【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 通水試驗(yàn)。給水、燃?xì)夤芫W(wǎng)及壓力容器進(jìn)行觀測(cè)檢查以外，還要進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)和氣密性實(shí)驗(yàn)。鑰匙交接分房屋、設(shè)備及設(shè)備房鑰匙。提前準(zhǔn)備好口取紙，在現(xiàn)場(chǎng)采取逐個(gè)測(cè)試，逐個(gè)標(biāo)識(shí)的方法驗(yàn)收。完成后，進(jìn)行鑰匙交接記錄，填寫(xiě)《鑰匙交接記錄表》雙方簽字確認(rèn)，貼驗(yàn)訖封條。接管驗(yàn)收期間工作安排安全：由項(xiàng)目部委托進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)進(jìn)出施工人員和成品狀態(tài)進(jìn)行管理，準(zhǔn)備正式接受后的人員配備和崗位設(shè)計(jì)配備。維修：對(duì)預(yù)繳房屋及附屬設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備完好狀態(tài)進(jìn)行設(shè)計(jì)，為保安提供管理依據(jù)。制作設(shè)備及設(shè)施維護(hù)、運(yùn)行配套物品：規(guī)章制度、指導(dǎo)書(shū)、標(biāo)識(shí)等上墻布置，辦公用品用具準(zhǔn)備。統(tǒng)計(jì)整理設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)用易損件、備品備件、相關(guān)物資。第二章 物業(yè)項(xiàng)目的維修、養(yǎng)護(hù)和管理第一節(jié) 共用部位的日常和定期維修養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)計(jì)劃一、外墻、圍墻根據(jù)實(shí)際情況和條件對(duì)外墻進(jìn)行清潔保養(yǎng)，每?jī)赡陮?duì)所有鐵制門、欄桿等油漆一次。二、轄區(qū)道路每年對(duì)轄區(qū)外圍道路上的各種標(biāo)志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。每半年對(duì)轄區(qū)的水泥路面和廣場(chǎng)磚做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)缺損或裂縫，及時(shí)做好修補(bǔ)。三、內(nèi)部大堂、走道及樓梯每年對(duì)大堂、電梯廳、走道和樓梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)地磚或墻磚損壞，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。根據(jù)實(shí)際情況對(duì)樓梯的墻面重新刷一次涂料。每?jī)赡陮?duì)樓梯的踢腳線重新油漆一遍。四、樓梯屋面每半年在屋面的防水層和保溫做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的地方，及時(shí)修復(fù)。每?jī)赡陮?duì)屋面的鐵制走道和避雷帶做一次油漆保養(yǎng)。每半年對(duì)屋的所有戶外保溫管理道和水箱做一次檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。五、電氣設(shè)備每周對(duì)所有配電房巡檢一次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開(kāi)關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機(jī)房照明和附屬設(shè)施狀況。每月清掃配電房及配電柜表面灰塵。每月統(tǒng)計(jì)用電量及電壓變化。每半年對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行一次停電清掃等保研工作。每年對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行耐壓、絕緣及繼電氣試驗(yàn)。每月對(duì)每層配電箱進(jìn)行外觀巡查及清潔。六、照明燈具每?jī)芍芤淮坞S公共區(qū)域各燈照明燈具的外觀和照明度進(jìn)行檢查。每半年檢查燈具使用狀況，并進(jìn)行清潔工作。每半年統(tǒng)計(jì)各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選村方案。七、電梯每周清掃電梯機(jī)房，每月檢查機(jī)房附屬設(shè)施及環(huán)境溫度。每?jī)芍芘浜稀⒈O(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)維保商的設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）。每月檢查電梯井道、底坑和廂箱門檻有無(wú)異狀物。每年安排報(bào)請(qǐng)技監(jiān)局進(jìn)行一次年檢工作。每?jī)赡赀M(jìn)行一次限速器測(cè)試，每五年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)整實(shí)驗(yàn)。八、避雷裝置每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測(cè)量絕緣電阻。每三年進(jìn)行一次避雷裝置安全試驗(yàn)。九、水泵、上水管道及水箱每班巡視各水泵運(yùn)行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)聽(tīng)泵檢修。每班巡視管道、閥件接口有無(wú)異常。每班巡視機(jī)房附屬設(shè)施狀況。每月清掃機(jī)房。每季對(duì)消防泵進(jìn)行試機(jī)一次，時(shí)間不低10分鐘。每半年檢查水箱浮球裝置、進(jìn)、出水閥門及放水閥。每半年清洗水箱一次。每年對(duì)大泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電擊絕緣等。