方面要考慮節(jié)電；動力設(shè)備考慮用變頻控制箱、電動機選用節(jié)能型。 （ 4） 物業(yè)工程專業(yè)維修人員平時要按維修計劃，對給排水設(shè)備；給排管道系統(tǒng)進 行維修保養(yǎng)，防止有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 （ 3） 區(qū) 域內(nèi)有條件盡量使用市政中水系統(tǒng)，規(guī)模較大的 區(qū) 域 應(yīng)建中水站，現(xiàn)在有的地方將夏季的雨水收集起來沉淀后利用雨水澆花、澆樹、澆綠地、洗車等。 （ 1） 首 先選用節(jié)能型的給排水設(shè)備如各種水泵、蓄水罐、熱交換器、利用節(jié)水的節(jié)水閥（智能節(jié)水閥），用水企業(yè)和個人最好安裝 IC 卡水表。通過建立節(jié)能監(jiān)控系統(tǒng)，準確地掌握各種能耗信息，用科學(xué)的方法對這些信息匯總、統(tǒng)計、分析、審計，找出存在的問題及產(chǎn)生的原因，然后優(yōu)化管理，優(yōu)化設(shè)備運行管理，并制度化，以達到通過管理而節(jié)約能源的目標。如方便，可考慮安裝排風設(shè)施。 （ 3） 公寓 每層建議設(shè)立垃圾間，面積在 2 平方米左右。 用房部位 辦公室設(shè)備配置 前臺接待處 直線、分機、寬帶、電源插座 項目經(jīng)理辦公 室 直線、分機、寬帶、電源插座 會議室 分機、寬帶、電源插座 客服部辦公室 直線、分機、寬帶、電源插座 綜合部辦公室 直線、分機、寬帶、電源插座 綜合檔案室 電源插座 綜合服務(wù)間 分機、傳真機、打印機、電源插座 財務(wù)辦公室 直線、分機、寬帶、電源插座 工程部辦公室 直線、分機、寬帶、電源插座 工具、材料間 電源插座 1 綜合倉庫 分機、寬帶、電源插座 1 制作間 電源插座 1 保安員宿舍 分機、電源插座 1 員工更衣間、浴室 電源插座 1 餐廳 /廚房 分機、電源插座 14 （ 2） 干垃圾房只適于散垃圾的清運，桶裝垃圾用于此并不合適。房內(nèi)具有煙感、噴淋及給排水設(shè)施，并要設(shè)立單獨的消防分區(qū)。 確保物業(yè)前期介入的目的實現(xiàn)。 為物業(yè)管理企業(yè)順利進行項目接管奠定基礎(chǔ)。（ 2） 選定一名物業(yè)實際操作經(jīng)驗豐富的管理人員進行物業(yè)的現(xiàn)場跟蹤，組織 或者選聘物業(yè)管理公司進行項目的物業(yè)管理工作。由于物業(yè)開發(fā)周期長， 人員組成 采取兩種方式： （?。┲醒雸F隊 人 員（ 2～ 3 人），由 項目負責人 、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成； 從項目開始到項目結(jié)束，參與項目的全過程。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司共同組織驗收小組進行。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理公司 應(yīng)關(guān)注例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污井的規(guī)格是否規(guī)范，水電表的廠家、型號是否為推薦產(chǎn)品，停車場、道路是否符合要求；避雷系統(tǒng)是否可用 等 與物業(yè)管理息息相關(guān)的問題。物業(yè)管理公司通過參加前期介入，對建設(shè)情況的內(nèi)幕和存在的問題比較了解，應(yīng)及時提出意見，適當?shù)匕褑栴}暴露出來。同進熟悉各個部分，為日后管理作好充分的準備； （ 3） 按國家規(guī)定的技術(shù)標準，對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術(shù)交底和圖紙會審； （ 4） 工程施工中按國 家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同不斷進行檢查，如：是否嚴格設(shè)計按設(shè)計要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合 開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。 一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用后的幾十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。諸如衛(wèi)生間、廚 房等處的漏水問題及其成因； 11 水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等等。 施工建設(shè)階段 物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計，可以全面細致了反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè) 計上存在的種種問 題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報告的形式提交開發(fā) 單位，責成設(shè)計單位在設(shè)計中予以糾正。 第二節(jié) 、 前期工作的階段性內(nèi)容 立項決策階段 在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以前進行市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，物業(yè)管理人員對該項目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標準及成本、利潤測算等方面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供參考建議，以協(xié)助減少決策中的風險性。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。安全工作在物業(yè)管理中占有 重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，促使開發(fā)商 引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用 前就能正常運行。 在承接查驗階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。通過初期設(shè)計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據(jù)較精確的進行財務(wù)預(yù)算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務(wù)標準，保證服務(wù)費用的有效使用，達到最佳效果。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。在工程施工這個關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能 9 出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的改進建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻 煩。物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或 者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上先天性的缺陷。 早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司全程參與物業(yè)從設(shè)計施工到工程竣工驗收，所以對該物業(yè)的整體情況會 非常熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修，可以說帶來許多便利：一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。 根據(jù)前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。 現(xiàn)代建筑，設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大，各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。 78. ....................................................................................................................... 2. 外墻清洗方案 .................................................................................120 79. ....................................................................................................................... 2. 制訂項目 租擺方案 .........................................................................120 80. ....................................................................................................................... 2. 制訂項目 綠化養(yǎng)護方案 .................................................................121 81. ....................................................................................................................... 2. 制訂環(huán)境部崗位職責、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表 7 格 ............................................................................................................121 82. ....................................................................................................................... 2. 制訂環(huán)境部后勤準備方案 .............................................................121 83. ....................................................................................................................... 2. 制訂蟲害消殺方案 .....................................................................