【導(dǎo)讀】本次提報(bào)內(nèi)容，主要由市場部分和產(chǎn)品定位組成。報(bào)告中所列舉的數(shù)據(jù)，為中昂地產(chǎn)。為山東省歷史文化名城。，準(zhǔn)確地推斷出袁曹之戰(zhàn)的結(jié)果。劉邦、項(xiàng)羽在力量上的懸殊，主公是知道的。劉邦憑借智高一籌，項(xiàng)羽雖然勢(shì)力強(qiáng)大，最終還是被劉邦擒獲。現(xiàn)在，袁紹有十?dāng)。鞴惺畡?，袁紹兵力雖然強(qiáng)大，是不值得懼怕。袁紹禮儀繁多，主公只取自然的禮節(jié)；袁紹違背朝廷，主公代表朝廷（國家）的利益；袁紹愛謀劃，卻不能決斷，主公只要得著好的計(jì)策就施行；袁紹只圖虛名，主公卻用至誠之心待人；袁紹容易聽信讒言，主公卻不會(huì)被讒言所迷惑；袁紹不懂是非，主公依法辦事；等多條高速遍布臨沂各地。月通過國家驗(yàn)收，恢復(fù)通航。年機(jī)場新航站樓啟用。便利的交通環(huán)境，加速了臨沂商流、物流和人流的流通，同時(shí)促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。備制造業(yè)基地、有機(jī)肥料生產(chǎn)基地、現(xiàn)代化工工業(yè)基地、新能源產(chǎn)業(yè)基地。

　　

【正文】 所謂的 “ 精英。他們是： 城市夢(mèng)想家 鳥鳴溪澗，山色空蒙，笑看廊前江湖興風(fēng) .... 【 大堂卡座 —— 特色酒店客群 】 物理屬性：臨沂周邊，山東省內(nèi)、全國各地旅游人群 精神屬性：目標(biāo)明確，有分明的道德底線，堅(jiān)持向上健康的生活習(xí)性 年齡跨 度：二十歲以上 他們，對(duì)生活，不事張揚(yáng)者，熱愛自己，健康的體魄是達(dá)成一切目標(biāo)的前提；他們對(duì)事業(yè)進(jìn)入積極狀態(tài)，在工作之外，他們渴望充分享受每一份快樂，他們是 悅生活群體 落花踏盡入何處，笑入沂河綠水中 .... 第一部分：豪宅定位思路 定位之前，先看個(gè)案例 霞公府： 皇家尊貴地段、能看到故宮的房子 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 北京飯店二期的一部分，緊鄰故宮、中南海、王府井， 占據(jù)北京最尊貴地段 ； 每戶均 配備獨(dú)立入戶的主人電梯與傭人電梯，指紋密碼門禁系統(tǒng) 保證業(yè)主生活的私密與安全； 配備 智能化家居系統(tǒng)、中央 吸塵系統(tǒng)、中央空調(diào)空氣加濕系統(tǒng) 、直飲水等人性化設(shè)施 。 霞公府： 集商業(yè)、酒店和服務(wù)式公寓、會(huì)議中心、高檔公寓、綜合配套設(shè)施等為一體的高檔綜合類物業(yè) . 公寓部分由南、北兩棟 7 層樓座組成 占地面積： 萬平米 建筑面積： 萬平米 主力戶型 ： 440590 平方米的三居和四居 均價(jià)： 10 萬 / 平米 內(nèi)部配置： 電梯 : 三梯兩戶、智能身份識(shí)別，上海三菱 門窗 : 鋁合金斷橋隔熱雙層窗 , 比利時(shí) 瑞那斯系 門禁系統(tǒng)： 指紋密碼識(shí)別 空調(diào)系統(tǒng) : 集中中央空調(diào) 安防系 統(tǒng) : 智能安防系統(tǒng) 戶型： 大戶型，配有酒窖、視聽室等休閑設(shè)計(jì)，電梯直接入戶，主臥帶有衣帽間，合并戶型帶有超大觀景露臺(tái) . 北樓 C 戶型 350 ㎡ 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 北樓七層合并戶型 5 室 4 廳 3 衛(wèi) 2 廚 配有酒窖、視聽室； 主臥衛(wèi)生間較大，并兩個(gè)衣帽間； 次主臥帶有衛(wèi)生間； 電梯直接入戶； 主臥衛(wèi)生間較大，并帶有大衣帽間； 配有視聽室及洗衣房； 北向有 270 度超大觀景露臺(tái)； 雙電梯直接入戶； 配套設(shè)施： 國外進(jìn)口建材及智能系統(tǒng) 外立面為定制西班牙原裝進(jìn)口法奧通 陶板；窗戶為比利時(shí)原裝進(jìn)口瑞納斯窗，玻璃為內(nèi)側(cè)雙層中空 LOWE 鋼化玻璃；大堂門為德國原裝進(jìn)口博思水晶自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門。 