【正文】 行的依賴度依然過高。二是投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，經(jīng)濟適用房投資比重繼續(xù)減少。2004年中國房地產(chǎn)業(yè)投資表現(xiàn)出如下的特點：一是房地產(chǎn)投資增速趨緩，但占全社會固定資產(chǎn)投資的比重仍保持上升趨勢。近年來，全國各地又紛紛提出“經(jīng)營城市”這一全新的發(fā)展理念，更為房地產(chǎn)業(yè)帶來了絕佳的發(fā)展機遇。對于規(guī)模較大的商業(yè)設(shè)施，應(yīng)做好前期的招商引資工作。為保證項目能夠順利、穩(wěn)妥地建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾點：爭取政府在政策、金融等多方面的支持，使本項目的建設(shè)和發(fā)展有一個穩(wěn)定良好的外部環(huán)境。項目建成后將以優(yōu)越的地理位置，齊全的功能設(shè)施，獨特的造型，吸引眾多的業(yè)主入駐，成為一個多元化、全方位、高檔次的現(xiàn)代化商業(yè)住宅社區(qū)，充分展示河南省和信陽市的現(xiàn)代都市形象。項目從可行性研究報告編制到竣工共計劃安排36個月。本項目場址在信陽市城區(qū)西南，北側(cè)臨浉河與主城區(qū)相望，南側(cè)為賢山，東側(cè)臨107國道，并且區(qū)域內(nèi)有城市主干道路華夏路穿過。公司實力強，政府為了保證該項目的順利進行而專門成立了信陽市賢風山莊建設(shè)指揮部（信文[2004]108號），由市委副書記王道云任政委，市委主要領(lǐng)導(dǎo)任指揮長、副指揮長，并由各主管部門領(lǐng)導(dǎo)為組成成員，對該公司的工作也給予大力支持。獨立全過程操作武漢姻脂山莊項目開發(fā)和武漢青山區(qū)怡景花園項目的開發(fā)。本報告根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究報告編制的工作范圍和深度規(guī)定，對項目建設(shè)的依據(jù)、條件及必要性進行了論述，對市場的需求進行了分析和預(yù)測，對建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、建設(shè)方案、公用工程、環(huán)境保護、消防及安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、勞動定員、項目實施進度、項目招投標方案、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟和社會效益等方面進行綜合性分析和評價，為項目決策提供可靠、科學的依據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立于2004年10月，注冊資本金800萬元人民幣，三級開發(fā)資質(zhì)，企業(yè)性質(zhì)為民營有限責任公司。總經(jīng)理劉道富，武漢大學EMBA，歷任海南名流置業(yè)發(fā)展公司副總經(jīng)理，湖北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理，名流投資集團湖北分公司總經(jīng)理，武漢未來屋產(chǎn)有限公司總經(jīng)理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長，獨立全過程操作武漢市水果湖廣場、鐘祥市名流花園等多個地產(chǎn)開發(fā)項目。，總建筑面積約85萬m2，項目共分為五個區(qū)，本項目一期建設(shè)其中的文化商業(yè)區(qū)和住宅Ⅰ區(qū)。整個區(qū)域位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，生活、工作、休閑皆宜，適合進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。一期工程采取滾動開發(fā)，滾動投資的形式，資金籌措為：資本金8000萬元，%；吸收社會項目股東資金8000萬元，％；銀行貸款8000萬元，％；，%。同時，本項目的建設(shè)還可帶動周邊及信陽市商貿(mào)、旅游、餐飲、建筑等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機會，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有極好的社會效益。本項目的建設(shè)占用土地較多，業(yè)主應(yīng)加強與土地、規(guī)劃、市政等有關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)，做好項目的土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。第二章 項目投資環(huán)境和市場研究房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。尤其是中國的住宅產(chǎn)業(yè)，需求潛力巨大，因而建設(shè)量大面廣，增長勢頭至少會持續(xù)二十年左右。%。