【文章內容簡介】 額占到銀行信貸資產總額的四分之一左右，因而國外學者對這一領域的研究也非常深入。建立完善的住房抵押貸款擔保體系，可以有效防范住房貸款中存在的金融風險，同時其信用提高功能可以有效促進我國中低收入家庭購房，有利于改善我國中低收入家庭的住房條件。目前我國的房貸擔保機構的體制上不完善，這篇文章在介紹和分析了國外發(fā)達國家的擔保體系運作模式的基礎上，對我國住房抵押貸款擔保體系發(fā)展模式提出了若干建議。國際上主要國家的商業(yè)銀行貸款損失準備金制度的最新發(fā)展，并在此基7西安交通大學城市學院本科生畢業(yè)設計（論文）商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析礎上提出了對完善我國銀行貸款損失準備金制度的一些啟示。個人住房抵押貸款是發(fā)達國家居民買房時常用的融資方式，房改以來在我國逐步發(fā)展起來。我國發(fā)展個人住房抵押貸款具有重要的意義：有利于刺激居民的住房消費，從而對擴大內需，促進國民經濟增長做出貢獻；有利于金融機構貸款整體質量的提高和資產結構的優(yōu)化；有利于提高居民的居住水平，早日實現(xiàn) “居者有其屋” 。個人住房抵押貸款業(yè)務是個人消費貸款業(yè)務重要的一種，發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務有著廣闊的前景和空間，但存在的問題及競爭形勢也不容樂觀和忽視。要持續(xù)快速發(fā)展，須理順、解決一系列的制約因素。個人資信審查是個人住房抵押貸款業(yè)務中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是確認借款人資格、核定具體貸款數(shù)額、貸款期限的重要依據(jù)。完善個人資信審查制度，對于解決個人住房抵押貸款存在的問題，提高個人住房抵押貸款資產質量起著至關重要的作用。個人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，且具有貸款額大、還款期長的特點。在住房抵押貸款市場上，金融機構要面臨重大的問題?？茖W分析、有效防范問題，完善住房抵押市場管理機制，是金融業(yè)務順利開展的需要，也是抵押貸款市場高效運作、充分發(fā)揮其功能的前提。3商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析住房抵押貸款是房地產抵押貸款市場中針對個人購買住宅的一種房產抵押貸款，第二次世界大戰(zhàn)后首先在美國發(fā)展起來的一種房產金融業(yè)務。指由房地產金融機構以住宅為抵押所發(fā)放的一種貸款，按期付息，住房產權仍由產權所有人自行管理，債權人只能按期收息，而沒有對房屋的使用管理權力，產權所有者到期還清借款，同時收回房契，抵押即告終止。住房抵押貸款是以抵押合同為依據(jù)的一種對借貸雙方都有利的抵押貸款形式。抵押合同具有法律的約束力，它明確規(guī)定了借貸條件以及借貸雙方各自的利益、權利、責任和義務。在國際上，住宅抵押貸款是一種最普遍，最基本的住宅信貸形勢，也是一種成熟的住宅信貸形式。美國新經濟的連續(xù)強勁增長創(chuàng)造了經濟學史上的奇跡，實際上它是一種雙輪驅動的經濟：一方面源于以網(wǎng)絡經濟為代表的知識經濟的迅猛發(fā)展，另一方面，則源于以國內消費為主的產業(yè)，特別是房地產業(yè)的迅速穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，1999年美國國內住宅抵押貸款占銀行信貸額的48%，人均住房消費占美國人可支配收IX西安交通大學城市學院本科生畢業(yè)設計（論文）入的70%左右，而加州的房地產在20多年中增長了38倍。值得一提的是，1990年代初美國的國際貿易收支為赤字，國際經濟在很大程度上依賴國內消費，而政府采取徹底化的國內消費策略是美國1990年代經濟走強的重要原因?？v觀市場經濟發(fā)達國家的經驗，住房金融在一國金融中占有重要地位，尤其是住宅抵押貸款，其占商業(yè)銀行貸款總額的比重一般在20%30%之間。近年來，全球金融一體化和金融深化發(fā)展拓展了住房金融的功能，尤其是住宅抵押貸款這一金融工具的不斷創(chuàng)新，房地產業(yè)和住房消費通過抵押證券化和各種形式的抵押貸款，使大量資金涌向房地產業(yè)尤其是住宅建設，由此推進了房地產業(yè)的巨大發(fā)展關聯(lián)。 世界各國的政府和金融機構均給予居民以適當?shù)淖》抠J款援助，并通過延長貸款償還期和提高貸款比率等辦法來提高居民的經濟承受能力。例如，英國設立了建筑社團、住房金融公司、住房公司等金融機構，吸收以貸款為目的的住房儲蓄為私人購房籌集資金；而日本則建立了住房金融公庫，一方面向不動產商和其他組織提供低息貸款，以此來調節(jié)住房市場的價格，另一方面向買房者提供長期低息貸款，以鼓勵私有住房的發(fā)展；美國則是一個典型的以私人住房投資為主的商業(yè)經營型的住房市場，住房抵押信貸成為住房流動機制和私人住宅投資的中心，完善和發(fā)達的住房抵押信貸系統(tǒng)，有力地支持了美國60%以上的家庭擁有自己的住房。