智能系統(tǒng)： 指紋 識(shí)別電梯系統(tǒng)； 新風(fēng)恒濕系統(tǒng)； 優(yōu)質(zhì)飲用水系統(tǒng)； 智能安防系統(tǒng)； 家居智能控制系統(tǒng)； 停車庫業(yè)主停車遠(yuǎn)距離讀卡，車牌自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)； 物業(yè)服務(wù)： 世邦魏理仕提供管家式物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)公司為世邦魏理仕，提供管家式物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括： 一站式關(guān)鍵服務(wù)； 24 小時(shí)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)迎賓服務(wù)； 24 小時(shí)保安服務(wù)； 七級(jí)安全屏障服務(wù)； 專屬房車服務(wù)及代客泊車； 健身 私人教練服務(wù)； 私人醫(yī)療顧問服務(wù)； 私人物品代購服務(wù)； 私人酒窖服務(wù)； 私人保險(xiǎn)柜服務(wù)； 商務(wù)及私人助理服務(wù)； ?? 釣魚臺(tái)七號(hào)院：公園里的房子 開發(fā)商： 中赫置地投資控股有限公司 占地面積： 16667 平方米 建筑面積： 43383 平方米 容積率： 綠化率： 30% 均價(jià)： 11000 元 / 平米 開盤時(shí)間： 2020721 入住時(shí)間： 20205 規(guī)劃戶數(shù)： 106 總棟數(shù)： 4 棟 物業(yè)公司： 中糧凱萊物業(yè) 物業(yè)費(fèi)： 元 / 平方米 月 戶型范圍： 3101000 平米三居四居 釣魚臺(tái)七號(hào)院： 集歷史文化價(jià)值、城市區(qū)位價(jià)值、自然景觀價(jià)值、建筑產(chǎn)品價(jià)值等眾多核心資源優(yōu)勢(shì)于一體。 內(nèi)部配置： 裝修： 8000 元 / 平米精裝標(biāo)準(zhǔn)，家電家具齊全。 外立面： 紅磚、石材、原銅、鈦鋅板 電梯： 日本原裝三菱電梯， 3 梯 2 戶 空調(diào)： 中央空調(diào)，埃迪士中央吸塵系統(tǒng) 位置： 中央政務(wù)區(qū)核心地帶，地處北京西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚臺(tái)國賓館 配套： 國家機(jī)關(guān)部位聚集地，是國家和城市的核心行政辦公區(qū)。目前區(qū)域配套設(shè)施相當(dāng)完善，人文建設(shè)十分成熟。 戶型： 以 300—400 平米三居，四居大戶型為主，電梯入戶，此外戶型無較大賣點(diǎn) . A1 戶型 356 ㎡ 3 室 2 廳 4 衛(wèi) 1 廚 主臥衛(wèi)生間較大，并帶有大衣帽間； 電梯直接入戶； D 戶型 311 ㎡ 3 室 3 廳 4 衛(wèi) 1 廚 主臥衛(wèi)生間較大，并帶有衣帽間； 電梯直接入戶； 配套設(shè)施： 傳統(tǒng)紅磚外立面，進(jìn)口門窗，智能系統(tǒng) 外立面 ：墻身、墻柱、屋檐、腰線等部位運(yùn)用傳統(tǒng)工藝燒制紅磚，細(xì)節(jié)處運(yùn)用原銅及石材裝飾； 門戶 ：引進(jìn)德國進(jìn)口木門或銅門； 窗戶 ：采用鋁包木的結(jié)構(gòu)型材，引進(jìn)意大利窗體設(shè)計(jì)體 系三層中空夾膠玻璃窗，最外層選用 LOWE 玻璃窗； 智能系統(tǒng) ：新風(fēng)及新風(fēng)加濕系統(tǒng)，人性化轎門安全感應(yīng)、指紋識(shí)別電梯門禁系統(tǒng)，智能家居系統(tǒng)，一卡通門禁系統(tǒng)，車輛遠(yuǎn)距離識(shí)別系統(tǒng)，全方位安防系統(tǒng)； 釣魚臺(tái)七號(hào)院距玉淵潭公園 61 公頃湖面僅 80 余米，玉淵潭公園為 75 萬平米皇家園林，西側(cè)為亞洲最大的櫻花園。 園林：緊鄰玉淵潭公園，獨(dú)享稀缺水景 建筑的整體輪廓構(gòu)筑為“山”形，與南側(cè)的玉淵潭的水相得益彰，隱喻山水相映。 提供私人管家式服務(wù)，私人管家由具備豐富酒店與會(huì)所服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，來自國際高端酒店一線 的資深經(jīng)理級(jí)人員組成，提供包括美食顧問管家、康體顧問管家、生活配套管家、設(shè)施顧問管家的私人管家服務(wù)。 