十、排水管道、衛(wèi)生設(shè)施每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。每季檢查管理公司和業(yè)主辦公室及未出租、售單元的衛(wèi)生設(shè)施，包括水籠、潔具和下水等狀況。每年檢查各管、井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。十一、污水處理及集水井、泵，化糞池清理每班巡視污水處理設(shè)備運(yùn)行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報(bào)警裝置。每三天清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。 雨季每班，平常每?jī)芍軝z查各集水井泵工作狀況（包括手、自動(dòng)和控制箱批示燈）。每月對(duì)污水處理控制箱及污水泵進(jìn)行保養(yǎng)工作。每季度對(duì)潛水泵及控制進(jìn)行保養(yǎng)工作。每季度對(duì)污水處理系統(tǒng)進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。每半年對(duì)化糞池進(jìn)行清理。十二、監(jiān)控每月檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行情況，包括攝像機(jī)、鏡頭、放錄機(jī)、傳輸信號(hào)、接收?qǐng)D像的清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障報(bào)請(qǐng)專業(yè)公司修理。每月對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次清潔工作。十三、消防設(shè)備每季度檢查消防栓狀況。每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。每年檢查所有滅火器并按要求更換液體。第二節(jié) 公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案 項(xiàng)目管理處對(duì)公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行采取如下方案：大力宣傳珍惜水資源，倡導(dǎo)節(jié)約用水的觀念；管理人員時(shí)常巡視，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及時(shí)組織人員予以修復(fù)，維修時(shí)先切斷水源，以免造成浪費(fèi)；室外燈光工程的燈具功率很大，在日后使用過(guò)程中，耗電量將非常大，采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具，加強(qiáng)該系統(tǒng)啟停時(shí)間的控制，以對(duì)其實(shí)行有效控制和管理，可以實(shí)現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。第三節(jié) 處理各種緊急情況和各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備故障的應(yīng)急方案為更有效的防范、控制生產(chǎn)及公共設(shè)施設(shè)備發(fā)生突發(fā)性事件，更好地維護(hù)好公司和員工的利益，從中也提高員工隨此類突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，特制定此預(yù)案。一、停電應(yīng)急方案值班人員及時(shí)通報(bào)管理處主任和部門主管，同時(shí)通知相關(guān)業(yè)主；部門主管親臨現(xiàn)場(chǎng)了解事故原因；調(diào)配物料，做好維修前安全措施，核實(shí)后將所需時(shí)間呈報(bào)業(yè)主；組織維修人員進(jìn)行搶修；集結(jié)安管施救電梯被困人員，必要時(shí)疏散區(qū)域其他人員，維持秩序；事故處理完畢，檢查其它相關(guān)部位，清點(diǎn)工具，送電前通知相關(guān)；用電單位和業(yè)主，避免送電后造成設(shè)備和人員損傷；二、停水應(yīng)急方案造成大面積爆管、停泵、停水時(shí)，發(fā)現(xiàn)部門或單位行政負(fù)責(zé)人立即上報(bào)總經(jīng)理，同時(shí)報(bào)告客戶服務(wù)中心，由公司突發(fā)公共事件應(yīng)急處理辦公室規(guī)定要求，迅速向上級(jí)有關(guān)部門報(bào)告，并及時(shí)匯報(bào)突發(fā)事件的變化情況。要聽(tīng)從統(tǒng)一指揮，根據(jù)險(xiǎn)情關(guān)閉閘門，避免水源外流，保存好管道內(nèi)現(xiàn)有水源以便應(yīng)急；同時(shí)啟動(dòng)各小組發(fā)電機(jī)到就近沒(méi)有造成破壞的水源取水，設(shè)立臨時(shí)飲水站以保證廣大生活用水；并立即組織進(jìn)行管網(wǎng)搶修，爭(zhēng)取最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)管網(wǎng)的正常運(yùn)行，盡可能縮短停水時(shí)間。不可預(yù)見(jiàn)情況下發(fā)生供水設(shè)施受損時(shí)，應(yīng)聯(lián)系水廠關(guān)閉受損區(qū)域水源井，組織送水車直接 從未受破壞水源井直接取水或建造臨時(shí)性水站保證供水。三、電梯困（夾）人當(dāng)有人被困（夾）電梯或發(fā)生電梯突然停電時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)知情者應(yīng)應(yīng)立即派人趕到現(xiàn)場(chǎng)或被困人用電梯應(yīng)急電話聯(lián)系設(shè)備部門；設(shè)備部門電梯維修員接報(bào)后立刻趕赴現(xiàn)場(chǎng)救人，并應(yīng)確定困人的電梯編號(hào)、梯內(nèi)情況及所停位置；用電梯內(nèi)電話或面對(duì)面與被困人保持聯(lián)絡(luò)，安撫業(yè)主；派人到轎廂所停位置最接近樓層與被困人談話，是被困人可以安心；當(dāng)被困人被救出后，要遞上一杯水，并請(qǐng)困梯人到服務(wù)處休息壓驚；必須記錄事件從開(kāi)始到結(jié)束及被困者就出的時(shí)間，詳細(xì)情形及維修人員、安全員、救護(hù)人員到達(dá)時(shí)間和離去時(shí)間，救護(hù)車的車牌號(hào)碼，查詢傷員送往何醫(yī)院等。