從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，2004年東部、西部投資占全國房地產(chǎn)的比例，東部下降，中西部增大；從房地產(chǎn)投資增長率的地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，東部和中部增速加快，西部有下降趨勢。2004年國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。對于銀行貸款的依賴度仍然過高。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，如果我國GDP每年維持7％的增長，那么房地產(chǎn)的需求每年至少會以8％9％的速度增長。因此，考慮到大量農(nóng)村人口進城對房地產(chǎn)的需求，估計增長應(yīng)該在10％以上。2005年第一季度，我國房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持去年穩(wěn)定增長態(tài)勢，投資總量和規(guī)模１至２月為1200億元，１至３月為2324億元，投資規(guī)模首次在１季度就超過了2000億元，但與去年相比，投資增速迅速回落。中部地區(qū)，如河南、湖北、湖南等地，經(jīng)濟發(fā)展水平居中，人口數(shù)量龐大，具有房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，隨著人均可支配收入水平的提高，將迎來房地產(chǎn)開發(fā)和消費的熱潮。%，總量位居全國第16位，增幅位居全國第7位。%。商品房施工面積2300多萬平方米，％；銷售面積129萬平方米，同比增長26％；，％?？傊瑥姆康禺a(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中的地位和作用，以及對城鎮(zhèn)化進程的推動作用等各方面來看，我國及河南省的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，投資房地產(chǎn)業(yè)大有作為。信陽市近年來隨著城市的建設(shè)與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，城市框架拉大，城市規(guī)模擴大，城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市戶口準入門檻不斷降低，全市的房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新的發(fā)展時期，形勢良好。信陽的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制逐步建立的階段。城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強大的外部效應(yīng)。信陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工、經(jīng)營情況表指標2002年2003年2004年投資總額（億元）施工面積（萬平方米）其中：新開工面積竣工面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）銷售金額（億元）房地產(chǎn)施工、經(jīng)營情況 隨著信陽市國民經(jīng)濟和社會的持續(xù)繁榮與發(fā)展，人民收入和生活水平進一步增長和提高，信陽市房地產(chǎn)業(yè)在拉大城市框架，優(yōu)化投資和居住環(huán)境，加快城鎮(zhèn)化進程的步伐中，抓住機遇、加強管理、加快發(fā)展，各項指標均呈現(xiàn)出穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展的態(tài)勢。這些政策對于促進信陽市的房地產(chǎn)市場健康有序和穩(wěn)定的發(fā)展，極為有利。發(fā)展城市茶經(jīng)濟、茶文化，彰顯特色，建設(shè)個性城市，打造“中國茶都”是信陽市的發(fā)展方向，信陽市圍繞打造茶都和創(chuàng)建省級園林城市，開發(fā)新城，繁榮老城，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強，固定資產(chǎn)投資規(guī)模進一步加強，城市建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)市場面臨發(fā)展機遇。尤其是茶葉的種植歷史悠久，發(fā)展迅速，茶葉已經(jīng)是浉河區(qū)獨具特殊性的農(nóng)業(yè)資源，是發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)民增收的有效途徑。 宏觀市場與本項目發(fā)展的借鑒加快城鎮(zhèn)化進程是黨的十六大提出的關(guān)于我國新時期新階段全面建設(shè)小康社會的重大戰(zhàn)略舉措之一。信陽山青水秀，是茶葉的故鄉(xiāng)，產(chǎn)茶歷史久，環(huán)境好，是國家級生態(tài)環(huán)境示范市，%。