【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一章 總論信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽天下（一期）開發(fā)建設(shè)項目、項目負責人項目承辦單位：信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目法人代表：劉懷剛信陽市浉河南岸、107國道西側(cè)編制單位：河南省工程咨詢公司資格證書編號：工咨甲103012100內(nèi)容及范圍信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于編制《信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽天下（一期）開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告》的編制委托書；《信陽市城市總體規(guī)劃(2004—2020年)》；《信陽市人民政府市長辦公會議紀要》[2005]34號；中南調(diào)查公司《信陽房地產(chǎn)市場關(guān)于價格的補充報告》；項目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等。本報告根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究報告編制的工作范圍和深度規(guī)定，對項目建設(shè)的依據(jù)、條件及必要性進行了論述，對市場的需求進行了分析和預(yù)測，對建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、建設(shè)方案、公用工程、環(huán)境保護、消防及安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、勞動定員、項目實施進度、項目招投標方案、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟和社會效益等方面進行綜合性分析和評價，為項目決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立于2004年10月，注冊資本金800萬元人民幣，三級開發(fā)資質(zhì)，企業(yè)性質(zhì)為民營有限責任公司。企業(yè)股東人數(shù)為4人，公司現(xiàn)擁有正式員工24名，其中具有技術(shù)職稱18人，占公司總?cè)藬?shù)的75%。企業(yè)法人代表，董事長劉懷剛，歷任武漢中遠建筑有限公司總經(jīng)理，武漢利加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事，副總經(jīng)理。獨立全過程操作武漢姻脂山莊項目開發(fā)和武漢青山區(qū)怡景花園項目的開發(fā)?？偨?jīng)理劉道富，武漢大學(xué)EMBA，歷任海南名流置業(yè)發(fā)展公司副總經(jīng)理，湖北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理，名流投資集團湖北分公司總經(jīng)理，武漢未來屋產(chǎn)有限公司總經(jīng)理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長，獨立全過程操作武漢市水果湖廣場、鐘祥市名流花園等多個地產(chǎn)開發(fā)項目。楊艷林副總經(jīng)理，之前任信陽市三聯(lián)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，獨立全過程操作信陽市八一路項目的開發(fā)工作。趙守波副總經(jīng)理，雙研究生學(xué)歷，高級工程師，歷任武漢市建行建銀大廈籌建處工程部經(jīng)理，湖北省建行后勤中心建銀管理處總經(jīng)理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長助理，全過程參與武漢市建銀大廈、武漢市水果湖廣場、鐘祥市名流花園的開發(fā)建設(shè)。公司實力強，政府為了保證該項目的順利進行而專門成立了信陽市賢風山莊建設(shè)指揮部（信文[2004]108號），由市委副書記王道云任政委，市委主要領(lǐng)導(dǎo)任指揮長、副指揮長，并由各主管部門領(lǐng)導(dǎo)為組成成員，對該公司的工作也給予大力支持。，總建筑面積約85萬m2，項目共分為五個區(qū)，本項目一期建設(shè)其中的文化商業(yè)區(qū)和住宅Ⅰ區(qū)。一期總建筑面積255030m2。其中文化商業(yè)區(qū)總建筑面積130820㎡，建設(shè)內(nèi)容主要包括：茗陽閣，茶博物館，辦公樓及超市，商業(yè)步行街，多層、高層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；住宅Ⅰ區(qū)總建筑面積124210㎡，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；遠期建設(shè)的住宅Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ區(qū)總建筑面積594970㎡，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層、高層住宅、花園洋房、連排別墅、獨立別墅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等。本項目場址在信陽市城區(qū)西南，北側(cè)臨浉河與主城區(qū)相望，南側(cè)為賢山，東側(cè)臨107國道，并且區(qū)域內(nèi)有城市主干道路華夏路穿過。整個區(qū)域位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，生活、工作、休閑皆宜，適合進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。本項目所在地處于信陽市市政公用網(wǎng)絡(luò)設(shè)施覆蓋區(qū)，水、電、燃氣供應(yīng)等均可以滿足項目需要。信陽中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項目建設(shè)和銷售過程中需要各類管理及技術(shù)人員23人，其他人員根據(jù)實際情況確定，人員來源可從公司內(nèi)部調(diào)配或面向社會公開招聘。項目從可行性研究報告編制到竣工共計劃安排36個月。一期工程采取滾動開發(fā)，滾動投資的形式，資金籌措為：資本金8000萬元，%；吸收社會項目股東資金8000萬元，％；銀行貸款8000萬元，％；，%。