聘請(qǐng)凱萊物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，提供菜單式物業(yè)服務(wù)。 特設(shè)家庭會(huì)客室私屬會(huì)所，是家庭空間的延伸，除包括游泳池、會(huì)客廳健身房、瑜伽房、 SPA 、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能廳等會(huì)所功能外，還提供了私人酒窖儲(chǔ)藏等高檔會(huì)員定制服務(wù)。 地下車庫裝修奢華 家庭會(huì)客室私屬會(huì)所，私人管家式服務(wù)，凱萊物業(yè) 所以，我們發(fā)現(xiàn)，豪宅并不止是產(chǎn)品本身， 更多價(jià)值，是附加價(jià)值！ 豪宅產(chǎn)品體系 豪宅定位要素 Y 稀缺 的先天資源 高高在上的價(jià)格 未來遠(yuǎn)景 頂級(jí)硬件標(biāo)準(zhǔn) 占據(jù)城市核心的地段及優(yōu)良的自然資源 高單價(jià)、大面積，整體價(jià)值完全脫離競爭層級(jí)，形成價(jià)格壁壘 未來發(fā)展是豪宅價(jià)值主要是立足軟件的突破，及軟硬件的結(jié)合 從設(shè)計(jì)理念到用材，從硬件到軟性服務(wù)，全方位打造產(chǎn)品附加價(jià)值 本案豪 宅價(jià) 值 頂級(jí)客戶需求 頂級(jí)消費(fèi)群體注重私享、影響力、藝術(shù)性 魚與熊掌 客戶細(xì)分與描摹 豪宅客群定位 區(qū)域范圍決定客群定位 權(quán)貴階層 中高收入階層 中等收入階層 中低收入階層 價(jià)值對(duì)應(yīng)決定客群定位 宮殿階層 豪宅客戶 豪宅客群定位 在臨沂這樣一個(gè)“商貿(mào)物流 + 工業(yè)發(fā)展”的重鎮(zhèn)里，商人、老板以及高級(jí)的經(jīng)營管理者類人群無疑就是這個(gè)城市最核心的中堅(jiān)階層；其次，由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，政府管理階層、各傳統(tǒng)行業(yè)、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)鏈等老板、高級(jí)管理經(jīng)營也都收入高漲，成就了臨沂這個(gè)城市的富裕階層。 豪宅客群定位 由于區(qū)域市場上沒有真正成功的具有第二居所的房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以造成消費(fèi)者對(duì)第二居所的改善性居所，經(jīng)濟(jì)型度假功能理解比較簡單，選擇面狹窄。 另外從周邊項(xiàng)目盈利與開發(fā)模式上都沒有清晰概念，把房地產(chǎn)開發(fā)與旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)混在一起。 改善性居所，經(jīng)濟(jì) 型度假需求 : 作為改善性居所，經(jīng)濟(jì)型度假，我們認(rèn)為目標(biāo)人群的生活方式、消費(fèi)行為的功能滿足載體，需要在產(chǎn)品、營銷、區(qū)域價(jià)值等層面對(duì)目標(biāo)消費(fèi)人群進(jìn)行充分的提示和引導(dǎo)。 豪宅群體特性 通過 AC 尼爾森公司調(diào)研，高端客戶愿意購買自己理想中的第二居所物業(yè)，其消費(fèi)判斷標(biāo)準(zhǔn)取決于自己的要求，而并不是來至于市場的評(píng)價(jià)體系； 項(xiàng)目周邊自然環(huán)境，生活配套設(shè)施、產(chǎn)品的創(chuàng)新、房屋的建筑風(fēng)格和社區(qū)安全性是影響被訪者作出購房決定的主要因素； 圈層生活群體意識(shí)突出 : 對(duì)于第二居所這樣的物業(yè)形態(tài)消費(fèi)還處于萌芽狀態(tài)，消費(fèi)者市場還沒 有形成自覺地判斷標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)產(chǎn)品的要求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，自我意識(shí)、圈層封閉、眼界開闊是主要特征。 