同時，圍繞茗陽閣展開的茶文化博物館、茶村、書院、休閑商業(yè)街、濱水觀光步道等城市文化休閑配套設(shè)施，集購物、休閑、文化交往于一體，將各種自然資源、生活資源和市政大配套整合在一起，將使茗陽天下成為深具人文價值與休閑意味的經(jīng)典人居，以“新城市主義”的理念規(guī)劃開發(fā)大型復(fù)合社區(qū)，使本區(qū)域成為新時代信陽人的精神家園。信陽市的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來，隨著信陽市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。21世紀是注重人與環(huán)境和諧發(fā)展的生態(tài)時代。2004年大面積戶型供應(yīng)量有所增加，不少大社區(qū)都配備有200平方米以上的復(fù)式或大面積平層房型。從價格和戶型兩方面可以看到，目前市場的需求狀況是兩房兩廳（8095平方米）總價在14萬元左右、三房兩廳（100120平方米）總價在19萬元左右。事實上該區(qū)已經(jīng)成為高檔別墅區(qū)的聚集地，伴隨著信陽市城市框架的進一步拉大，該區(qū)憑借先天的自然優(yōu)勢、政府政策傾斜、四通八達的交通、日益完善的生活配套，成為地產(chǎn)開發(fā)的熱土。優(yōu)越的區(qū)位交通條件可謂是信陽市城區(qū)西南部得天獨厚的項目優(yōu)勢，市政配套先行在這個區(qū)域得到了實實在在的體現(xiàn)。本項目的建設(shè)將成為該區(qū)域最大的樓盤，以其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品形態(tài)，創(chuàng)造信陽市的典范樓盤，引領(lǐng)市場價格，房屋均價在每平方米1500元左右，配合周邊商業(yè)房產(chǎn)的建設(shè)實施，從項目的SWOT分析也可以看出，本項目發(fā)展?jié)摿艽?。區(qū)域連接國道、浉河橋，距離市區(qū)10分種車程，道路交通十分便利。項目規(guī)劃較大，具備自身配套設(shè)施上的優(yōu)勢，商業(yè)、教育配套設(shè)施完備。項目地塊周邊自然環(huán)境宜人，空氣清新，自然寧靜。郊區(qū)樓盤市政及生活設(shè)施配套不足。消費行為進一步深化擴展，對集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性、大型購物場所的向往很熱切，需要有一個能夠提升消費檔次的繁華的商業(yè)街。許多商場由于市場定位不準，經(jīng)營特色不突出，經(jīng)營檔次偏低，沒有體現(xiàn)出信陽市的商業(yè)特色，反而淪落為二、三流的集貿(mào)市場檔次，假冒商品較多，經(jīng)營狀況比較差，沒有形成足夠的人氣。各經(jīng)營場所沒有體現(xiàn)企業(yè)自身的特色和形象，各商家只是在視覺識別上極盡鋪陳，缺乏應(yīng)有的內(nèi)涵。本項目地處信陽市浉河南岸，該區(qū)域是知名度很高、極具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊的商業(yè)氛圍十分濃厚，容易形成集群優(yōu)勢，是具有消費吸引力的黃金寶地，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。目前，隨著信陽市的地標性建筑——茗陽閣的即將建成，該區(qū)域?qū)⑹侨肆髁枯^大的地段，也必將有旺盛的交易。純商業(yè)集團綜合性百貨商場的經(jīng)營規(guī)模較大，經(jīng)營的品種也較為齊全，但客流量通常不高，相互之間的競爭也較為激烈；而主題性商場、專業(yè)市場，經(jīng)營品種主要限于一定主題，雖客流量較高，但毛利率較低；超市的特點是采用開放式貨架經(jīng)營方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，雖客流量大，但通常毛利率也較低；其他個體經(jīng)營的獨立店鋪又主要以服裝日用品為主，其商品的品種和經(jīng)營的誠信度不高，很難獲得眾多顧客的青睞。建成后將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費層面的不同需求，真正體現(xiàn)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。因此，其它商業(yè)用地可能會進一步對本項目建設(shè)造成一定的沖擊。以開發(fā)特色個體經(jīng)營店鋪的形式將南街、北街全部售出，如果沒有一個高品位的經(jīng)營風格和理念定位，很難營造出高檔商業(yè)步行街的氛圍。隨著我國國民經(jīng)濟的高速增長和對外開放程度的不斷加深，我國的商務(wù)寫字樓服務(wù)業(yè)得到了迅速發(fā)展，服務(wù)設(shè)施不斷完善，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平不斷提高，高檔次商務(wù)寫字樓宇不斷增加。東部地區(qū)的寫字樓愈建愈多，%，%。中西部地區(qū)在國家加大了開發(fā)力度之后，對商務(wù)寫字樓的需求也很大，許多城市高檔次商務(wù)寫字樓的數(shù)量也在不斷增加。