主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ設(shè)計規(guī)模1建設(shè)用地面積公頃2總建筑面積平方米255030Ⅱ經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元滾動投資和開發(fā)2資金籌措萬元其中：自有資金萬元8000 項目股東資金萬元8000 銀行借款萬元8000 銷售收入再投入萬元3銷售總收入萬元4銷售總成本費用萬元5銷售利潤總額萬元6銷售稅金及附加萬元7銷售所得稅萬元8銷售稅后利潤萬元9土地增值稅萬元Ⅲ財務(wù)評價指標　1銷售投資利潤率%%2銷售投資利稅率%%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%40%4全部投資投資回收期（所得稅前）年5全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%%6全部投資投資回收期（所得稅后）年7借款償還期（含建設(shè)期）年茗陽天下項目的建設(shè)對促進信陽市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，而且可有效拉大城市框架，對信陽發(fā)展國家級生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點市，實現(xiàn)“經(jīng)營城市”有著重大的戰(zhàn)略意義。本項目擁有良好的市場前景，建設(shè)條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模適宜，方案合理，建筑造型獨特，功能完善，水、電、燃氣等外部建設(shè)條件良好，建設(shè)資金籌措有保證，并且項目建設(shè)得到了信陽市政府的大力支持。項目建成后將以優(yōu)越的地理位置，齊全的功能設(shè)施，獨特的造型，吸引眾多的業(yè)主入駐，成為一個多元化、全方位、高檔次的現(xiàn)代化商業(yè)住宅社區(qū)，充分展示河南省和信陽市的現(xiàn)代都市形象。同時，本項目的建設(shè)還可帶動周邊及信陽市商貿(mào)、旅游、餐飲、建筑等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機會，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有極好的社會效益。經(jīng)財務(wù)評價，%，%；全部投資內(nèi)部收益率所得稅前為40%，高于基準折現(xiàn)率，；。因此，茗陽天下開發(fā)建設(shè)項目是可行的，本項目的建設(shè)和投入使用將為企業(yè)和城市帶來巨大的經(jīng)濟效益和良好的社會效益。為保證項目能夠順利、穩(wěn)妥地建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾點：爭取政府在政策、金融等多方面的支持，使本項目的建設(shè)和發(fā)展有一個穩(wěn)定良好的外部環(huán)境。本項目的建設(shè)占用土地較多，業(yè)主應(yīng)加強與土地、規(guī)劃、市政等有關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)，做好項目的土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。因本項目規(guī)模較大，企業(yè)應(yīng)提前做好項目的融資工作，以保證項目的順利建設(shè)。項目建設(shè)過程中，應(yīng)做好環(huán)保“三同時”工作。對于規(guī)模較大的商業(yè)設(shè)施，應(yīng)做好前期的招商引資工作。第二章 項目投資環(huán)境和市場研究房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。具有高投資、高回報、高風險、綜合性強、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十幾年的市場化進程后，取得了舉世矚目的成就，以房地產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)逐漸形成。近年來，全國各地又紛紛提出“經(jīng)營城市”這一全新的發(fā)展理念，更為房地產(chǎn)業(yè)帶來了絕佳的發(fā)展機遇。尤其是中國的住宅產(chǎn)業(yè)，需求潛力巨大，因而建設(shè)量大面廣，增長勢頭至少會持續(xù)二十年左右。在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動下，當前住宅市場總體上呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的形勢。1998年出臺的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，提出加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求的要求，使得住宅產(chǎn)業(yè)投資穩(wěn)步回升，住宅建設(shè)增長加快。2004年中國房地產(chǎn)業(yè)投資表現(xiàn)出如下的特點：一是房地產(chǎn)投資增速趨緩，但占全社會固定資產(chǎn)投資的比重仍保持上升趨勢。，%。從2004年的年度變化來看，受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資增速呈下降的趨勢，與固定資產(chǎn)投資的下降速度同步，調(diào)控效果顯現(xiàn)。，占固定資產(chǎn)投資比重仍然持續(xù)上升，2004年接近19%，為1986年以來最高。二是投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，經(jīng)濟適用房投資比重繼續(xù)減少。從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，2004年東部、西部投資占全國房地產(chǎn)的比例，東部下降，中西部增大；從房地產(chǎn)投資增長率的地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，東部和中部增速加快，西部有下降趨勢。從商品住房投資的類型結(jié)構(gòu)看，2004年經(jīng)濟適用房投資比重繼續(xù)下降，%%，為1998年以來最低。實際上經(jīng)濟適用房投資比重從2001年以來處于減少趨勢，五年減少了6個百分點。三是國內(nèi)信貸比重降低，但對銀行的依賴度依然過高。2004年國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。%，%。自籌資金和其他資金的比重以及增長速度均為1998年以來最高的年份，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，但國內(nèi)貸款額從1998年以來持續(xù)增大，2004年超過3000億元，為1998年的近3倍，也是1998年以來的最高值。同時在其他資金當中，80%左右來自個人信貸，房地產(chǎn)的資金仍有超過50%來自銀行。對于銀行貸款的依賴度仍然過高。經(jīng)濟的長期快速發(fā)展對于房地產(chǎn)業(yè)十分重要。改革開放以來我國經(jīng)濟發(fā)展得非常好，％，更重要的是我國可能會保持長期快速的發(fā)展。如果我國經(jīng)濟在未來20年翻兩番的話，如在匯率不變條件下，我國人均GDP至少達到3000美元，人們的收入水平提高以后，對房地產(chǎn)的需求會提高，而且住房需求是收入彈性比較大的，即當收入增加時，對住房的需求會增長得更快。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，如果我國GDP每年維持7％的增長，那么房地產(chǎn)的需求每年至少會以8％9％的速度增長。 除了收入增長會帶來房地產(chǎn)需求的增長，經(jīng)濟發(fā)展伴隨著的大量農(nóng)村人口進城也會對房地產(chǎn)構(gòu)成需求。