【文章內(nèi)容簡介】 住宅樓1單元1002 住宅3258號住宅樓3單元1001 住宅3268號住宅樓3單元1002 住宅3278號住宅樓4單元1001 住宅3288號住宅樓4單元1002 住宅3298號住宅樓5單元1001 住宅3308號住宅樓5單元1002 住宅3318號住宅樓6單元1001 住宅3328號住宅樓6單元1002 住宅3338號住宅樓7單元1001 住宅3348號住宅樓7單元1002 住宅3358號住宅樓1單元901 住宅3368號住宅樓1單元902 住宅3378號住宅樓2單元801 住宅3388號住宅樓2單元802 住宅3398號住宅樓3單元901 住宅3408號住宅樓3單元902 住宅3418號住宅樓4單元901 住宅3428號住宅樓4單元902 住宅3438號住宅樓5單元901 住宅3448號住宅樓5單元902 住宅3458號住宅樓6單元901 住宅3468號住宅樓6單元902 住宅3478號住宅樓7單元901 住宅3488號住宅樓7單元902 住宅3498號住宅樓1單元801 住宅3508號住宅樓1單元802 住宅3518號住宅樓3單元801 住宅3528號住宅樓3單元802 住宅3538號住宅樓4單元801 住宅3548號住宅樓4單元802 住宅3558號住宅樓5單元801 住宅3568號住宅樓5單元802 住宅3578號住宅樓6單元801 住宅3588號住宅樓6單元802 住宅3598號住宅樓7單元801 住宅3608號住宅樓7單元802 住宅3618號住宅樓1單元701 住宅3628號住宅樓1單元702 住宅3638號住宅樓2單元601 住宅3648號住宅樓2單元602 住宅3658號住宅樓3單元701 住宅3668號住宅樓3單元702 住宅3678號住宅樓4單元701 住宅3688號住宅樓4單元702 住宅3698號住宅樓5單元701 住宅3708號住宅樓5單元702 住宅3718號住宅樓6單元701 住宅3728號住宅樓6單元702 住宅3738號住宅樓7單元701 住宅3748號住宅樓7單元702 住宅3758號住宅樓1單元601 住宅3768號住宅樓1單元602 住宅3778號住宅樓3單元601 住宅3788號住宅樓1單元501 住宅3798號住宅樓1單元502 住宅3808號住宅樓2單元401 住宅3818號住宅樓2單元402 住宅3828號住宅樓3單元501 住宅3838號住宅樓3單元502 住宅3848號住宅樓7單元501 住宅3858號住宅樓7單元502 住宅3868號住宅樓1單元401 住宅3878號住宅樓1單元402 住宅3888號住宅樓4單元401 住宅3898號住宅樓4單元402 住宅3908號住宅樓6單元401 住宅3918號住宅樓6單元402 住宅3928號住宅樓7單元401 住宅3938號住宅樓1單元301 住宅3948號住宅樓1單元302 住宅3958號住宅樓2單元201 住宅3968號住宅樓2單元202 住宅3978號住宅樓3單元302 住宅3988號住宅樓4單元301 住宅3998號住宅樓5單元301 住宅4008號住宅樓6單元301 住宅4018號住宅樓201 辦公4028號住宅樓1單元201 住宅4038號住宅樓1單元202 住宅4048號住宅樓3單元201 住宅4058號住宅樓101 商業(yè)4068號住宅樓102 商業(yè)4078號住宅樓103 商業(yè)4088號住宅樓104 商業(yè)4098號住宅樓105 商業(yè)4108號住宅樓106 商業(yè)4118號住宅樓107 商業(yè)4128號住宅樓108 商業(yè)4138號住宅樓B101 地下商業(yè)4148號住宅樓B102 地下商業(yè)4158號住宅樓B103 地下商業(yè)4168號住宅樓B104 地下商業(yè)4178號住宅樓市政站點 無收益部分4187號住宅樓1101 住宅4197號住宅樓1102 住宅4207號住宅樓1001 住宅4217號住宅樓1002 住宅4227號住宅樓901 住宅4237號住宅樓902 住宅4247號住宅樓801 住宅4257號住宅樓802 住宅4267號住宅樓701 住宅4277號住宅樓702 住宅4287號住宅樓601 住宅4297號住宅樓602 住宅4307號住宅樓501 住宅4317號住宅樓502 住宅4327號住宅樓401 住宅4337號住宅樓402 住宅4347號住宅樓301 住宅4357號住宅樓302 住宅4367號住宅樓201 住宅4377號住宅樓202 住宅4387號住宅樓101 住宅4397號住宅樓102 住宅4407號住宅樓B101 大堂（地下辦公）合計 各樓各用途及面積情況詳見表4。 表4 各樓各用途及面積情況明細(xì) 面積單位：平方米項目住宅地上商業(yè)地下商業(yè)地上辦公地下辦公地下車庫地下倉儲其他無收益建筑面積合計7號樓8號樓 9號樓 0 　地下車庫及庫房合計：根據(jù)委托方提供的《宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）10號樓建設(shè)工程形象進度及投資情況說明》，于估價時點各樓均已結(jié)構(gòu)封頂，正在進行內(nèi)外裝修以及設(shè)施設(shè)備的安裝。于估價時點之前，該項目全部在建工程已進行過抵押。于估價時點尚未注銷。 二、估價結(jié)果的確定（一）確定的方法評估人員采用了成本法和假設(shè)開發(fā)法分別對估價對象的價格進行了測算，成本法主要是對價格構(gòu)成進行分析，采用房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項客觀成本進行計算，反映了房地產(chǎn)的成本價格。