隨著浉河南岸的開發(fā)建設(shè)和城區(qū)的改造，信陽市未來高檔辦公物業(yè)在該區(qū)域?qū)休^好的市場，以適應(yīng)高速發(fā)展的經(jīng)濟需要。信陽市房地產(chǎn)未來開發(fā)的重點區(qū)域在浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，本項目將建設(shè)成為一個高品位的，集居住、旅游、商業(yè)和文化為一體的信陽市大型純生態(tài)復(fù)合社區(qū)，成為一座環(huán)境優(yōu)雅，品質(zhì)高尚、配套設(shè)施完善、生活形態(tài)健康的人居新城，是信陽市高品質(zhì)的居住區(qū)。在戶型設(shè)計中要注重功能性和實用性，以三房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主，復(fù)式住宅為輔。這樣的價格有利于項目的銷售速度和資金回籠，提高投資回報率。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費需求，需要建設(shè)一個集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風采。本項目區(qū)域?qū)⑹切抨柺形磥硇碌纳虅?wù)中心區(qū)，具有金融、商務(wù)、辦公、住宅、娛樂、旅游、服務(wù)、信息研究等多種功能，隨著各項基礎(chǔ)設(shè)施和娛樂文化設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，再加上環(huán)境條件和設(shè)施的影響，這里將成為信陽市商家相對集中，就業(yè)容量較高的地區(qū)，商務(wù)活動將十分頻繁、人流物流集中，形成密集的辦公區(qū)域，可以更好地滿足商務(wù)活動的需要，提高辦公效率，所以建設(shè)一座能夠展示信陽新形象，有標志性特性的綜合性商務(wù)樓是很有必要的。本項目的寫字樓完全可以通過對客源市場的細分和目標市場的準確定位，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于較佳成長期的特點，突出自身的功能特色，形成整體吸引力，從而提高寫字樓的綜合經(jīng)濟效益。項目所在區(qū)域為信陽市近年規(guī)劃的浉河開發(fā)區(qū)域，亦即新興的居住社區(qū)。充分結(jié)合區(qū)域自然地形條件，將規(guī)劃用地和建設(shè)內(nèi)容分為五個項目區(qū)，分別為文化商業(yè)區(qū)（文化商業(yè)區(qū)）、住宅Ⅰ區(qū)（二區(qū)）、住宅Ⅱ區(qū)（三區(qū)）、住宅Ⅲ區(qū)（四區(qū)）和住宅Ⅳ區(qū)（五區(qū)），建筑面積分別為130820m124210 m117380 m174990 m302600 m2。其它四區(qū)均為生活居住區(qū)，位于文化商業(yè)區(qū)的西南部，依山而筑。本項目即為該綜合項目的一期工程，主要建設(shè)范圍為文化商業(yè)區(qū)、住宅Ⅰ區(qū)和兩區(qū)之間的城市道路。建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模一覽表序號項目名稱單位數(shù)量備注1文化商業(yè)區(qū)總建筑面積m2130820其中商業(yè)步行街及沿街設(shè)施建設(shè)內(nèi)容128120m2，茗陽閣2700 m2⑴茶博物館m23800⑵茗陽閣m22700⑶住宅m285919⑷商業(yè)m225205⑸辦公樓m212000⑹輔助設(shè)施m211962住宅Ⅰ區(qū)總建筑面積m2124210⑴住宅建筑面積m2114620⑵配套公建面積m22408（3）沿街商鋪m23206（4）蔬菜市場m23976合計m2255030第四章 建設(shè)場址及條件信陽市位于河南省南部，豫、鄂兩省交界處，北通鄭州、南接湖北、西鄰南陽、東達合肥，是河南省繼鄭州后又一個重要的交通樞紐城市，交通四通八達，逐漸成為豫南經(jīng)濟、文化、交通的中心城市。屬城市規(guī)劃建設(shè)用地。市區(qū)呈北西——南東方向沿浉河沖積階地展開；地勢由西北向東南傾斜?！孀罡邭鉁?0℃最低氣溫2℃% 降水多集中在6——9月份年平均降水量1107mm m/s主導(dǎo)風向為北風至東北風年平均無霜期為250天日照率49%、水文地質(zhì)條件工程地質(zhì)本區(qū)區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造處于秦嶺緯向復(fù)雜構(gòu)造帶的東延地帶，構(gòu)造單元屬于秦嶺褶皺系之潢川山前坳陷的平昌關(guān)—羅山凹陷地帶。擬建場地南側(cè)有龜山—梅山斷裂通過：斷層走向西北一南東向，傾角55o一65o，屬壓扭性斷裂，地層上出露早古生代中深變質(zhì)巖系， 主要為斜長角閃(片)巖、絹云斜長片巖等。②一l斜長角閃片巖(全風化)：灰黃色，柱粒狀變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，主要礦物成分為斜長石、角閃石，其中大部分礦物已發(fā)生蝕變，蝕變礦物為絹云母、綠泥石等，巖芯呈土狀，見少量原巖碎塊。