【正文】 4．墻面、屋頂、地板系列 包括是否平整、起殼、。2．門窗系列 包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。業(yè)主對自己所購物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗(yàn)收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚，并逐項(xiàng)進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入住之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。2．3．4 業(yè)主對物業(yè)的驗(yàn)收購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)。9．記錄《入戶聲明》、《業(yè)主登記表》、《房屋委托出租申請表》、《業(yè)主公約》等，由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員永久保存。2）業(yè)主在簽收鑰匙時(shí)提出暫不入住，要求管理處代為出租的，物業(yè)管理員應(yīng)向業(yè)主提供《房屋委托出租申請表》，要求其填寫并簽名。如開發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托管理處返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。（3）物業(yè)管理員認(rèn)為物業(yè)質(zhì)量問題較大，自己聯(lián)系開發(fā)商解決有困難的，可書面報(bào)告管理處主任。（2）業(yè)主認(rèn)為存在質(zhì)量問題的，由業(yè)主(住戶)填寫《返修申請表》，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。7．驗(yàn)收房屋（1）物業(yè)管理員按業(yè)主要求的時(shí)間陪同業(yè)主(或受托人)一起驗(yàn)收房屋及其配套設(shè)施等，登記水、電、煤氣表底數(shù)。其費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、水電管理備用金、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)及其他雜費(fèi)等。審查通過后，管理人員收取購／租房合同復(fù)印件、《業(yè)主登記表》、《業(yè)主公約》一份、《前期物業(yè)管理協(xié)議》一份，在《入住手續(xù)書》（2）上蓋章。2）簽署《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》。上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入住登記冊》中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。 （4）《業(yè)主登記表》。（2）工作證復(fù)印件。4．建立入住登記表對業(yè)主提交的《入住須知》上提及的資料進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后，在入住登記表中登記。（3）物業(yè)管理員驗(yàn)明業(yè)主身份后，將身份證原件退還業(yè)主，復(fù)印件存檔。電表底數(shù)煤氣底數(shù)門鈴室內(nèi)配電箱衛(wèi)生間煤氣表水表電表廚房衛(wèi)生間排水管臥室4防盜網(wǎng)臥室2地面餐廳天棚驗(yàn)收內(nèi)容前陽臺后陽臺頂棚墻面地面門門鎖窗天線插座照明燈開關(guān)插座防盜窗花備注備注工作單位（2）業(yè)主委托他人辦理入住事宜的，物業(yè)管理員應(yīng)要求受托人提供其身份證及其復(fù)印件和業(yè)主的書面委托證明。（1）物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開發(fā)商出具的入住通知、身份證及其復(fù)印件。2．確認(rèn)業(yè)主身份業(yè)主和使用人需攜帶下列資料前往管理處辦理人住手續(xù)；購房合同書、入住通知書、身份證、工作證，出示原件，復(fù)印件留底，同時(shí)持指定銀行存折辦理管理費(fèi)托收手續(xù)。2．3．3 業(yè)主入住的辦理程序1．核清購房款（1）業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開發(fā)商財(cái)務(wù)部驗(yàn)證，驗(yàn)證無誤后由開發(fā)商財(cái)務(wù)部收回并開具總發(fā)票。暫住人員姓名性別出生年月籍貫暫住原因身份證號碼通訊地址電話備注2）住戶家庭成員登記表見表27。主要社會關(guān)系郵編專業(yè)職稱籍 貫婚否表26 用戶登記表姓 名6．其他費(fèi)用(具體列出項(xiàng)目及金額供業(yè)主選擇)4．裝修管理費(fèi)，裝修完畢按規(guī)定退還，計(jì)人民幣 元。2．預(yù)收個(gè)月管理費(fèi)，計(jì)人民幣 元。／女士／先生：您好!您所購買的大廈層室房屋已經(jīng)竣工。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 年 月 日4．繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)該繳納的款項(xiàng)及具體金額的文件。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行。但因使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修繕費(fèi)用。6．根據(jù)園區(qū)承建合同，樓宇保修期為兩年。5．您在收樓時(shí)，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。4）向業(yè)主移交樓宇鑰匙。2）驗(yàn)收房屋。3）在《入住手續(xù)書》（3）上蓋章。2）繳付其他費(fèi)用。3．在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)1）繳付各項(xiàng)管理費(fèi)用。代理人除攜帶入住手續(xù)書、購房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書（由律師鑒證）；業(yè)主身份證或護(hù)照的復(fù)印件；代理人的身份證或護(hù)照。業(yè)主如有時(shí)間應(yīng)親臨我公司接收物業(yè)，并請帶上：入住手續(xù)書；業(yè)主身份證、港澳臺同胞購房證明、護(hù)照或居住證；購房合同。