【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 額占到銀行信貸資產(chǎn)總額的四分之一左右，因而國(guó)外學(xué)者對(duì)這一領(lǐng)域的研究也非常深入。建立完善的住房抵押貸款擔(dān)保體系，可以有效防范住房貸款中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其信用提高功能可以有效促進(jìn)我國(guó)中低收入家庭購(gòu)房，有利于改善我國(guó)中低收入家庭的住房條件。目前我國(guó)的房貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的體制上不完善，這篇文章在介紹和分析了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的擔(dān)保體系運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)住房抵押貸款擔(dān)保體系發(fā)展模式提出了若干建議。國(guó)際上主要國(guó)家的商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展，并在此基7西安交通大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析礎(chǔ)上提出了對(duì)完善我國(guó)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的一些啟示。個(gè)人住房抵押貸款是發(fā)達(dá)國(guó)家居民買(mǎi)房時(shí)常用的融資方式，房改以來(lái)在我國(guó)逐步發(fā)展起來(lái)。我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款具有重要的意義：有利于刺激居民的住房消費(fèi)，從而對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)；有利于金融機(jī)構(gòu)貸款整體質(zhì)量的提高和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于提高居民的居住水平，早日實(shí)現(xiàn) “居者有其屋” 。個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)重要的一種，發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)有著廣闊的前景和空間，但存在的問(wèn)題及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)也不容樂(lè)觀和忽視。要持續(xù)快速發(fā)展，須理順、解決一系列的制約因素。個(gè)人資信審查是個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)借款人資格、核定具體貸款數(shù)額、貸款期限的重要依據(jù)。完善個(gè)人資信審查制度，對(duì)于解決個(gè)人住房抵押貸款存在的問(wèn)題，提高個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。個(gè)人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，且具有貸款額大、還款期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，金融機(jī)構(gòu)要面臨重大的問(wèn)題?？茖W(xué)分析、有效防范問(wèn)題，完善住房抵押市場(chǎng)管理機(jī)制，是金融業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的需要，也是抵押貸款市場(chǎng)高效運(yùn)作、充分發(fā)揮其功能的前提。3商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析住房抵押貸款是房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)中針對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅的一種房產(chǎn)抵押貸款，第二次世界大戰(zhàn)后首先在美國(guó)發(fā)展起來(lái)的一種房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。指由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以住宅為抵押所發(fā)放的一種貸款，按期付息，住房產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有人自行管理，債權(quán)人只能按期收息，而沒(méi)有對(duì)房屋的使用管理權(quán)力，產(chǎn)權(quán)所有者到期還清借款，同時(shí)收回房契，抵押即告終止。住房抵押貸款是以抵押合同為依據(jù)的一種對(duì)借貸雙方都有利的抵押貸款形式。抵押合同具有法律的約束力，它明確規(guī)定了借貸條件以及借貸雙方各自的利益、權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。在國(guó)際上，住宅抵押貸款是一種最普遍，最基本的住宅信貸形勢(shì)，也是一種成熟的住宅信貸形式。美國(guó)新經(jīng)濟(jì)的連續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)學(xué)史上的奇跡，實(shí)際上它是一種雙輪驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)：一方面源于以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)為代表的知識(shí)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，另一方面，則源于以國(guó)內(nèi)消費(fèi)為主的產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的迅速穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年美國(guó)國(guó)內(nèi)住宅抵押貸款占銀行信貸額的48%，人均住房消費(fèi)占美國(guó)人可支配收IX西安交通大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）入的70%左右，而加州的房地產(chǎn)在20多年中增長(zhǎng)了38倍。