某房地產(chǎn)物業(yè)價值評估報告(編輯修改稿)
2025-04-19 09:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 日期****年*月**日至****年*月**日（十三）估價報告應(yīng)用的有效期本評估報告自提交報告之日起壹年內(nèi)有效。 五、估價技術(shù)報告（一）個別因素分析估價對象產(chǎn)權(quán)清晰，無他項權(quán)利限制。物業(yè)權(quán)屬狀況如下表：估價對象房屋權(quán)益狀況表房屋所有權(quán)證號房屋所有權(quán)人房屋坐落建筑面積（㎡）樓層房屋建成年代結(jié)構(gòu)產(chǎn)別設(shè)計用途洪房權(quán)證*字第******號****湖區(qū)**路**號*單元501室**.***/*****年******委估物業(yè)為**小區(qū)內(nèi)**棟**號，*號樓竣工于**年，*結(jié)構(gòu)，樓高*層（不）帶*部*牌電梯，位于小區(qū)**側(cè)，停車位**，*向景觀為**，臨**。**單位為**戶型（包括平面、復(fù)式、躍式），平面布置方正（**房帶轉(zhuǎn)角），建筑面積為**m2，有*個衛(wèi)生間，*個陽臺，主人房朝向為**，目前使用狀況為**。委估物業(yè)裝修情況見附件二《物業(yè)查勘表》。（二）區(qū)域因素分析**小區(qū)位于南昌市**區(qū)**路。相鄰住宅小區(qū)有***，距離**商場（菜場）約有**路程，距**學(xué)校有**公里，最近的公交站點為**，約**公里，有**路公交車過往，住宅小區(qū)內(nèi)配套有（小區(qū)綠化公園、游泳池、會所、網(wǎng)球場等）。住宅小區(qū)已入伙**年，小區(qū)規(guī)模（較大、一般、較?。F(xiàn)居住群體以**類為主。（三）市場背景分析隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)、快速發(fā)展，南昌市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)定、理性的發(fā)展態(tài)勢?！?007年13月，%，%；%；%；%。完成開發(fā)土地面積增速加快。，%。商品房屋施工面積略有下降，住宅施工仍占主流。，%。其中：，%；%，%；%。商品房屋新開工面積下降。，%。商品房供應(yīng)量平穩(wěn)運行。，%。按房屋用途來看，%。商品房屋銷售大幅上升。，%。從銷售構(gòu)成來看，住宅仍是主體，%，%。（四）最高最佳使用分析及快速變現(xiàn)能力根據(jù)委估物業(yè)《房屋所有權(quán)證》記載，委估物業(yè)用途為住宅。在估價對象合法用途前提下，在房屋建筑工程技術(shù)和經(jīng)濟上可行下，來實現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。從目前市場狀況及委估對象所處的環(huán)境分析，委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀為其最高最佳使用狀態(tài)，其快速變現(xiàn)能力**，**處置。（五）估價技術(shù)路線及估價方法采用估價人員細(xì)致地分析了評估物業(yè)的特點和實際狀況，并研究了委托方提供及估價方所掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，由于該同類同地段物業(yè)的相關(guān)案例較成熟，所以主要采用市場比較法；鑒于待估標(biāo)的物可為收益性房地產(chǎn)進(jìn)行出租，所以在估價時也考慮了此因素對價值的影響。 市場比較法市場比較法原理：是將估價對象與估價時點有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對于這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法公式：估價對象價格=可比實例價格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)個別因數(shù)修正系數(shù)區(qū)域因數(shù)修正系數(shù) 收益法收益法原理：是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法公式如下：V=a/r[11/(1+r)n]V——房地產(chǎn)價格 a——每年凈收益 r——房地產(chǎn)資本化率 n——收益年限（六）估價測算過程用市場比較法計算估價人員經(jīng)過市場調(diào)查，收集的交易實例情況如下：比較案例ABC****住宅****住宅****住宅面積（m2）**.****.****.**單價（元/ m2）*,*** *,****,***樓層*層/*層*層/*層*層/*層戶型*室*廳*室*廳*室*廳裝修狀況******成交日期****年*月****年*月****年*月市場比較法計算表委估物業(yè)名稱：*湖區(qū)**路*號*單元***室可 比
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