寧波市鼓樓步行街商場房地產抵押價值評估報告(編輯修改稿)
2024-08-16 12:35 本頁面
【文章內容簡介】 層，主體為框架結構，另有磚混結構建筑物一層，總建筑面積共61200平方米。該建筑物主要以明清風格建造，內部用小橋以作連接?！ 」纼r對象由于為步行街，禁止車輛進入，且由于附近停車位較少，對客流量有一定程度的影響。二、區(qū)域因素分析 寧波市鼓樓步行街位于寧波市海曙區(qū)鼓樓北側，南起府橋街，北止公園路，東為公園路，西靠呼童街。東面鄰近中山文化廣場，南邊為寧波市財稅大樓，西靠近寧波日報社、中央花園，北邊為中山公園。估價對象地處寧波市中心，周圍居民區(qū)較多，附近有12路、15路、19路等較多公共汽車站，交通較為方便。三、市場背景分析 隨著寧波舊城改造力度的加強，許多營業(yè)性質的臨時建筑已被拆除，且由于寧波房地產市場現(xiàn)呈一片“牛勢”，住宅及店鋪均供不應求。許多投資者持幣待動，等待較好的投資機會的出現(xiàn)，而鼓樓步行街商場地處寧波市區(qū)中心，周圍交通方便，客流量也相對較大，對投資者而言無疑是一次機會。從鼓樓步行街商場的出租及銷售情況來看，亦證實了這一點。因此，鼓樓步行街市場對眾多投資者具有相當大的吸引力。四、最高最佳使用分析 房地產估價中的最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用，由于鼓樓步行街商場位于市中心，交通方便，且周圍居民小區(qū)較多，客流量也相對較大，其所處為商業(yè)、娛樂業(yè)聚集的區(qū)域，鼓樓步行街商場的使用功能已達到最高最佳使用。五、采用估價方法 由于寧波市鼓樓步行街商場主要以出租為主，具有明顯的經(jīng)營收益，根據(jù)估價對象的特點，故本估價報告以收益法為主，以市場比較法為輔。六、估價測算過程（一）、收益法： 寧波市鼓樓步行街商場經(jīng)營狀況及收益測算?！ ∩虉鍪找娣譃槎糠郑航?jīng)營收入及租金收入。 經(jīng)營收入主要有： ?。?）、地下層娛樂所： 一般游戲機320臺 以60元/臺/天計 合計：19200元/天 大型游戲機180臺 以120元/天/臺計 合計：21600元/天 臺球60張 以160元/天/張計 合計：9600元/天 保齡球32球道 以130元/天/道計 合計：4160元/天 乒乓球桌60張 以160元/天/張計 合計：9600元/天 射擊30道 以280元/天/道計 合計：8400元/天總計：72560元/ 天 (2)、一層商場的50%由業(yè)主經(jīng)營，面積為9000平方米，根據(jù)委托方提供資料，結合寧波同類商場，確定其有效經(jīng)營收入為37800元/ 天。租金收入：根據(jù)委托方提供的出租合同及財務統(tǒng)計報表等材料結合寧波市當前同類市場出租收益的平均值確定?！ 〉讓由虉鲎饨鹗杖搿 ?1500元/天 二層商場租金收入 45000元/天 三層商場租金收入 33600元/天 附樓租金收入 10920元/天 總計： 121020元/天年有效毛收入測算：（1）娛樂場所以平均上座率40％，每年365個工作日計：
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