【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 燒烤場(chǎng)1個(gè)占地10畝6商務(wù)會(huì)議室7多功能餐廳8KTV包廂服務(wù)內(nèi)容涉及： 住宿、餐飲、會(huì)議、KTV、溫泉娛樂、乒乓球、籃球、羽毛球、桌球、氣排球二溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目（1）地理位置：位于綠溫泉大門正對(duì)面，現(xiàn)為尚未開發(fā)之山林，面積達(dá)400畝以上，可用于開發(fā)為溫泉房地產(chǎn)項(xiàng)目，如建成別墅、商品房、豪華商務(wù)區(qū)等；（2）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：四周環(huán)山抱水，風(fēng)景怡人，氣候清新，實(shí)為休閑養(yǎng)生之最佳選擇；同時(shí)，本項(xiàng)目坐擁溫泉之得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)，又是南寧新建之“國(guó)際物流園區(qū)”核心地帶，品味超然，最易受到成功人士青睞；（3）消費(fèi)群體分析：一是國(guó)際物流園區(qū)的各高管人員（便于就近上班，又能享受到溫泉的獨(dú)特魅力）；二是向往生態(tài)式溫泉休閑養(yǎng)生的高消費(fèi)群體（作為自己的養(yǎng)生寶地和家人的度假圣地，休閑旅游、產(chǎn)權(quán)式投資將進(jìn)行完美結(jié)合）；三是成功商務(wù)人士（溫泉地產(chǎn)，地段稀缺，升值無(wú)限）；（4）促銷模式：（略）三、綠溫泉項(xiàng)目之經(jīng)營(yíng)概況（一）經(jīng)營(yíng)種類地?zé)釡厝麄€(gè)溫泉區(qū)由VIP溫馨十二坊，春夏秋冬四季泉、六谷池、游泳池等二十五個(gè)風(fēng)格不一的大小泡池組成，并擁有桑拿按摩、蒸氣浴、足浴、休閑咖啡廳、休息區(qū)等形成獨(dú)特的溫泉水文化中心。會(huì)議中心大小會(huì)議室10間，擁有卡拉OK豪華包廂10間、商務(wù)中心、多功能廳和可容納300人的大型會(huì)議室以及同時(shí)容納500人就餐的中餐廳。餐廳菜品以鴕鳥風(fēng)味、極品靚湯為特色，各類農(nóng)家特色菜式、綠色蔬菜齊全，風(fēng)味獨(dú)特、服務(wù)一流。體育中心4000平方米的大型體育健身館匯集了迷你高爾夫、羽毛球、臺(tái)球、籃球、排球、乒乓球、棋牌室、游戲廳等健身娛樂項(xiàng)目于一身，成為配套齊全的綜合體育中心。大型鴕鳥養(yǎng)殖場(chǎng)位于風(fēng)光秀美的八尺江邊，距酒店1500米，是全區(qū)最大、數(shù)量最多的鴕鳥養(yǎng)殖場(chǎng)，同時(shí)也主要供應(yīng)酒店中餐廳的鴕鳥全宴。美食風(fēng)味街20多個(gè)裝修統(tǒng)一的鋪面形成網(wǎng)羅南寧傳統(tǒng)美食的一條街。同時(shí)，亦能在自助燒烤區(qū)自?shī)首詷芬环?。（二）營(yíng)業(yè)收入情況年度月份營(yíng)業(yè)額20061145萬(wàn)元20062120萬(wàn)元2006378萬(wàn)元2006455萬(wàn)元2006557萬(wàn)元2006651萬(wàn)元2006755萬(wàn)元2006867萬(wàn)元2006970萬(wàn)元20061073萬(wàn)元20061190萬(wàn)元200612123萬(wàn)元全年合計(jì)收入：1000萬(wàn)元（含門票、餐飲、賓館、溫泉等收入）四、行業(yè)市場(chǎng)（一）行業(yè)分析目前，廣西南寧總共有3個(gè)溫泉度假中心，除了我們的項(xiàng)目外，另外兩個(gè)分別是“南寧九曲灣溫泉度假村”和“南寧嘉和城溫泉谷”，現(xiàn)在我們分別介紹一下這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況以進(jìn)行比較。南寧九曲灣溫泉度假村：位于廣西首府南寧市三塘鎮(zhèn)，座落在風(fēng)光秀麗的九曲灣農(nóng)場(chǎng)，距市中心僅12公里，集生態(tài)性、民族性、科技性、醫(yī)療性為一體，九曲灣溫泉有露天溫泉浴池17座和室內(nèi)多功能泡浴池24座，包括：石板浴、溫泉鮮花浴、啤酒浴、咖啡浴、木炭浴、蘆薈浴、中藥浴、礦砂浴池等，41座浴池可同時(shí)容納1000人泡浴。內(nèi)有攀巖運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和健身器械活動(dòng)場(chǎng)以及大片園林觀賞景區(qū)，并設(shè)有供游人使用的大型燒烤場(chǎng)，垂釣亭等。南寧九曲灣溫泉度假村屬于那種傳統(tǒng)觀念比較深的溫泉項(xiàng)目，其配套項(xiàng)目沒有獨(dú)創(chuàng)性。