期間搶救人員視被困人傷勢(shì)，按公司《現(xiàn)場(chǎng)急救與自救預(yù)案》進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)急救；如屬電梯故障應(yīng)立即停止該電梯的使用，在門口設(shè)置警戒線（或警示牌）進(jìn)行維修，以便盡早保障生產(chǎn)正常運(yùn)行；如故障短時(shí)間內(nèi)無(wú)法排除，應(yīng)通知使用部門或書(shū)面張貼告知，并做好相關(guān)解釋工作；及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、完善電梯的安全運(yùn)行預(yù)防措施，并及時(shí)宣貫給相關(guān)人員。第四節(jié) 房屋及配套設(shè)施的各項(xiàng)管理指標(biāo)及承諾指標(biāo)措施指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98%建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時(shí)率100%建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率99%實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露保潔率99%保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98%落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢查檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100%加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見(jiàn)，及時(shí)排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)校消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)生率低于1‰實(shí)行12小時(shí)站崗、24小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保轄區(qū)內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度第五節(jié) 業(yè)主自用部位的裝飾、裝修管理方案為加強(qiáng) 項(xiàng)目物業(yè)裝修管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)小區(qū)生活秩序，對(duì) 項(xiàng)目裝修有關(guān)事項(xiàng)規(guī)定如下：(一)裝修管理的權(quán)限物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)的裝修、裝飾的管理（二）裝修審批房屋裝修應(yīng)由業(yè)主本人或委托人持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)到服務(wù)中心申報(bào)，并填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修，裝修戶或施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)《裝修登記表》；裝修人員憑身份證到服務(wù)中心辦理裝修出入證，方可進(jìn)入商住樓裝修；裝修戶申請(qǐng)裝修，應(yīng)預(yù)交1000~1500元相關(guān)等費(fèi)用。工程完工后，經(jīng)驗(yàn)收無(wú)違章或滲、漏、堵、損壞等情況，退還全部費(fèi)用。如出現(xiàn)裝修或裝修人員過(guò)錯(cuò)造成損失，要從費(fèi)用中扣除賠償鎖造成的損失金額，多退少補(bǔ)，裝修完工后，如發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題，仍由裝修戶負(fù)責(zé)；裝修單位需提供資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件加蓋公章）和房屋裝修施工圖（包括土建、給排水、電氣圖等）裝修工人應(yīng)提供身份證復(fù)印件和1寸照片2張辦理裝修出入證。（三）裝修注意事項(xiàng)裝修戶應(yīng)告知裝修人員遵守裝修管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，裝修戶對(duì)裝修人員的違規(guī)行為負(fù)連帶責(zé)任；承重結(jié)構(gòu)：大樓的承重結(jié)構(gòu)（承重墻、柱、梁、板等）其位置、尺寸、強(qiáng)度都是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格設(shè)計(jì)計(jì)算得出的，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開(kāi)洞或開(kāi)門；液化氣管道：液化氣管道是按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行敷設(shè)，并通過(guò)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的。嚴(yán)禁隨意屐或進(jìn)行掩蓋。如確屬需要進(jìn)行變更的乙方須向市液化氣公司提出申請(qǐng)，經(jīng)液化氣公司更改并驗(yàn)收后開(kāi)通點(diǎn)火。