較為富裕階層提升型 —— 中高端公寓產(chǎn)品向豪宅形態(tài)提升型，享受型偏好 1 、描述：成功人士； 2 、收入水平：原始積累豐厚，家庭（含子女）年收入百萬以上； 3 、置業(yè)目的：置業(yè)是為了獲得身份標(biāo)簽提升，家庭結(jié)構(gòu)變化后功 能空間提升，舒適度提升是為了更好享受； 4 、需求表現(xiàn)：臥室數(shù)量，功能空間，停車位數(shù)量的要求高，對(duì)花 園，環(huán)境，品牌的重視度高。 5 、需求分化：中年人側(cè)重關(guān)心出行與車位，老年人關(guān)心醫(yī)療配套 按置業(yè)目的獲取客戶： 2 、以較為富裕階層為主的向豪宅提升型客戶 豪宅客群定位 客戶小結(jié) 以分戶、改善為主導(dǎo)的地緣客戶（池魚型客戶）通過本案實(shí)現(xiàn) 鯉魚跳龍門 —— 區(qū)域升級(jí)、居住升級(jí)，是本案入市的重點(diǎn)； 以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、價(jià)格導(dǎo)入、規(guī)劃導(dǎo)入的外部客戶（熊掌型客戶）隨著北城新區(qū)的發(fā)展，將是本案前期的補(bǔ)充和續(xù)盤的重點(diǎn)客戶，前期需要 獵熊謀掌 —— 布局?jǐn)r截、營銷規(guī)劃、展示前景 定位向高端看齊 站位趨勢(shì)， 營銷未來 產(chǎn)品定位： 新河景低碳養(yǎng)生大宅，臨沂豪宅社區(qū)典范 . 1 、產(chǎn)品劃分 A 戶型 F 戶型 B 戶型 E 戶型 D 戶型 C 戶型 標(biāo)準(zhǔn)層劃分： 在原來的基礎(chǔ)上將標(biāo)準(zhǔn)層劃分為 6 類戶型，其面積分別為： A 戶型：約 80 平方米； B 戶型：約 80 平方米 C 戶型：約 210 平方米； D 戶型：約 230 平方米 E 戶型：約 155 平方米； F 戶型：約 230 平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積：約 985 平方米 鑒于項(xiàng)目定位于高端產(chǎn)品，考慮到 A 、 B 戶型面積相對(duì)較小，故建議兩種戶型作 挑空復(fù)式處理。 2 、戶型建議 限制面積：根據(jù)不同客群局部放大特定功能 社交型 —— 客廳放大、衛(wèi)生間細(xì)分、玄關(guān)概念 居家型 —— 臥室放大、廚房放大、輔助功能空間豐富 學(xué)習(xí)型 —— 需要書房和工作室空間 個(gè)性型 —— 引入特色空間錯(cuò)層、躍層 發(fā)展型 —— 由標(biāo)準(zhǔn)單元平層、躍層組合產(chǎn)生新空間 功能細(xì)分對(duì)接需求細(xì)分 戶型設(shè)計(jì)在標(biāo)準(zhǔn)化層次上體現(xiàn)個(gè)性化 社交型 —— 衛(wèi)生間細(xì)分 擴(kuò)大衛(wèi)生間面積， 干濕分區(qū)， 提升戶內(nèi)品質(zhì)。 干濕分區(qū)互不干擾 戶型設(shè)計(jì)建議 居家型 —— 臥室放大 功能齊全的臥室系列， 一般除套內(nèi)衛(wèi)生間外， 還 應(yīng)包括步入式衣帽間， 書房、陽臺(tái)或露臺(tái)等功能區(qū)。 包括衛(wèi)生間、衣帽間、書房功能的陽光房和露臺(tái)等功能分區(qū)的主臥系列 戶型設(shè)計(jì)建議 中、西廚分離，細(xì)化功能空間，帶來使用的便捷 。結(jié) 合餐廳與廚房，自然分隔出家庭活動(dòng)室，提高使用效率。 居家型 —— 廚房放大 廚房 大廚房和中西廚， 烹飪時(shí)尚空間 戶型設(shè)計(jì)建議 學(xué)習(xí)型向居家型過渡 書房 —— 書香門第禮儀傳家 書房與臥室并列，方便工作與休息的共享； 空間可變性較強(qiáng)，可根據(jù)業(yè)主需要改造成嬰兒房或者臥室，空間劃分靈活 戶型設(shè)計(jì)建議 靈活擴(kuò)展 — 用半居增加靈活性 多功能半居增加了， 空間靈活性， 提升居住品質(zhì)。 明半居 明半居 戶型設(shè)計(jì)建議 暗半居做步入式衣帽間或者儲(chǔ)藏間或工作空間，提升使用效率和居住品 質(zhì)。 暗半居做儲(chǔ)藏空間 靈活擴(kuò)展 —— 用半居增加靈活性 戶型設(shè)計(jì)建議 精裝交房，