優(yōu)勢(shì)：在于農(nóng)場(chǎng)環(huán)境，是城市人休閑娛樂的場(chǎng)所之一，專門針對(duì)城市白領(lǐng)等中端客戶進(jìn)行開發(fā)；劣勢(shì)：是廣西南寧與各大城市不同，白領(lǐng)人群正不斷的往現(xiàn)代化城市遷移，很少人愿意重返農(nóng)場(chǎng)環(huán)境的愿望，而其配套消費(fèi)項(xiàng)目又無(wú)創(chuàng)新之處，所以南寧九曲灣溫泉度假村的經(jīng)營(yíng)起色不大。嘉和城溫泉谷：座落在廣西最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目嘉和城內(nèi)，距離會(huì)展中心約13公里，連接國(guó)際錦標(biāo)級(jí)18洞溫泉高爾夫球場(chǎng)。嘉和城溫泉谷總投資約5億元人民幣，分三期建設(shè)。首期建成的溫泉休閑中心占地600畝，其中有風(fēng)情各異的六國(guó)(千年華夏、泰王國(guó)、東瀛、芬蘭、約旦、奧斯曼)泡浴區(qū)，有包括加勒比海風(fēng)、亞馬遜、兒童天地、勇士地帶、動(dòng)感舞臺(tái)、水上DISCO等項(xiàng)目的瑪雅水世界，還有水療館、水岸食舫、10萬(wàn)平方米音樂水景廣場(chǎng)等設(shè)施，溫泉谷園內(nèi)冷熱泡池多達(dá)103個(gè)。另?yè)?jù)了解，二、三期工程將配套建設(shè)五星級(jí)溫泉酒店、國(guó)際會(huì)議中心、各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、美食生態(tài)觀光園、水系生態(tài)休閑長(zhǎng)廊、水景商業(yè)街、東山水庫(kù)水上休閑娛樂等項(xiàng)目。嘉和城溫泉谷優(yōu)勢(shì)：在于和高爾夫球場(chǎng)連接，專門針對(duì)城市高端客戶進(jìn)行深開發(fā)；劣勢(shì)：是廣西南寧的高端客戶群較少，其投資規(guī)模巨大，中短期將無(wú)法維持其高成本運(yùn)營(yíng)。其次，九曲灣溫泉度假村和嘉和城溫泉谷均位于南寧的北面，南寧市的總體發(fā)展規(guī)劃中并沒有將北面作為投資重心，再加上現(xiàn)在該地段人氣不足，無(wú)大的項(xiàng)目支撐，發(fā)展空間有限，項(xiàng)目發(fā)展舉步維艱；另外，這兩家溫泉項(xiàng)目基本是連接在一起的，相距太近，為爭(zhēng)斗客源，競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)空間下降。（二）自身分析2006年，本酒店總營(yíng)業(yè)額為1000萬(wàn)元，月均85萬(wàn)元左右，酒店的盈虧平衡點(diǎn)為營(yíng)業(yè)額60萬(wàn)元，即平均每月營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約15萬(wàn)元左右，每年約175萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)額淡季分布在每年4月~8月，旺季每年10月~次年2月。由于資金的問題，制約著酒店進(jìn)一步的完善發(fā)展，客戶反映的問題及需要完善的問題為以下幾點(diǎn)：（1）營(yíng)業(yè)品種不夠齊全。很多高收入的營(yíng)業(yè)品種沒有，像桑拿按摩、足浴、高檔KTV、多功能會(huì)話室、水上樂園、溫泉美容項(xiàng)目及美容產(chǎn)品的銷售。很多客人反映，這里缺乏晚上娛樂的項(xiàng)目，難以留住客人。（2）旺季的時(shí)候，我們?nèi)鄙僖粋€(gè)容納300人左右的多功能會(huì)議室，而且由于還有一半客房沒有資金開發(fā)，旺季的時(shí)候推掉了很多團(tuán)隊(duì)。（3）由于我們主要是溫泉項(xiàng)目，夏天不受歡迎，建議擴(kuò)建一個(gè)室內(nèi)的水上娛樂中心，增加冰泉、牛奶浴、啤酒浴、石板療、按摩泉等服務(wù)內(nèi)容。五、營(yíng)銷策略（一）媒體策略（簡(jiǎn)述） 利用各種時(shí)機(jī)進(jìn)行炒作，保持高見報(bào)率，擴(kuò)大知名度和提高公益形象。（二）促銷策略（簡(jiǎn)述） 應(yīng)在各黃金周、旺季期間舉辦一系列具有本溫泉特色的活動(dòng)，注重打造自身品牌，展開促銷攻勢(shì)，鞏固和搶占南寧溫泉旅游市場(chǎng)；與廣西老齡委合作，可開發(fā)成“廣西首家養(yǎng)老保健休閑中心”（或建成“東南亞國(guó)際養(yǎng)老保健休閑中心”）。可向市場(chǎng)推銷年卡業(yè)務(wù)，分為單位年卡和各個(gè)年卡，單位年卡銷售潛力很大，單位年卡10000元/張，個(gè)人年卡1000元/張，每年可預(yù)收300~500萬(wàn)元。（注：具體營(yíng)銷策略再另行商議，本篇僅作簡(jiǎn)述）六、融資說(shuō)明（一）融資方式產(chǎn)權(quán)買斷模式全產(chǎn)權(quán)約8000萬(wàn)元人民幣。（實(shí)際投入超過5000萬(wàn)元，隨著本項(xiàng)目位于“國(guó)際物流基地”核心地帶，