貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 06:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高架道路可貫穿上海市，交通十分便捷。估價(jià)對(duì)象距上海市市中心（人民廣場(chǎng)）5公里；；距上海火車站5公里；距延安路高架道路僅幾百米，已形成人口流量高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便捷的商務(wù)和居住區(qū)。三、市場(chǎng)背景分析2001年一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸走出幾年來的低谷，商品房銷售保持良好的勢(shì)頭，市場(chǎng)供求關(guān)系已出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。 同時(shí)，必須清晰地認(rèn)識(shí)到，一季度內(nèi)銷商品房預(yù)售登記面積首次超過批準(zhǔn)上市面積所呈現(xiàn)出的“求大于供”，僅僅是一種階段性、季節(jié)性的現(xiàn)象，前幾年超量開發(fā)所積累的整體上供大于求的實(shí)質(zhì)性矛盾尚未清除，這是一個(gè)值得繼續(xù)引起足夠重視的問題，繼續(xù)消化空置房任重而道遠(yuǎn)。從區(qū)域分析來看，一季度內(nèi)銷商品住宅銷售量大的區(qū)域?yàn)槠謻|、閔行、徐匯、普陀分別占市區(qū)銷售總量的17%、15%、%、10%，內(nèi)銷商品住宅預(yù)售量大的區(qū)域浦東、普陀、閔行、%、%、%、%，西南部仍是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)，但仍可以看到一些非熱點(diǎn)區(qū)域崛起的現(xiàn)象，如虹口、楊浦、閘北等區(qū)。隨著市政建設(shè)的發(fā)展，這些區(qū)的外部環(huán)境均得到了不同程度的改善，為房產(chǎn)開發(fā)提供了新的發(fā)展空間。從價(jià)格分布分析來看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格分布遵循著地段原則，即由市中心向外價(jià)格逐漸降低，呈階梯狀。依據(jù)此規(guī)律，我們將市區(qū)分為四個(gè)部分：市中心區(qū)、內(nèi)環(huán)（為內(nèi)環(huán)以內(nèi)地區(qū)）、內(nèi)外環(huán)（為內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間地區(qū)）、外環(huán)（為外環(huán)線以外地區(qū)），四個(gè)區(qū)域一季度的平均成交價(jià)格為4878元/平方米、3661元/平方米、3078元/平方米、3186元/平方米。由上述的價(jià)格走勢(shì)可以看出：(1)內(nèi)環(huán)區(qū)域最受市場(chǎng)歡迎，在市場(chǎng)吸納量最大的情況下，其價(jià)格升勢(shì)遠(yuǎn)非其它區(qū)域可比；(2)市中心區(qū)和其它地區(qū)價(jià)格差最大，其它各區(qū)價(jià)格相對(duì)較?。?3)外環(huán)線外的價(jià)格反而高于內(nèi)外環(huán)線之間的價(jià)格。，已登記內(nèi)銷預(yù)售1304套，%%。從資料來看，一季度長寧區(qū)內(nèi)銷商品房預(yù)售的成交特點(diǎn)為：(1)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)指數(shù)持平的樓盤數(shù)為36 個(gè)，占統(tǒng)計(jì)樓盤的59%；(2)高層價(jià)格走勢(shì)較多層要好，高層價(jià)格指數(shù)達(dá)到1003點(diǎn)，多層價(jià)格指數(shù)僅為980點(diǎn)；(3)區(qū)域內(nèi)西部市場(chǎng)較為看好，%；而虹橋路沿線及古北地區(qū)市場(chǎng)基本飽和，%；(4)區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)為1003點(diǎn)，平均成交單價(jià)4625元/平方米。從市場(chǎng)來看，長寧區(qū)有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)為：(1)以外貿(mào)為特征具有外事功能的涉外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)——虹橋開發(fā)區(qū)，獨(dú)具歐陸風(fēng)格的高級(jí)花園住宅區(qū)——古北新區(qū)，上海重要的航空港—虹橋國際機(jī)場(chǎng)座落在長寧區(qū)，隨著時(shí)間的推移，其涉外開放條件日益成熟；(2)立體的交通網(wǎng)絡(luò)更加便捷。江蘇路、長寧路的拓寬，虹橋路、延安西路的改善，地鐵二號(hào)線及輕軌高架的相繼竣工，使長寧區(qū)的投資條件更上一層樓；(3)居住生態(tài)環(huán)境的日益改善。長寧路兩側(cè)的大面積綠化完工，虹橋地區(qū)周邊環(huán)境不斷完善等給予綠化覆蓋率居全市中心城區(qū)之首的長寧區(qū)錦上添花；(4)購房者消費(fèi)觀念的改變。去年年底房改政策的逐步落實(shí)以及加入WTO組織的臨近，長寧區(qū)潛在優(yōu)勢(shì)得以明顯地發(fā)揮。從供求角度來看，部分航班遷移浦東，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成沖擊，隨著長寧區(qū)市場(chǎng)的逐步完善，其市場(chǎng)擴(kuò)容速度將會(huì)逐漸變緩，其它區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將吸納部分客源，尤其是緊鄰的閔行區(qū)將對(duì)其產(chǎn)生不小的沖擊。估價(jià)對(duì)象位于上海市長寧區(qū)內(nèi)環(huán)地區(qū)，由于此區(qū)域是真正意義的市區(qū)，居住生活條件相當(dāng)方便，各類配套相當(dāng)完善，交通也十分便捷，樓盤檔次較高，價(jià)格為全區(qū)最高。一季度平均售價(jià)為5518元/平方米，如海富公寓、長峰廣場(chǎng)、晶采名人大廈、佳信都市花園等，都是在全市范圍內(nèi)有一定影響的高檔次樓盤。因此，雖然市場(chǎng)價(jià)格較高，但市場(chǎng)認(rèn)同率較高，是該區(qū)域房產(chǎn)的主要特點(diǎn)。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。本估價(jià)報(bào)告認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提條件。五、估價(jià)方法選用(同估價(jià)結(jié)果報(bào)告)六、估價(jià)測(cè)算過程 市場(chǎng)比較法是指在一定條件下，選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈，條件類似或使用價(jià)值相同的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)比較實(shí)例進(jìn)行修正，從而確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。該方法的基本公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)(1) 可比實(shí)例選擇通過市場(chǎng)調(diào)查和向有關(guān)部門查詢，收集了與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的若干市場(chǎng)交易實(shí)例，根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同、地區(qū)相近（或同一供需圈）、價(jià)格類型相同、估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下3宗案例作為可比實(shí)例。實(shí)例一：佳信都市花園位置：延安西路、番禺路口結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級(jí)釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修銷售均價(jià)：5400元/平方米 成交日期：2000年10月實(shí)例二：盛源大廈 位置：番禺路5號(hào) 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級(jí)釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修 銷售均價(jià)：5500元/平方米 成交日期：2001年5月實(shí)例三：延和大廈 位置：番禺路37弄7號(hào)結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級(jí)釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修 銷售均價(jià)：5200元/平方米 成交日期：2001年5月 根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，結(jié)合估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的實(shí)際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素等。區(qū)域因素主要有商服繁華度、景觀、交通條件、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施條件；個(gè)別因
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