【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 供應(yīng) 萬 平米，同 比增長(zhǎng) % ；其中新增供應(yīng) 萬平米，同比下降 % ；成 交 萬 平米，同比下降 % 。 全年底商整體供應(yīng) 萬 平米，同比增長(zhǎng) % ；其中新增供應(yīng) 萬平米，同比增長(zhǎng) % ；成交 萬 平米，同比增長(zhǎng) % 。 5 、公寓市場(chǎng) ： 2020 年公寓市場(chǎng)供應(yīng)、成交量大幅下降，價(jià)格上升明顯。全年總供 應(yīng) 萬 平米，同比下降 % ；其中新增供應(yīng) 萬平米，同比下降 % ；成交 萬 平米，同比下降 % ；截止到 12 年 5 月整體報(bào)盤均 價(jià) 5800 元 / 平米，同比上升 % 。 公寓產(chǎn)品在臨沂市場(chǎng)發(fā)展較晚， 2020 年下半年公寓產(chǎn)品大量面市，并以 地理位置優(yōu)越、功能靈活性高、總價(jià)低 等優(yōu)勢(shì)受到市場(chǎng)追捧。 2020 年臨沂公寓市場(chǎng)新項(xiàng)目較少，新增供應(yīng)量大幅下降，市場(chǎng)以消化存量房源為主，但這并沒有影響公寓產(chǎn)品的熱銷，全年消化率超過八成 。 八、產(chǎn)品分析 在供應(yīng)量的區(qū)域分布中，河?xùn)|板塊（ 7921 套， 萬平米）位列首位，占全年總供應(yīng)（面積）的 30% ； 北城新區(qū)（ 5696 套， 萬平米）位列第二， 占全年總供應(yīng)（面積）的 28% ；城西板塊位居第三，濱河板塊僅次于城西板塊位于第四，市中板塊供應(yīng)最少。 1 、各套型供應(yīng)情況 從各套型供應(yīng)情況看， 市場(chǎng)以三居室的供應(yīng)量最大，供應(yīng) 14339 套， 萬平米，占到總供應(yīng)（面積）的 59% ； 二居室其次 ，供應(yīng) 5697 套、 萬平米，占到總供應(yīng)（面積）的 16% ；四居室和一居室供應(yīng)量相當(dāng)，分別供應(yīng) 2643 套、 萬平米和 2293 套、 萬平米；其余套型供應(yīng)量較少。 2 、各套型新增供應(yīng)情況 從各套型新增供應(yīng)情況看， 市場(chǎng)以三居室的新增供應(yīng)量最大，供應(yīng) 10626 套， 萬平米，占到總供應(yīng)（面積）的 58% ， 二居室和四居室供應(yīng)面積相當(dāng)，分別供應(yīng) 3638 套、 萬平米和 1983 套、 萬平米，其余套型新增供應(yīng)量較少。 3 、從各套型成交情況看 市場(chǎng)以三居室成交量最大，成交 10907 套， 萬平米，占到總成交（面積）的 62% ，二居室其次，成交 4284 套、 萬平米，占到總成交（面積）的 18% ，其余套型成交量較少，合計(jì)占總成交（面積）的 20% 。目前臨沂市場(chǎng)客戶以剛需為主，市場(chǎng)成交多以二居室和三居室為主。 九、價(jià)格分析 從區(qū)域上來看，北城新區(qū)是均價(jià)最高的區(qū)域，北城新區(qū)均價(jià)達(dá) 5681 元 / 平米 ，高出整體均價(jià) 1000 元 / 平米，隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，北城新區(qū)住宅開發(fā)檔次進(jìn)一步提高，價(jià)格也隨之上漲。濱河板塊均價(jià)達(dá) 到 5194 元 / 平米 ，高出整體均價(jià) 10% ，濱河板塊的稀缺性和不可復(fù)制性使得新開盤價(jià)格一路走高。 市中板塊隨著可售房源的減少價(jià)格出現(xiàn)了回落，但是隨著舊城改造工程的啟動(dòng)，未來價(jià)格上漲空間較大。 城西板塊地理位置優(yōu)越，批發(fā)市場(chǎng)密集，商業(yè)配套設(shè)施豐富，剛性需求旺盛，其均價(jià)直追整體均價(jià)。河?xùn)|板塊由于配套不完善等因素的影響，開發(fā)檔 次一直較低，價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他板塊。 十、區(qū)域市場(chǎng)供求情況 北城新區(qū)在售項(xiàng) 目 14 個(gè)， 2020 到 2020 年總供應(yīng)量為 萬平米，同比上升 % ；新增供應(yīng)量為 萬平米，同比上升 % ； 成交量為 萬平米，同比上升 % ；年底報(bào)盤均價(jià) 為 5681 元 / 平米，同比上升 % 。本年內(nèi)新增房源項(xiàng)目主要有：開元香舍里、沂龍灣（潤(rùn)園、清園）、恒大華府、瀾泊灣三期、理想家等項(xiàng) 目。 蘭山中心板塊在售項(xiàng)目 5 個(gè)， 2020 到 2020 年年總供應(yīng)量為 萬平米，同比下降 % ；新增供應(yīng)量為 萬平米，同比下降 % ；成交量為 萬平米，同比下降 % ；年底報(bào)盤均價(jià)為 4930 元 / 平米，同比上升 % 。