3）在《入住手續(xù)書》（1）上蓋章。1．在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)1）付清購房余款。 女士／先生：歡迎您成為 區(qū)的新業(yè)主！我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和收樓程序，避免您在接收新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而帶來不便。 蓋章（業(yè)主） 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司年 月 日3．收樓須知收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。 特此證明。 蓋章 特此證明。入住資格審查合格。 女士／先生：您認(rèn)購的 區(qū) 棟 單元 室樓宇，現(xiàn)已交付使用，具備入住條件，請閱讀《收樓須知》，按下列順序辦理入住手續(xù)：（1）房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 （2）房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部已付清購房余款。一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)部門在上面蓋章證明。特此通知。您如屆時(shí)不能前來辦理入住手續(xù)，請及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的事宜，聯(lián)系電話 。（三）如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。（二）為了您在辦理過程能順利而快捷地辦理好入住手續(xù)，請以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來辦理入住手續(xù)。（一）請您按入住通知書、收樓須知辦理入住手續(xù)，辦理地點(diǎn)在 樓 室。入住通知書范文：入住通知書物業(yè)管理企業(yè)在制作入住通知書時(shí)應(yīng)注意如下問題：（1）一般情況下，一個(gè)管理項(xiàng)目內(nèi)入住的業(yè)主是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間里辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此，在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來辦理。在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)還會準(zhǔn)備入住所需各類表格，如業(yè)主（租戶）收樓登記表、業(yè)主（租戶）入住驗(yàn)房表、鑰匙發(fā)放登記表、房屋保修登記表等，供辦理入住手續(xù)時(shí)使用。主要包括《入住通知書》、《入住手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》等。2）管理處辦公環(huán)境 擺放花籃、盆景等，營造喜慶氣氛；張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”；辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然；管理人員著裝整潔，精神飽滿；辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。寄發(fā)通知應(yīng)包括《入住通知書》、《收樓須知》、《入住手續(xù)書》、《繳款通知書》。5．通知入住通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式。（3）聯(lián)系電話公司安裝電話事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。4．協(xié)調(diào)工作（1）聯(lián)系開發(fā)商，統(tǒng)一辦理地點(diǎn)，集中服務(wù)，形成“一條龍服務(wù)”程序。（6）各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。（4）印制安裝空調(diào)管理規(guī)定（附空調(diào)安裝平面示意圖）和空調(diào)架的式樣圖。（2）根據(jù)國家建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》，并結(jié)合實(shí)際情況編寫和印制《住戶裝修管理規(guī)定》、《臨時(shí)用電管理規(guī)定》等。其中《業(yè)主公約》是企業(yè)為了加強(qiáng)管理，與住戶相互制約，制定的臨時(shí)規(guī)定。（7）根據(jù)入住工作計(jì)劃應(yīng)提前發(fā)出《入住通知書》，詳細(xì)說明需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料、需業(yè)主填寫的表格、辦理入住手續(xù)的程序。（5）制定入住工作計(jì)劃，在計(jì)劃中應(yīng)明確入住時(shí)間、負(fù)責(zé)入住工作的人員及其職責(zé)、入住手續(xù)、入住過程中使用的文件和表格。（3）擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案。2．入住工作方案管理處成立后，管理處主任在入住前一個(gè)月負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編制管理處入住工作方案，方案內(nèi)容包括：（1）核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況。（7）入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗。（5）入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐。（3）竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，負(fù)責(zé)所接受物業(yè)的守衛(wèi)工作。管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整（以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定）：（1）竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人（機(jī)電1人，給排水1人，電梯1人）進(jìn)入現(xiàn)場，與機(jī)電安裝維修工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程。