值得一提的是，1990年代初美國(guó)的國(guó)際貿(mào)易收支為赤字，國(guó)際經(jīng)濟(jì)在很大程度上依賴(lài)國(guó)內(nèi)消費(fèi)，而政府采取徹底化的國(guó)內(nèi)消費(fèi)策略是美國(guó)1990年代經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的重要原因?？v觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，住房金融在一國(guó)金融中占有重要地位，尤其是住宅抵押貸款，其占商業(yè)銀行貸款總額的比重一般在20%30%之間。近年來(lái)，全球金融一體化和金融深化發(fā)展拓展了住房金融的功能，尤其是住宅抵押貸款這一金融工具的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)和住房消費(fèi)通過(guò)抵押證券化和各種形式的抵押貸款，使大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅建設(shè)，由此推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展關(guān)聯(lián)。 世界各國(guó)的政府和金融機(jī)構(gòu)均給予居民以適當(dāng)?shù)淖》抠J款援助，并通過(guò)延長(zhǎng)貸款償還期和提高貸款比率等辦法來(lái)提高居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。例如，英國(guó)設(shè)立了建筑社團(tuán)、住房金融公司、住房公司等金融機(jī)構(gòu)，吸收以貸款為目的的住房?jī)?chǔ)蓄為私人購(gòu)房籌集資金；而日本則建立了住房金融公庫(kù)，一方面向不動(dòng)產(chǎn)商和其他組織提供低息貸款，以此來(lái)調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的價(jià)格，另一方面向買(mǎi)房者提供長(zhǎng)期低息貸款，以鼓勵(lì)私有住房的發(fā)展；美國(guó)則是一個(gè)典型的以私人住房投資為主的商業(yè)經(jīng)營(yíng)型的住房市場(chǎng)，住房抵押信貸成為住房流動(dòng)機(jī)制和私人住宅投資的中心，完善和發(fā)達(dá)的住房抵押信貸系統(tǒng)，有力地支持了美國(guó)60%以上的家庭擁有自己的住房。二戰(zhàn)以后，正式由于住房金融機(jī)構(gòu)為居民提供長(zhǎng)期住房抵押貸款，使得西方各國(guó)住房自由率普遍得到提高，大部分國(guó)家達(dá)到了60%以上，少數(shù)國(guó)家超過(guò)了70%。從我國(guó)住房抵押貸款的實(shí)踐中也可以看到，住房抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款中違約風(fēng)險(xiǎn)最小、發(fā)展前景最為廣闊的一個(gè)貸款品種，因此在整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中具有舉足輕重的地位。其重要性表現(xiàn)為：1）為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)提供資金的支持由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資量大、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在各個(gè)環(huán)節(jié)上都需要投入大量的資金才能運(yùn)行，僅僅依靠開(kāi)發(fā)商自有資金是難以維持的。資金投入集中而來(lái)源分散、資金投入量大而來(lái)源小這對(duì)矛盾時(shí)刻威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的生存。國(guó)外不少?lài)?guó)家的房地產(chǎn)貸款占到了各種貸款總量的30%左右。據(jù)1999年資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金中有70%來(lái)自貸款。2）支持住房消費(fèi)不論是從國(guó)外還是從國(guó)內(nèi)住房商品化發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)住房都不是一件很容易的事。以日本為例，在大阪、神戶(hù)買(mǎi)一套7080平方米的住房，至少需要2000萬(wàn)日元。而在上海，內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的商品住房平均價(jià)格為每平方米7000元以上，購(gòu)買(mǎi)一套7080平方米的住房需要5060萬(wàn)元。對(duì)于絕大多數(shù)居民而言，拿出這么多錢(qián)來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房是及其困難的。而住房抵押貸款為購(gòu)房者提供了有利的幫助，使得遙遠(yuǎn)的住房夢(mèng)成為現(xiàn)實(shí)。9商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析3）有利于銀行開(kāi)拓新業(yè)務(wù)，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。通過(guò)住房制度改革，住房作為消費(fèi)商品進(jìn)入了千家萬(wàn)戶(hù)，其市場(chǎng)和發(fā)展?jié)摿Χ即蟆ｃy行及時(shí)提供樓宇按揭貸款，將有利于拓寬房地產(chǎn)債務(wù)資金供應(yīng)市場(chǎng)。