本年內(nèi)市中板塊幾乎無新增項(xiàng)目，以消化存量房源為主。 河?xùn)|板塊在售項(xiàng)目 17 個(gè)， 2020 到 2020 年總供應(yīng)量為 萬平米，同 比上升 % ；新增供應(yīng)量為 萬平米，同比上升 % ；成交量為 萬平米，同比上升 % ；年底報(bào)盤均價(jià)為 3814 元 / 平米，同比上升 % 。 濱河在售項(xiàng)目 13 個(gè)， 2020 到 2020 年總供應(yīng)量為 萬平米，同比上升 % ；新增供應(yīng)量為 萬平米，同比上升 % ；成交量為 萬平米， % ；年底報(bào)盤均價(jià)為 5494 元 / 平米，同比上升 % 。本年內(nèi)新增房源項(xiàng)目主要有：魯商鳳凰城、荷蘭水鄉(xiāng)、新港龍庭、頤龍恒泰、沂景華庭、中德華爾茲等項(xiàng)目。 十一、區(qū)域均價(jià) 北城新區(qū)： 高層整體成交均價(jià) 5000 元 /㎡ ，花園洋房均價(jià) 6193 元 /㎡ ；濱河陽光高層價(jià)格位居高層單價(jià)榜首。洋房單價(jià)方面，圣蘭菲諾蟬聯(lián)榜首。北城新區(qū)整體均價(jià)降至 5300 元 /㎡ ，價(jià)格趨于平穩(wěn)。 蘭山中心板塊： 整體成交均價(jià) 5260 元 ，隨著市中板塊存量房源的日漸稀少，新房源自 2020 年開始成為市中板塊的消化主力；同時(shí)一改去 年市場(chǎng)以低價(jià)剛需產(chǎn)品成交為主的市場(chǎng)特點(diǎn)， 2020 年市中板塊成交價(jià)格上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，中高端價(jià)位產(chǎn)品消化向好。 河?xùn)|板塊： 多數(shù)項(xiàng)目處于尾盤階段，多層產(chǎn)品價(jià)格多在 37004350 元 /㎡ 之間，高層產(chǎn)品價(jià)格在 38004300 元 /㎡ ，以東來尚城小高層價(jià)格最高，價(jià)格在 4300 元 /㎡ 左右。 小結(jié) 1 、產(chǎn)品需求 高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，多層其次，花園洋房和多層產(chǎn)品體量較小，多層市場(chǎng)接受度最高。 三室房源供需火熱 ，為市場(chǎng)主流需求房源，小戶型產(chǎn)品消化較好， 超 大戶型（包含復(fù) 式）產(chǎn)品供應(yīng)較少，消化較慢 。 2 、中高端市場(chǎng)分析： 臨沂市目前中高端項(xiàng)目主要集中在沂河、祊河及涑河沿岸區(qū)域； 目前臨沂高端物業(yè)主要集中在兩個(gè)區(qū)域，分別是老城區(qū)都市生活圈和新城三角洲高端生活圈，老城區(qū)都市生活圈依托老城成熟配套（商業(yè)、教育等）及沂、涑河景觀資源。北城高端生活區(qū)依托未來發(fā)展?jié)摿臻g及祊河、沂河景觀資源。 3 、區(qū)域價(jià)格差距 北城新區(qū)是均價(jià)最高的區(qū)域，到 2020 年 8 月北城新區(qū)報(bào)盤均價(jià)達(dá)到 5781 元 / 平米，高出整體均價(jià) 1000 元 / 平米；濱河板塊的稀缺性 和不可復(fù)制性使得新開盤價(jià)格一路走高，均價(jià)達(dá)到 5294 元 / 平米，高出整體均價(jià) 10% 。 市中板塊隨著可售房源的減少價(jià)格出現(xiàn)了回落，略高于整體均價(jià)，僅為 5030 元 / 平米。城西板塊地理位置優(yōu)越，批發(fā)市場(chǎng)密集，商業(yè)配套設(shè)施豐富，剛性需求旺盛，其均價(jià)直追整體均價(jià)，達(dá)到 4640 元 / 平米。河?xùn)|板塊由于配套不完善等因素的影響，整體均價(jià)僅為 3614 元 / 平米，低于市場(chǎng)整體均價(jià) 1000 元 / 平米。 4 、品類型豐富，選擇空間增大 日益激烈 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也促使開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分， 2020 年市場(chǎng)上 多層、花園洋房、大平層、精裝修產(chǎn)品 等層出不窮，建筑風(fēng)格也囊括了英倫、地中海、西班牙、法式、托斯卡納等多種風(fēng)格，滿足了不同的市場(chǎng)需求，客戶可選擇空間不斷增大。 第三回：入住臨沂 （ 地產(chǎn)調(diào)研 ） 調(diào)研區(qū)域 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和區(qū)域特性， 并考慮到與存在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的區(qū)域， 中昂致合策劃部一行四人， 利用一周時(shí)間， 對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研。 