％的人口還是農(nóng)村人口，如果GDP達到3000美元這樣的中等發(fā)達國家水平，農(nóng)村人口應(yīng)該會降低到45％，甚至到40％左右。到2020年估計我國應(yīng)該至少有14億人，這當中有將近20％的人要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，也就是說，轉(zhuǎn)移進城的人，大概還有兩億多，將近三億人。因此，考慮到大量農(nóng)村人口進城對房地產(chǎn)的需求，估計增長應(yīng)該在10％以上。我國從2004年８月以來，房地產(chǎn)投資增速就已經(jīng)回落并穩(wěn)定在２８％29％的范圍內(nèi)。按照目前房地產(chǎn)投資增速推測，2005年全年增速可能會在20％左右。然而，雖然投資增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地產(chǎn)投資的絕對規(guī)模仍很大。2005年第一季度，我國房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持去年穩(wěn)定增長態(tài)勢，投資總量和規(guī)模１至２月為1200億元，１至３月為2324億元，投資規(guī)模首次在１季度就超過了2000億元，但與去年相比，投資增速迅速回落。目前，東南沿海地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展水平高，城鎮(zhèn)人口數(shù)量多，區(qū)位優(yōu)勢顯著，因而房地產(chǎn)企業(yè)在這種地區(qū)投資具有比較大的優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)投資環(huán)境比較好的地區(qū)也主要集中在東南沿海，包括廣東、浙江、江蘇、福建、山東等省。但是，在有些不具備比較優(yōu)勢的局部地區(qū)，尤其是經(jīng)濟中心和重要交通線路沿線等區(qū)位條件好的地方，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民人均可支配收入的提高，也在適當?shù)剡M行房地產(chǎn)開發(fā)，吸引投資，進行城市經(jīng)營。中部地區(qū)，如河南、湖北、湖南等地，經(jīng)濟發(fā)展水平居中，人口數(shù)量龐大，具有房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，隨著人均可支配收入水平的提高，將迎來房地產(chǎn)開發(fā)和消費的熱潮。其中，河南省由于區(qū)位條件比較好，經(jīng)濟增長率近年來也比較高，因而房地產(chǎn)投資數(shù)額比較大，企業(yè)數(shù)量多，具有比較大的房地產(chǎn)投資價值。隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度的改革和住宅商品化、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的實施及有效的宏觀調(diào)控措施的實施，河南省的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)快速發(fā)展，取得了顯著的成就。房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)增長，2003年房地產(chǎn)業(yè)增加值近200億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和從業(yè)人數(shù)均呈增長趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況良好， 2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)強勁增長，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。，%，總量位居全國第16位，增幅位居全國第7位。全省18個省轄市除開封外全面增長，其中鄭州、焦作、許昌、商丘、濟源增長在60%以上。從投資用途上看，%；，%；，增長81%。2004年房地產(chǎn)市場供需差距進一步縮小，而上年為140萬平方米。，%。在當前市場較旺的背景下，商品房近八成為期房銷售，商品住宅的期房銷售比重則更高。2005年河南省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在上年強勁增長基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較快的發(fā)展，各項指標運行情況良好，一季度，％，顯示出穩(wěn)健發(fā)展的勢頭。根據(jù)省建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)，一季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地432萬平方米，％；完成土地開發(fā)102萬平方米，％。商品房施工面積2300多萬平方米，％；銷售面積129萬平方米，同比增長26％；，％。 伴隨著居民需求的持續(xù)增長，一季度，全省商品房均價升至每平方米1882元，％；其中，商品住宅均價為每平方米1798元，％。此外，為滿足中低收入家庭的購房需求，河南省還加大了經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度：，％。 總之，從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中的地位和作用，以及對城鎮(zhèn)化進程的推動作用等各方面來看，我國及河南省的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，投資房地產(chǎn)業(yè)大有作為。加快城鎮(zhèn)化進程是黨的十六大提出的我國新時期、新階段全面建設(shè)小康社會的重大戰(zhàn)略舉措之一。加快信陽的城市化進程，把信陽建設(shè)成為全省重要的地區(qū)級城市，對信陽乃至河南未來經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。信陽在加快推進城鎮(zhèn)化進程中，城市首位度的提高為住宅規(guī)?；_發(fā)提供了有利的政策支持和需求空間，特別是伴隨著一系列有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)惠政策的出臺，如信陽城市總體規(guī)模的全面擴展、戶籍放開、房地產(chǎn)二級市場開放、城市居民的消費結(jié)構(gòu)升級都對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了內(nèi)在拉動力，使信陽的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片生機勃勃的景象。信陽市近年來隨著城市的建設(shè)與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，城市框架拉大，城市規(guī)模擴大，城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市戶口準入門檻不斷降低，全市的房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新的發(fā)展時期，形勢良好。從信陽市自身