【文章內(nèi)容簡介】 合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風(fēng)采。本項(xiàng)目地處信陽市浉河南岸，該區(qū)域是知名度很高、極具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊的商業(yè)氛圍十分濃厚，容易形成集群優(yōu)勢，是具有消費(fèi)吸引力的黃金寶地，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。隨著周邊住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的逐步開發(fā)，將會(huì)有大量的居民入住，旺盛的市場消費(fèi)群必然有著大量的市場消費(fèi)需求，未來便利的交通也將是本項(xiàng)目地塊難得的優(yōu)勢之一。商業(yè)繁榮必然給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的收益。住宅地產(chǎn)也需要有一定的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施支撐，新一輪的商業(yè)旺潮即將在這里展開。目前，隨著信陽市的地標(biāo)性建筑——茗陽閣的即將建成，該區(qū)域?qū)⑹侨肆髁枯^大的地段，也必將有旺盛的交易。本項(xiàng)目利用浉河南岸一直待開發(fā)的閑置土地，經(jīng)合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)，建設(shè)成目前信陽較少的商業(yè)步行街，意向購買者將十分看好，政府和市民對項(xiàng)目的建設(shè)關(guān)注程度也極高。本項(xiàng)目的成功開發(fā)將會(huì)對提升信陽的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機(jī)，將為本項(xiàng)目的建設(shè)在交通上帶來更大的便利，建成后將真正成為連接?xùn)|西，貫穿南北，聯(lián)通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫、信陽師范學(xué)院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設(shè)施極為單一的現(xiàn)狀，形成一個(gè)良好的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造大量商機(jī)，所以，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)處于有利的時(shí)機(jī)，恰逢其時(shí)。本項(xiàng)目將以宣傳茶文化為主線，以餐飲、休閑、娛樂、購物中心為輔，加以開發(fā)，從信陽市目前的商業(yè)形態(tài)上看，在經(jīng)營商品檔次和服務(wù)水平上重復(fù)建設(shè)，各種業(yè)態(tài)欠缺細(xì)分和規(guī)劃現(xiàn)象嚴(yán)重。純商業(yè)集團(tuán)綜合性百貨商場的經(jīng)營規(guī)模較大，經(jīng)營的品種也較為齊全，但客流量通常不高，相互之間的競爭也較為激烈；而主題性商場、專業(yè)市場，經(jīng)營品種主要限于一定主題，雖客流量較高，但毛利率較低；超市的特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，雖客流量大，但通常毛利率也較低；其他個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立店鋪又主要以服裝日用品為主，其商品的品種和經(jīng)營的誠信度不高，很難獲得眾多顧客的青睞。更重要的是人們購物的便利程度不高，購買不同類型的商品要出入不同的商場，給購物增添了許多不必要的麻煩。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，使消費(fèi)從單一的購物交易向購物、休閑、娛樂為一體的綜合性消費(fèi)轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)了人們對消費(fèi)的多種體驗(yàn)，可以匯聚更多的人氣，使消費(fèi)行為進(jìn)一步豐富發(fā)展。在對“茗陽天下”商業(yè)步行街的規(guī)劃過程中，引入了全新的設(shè)計(jì)思路和開發(fā)理念，用地規(guī)模適中，商業(yè)中心的可塑性強(qiáng)。建成后將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強(qiáng)的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費(fèi)層面的不同需求，真正體現(xiàn)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)、多樣化的營銷方案，對入駐經(jīng)營者有較大吸引力，使項(xiàng)目有較好的市場前景。當(dāng)然，本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)部分，必然面臨市場環(huán)境因素的影響和制約。而本項(xiàng)目開發(fā)由于規(guī)模較大，市場消化時(shí)間相對較長，消費(fèi)者對此業(yè)態(tài)有一個(gè)逐步認(rèn)知、認(rèn)可的過程。因此，其它商業(yè)用地可能會(huì)進(jìn)一步對本項(xiàng)目建設(shè)造成一定的沖擊。除應(yīng)密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)。從市場經(jīng)營環(huán)境來看，投資于百貨業(yè)或其它零售業(yè)，其高額的回報(bào)率是吸引資本的第一動(dòng)因，目前我國零售業(yè)的毛利率約為18%，純利潤也有7%左右，而臺(tái)灣、香港的零售業(yè)經(jīng)過長時(shí)間的充分競爭，純利潤至多3%。