【文章內容簡介】 合性商業(yè)步行街，結合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風采。本項目地處信陽市浉河南岸，該區(qū)域是知名度很高、極具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊的商業(yè)氛圍十分濃厚，容易形成集群優(yōu)勢，是具有消費吸引力的黃金寶地，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。隨著周邊住宅地產項目的逐步開發(fā)，將會有大量的居民入住，旺盛的市場消費群必然有著大量的市場消費需求，未來便利的交通也將是本項目地塊難得的優(yōu)勢之一。商業(yè)繁榮必然給房地產開發(fā)帶來巨大的收益。住宅地產也需要有一定的商業(yè)貿易設施支撐，新一輪的商業(yè)旺潮即將在這里展開。目前，隨著信陽市的地標性建筑——茗陽閣的即將建成，該區(qū)域將是人流量較大的地段，也必將有旺盛的交易。本項目利用浉河南岸一直待開發(fā)的閑置土地，經合理規(guī)劃和設計，建設成目前信陽較少的商業(yè)步行街，意向購買者將十分看好，政府和市民對項目的建設關注程度也極高。本項目的成功開發(fā)將會對提升信陽的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機，將為本項目的建設在交通上帶來更大的便利，建成后將真正成為連接東西，貫穿南北，聯通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫、信陽師范學院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設施極為單一的現狀，形成一個良好的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造大量商機，所以，本項目開發(fā)建設處于有利的時機，恰逢其時。本項目將以宣傳茶文化為主線，以餐飲、休閑、娛樂、購物中心為輔，加以開發(fā)，從信陽市目前的商業(yè)形態(tài)上看，在經營商品檔次和服務水平上重復建設，各種業(yè)態(tài)欠缺細分和規(guī)劃現象嚴重。純商業(yè)集團綜合性百貨商場的經營規(guī)模較大，經營的品種也較為齊全，但客流量通常不高，相互之間的競爭也較為激烈；而主題性商場、專業(yè)市場，經營品種主要限于一定主題，雖客流量較高，但毛利率較低；超市的特點是采用開放式貨架經營方式，經營品種主要是家庭日常必需品，雖客流量大，但通常毛利率也較低；其他個體經營的獨立店鋪又主要以服裝日用品為主，其商品的品種和經營的誠信度不高，很難獲得眾多顧客的青睞。更重要的是人們購物的便利程度不高，購買不同類型的商品要出入不同的商場，給購物增添了許多不必要的麻煩。通過本項目的開發(fā)，使消費從單一的購物交易向購物、休閑、娛樂為一體的綜合性消費轉變，增強了人們對消費的多種體驗，可以匯聚更多的人氣，使消費行為進一步豐富發(fā)展。在對“茗陽天下”商業(yè)步行街的規(guī)劃過程中，引入了全新的設計思路和開發(fā)理念，用地規(guī)模適中，商業(yè)中心的可塑性強。建成后將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費層面的不同需求，真正體現現代意義上的商業(yè)步行街概念。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設計、多樣化的營銷方案，對入駐經營者有較大吸引力，使項目有較好的市場前景。當然，本項目的商業(yè)開發(fā)部分，必然面臨市場環(huán)境因素的影響和制約。而本項目開發(fā)由于規(guī)模較大，市場消化時間相對較長，消費者對此業(yè)態(tài)有一個逐步認知、認可的過程。因此，其它商業(yè)用地可能會進一步對本項目建設造成一定的沖擊。除應密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，抓住機會，減少風險。從市場經營環(huán)境來看，投資于百貨業(yè)或其它零售業(yè)，其高額的回報率是吸引資本的第一動因，目前我國零售業(yè)的毛利率約為18%，純利潤也有7%左右，而臺灣、香港的零售業(yè)經過長時間的充分競爭，純利潤至多3%。