一、在售住宅競(jìng)品樓盤分布 二、板塊調(diào)研 北城新區(qū)在售競(jìng)品項(xiàng)目分布 1 、區(qū)位劃分： 沂河西、祊河?xùn)|的 圍合三角區(qū)域。 2 、板塊概述： 北城新區(qū)板塊為臨沂未來的行政中心， 受到新市政府進(jìn)入?yún)^(qū)域影響， 土地供應(yīng)量，項(xiàng)目規(guī)模都比較大， 隨著商業(yè)配套的完善，潛力不可估量。 3 、在售競(jìng)品樓盤概述： 區(qū)域內(nèi)在售競(jìng)品樓盤價(jià)格均在 5300 元以上，物業(yè)類型以高層及別墅為主，其價(jià)值及品質(zhì)均與本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 在售競(jìng)品項(xiàng)目列舉 發(fā)現(xiàn)： 物 業(yè)類型 北 城新區(qū)板塊內(nèi)，項(xiàng)目規(guī)模較大，因此多數(shù)項(xiàng)目建筑形態(tài)也做到多樣化配比。從物業(yè)業(yè)態(tài)看， 高端住宅和別墅占比重較大。 但多層依然在消費(fèi)者心中占有重要地位，成為不少 購房者的首選。 戶 型配比 各 項(xiàng)目上，戶型較為統(tǒng)一，基本以 三室為主流產(chǎn)品 ，并占到各個(gè)項(xiàng)目很大一部分比例，高層主力戶型面積在 100140 平米 之間，別墅類產(chǎn)品戶型面積較大，主力戶型多在 200400 平米之間。 蘭山中心區(qū)在售競(jìng)品項(xiàng)目分布 1 、區(qū)位劃分： 東至沂州路、西到臨西九路、海關(guān)路以北、祊河以南。 2 、板塊概況： 本板塊是臨沂主城區(qū)，且覆蓋臨沂市老城區(qū)發(fā)展較早，商業(yè)配套完善，是臨沂城區(qū)人口、居住密度、商貿(mào)最為集中的區(qū)域。區(qū)域價(jià)格和消費(fèi)群體屬于臨沂市第二梯 度。 3 、在售競(jìng)品項(xiàng)目分析 戶型配比： 受城市規(guī)劃政策方向影響 , 本板塊內(nèi) 90% 以上的住宅項(xiàng)目為高層 , 以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)的主力戶型相比沂河沿線板塊有所減小。 客戶分析 : 首次置業(yè)較多 , 外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣，除項(xiàng)目周邊原居民等客戶外 , 板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場(chǎng)的云集使得私營業(yè)主及外來生意人成為準(zhǔn)客戶重要組成部分。 河?xùn)|板塊在售競(jìng)品項(xiàng)目分布 1 、區(qū)位劃分： 沂河以東近郊區(qū)域 2 、板塊概述： 河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為不均，以沿 河九曲鎮(zhèn)為代表的沿河片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不均及眾多實(shí)力客戶向蘭山板塊項(xiàng)目的流失致使本區(qū)域在中短時(shí)期內(nèi)發(fā)展受限。 在售競(jìng)品項(xiàng)目分析 戶型配比： 產(chǎn)品體量較大，主要以高層和別墅為主。高層主力戶型在 100130 平米之間。別墅主力戶型 100400 平米之間。 客戶分析 : 河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目與北城新區(qū)和蘭山中心城相比，總體價(jià)格偏低，多數(shù)在 5000 元以下，目標(biāo)人群多數(shù)為首次置業(yè)人群。 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)結(jié)論 臨沂隨著城市化進(jìn)程快速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)在售樓盤眾多，競(jìng)品項(xiàng)目多數(shù)集中在蘭山區(qū) 和北城新區(qū)，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 區(qū)域隨著央企的進(jìn)入，從品質(zhì)及性價(jià)比均有較大提升； 區(qū)域內(nèi)在售樓盤只注重產(chǎn)品營銷 , 在故事營銷方面相對(duì)缺乏； 高層住宅產(chǎn)品均以改善型、舒適型物業(yè)為主，面積區(qū)間為 120150 平米； 高層住宅產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)方面，注重居住功能，但相對(duì)于舒適度及全功能表現(xiàn)相對(duì)較弱； 別墅型物業(yè)其產(chǎn)品同樣存在注重居住 , 忽略功能及舒適度的問題； 購買人群對(duì) 自然景觀資源有深厚的情節(jié)，樂于購買河景樓盤； 區(qū)域內(nèi)在售樓盤中擁有河景資源樓盤，均比非河景樓