投資于商業(yè)的豐厚利潤，使得資本的競爭日趨激烈，許多國內(nèi)的知名商家均看好信陽的巨大商機(jī)，通過聯(lián)合、重組等資本運(yùn)作手段整合產(chǎn)業(yè)鏈條，使商業(yè)零售業(yè)市場的行業(yè)競爭異常激烈，項(xiàng)目的市場運(yùn)作經(jīng)營壓力很大。以開發(fā)特色個(gè)體經(jīng)營店鋪的形式將南街、北街全部售出，如果沒有一個(gè)高品位的經(jīng)營風(fēng)格和理念定位，很難營造出高檔商業(yè)步行街的氛圍。對此，茗陽天下步行街必須選準(zhǔn)項(xiàng)目定位，從中有所突破或另辟蹊徑，才能避免市場劣勢。應(yīng)選擇機(jī)動(dòng)靈活的市場運(yùn)作方式，租售結(jié)合，通過銷售收回投資，利用自營和出租的形式，明確項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)格，提升項(xiàng)目的開發(fā)理念。由于項(xiàng)目的性質(zhì)和所包含的內(nèi)容龐雜，而本報(bào)告只是可行性研究，在經(jīng)營方式、方案選擇等方面尚有待于進(jìn)一步完善，建議在未來的市場調(diào)研分析中做進(jìn)一步的深度研究。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的高速增長和對外開放程度的不斷加深，我國的商務(wù)寫字樓服務(wù)業(yè)得到了迅速發(fā)展，服務(wù)設(shè)施不斷完善，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平不斷提高，高檔次商務(wù)寫字樓宇不斷增加。商務(wù)寫字樓作為高檔物業(yè)，是城市經(jīng)濟(jì)水平的顯示器和助推器，其發(fā)展水平成為衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平和景氣程度的重要標(biāo)準(zhǔn)。就全國范圍看，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國商務(wù)酒店、寫字樓的市場開發(fā)呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢，各地開發(fā)商均普遍看好當(dāng)?shù)厣虅?wù)酒店、寫字樓的發(fā)展空間。但是，由于全國各地經(jīng)濟(jì)水平的不均衡性，我國高檔商務(wù)酒店、寫字樓的分布基本格局呈現(xiàn)東部多、中西部少的狀況。東部地區(qū)的寫字樓愈建愈多，%，%。隨著中國與世界經(jīng)濟(jì)、文化等方面的交流日益頻繁，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對高檔次商務(wù)寫字樓的需求越來越多。尤其是未來幾年外商投資的進(jìn)一步增長，金融、保險(xiǎn)等行業(yè)的擴(kuò)大開放，寫字樓的市場需求將會(huì)增長，市場空間較大。目前經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高檔寫字樓物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場趨勢較好。中西部地區(qū)在國家加大了開發(fā)力度之后，對商務(wù)寫字樓的需求也很大，許多城市高檔次商務(wù)寫字樓的數(shù)量也在不斷增加。這些高檔商務(wù)寫字樓環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，綜合服務(wù)設(shè)施齊全，經(jīng)營管理科學(xué)先進(jìn)，是進(jìn)行商務(wù)談判、舉行各種會(huì)議的最佳場所，經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)效益較好。信陽市目前的商務(wù)寫字樓開發(fā)尚處于初期階段，由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展特點(diǎn)的制約，目前還沒有真正的商務(wù)寫字樓，僅有的可以作為寫字樓來使用的房產(chǎn)還處于十分簡陋的狀態(tài)，智能化水平低，物業(yè)管理手段落后。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和中部崛起戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，由于區(qū)域集聚度增加符合市場的必然選擇，集中的辦公物業(yè)便于信息溝通、節(jié)約辦公成本，同時(shí)容易形成規(guī)模效應(yīng)，所以區(qū)位優(yōu)勢明顯的商務(wù)辦公用房在信陽將有較好的市場需求潛力。隨著浉河南岸的開發(fā)建設(shè)和城區(qū)的改造，信陽市未來高檔辦公物業(yè)在該區(qū)域?qū)?huì)有較好的市場，以適應(yīng)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)需要。本項(xiàng)目位于環(huán)境優(yōu)美的浉河區(qū)內(nèi)，是信陽市政府及其它行政辦公單位較為集中的區(qū)域，具有得天獨(dú)厚的商務(wù)中心優(yōu)勢。這里地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，商貿(mào)活動(dòng)繁榮。因此，在這里建設(shè)綜合性商務(wù)寫字樓，市場潛力巨大。信陽市房地產(chǎn)未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域在浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，本?xiàng)目將建設(shè)成為一個(gè)高品位的，集居住、旅游、商業(yè)和文化為一體的信陽市大型純生態(tài)復(fù)合社區(qū)，成為一座環(huán)境優(yōu)雅，品質(zhì)高尚、配套設(shè)施完善、生活形態(tài)健康的人居新城，是信陽市高品質(zhì)的居住區(qū)。鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境以及周邊居民的收入水平和生活習(xí)慣等因素，先期產(chǎn)品應(yīng)定位于高檔多層物業(yè)，在下一步的繼續(xù)開發(fā)中可以繼續(xù)考慮別墅和小高層住宅。由于該區(qū)域地價(jià)較高，房價(jià)較高，居民多是看中便利和完善的配套，對住宅的舒適度要求較高。因此，可適當(dāng)選擇大中戶型以滿足市場需求。在戶型設(shè)計(jì)中要注重功能性和實(shí)用性，以三房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主，復(fù)式住宅為輔。面積規(guī)劃上，三房一衛(wèi)控制在90120平方米左右；三房二衛(wèi)控制在100—140平方米左右，復(fù)式控制在240平方米以下?；谠搮^(qū)域中高檔項(xiàng)目較多，且本案樓盤較大，可走中高價(jià)位的路線，適當(dāng)拉高市場均衡價(jià)格。本項(xiàng)目均價(jià)定為1500元/平方米左右。這樣的價(jià)格有利于項(xiàng)目的銷售速度和資金回籠，提高投資回報(bào)率。典型樓盤價(jià)格趨勢項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)適當(dāng)考慮將來本樓盤的巨大成長潛力，與浉河沿岸各種文化設(shè)施的修建，以及公建部分的逐步建設(shè)到位而適當(dāng)調(diào)整住宅的價(jià)格。本項(xiàng)目將以品茶、餐飲、休閑、娛樂、購物中心的形式，加以開發(fā)，建成信陽茗陽天下步行街。隨著周邊住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的逐步開發(fā)，將會(huì)有大量的居民入住，旺盛的市場消費(fèi)群必然有著大量的市場消費(fèi)需求，未來便利的交通也將是本項(xiàng)目地塊難得的優(yōu)勢之一。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費(fèi)需求，需要建設(shè)一個(gè)集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風(fēng)采。本項(xiàng)目建成后，將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強(qiáng)的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費(fèi)層面的不同需求，真正體現(xiàn)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)、多樣化的營銷方案，對入駐經(jīng)營者有較大吸引力，使項(xiàng)目有較好的市場前景。目前信陽市處于經(jīng)濟(jì)大發(fā)展時(shí)期，要有一定數(shù)量的商用寫字樓供應(yīng)市場。本項(xiàng)目區(qū)域?qū)⑹切抨柺形磥硇碌纳虅?wù)中心區(qū)，具有金融、商務(wù)、辦公、住宅、娛樂、旅游、服務(wù)、信息研究等多種功能，隨著各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和娛樂文化設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，再加上環(huán)境條件和設(shè)施的影響，這里將成為信陽市商家相對集中，就業(yè)容量較高的地區(qū)，商務(wù)活動(dòng)將十分頻繁、人流物流集中，形成密集的辦公區(qū)域，可以更好地滿足商務(wù)活動(dòng)的需要，提高辦公效率，所以建設(shè)一座能夠展示信陽新形象，有標(biāo)志性特性的綜合性商務(wù)樓是很有必要的。本項(xiàng)目建成后，可以充分發(fā)揮浉河區(qū)的交通地理優(yōu)勢，完善區(qū)域的功能設(shè)施，真正吸引投資者的眼光，可以使其成為現(xiàn)代化企業(yè)的聚集區(qū)，引進(jìn)更多的企業(yè)在此辦公，構(gòu)成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)力圈，使大企業(yè)集團(tuán)信心百倍地將其辦事機(jī)構(gòu)或經(jīng)營分部駐扎在本項(xiàng)目寫字樓，拓展區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間。同時(shí)高聳的寫字樓還可以與茗陽閣東西呼應(yīng)，成為區(qū)域的一道亮麗的風(fēng)景線，提升城市的形象品位，增加城區(qū)的現(xiàn)代化氛圍。通過對商務(wù)寫字樓物業(yè)的開發(fā)管理，構(gòu)架一個(gè)政府、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)結(jié)的橋梁紐帶，通過信息咨詢，流通交易等全方位的服務(wù)和管理，培育健康有序的商務(wù)房地產(chǎn)市場。本項(xiàng)目的寫字樓完全可以通過對客源市場的細(xì)分和目標(biāo)市場的準(zhǔn)確定位，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于較佳成長期的特點(diǎn)，突出自身的功能特色，形成整體吸引力，從而提高寫字樓的綜合經(jīng)濟(jì)效益。第三章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模信陽市位于河南省南部，地處大別山北麓與淮河上游之間，東與安徽毗鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西，屏蔽中原，是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。 “茗陽天下”是一個(gè)集商業(yè)、辦公、居住、博覽和休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性項(xiàng)目。規(guī)劃地塊位于信陽市現(xiàn)狀城區(qū)西部浉河南岸，筆架山——賢山腳下，總建筑面積約85萬m2。