因此，入住是物業(yè)管理整個(gè)管理程序中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，對物業(yè)管理企業(yè)取得業(yè)主和使用人的信任，留下美好的第一印象至關(guān)重要，對物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。因此，移交時(shí)雙方須完成一定的手續(xù)，以維護(hù)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務(wù)。通常業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù)，如因特殊原因無法及時(shí)接房，必須征得開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)同意。但物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理者，有義務(wù)協(xié)助開發(fā)商和業(yè)主做好驗(yàn)房、付款、簽約、裝修和搬遷等入住相關(guān)事宜。 想一想：假設(shè)你是新物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人，面對老物業(yè)管理公司的做法，你會怎樣做？2．3 業(yè)主入住 業(yè)主入住是指業(yè)主和使用人收到書面入住通知書并辦理接房手續(xù)的過程，即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。依照法規(guī)規(guī)定，老物業(yè)公司應(yīng)該做好交接，然后有序地退出。3．國務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。 2．國家建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主和業(yè)主大會通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。1．國務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定業(yè)主大會職責(zé)之一就是選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；第十五條規(guī)定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行職責(zé)之一是代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。分析：出現(xiàn)這種“爛攤子”，最大的受損者就是小區(qū)的業(yè)主。最后上實(shí)物業(yè)管理公司中標(biāo)，成為創(chuàng)世紀(jì)花園的新管家。這一過程創(chuàng)世紀(jì)花園連創(chuàng)了業(yè)主委員會3個(gè)第一：業(yè)主委員會第一次成為公開招標(biāo)人；第一次委托中介代理；第一次在媒體上公布招聘物業(yè)管理公司信息。項(xiàng)目撤管要按三個(gè)階段安排：策劃準(zhǔn)備階段，包括設(shè)立項(xiàng)目退出專項(xiàng)工作組，制訂退出方案，依法促成業(yè)主委員會成立；過渡階段，依法促使業(yè)主委員會進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)，配合業(yè)主委員會選聘企業(yè)，正式交接；收尾階段，幫帶接管企業(yè)熟悉項(xiàng)目，正式移交，移交資料完整齊全，手續(xù)合法，做好移交后續(xù)工作，堅(jiān)持注重服務(wù)細(xì)節(jié)。3．撤管工作在項(xiàng)目撤管工作中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)恪守四個(gè)原則，即嚴(yán)格守法、善始善終、求同存異、誠信負(fù)責(zé)。2．提前解聘提前解聘是在合同期內(nèi)，由于某種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。續(xù)聘是指物業(yè)管理委托期限到期后對物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。9．驗(yàn)收手續(xù)要齊全接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。7．產(chǎn)權(quán)界定要證明小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。6．管理配套要關(guān)注驗(yàn)收時(shí)注意與物業(yè)管理服務(wù)密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好。2）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材，如各種瓷磚、玻璃窗及配件等留下備用，可減少以后維修費(fèi)用。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金；或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。2）接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促交接人對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。2．驗(yàn)收立場要明確物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)對所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程，會給今后的物業(yè)管理服務(wù)帶來許多不必要的麻煩。真可謂“一字千金”。案例中A公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒有進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時(shí)不具備開機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑。物業(yè)管理是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合。分析：有人說，物業(yè)管理是一門科學(xué)，也有