投資于商業(yè)的豐厚利潤，使得資本的競爭日趨激烈，許多國內的知名商家均看好信陽的巨大商機，通過聯合、重組等資本運作手段整合產業(yè)鏈條，使商業(yè)零售業(yè)市場的行業(yè)競爭異常激烈，項目的市場運作經營壓力很大。以開發(fā)特色個體經營店鋪的形式將南街、北街全部售出，如果沒有一個高品位的經營風格和理念定位，很難營造出高檔商業(yè)步行街的氛圍。對此，茗陽天下步行街必須選準項目定位，從中有所突破或另辟蹊徑，才能避免市場劣勢。應選擇機動靈活的市場運作方式，租售結合，通過銷售收回投資，利用自營和出租的形式，明確項目的經營風格，提升項目的開發(fā)理念。由于項目的性質和所包含的內容龐雜，而本報告只是可行性研究，在經營方式、方案選擇等方面尚有待于進一步完善，建議在未來的市場調研分析中做進一步的深度研究。隨著我國國民經濟的高速增長和對外開放程度的不斷加深，我國的商務寫字樓服務業(yè)得到了迅速發(fā)展，服務設施不斷完善，服務質量和服務水平不斷提高，高檔次商務寫字樓宇不斷增加。商務寫字樓作為高檔物業(yè)，是城市經濟水平的顯示器和助推器，其發(fā)展水平成為衡量地區(qū)經濟水平和景氣程度的重要標準。就全國范圍看，隨著國內宏觀經濟的持續(xù)發(fā)展，我國商務酒店、寫字樓的市場開發(fā)呈現出不斷上升的態(tài)勢，各地開發(fā)商均普遍看好當地商務酒店、寫字樓的發(fā)展空間。但是，由于全國各地經濟水平的不均衡性，我國高檔商務酒店、寫字樓的分布基本格局呈現東部多、中西部少的狀況。東部地區(qū)的寫字樓愈建愈多，%，%。隨著中國與世界經濟、文化等方面的交流日益頻繁，加上國內經濟的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對高檔次商務寫字樓的需求越來越多。尤其是未來幾年外商投資的進一步增長，金融、保險等行業(yè)的擴大開放，寫字樓的市場需求將會增長，市場空間較大。目前經濟發(fā)達地區(qū)的高檔寫字樓物業(yè)經營狀況穩(wěn)定，市場趨勢較好。中西部地區(qū)在國家加大了開發(fā)力度之后，對商務寫字樓的需求也很大，許多城市高檔次商務寫字樓的數量也在不斷增加。這些高檔商務寫字樓環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，綜合服務設施齊全，經營管理科學先進，是進行商務談判、舉行各種會議的最佳場所，經營狀況比較穩(wěn)定，經濟效益較好。信陽市目前的商務寫字樓開發(fā)尚處于初期階段，由于受經濟發(fā)展水平和發(fā)展特點的制約，目前還沒有真正的商務寫字樓，僅有的可以作為寫字樓來使用的房產還處于十分簡陋的狀態(tài)，智能化水平低，物業(yè)管理手段落后。隨著經濟的逐步發(fā)展和中部崛起戰(zhàn)略的逐步實施，由于區(qū)域集聚度增加符合市場的必然選擇，集中的辦公物業(yè)便于信息溝通、節(jié)約辦公成本，同時容易形成規(guī)模效應，所以區(qū)位優(yōu)勢明顯的商務辦公用房在信陽將有較好的市場需求潛力。隨著浉河南岸的開發(fā)建設和城區(qū)的改造，信陽市未來高檔辦公物業(yè)在該區(qū)域將會有較好的市場，以適應高速發(fā)展的經濟需要。本項目位于環(huán)境優(yōu)美的浉河區(qū)內，是信陽市政府及其它行政辦公單位較為集中的區(qū)域，具有得天獨厚的商務中心優(yōu)勢。這里地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，商貿活動繁榮。因此，在這里建設綜合性商務寫字樓，市場潛力巨大。信陽市房地產未來開發(fā)的重點區(qū)域在浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅卷椖繉⒔ㄔO成為一個高品位的，集居住、旅游、商業(yè)和文化為一體的信陽市大型純生態(tài)復合社區(qū)，成為一座環(huán)境優(yōu)雅，品質高尚、配套設施完善、生活形態(tài)健康的人居新城，是信陽市高品質的居住區(qū)。鑒于本項目所處區(qū)位環(huán)境以及周邊居民的收入水平和生活習慣等因素，先期產品應定位于高檔多層物業(yè)，在下一步的繼續(xù)開發(fā)中可以繼續(xù)考慮別墅和小高層住宅。由于該區(qū)域地價較高，房價較高，居民多是看中便利和完善的配套，對住宅的舒適度要求較高。因此，可適當選擇大中戶型以滿足市場需求。