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾抨柺薪暌?guī)劃的浉河開發(fā)區(qū)域，亦即新興的居住社區(qū)。位于浉河的上游，與信陽市主城區(qū)隔河相望?！败柼煜隆笔鞘着腭v信陽的大型綜合性居住社區(qū)工程，擔(dān)負(fù)著提高信陽市居住區(qū)建設(shè)水準(zhǔn)和城市活力的使命。為此，本著開發(fā)西區(qū)、美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，保證入住居民擁有便捷的生活和富足的文化之開發(fā)原則，在規(guī)劃中進(jìn)行科學(xué)的功能定位和合理的組織結(jié)構(gòu)。充分結(jié)合區(qū)域自然地形條件，將規(guī)劃用地和建設(shè)內(nèi)容分為五個(gè)項(xiàng)目區(qū)，分別為文化商業(yè)區(qū)（文化商業(yè)區(qū)）、住宅Ⅰ區(qū)（二區(qū)）、住宅Ⅱ區(qū)（三區(qū)）、住宅Ⅲ區(qū)（四區(qū)）和住宅Ⅳ區(qū)（五區(qū)），建筑面積分別為130820m124210 m117380 m174990 m302600 m2。按照“兩區(qū)、一軸、四組團(tuán)”的規(guī)劃理念，將五區(qū)域分為文化商業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)兩大功能區(qū)。其中生活區(qū)又分為多層住宅組團(tuán)、聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)、多層與小高層住宅組團(tuán)等四個(gè)居住組團(tuán)。其中文化商業(yè)區(qū)定位為公共文化商業(yè)區(qū)，位于基地東北部，濱臨浉河形成一座功能齊全，風(fēng)格優(yōu)美的商業(yè)步行街。其它四區(qū)均為生活居住區(qū)，位于文化商業(yè)區(qū)的西南部，依山而筑。在文化商業(yè)區(qū)和其它四區(qū)之間是規(guī)劃中的城市東西主干道，使住宅Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)、Ⅳ區(qū)由東向西沿城市道路依次排列，形成依山傍水的山水居住環(huán)境。成為改善信陽市城市景觀、凸顯城市文化，加速城市建設(shè)步伐的城市亮點(diǎn)工程。為促進(jìn)項(xiàng)目的盡快實(shí)施，有效利用資金和土地資源，盡早地改善西區(qū)濱河景觀，按照總體規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施”的工程組織原則，將“茗陽天下”山水社區(qū)的綜合項(xiàng)目分為一、二、三期工程進(jìn)行分步實(shí)施，以保證工程的建設(shè)品質(zhì)，使“茗陽天下”的每一期工程都能成為精品。本項(xiàng)目即為該綜合項(xiàng)目的一期工程，主要建設(shè)范圍為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)和兩區(qū)之間的城市道路。本設(shè)計(jì)建設(shè)內(nèi)容主要為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)及兩區(qū)之間的城市主干道的道路工程。其主要工程類型包括建筑工程、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀工程和市政道路工程。根據(jù)《茗陽天下》文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本設(shè)計(jì)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模詳見下表。建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1文化商業(yè)區(qū)總建筑面積m2130820其中商業(yè)步行街及沿街設(shè)施建設(shè)內(nèi)容128120m2，茗陽閣2700 m2⑴茶博物館m23800⑵茗陽閣m22700⑶住宅m285919⑷商業(yè)m225205⑸辦公樓m212000⑹輔助設(shè)施m211962住宅Ⅰ區(qū)總建筑面積m2124210⑴住宅建筑面積m2114620⑵配套公建面積m22408（3）沿街商鋪m23206（4）蔬菜市場m23976合計(jì)m2255030第四章 建設(shè)場址及條件信陽市位于河南省南部，豫、鄂兩省交界處，北通鄭州、南接湖北、西鄰南陽、東達(dá)合肥，是河南省繼鄭州后又一個(gè)重要的交通樞紐城市，交通四通八達(dá)，逐漸成為豫南經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心城市。本項(xiàng)目場址在信陽市城區(qū)西南，北側(cè)臨浉河與主城區(qū)相望，南側(cè)為賢山，東側(cè)臨107國道，并且區(qū)域內(nèi)有城市主干道華夏大道穿過。整個(gè)區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利，位置優(yōu)越，生活、工作、休閑皆宜，適合進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。場址現(xiàn)狀本項(xiàng)目規(guī)劃所占用的土地已經(jīng)征用，使用權(quán)歸信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前土地出讓協(xié)議書已經(jīng)簽定，土地證已經(jīng)辦理。，屬城市規(guī)劃建設(shè)用地。信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已征土地大部分為基本平整的空地，僅有少量的丘陵地和耕地，目前地面附屬物已拆遷補(bǔ)償完畢，可供本項(xiàng)目建設(shè)使用。、地貌條件信陽市位于區(qū)域環(huán)境單元潢川——羅山盆地的西緣。座落于大別山北麓山前地帶浉河河谷的第一、二階地上，周圍為大別山的余脈環(huán)繞。市區(qū)呈北西——南東方向沿浉