二戰(zhàn)以后，正式由于住房金融機構為居民提供長期住房抵押貸款，使得西方各國住房自由率普遍得到提高，大部分國家達到了60%以上，少數(shù)國家超過了70%。從我國住房抵押貸款的實踐中也可以看到，住房抵押貸款是金融機構各項貸款中違約風險最小、發(fā)展前景最為廣闊的一個貸款品種，因此在整個房地產金融市場中具有舉足輕重的地位。其重要性表現(xiàn)為：1）為房地產的開發(fā)與經營提供資金的支持由于房地產開發(fā)具有投資量大、建設周期長的特點，在各個環(huán)節(jié)上都需要投入大量的資金才能運行，僅僅依靠開發(fā)商自有資金是難以維持的。資金投入集中而來源分散、資金投入量大而來源小這對矛盾時刻威脅著房地產企業(yè)的生存。國外不少國家的房地產貸款占到了各種貸款總量的30%左右。據(jù)1999年資料顯示，我國房地產企業(yè)開發(fā)資金中有70%來自貸款。2）支持住房消費不論是從國外還是從國內住房商品化發(fā)展的實踐來看，購買住房都不是一件很容易的事。以日本為例，在大阪、神戶買一套7080平方米的住房，至少需要2000萬日元。而在上海，內環(huán)線以內的商品住房平均價格為每平方米7000元以上，購買一套7080平方米的住房需要5060萬元。對于絕大多數(shù)居民而言，拿出這么多錢來購買住房是及其困難的。而住房抵押貸款為購房者提供了有利的幫助，使得遙遠的住房夢成為現(xiàn)實。9商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問題分析3）有利于銀行開拓新業(yè)務，減少信貸風險房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)之一。通過住房制度改革，住房作為消費商品進入了千家萬戶，其市場和發(fā)展?jié)摿Χ即?。銀行及時提供樓宇按揭貸款，將有利于拓寬房地產債務資金供應市場。另外，近年我國專業(yè)銀行多被信貸風險所困擾，推行抵押貸款成為減少信貸風險的主要手段。開展樓宇按揭貸款業(yè)務，有房產作抵押，就可使信貸風險降到最低程度。而且，銀行可借此爭取更多的存款客戶，壯大自己的資金實力。4）有利于促進整個房地產體系的發(fā)育我國房地產市場雖然經過了10多年發(fā)展，有的年份還曾是國民經濟發(fā)展中的亮點，但是整個房地產市場仍然很落后，市場體系仍不健全。盡管全國房地產公司開發(fā)出了大量的商品房，但有效需求不足，導致了大量空臵房屋的產生。根據(jù)國家統(tǒng)計局測算的全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)結果表明，截止到2000年9月份，商品房空臵面積累計為8,323萬平方米，其中商品住宅空臵面積為5,715萬平方米。作為房地產業(yè)發(fā)展的基本生產要素之一的資金的嚴重不足，以及金融業(yè)務種類和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制約著土地的開發(fā)和房屋的建設與消費。住房抵押貸款的發(fā)展可以促進住房金融市場的繁榮，從而促進房地產業(yè)的發(fā)展，健全房地產市場體系。在許多西方國家，住房的一、二級市場同樣相當活躍，購房者能夠比較容易地買到所需要的住房，房屋的出售者也能夠比較容易的將住房賣出，一般居民一生中都有幾次購房、賣房的經驗。 5）有利于政府的宏觀調控住房抵押貸款在促進房地產市場體系發(fā)育的同時，也是政府借以進行宏觀調控的有效工具。政府一般可以通過調整信貸利率、信貸額度、貼現(xiàn)率和抵押期限等金融工具手段，來調節(jié)住房金融市場中的資金余缺，以實現(xiàn)國家的產業(yè)政策目標。作為房地產業(yè)主要資金來源的金融資本的投入量的大小決定著房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)模，金融投入的結構、方向、服務方式是房地產業(yè)發(fā)展的導向，也可利用抵押貸款本身所具有的儲蓄功能來拉平經濟周期波動和促進住房建筑業(yè)的發(fā)展。在發(fā)達國家，居民住房消費多是通過抵押貸款方式進行的，從性質上看，就是一種因借錢買房而產生的負儲蓄與強制儲蓄。由于這種先消費后儲蓄是通過信貸的替代儲蓄功能來實現(xiàn)的，所以當國民經濟處于因需求膨脹而引起過熱時，通過抵押貸款的替代儲蓄功能，可將居民手中的貨幣吸引到住房消費方面，降低總消費需求，避免經濟發(fā)展中因需求變化而導致過大經濟波動的發(fā)生。因此僅就利用抵押貸款這一金融工具對國民經濟發(fā)展進行調節(jié)這一角度來看，加快培育住房金融體系對完善我國金融市場和促進經濟發(fā)展具有深遠的現(xiàn)實意義。促進金融業(yè)對房地產業(yè)的滲透，還可以為我國利率的浮動化、市場化找到突破口。6）有利于改善居民住房條件XII西安交通大學城市學院本科生畢業(yè)設計（論文）住房抵押貸款可以使居民住房條件得意改善，居住水平得意提高。如美國，不僅從數(shù)量上已經可以滿足其居民的住房需求，在居住質量上也達到了較高的水平。1999年底，美國抵押貸款二級市場總規(guī)模達到79,000多億美元，如果沒有如此龐大的住房金融的支持，其人均居住面積55平方米的居住條件是難以實現(xiàn)的。同樣，許多國家過去很多居民