假設(shè)開發(fā)法主要是根據(jù)市場一般水平，對估價對象未來將要發(fā)生的收入和費用進行分析，并采用市場上客觀的數(shù)據(jù)，其計算的結(jié)果比較客觀。評估人員根據(jù)評估經(jīng)驗，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的因素，并結(jié)合估價對象的具體情況，取兩種評估結(jié)果的加權(quán)平均值作為估價對象的公開市場價值。（二）估價結(jié)果確定估價對象的公開市場價值估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價值的各項因素，大寫：人民幣玖億捌仟零貳拾貳萬捌仟貳佰元整。確定估價對象的法定優(yōu)先受償款（1）根據(jù)委托方提供的《宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）10號樓及鍋爐房、地下車庫建設(shè)工程法定優(yōu)先受償款說明》，截至估價時點2008年1月29日，全部地價款和契稅已按《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》〖京地出【合】字（2004）第1182號〗及補充協(xié)議全額繳清。考慮到估價對象所在項目實際各收益建筑面積與出讓面積有所出入，將會涉及到地價款多退少補的問題。由于包含估價對象在內(nèi)的整個項目的建筑面積尚未進行竣工實測，且地價款標(biāo)準(zhǔn)由國土資源局審定，因此，本次評估以估價對象全額繳清地價款及其相關(guān)稅費為假設(shè)前提，未考慮地價款多退少補的問題對估價對象于估價時點的抵押價值的減值影響。在此提請報告使用者注意。（2）根據(jù)委托方提供的《宣武區(qū)陶然亭路2號雙柳樹危改小區(qū)（一期）10號樓及鍋爐房、地下車庫建設(shè)工程法定優(yōu)先受償款說明》，截至估價時點2008年1月29日，估價對象所發(fā)生的工程款和材料款等款項在項目建設(shè)期內(nèi)已分期全額發(fā)放給建設(shè)單位和材料供應(yīng)單位，不存在拖欠的工程款等債權(quán)債務(wù)關(guān)系。（3）根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》〖京宣國用（2007出）第01079號〗以及委托方的介紹，包含估價對象在內(nèi)的所在項目于估價時點2008年1月29日設(shè)有抵押權(quán)登記，分別為：2007年1月23日。權(quán)利價值叁億肆仟萬元，抵押期限為2007年1月23日至2009年7月22日止。該抵押為第二順序人。2007年9月20日，對該抵押權(quán)追加抵押物在建工程32803平方米，該抵押變更為第一順序人，抵押權(quán)利、抵押期限不變。2007年11月16日追加抵押物在建工程38253平方米。2007年2月16日，權(quán)利價值壹億伍仟萬元，抵押期限2007年2月8日至2009年8月7日止，該抵押為第三順序人。2007年9月20日，對該抵押權(quán)追加抵押物在建工程32803平方米，抵押變更為第二順序，權(quán)利價值、抵押期限不變。2007年11月16日追加抵押物在建工程38253平方米。2007年9月20日，、在建工程32803平方米抵押給中國民生銀行股份有限公司，權(quán)利價值貳億叁仟萬元，抵押期限2007年9月12日至2009年9月19日止，該次抵押為第三順序。2007年11月16日追加抵押物在建工程38253平方米。2008年1月28日，第一順序、第二順序、第三順序三次抵押更正9號樓在建工程面積，追加新的抵押物為8號樓713層，9號樓1013層。由于本次評估目的是為了解估價對象（即估價對象所在項目整體扣減已出售部分）的抵押價值，以便對已出售部分進行解押，因此本次評估結(jié)果為假定對估價對象已設(shè)定的抵押權(quán)進行解押后的房地產(chǎn)抵押價格，即未考慮已設(shè)定的抵押權(quán)對估價對象的減值影響。在此提請報告使用者注意。因此，本次評估設(shè)定估價師知悉的估價對象法定優(yōu)先受償款為零。確定估價對象于估價時點的抵押價值房地產(chǎn)抵押價值=房地產(chǎn)公開市場價值估價師知悉的法定優(yōu)先受償款 = =（萬元） 因此，于2008年1月29日估價對象的抵押價值（幣種：人民幣）： 總建筑面積：分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積：估價對象可抵押總價：大寫金額：玖億捌仟零貳拾貳萬捌仟貳佰元整其中：土地使用權(quán)總價：大寫金額：伍億貳仟壹佰叁拾貳萬陸仟伍佰元整在建工程總價：大寫金額：肆億伍仟捌佰玖拾萬零壹仟柒佰元整 北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司 法定代表人：二○○八年二月十五日估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實、準(zhǔn)確、完整的，沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。我們的估價