在戶型設計中要注重功能性和實用性，以三房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主，復式住宅為輔。面積規(guī)劃上，三房一衛(wèi)控制在90120平方米左右；三房二衛(wèi)控制在100—140平方米左右，復式控制在240平方米以下?；谠搮^(qū)域中高檔項目較多，且本案樓盤較大，可走中高價位的路線，適當拉高市場均衡價格。本項目均價定為1500元/平方米左右。這樣的價格有利于項目的銷售速度和資金回籠，提高投資回報率。典型樓盤價格趨勢項目建設過程中應適當考慮將來本樓盤的巨大成長潛力，與浉河沿岸各種文化設施的修建，以及公建部分的逐步建設到位而適當調整住宅的價格。本項目將以品茶、餐飲、休閑、娛樂、購物中心的形式，加以開發(fā)，建成信陽茗陽天下步行街。隨著周邊住宅地產項目的逐步開發(fā)，將會有大量的居民入住，旺盛的市場消費群必然有著大量的市場消費需求，未來便利的交通也將是本項目地塊難得的優(yōu)勢之一。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設和經濟發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費需求，需要建設一個集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風采。本項目建成后，將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費層面的不同需求，真正體現現代意義上的商業(yè)步行街概念。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設計、多樣化的營銷方案，對入駐經營者有較大吸引力，使項目有較好的市場前景。目前信陽市處于經濟大發(fā)展時期，要有一定數量的商用寫字樓供應市場。本項目區(qū)域將是信陽市未來新的商務中心區(qū)，具有金融、商務、辦公、住宅、娛樂、旅游、服務、信息研究等多種功能，隨著各項基礎設施和娛樂文化設施的開發(fā)建設，再加上環(huán)境條件和設施的影響，這里將成為信陽市商家相對集中，就業(yè)容量較高的地區(qū)，商務活動將十分頻繁、人流物流集中，形成密集的辦公區(qū)域，可以更好地滿足商務活動的需要，提高辦公效率，所以建設一座能夠展示信陽新形象，有標志性特性的綜合性商務樓是很有必要的。本項目建成后，可以充分發(fā)揮浉河區(qū)的交通地理優(yōu)勢，完善區(qū)域的功能設施，真正吸引投資者的眼光，可以使其成為現代化企業(yè)的聚集區(qū)，引進更多的企業(yè)在此辦公，構成新的經濟實力圈，使大企業(yè)集團信心百倍地將其辦事機構或經營分部駐扎在本項目寫字樓，拓展區(qū)域經濟發(fā)展的空間。同時高聳的寫字樓還可以與茗陽閣東西呼應，成為區(qū)域的一道亮麗的風景線，提升城市的形象品位，增加城區(qū)的現代化氛圍。通過對商務寫字樓物業(yè)的開發(fā)管理，構架一個政府、業(yè)主與房地產開發(fā)商聯結的橋梁紐帶，通過信息咨詢，流通交易等全方位的服務和管理，培育健康有序的商務房地產市場。本項目的寫字樓完全可以通過對客源市場的細分和目標市場的準確定位，適應產業(yè)發(fā)展處于較佳成長期的特點，突出自身的功能特色，形成整體吸引力，從而提高寫字樓的綜合經濟效益。第三章 建設內容與規(guī)模信陽市位于河南省南部，地處大別山北麓與淮河上游之間，東與安徽毗鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西，屏蔽中原，是南北經濟文化交流的重要通道。 “茗陽天下”是一個集商業(yè)、辦公、居住、博覽和休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性項目。規(guī)劃地塊位于信陽市現狀城區(qū)西部浉河南岸，筆架山——賢山腳下，總建筑面積約85萬m2。項目所在區(qū)域為信陽市近年規(guī)劃的浉河開發(fā)區(qū)域，亦即新興的居住社區(qū)。位于浉河的上游，與信陽市主城區(qū)隔河相望?！败柼煜隆笔鞘着腭v信陽的大型綜合性居住社區(qū)工程，擔負著提高信陽市居住區(qū)建設水準和城市活力的使命。為此，本著開發(fā)西區(qū)、美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，保證入住居民擁有便捷的生活和富足的文化之開發(fā)原則，在規(guī)劃中進行科學的功能定位和合理的組織結構。