另外，近年我國(guó)專(zhuān)業(yè)銀行多被信貸風(fēng)險(xiǎn)所困擾，推行抵押貸款成為減少信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。開(kāi)展樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)，有房產(chǎn)作抵押，就可使信貸風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。而且，銀行可借此爭(zhēng)取更多的存款客戶(hù)，壯大自己的資金實(shí)力。4）有利于促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)體系的發(fā)育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然經(jīng)過(guò)了10多年發(fā)展，有的年份還曾是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的亮點(diǎn)，但是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然很落后，市場(chǎng)體系仍不健全。盡管全國(guó)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)出了大量的商品房，但有效需求不足，導(dǎo)致了大量空臵房屋的產(chǎn)生。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明，截止到2000年9月份，商品房空臵面積累計(jì)為8,323萬(wàn)平方米，其中商品住宅空臵面積為5,715萬(wàn)平方米。作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素之一的資金的嚴(yán)重不足，以及金融業(yè)務(wù)種類(lèi)和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制約著土地的開(kāi)發(fā)和房屋的建設(shè)與消費(fèi)。住房抵押貸款的發(fā)展可以促進(jìn)住房金融市場(chǎng)的繁榮，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。在許多西方國(guó)家，住房的一、二級(jí)市場(chǎng)同樣相當(dāng)活躍，購(gòu)房者能夠比較容易地買(mǎi)到所需要的住房，房屋的出售者也能夠比較容易的將住房賣(mài)出，一般居民一生中都有幾次購(gòu)房、賣(mài)房的經(jīng)驗(yàn)。 5）有利于政府的宏觀調(diào)控住房抵押貸款在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系發(fā)育的同時(shí)，也是政府借以進(jìn)行宏觀調(diào)控的有效工具。政府一般可以通過(guò)調(diào)整信貸利率、信貸額度、貼現(xiàn)率和抵押期限等金融工具手段，來(lái)調(diào)節(jié)住房金融市場(chǎng)中的資金余缺，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)。作為房地產(chǎn)業(yè)主要資金來(lái)源的金融資本的投入量的大小決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模，金融投入的結(jié)構(gòu)、方向、服務(wù)方式是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向，也可利用抵押貸款本身所具有的儲(chǔ)蓄功能來(lái)拉平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和促進(jìn)住房建筑業(yè)的發(fā)展。在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民住房消費(fèi)多是通過(guò)抵押貸款方式進(jìn)行的，從性質(zhì)上看，就是一種因借錢(qián)買(mǎi)房而產(chǎn)生的負(fù)儲(chǔ)蓄與強(qiáng)制儲(chǔ)蓄。由于這種先消費(fèi)后儲(chǔ)蓄是通過(guò)信貸的替代儲(chǔ)蓄功能來(lái)實(shí)現(xiàn)的，所以當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于因需求膨脹而引起過(guò)熱時(shí)，通過(guò)抵押貸款的替代儲(chǔ)蓄功能，可將居民手中的貨幣吸引到住房消費(fèi)方面，降低總消費(fèi)需求，避免經(jīng)濟(jì)發(fā)展中因需求變化而導(dǎo)致過(guò)大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的發(fā)生。因此僅就利用抵押貸款這一金融工具對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)這一角度來(lái)看，加快培育住房金融體系對(duì)完善我國(guó)金融市場(chǎng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。促進(jìn)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的滲透，還可以為我國(guó)利率的浮動(dòng)化、市場(chǎng)化找到突破口。6）有利于改善居民住房條件XII西安交通大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）住房抵押貸款可以使居民住房條件得意改善，居住水平得意提高。如美國(guó)，不僅從數(shù)量上已經(jīng)可以滿(mǎn)足其居民的住房需求，在居住質(zhì)量上也達(dá)到了較高的水平。1999年底，美國(guó)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)到79,000多億美元，如果沒(méi)有如此龐大的住房金融的支持，其人均居住面積55平方米的居住條件是難以實(shí)現(xiàn)的。同樣，許多國(guó)家過(guò)去很多居民