裝修戶應(yīng)向甲方提供相關(guān)證明；電氣裝修：電線的鋪設(shè)和電器的安裝，裝修戶應(yīng)聘請(qǐng)持有操作證的工人施工，電氣的容量不應(yīng)大于原設(shè)計(jì)的負(fù)荷。，安裝必須加裝保護(hù)線管，電表輸出電源應(yīng)加裝防漏電開(kāi)關(guān)；給排水：給排水管道的發(fā)行和施工必須保證上下左右住戶的水管安全使用。裝修戶裝修應(yīng)對(duì)衛(wèi)生潔具、地漏、下水管道等采取有效的防護(hù)措施，如因施工原因造成堵塞由裝修戶負(fù)責(zé)清理疏通并承擔(dān)一切費(fèi)用。在修改排水管道時(shí)，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道；裝修時(shí)對(duì)廚房、洗手間等需防水部位應(yīng)做好防水處理，不得改變廚房、衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)和功能，在地面鋪設(shè)瓷磚或安裝其他設(shè)施之前應(yīng)通知物業(yè)管理單位前來(lái)驗(yàn)收，經(jīng)物業(yè)管理單位試水合格后方可進(jìn)行下一步工序，如因施工原因造成樓層滲漏水，由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)一切費(fèi)用；不得改變、損壞房屋原有結(jié)構(gòu)，外貌及公共設(shè)施，不得改變房屋配套設(shè)施的使用功能；禁止利用客梯運(yùn)送裝修材料，裝修建筑材料應(yīng)用袋裝入室內(nèi)，不得侵占物業(yè)公共部位。裝修垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)出小區(qū)，建筑垃圾堆放不得過(guò)夜；對(duì)房屋樓地面、內(nèi)墻面、天面裝修不得鑿除原水泥（允許鑿毛）裝修材料不超過(guò)10㎜，不得破壞原有防水處理層；裝修一律采用防火材料，如有特殊情況，必須經(jīng)公安消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，按規(guī)定進(jìn)行防火處理；1陽(yáng)臺(tái)、窗戶安裝防盜網(wǎng)，須報(bào)服務(wù)中心審核。防盜網(wǎng)，防盜設(shè)施都必須按服務(wù)中心規(guī)定的規(guī)格安裝，嚴(yán)禁改變其使用功能；1進(jìn)戶門、窗不得改動(dòng)。（四）施工現(xiàn)場(chǎng)裝修期間，物業(yè)管理單位不提供任何臨時(shí)住宿或臨時(shí)加工場(chǎng)地，嚴(yán)禁占用公用地方加工或堆放材料。（五）裝修施工管理裝修施工期：最長(zhǎng)不超過(guò)30天，如確實(shí)需要延期，要辦理延期手續(xù)。每天施工時(shí)間為：上午8：00—12：00、下午2：00—5：30，超時(shí)施工，服務(wù)中心有權(quán)責(zé)令停工；住戶不得在戶外接水、電，因裝修施工造成管道堵塞，滲水、停電應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償；住戶安裝空調(diào)應(yīng)到服務(wù)中心申請(qǐng)，并按指定位置安裝，空調(diào)支架應(yīng)用不銹鋼或鋁合金材質(zhì)，不得使用鐵架。否則，裝修戶要承擔(dān)由此造成返工及損失后果；住戶裝修，進(jìn)戶門允許加裝防盜門，但不得妨礙鄰近住戶出入，占用公共通道；裝修人員必須保持公共設(shè)施、部位的完好、清潔，不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫(huà)。（六）裝修垃圾清運(yùn)管理裝修戶的裝修垃圾必須用袋裝運(yùn)。出戶的垃圾必須及時(shí)運(yùn)走，嚴(yán)禁隨意將垃圾袋堆放在走道或其它公共場(chǎng)地；防止阻塞公共通道和影響大樓美觀；嚴(yán)禁高空拋物，違者有肇事者承擔(dān)造成的全部責(zé)任；裝修戶未按規(guī)定運(yùn)送垃圾，服務(wù)中心將組織工人進(jìn)行清理，其費(fèi)用從相關(guān)費(fèi)用中扣除支付。（七）防火責(zé)任根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定，施工單位必須確保施工現(xiàn)場(chǎng)個(gè)項(xiàng)安全措施落實(shí)后方可開(kāi)工；施工現(xiàn)場(chǎng)必須自備足夠滅火器（至少配備兩個(gè)滅火器）；不得使用易燃裝飾材料：（1）業(yè)主和施工單位負(fù)責(zé)人必須對(duì)裝修人進(jìn)行安全教育，提高安全意識(shí)和防火意識(shí)，自覺(jué)遵守安全操作規(guī)章制度；（2）在裝修期間，應(yīng)確保裝修作業(yè)人員遵守防火的有關(guān)規(guī)定，如不得將電源線直接插入插座中，嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙、用電爐做飯等。進(jìn)行電焊時(shí)，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施防止火災(zāi)；（3）因違反裝修管理規(guī)定和安全操作規(guī)章制度發(fā)生消防事故，施工單位及有關(guān)人員（業(yè)主）應(yīng)承擔(dān)由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任。（八）違章裝修處理管理人員有權(quán)檢查裝修情況，對(duì)違反規(guī)定者，管理人員有權(quán)做如下處罰：責(zé)令停工；恢復(fù)原狀；扣留或沒(méi)收工具；停水、停電；賠償損失；按照有關(guān)規(guī)定，以上集中處罰可同時(shí)并處。擬采取裝修管理方案：業(yè)主辦理入住手續(xù)；對(duì)業(yè)主、裝修施工隊(duì)伍進(jìn)行裝修須知培訓(xùn)；申報(bào)裝修，嚴(yán)格方案審核、簽訂裝修押金、辦理入場(chǎng)手續(xù)；裝修監(jiān)督：環(huán)境、治安、消防；