充分結合區(qū)域自然地形條件，將規(guī)劃用地和建設內容分為五個項目區(qū)，分別為文化商業(yè)區(qū)（文化商業(yè)區(qū)）、住宅Ⅰ區(qū)（二區(qū)）、住宅Ⅱ區(qū)（三區(qū)）、住宅Ⅲ區(qū)（四區(qū)）和住宅Ⅳ區(qū)（五區(qū)），建筑面積分別為130820m124210 m117380 m174990 m302600 m2。按照“兩區(qū)、一軸、四組團”的規(guī)劃理念，將五區(qū)域分為文化商業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)兩大功能區(qū)。其中生活區(qū)又分為多層住宅組團、聯體別墅和獨立別墅組團、花園洋房組團、多層與小高層住宅組團等四個居住組團。其中文化商業(yè)區(qū)定位為公共文化商業(yè)區(qū)，位于基地東北部，濱臨浉河形成一座功能齊全，風格優(yōu)美的商業(yè)步行街。其它四區(qū)均為生活居住區(qū)，位于文化商業(yè)區(qū)的西南部，依山而筑。在文化商業(yè)區(qū)和其它四區(qū)之間是規(guī)劃中的城市東西主干道，使住宅Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)、Ⅳ區(qū)由東向西沿城市道路依次排列，形成依山傍水的山水居住環(huán)境。成為改善信陽市城市景觀、凸顯城市文化，加速城市建設步伐的城市亮點工程。為促進項目的盡快實施，有效利用資金和土地資源，盡早地改善西區(qū)濱河景觀，按照總體規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施”的工程組織原則，將“茗陽天下”山水社區(qū)的綜合項目分為一、二、三期工程進行分步實施，以保證工程的建設品質，使“茗陽天下”的每一期工程都能成為精品。本項目即為該綜合項目的一期工程，主要建設范圍為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)和兩區(qū)之間的城市道路。本設計建設內容主要為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)及兩區(qū)之間的城市主干道的道路工程。其主要工程類型包括建筑工程、區(qū)內基礎設施工程、景觀工程和市政道路工程。根據《茗陽天下》文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃設計方案，本設計建設內容與規(guī)模詳見下表。建設內容與規(guī)模一覽表序號項目名稱單位數量備注1文化商業(yè)區(qū)總建筑面積m2130820其中商業(yè)步行街及沿街設施建設內容128120m2，茗陽閣2700 m2⑴茶博物館m23800⑵茗陽閣m22700⑶住宅m285919⑷商業(yè)m225205⑸辦公樓m212000⑹輔助設施m211962住宅Ⅰ區(qū)總建筑面積m2124210⑴住宅建筑面積m2114620⑵配套公建面積m22408（3）沿街商鋪m23206（4）蔬菜市場m23976合計m2255030第四章 建設場址及條件信陽市位于河南省南部，豫、鄂兩省交界處，北通鄭州、南接湖北、西鄰南陽、東達合肥，是河南省繼鄭州后又一個重要的交通樞紐城市，交通四通八達，逐漸成為豫南經濟、文化、交通的中心城市。本項目場址在信陽市城區(qū)西南，北側臨浉河與主城區(qū)相望，南側為賢山，東側臨107國道，并且區(qū)域內有城市主干道華夏大道穿過。整個區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利，位置優(yōu)越，生活、工作、休閑皆宜，適合進行本項目的開發(fā)建設。場址現狀本項目規(guī)劃所占用的土地已經征用，使用權歸信陽中遠房地產開發(fā)有限公司，目前土地出讓協議書已經簽定，土地證已經辦理。，屬城市規(guī)劃建設用地。信陽中遠房地產開發(fā)有限公司已征土地大部分為基本平整的空地，僅有少量的丘陵地和耕地，目前地面附屬物已拆遷補償完畢，可供本項目建設使用。、地貌條件信陽市位于區(qū)域環(huán)境單元潢川——羅山盆地的西緣。座落于大別山北麓山前地帶浉河河谷的第一、二階地上，周圍為大別山的余脈環(huán)繞。市區(qū)呈北西——南東方向沿浉