【文章內(nèi)容簡介】 等信息文明的體現(xiàn)。南徐新城的建設(shè)，必將在鎮(zhèn)江城市建設(shè)史上掀開新篇章?！〗ǔ涉?zhèn)江城市的市區(qū)副中心，這是南徐新城的規(guī)劃定位。未來這里將以發(fā)展辦公、居住、旅游、休閑、文化、體育功能為主。南徐新城中心區(qū)由檀山路分割為東西兩片：東區(qū)以行政辦公、體育文化、公園休閑等公共服務(wù)用地為主；西區(qū)結(jié)合長山灌渠以居住用地為主?！】臻g設(shè)計上，南徐新城將進(jìn)一步彰顯特色，形成“一核、五軸、三帶、兩圈”的空間規(guī)模?！耙缓恕币缘吧?、白龍山之間原有水面為基礎(chǔ)，形成白龍?zhí)毒皡^(qū)，成為東區(qū)核心水景。“五軸”以白龍?zhí)端藶橹行?，分別向行政中心、歷史文化公園、濱水公園、高速鐵路車站、南山風(fēng)景區(qū)輻射，形成景觀帶，營造特有的山水景觀。“三帶”則為與新城西區(qū)聯(lián)系并穿越東區(qū)中心環(huán)的三條橫向景觀體驗線，即傳統(tǒng)文化體驗線、生態(tài)水景體驗線、現(xiàn)代生活體驗線，形成人性化的地區(qū)特色。“兩圈”是在東區(qū)地區(qū)聯(lián)系環(huán)和中心環(huán)基礎(chǔ)上形成的道路景觀帶，構(gòu)成城市圈層景觀框架。此外還將對其他地區(qū)建筑群和綠地進(jìn)行控制與設(shè)計引導(dǎo)，形成一個整體景觀環(huán)境具有鎮(zhèn)江特色的地區(qū)核心景觀。建設(shè)新城區(qū)是城市經(jīng)濟發(fā)展新的增長點和增強城市綜合競爭力的重要舉措。按照高起點、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的新城區(qū)，將大大提升城市的形象和檔次，并以嶄新的城市風(fēng)貌、完善的城市功能，有利于增加鎮(zhèn)江的城市競爭力。. 形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射” 的城市交通骨架216。 城市外圍交通以滬寧高速和揚溧高速公路構(gòu)成的新“黃金十字”為框架，形成“六放射”的對外交通體系。六放射——由鎮(zhèn)江至句容、揚中、丹陽和茅山、寶華、訪仙的一級公路，形成半小時交通圈，強化中心城市的輻射力和集聚力。216。 城市內(nèi)部道路交通中心城形成一環(huán)三橫四縱的交通體系。一環(huán)：城市外環(huán)與中心城各功能區(qū)、市區(qū)各鎮(zhèn)相連。三橫：沿江、城中、城南干道四縱：高資一縱（通港路），主城一縱（鎮(zhèn)寶路），諫壁一縱（諫辛路），大港一縱（通港路）。市政府的一系列規(guī)劃，將有利于鎮(zhèn)江整體城市風(fēng)貌的改變，對鎮(zhèn)江的持續(xù)發(fā)展做出了宏偉藍(lán)圖，城市風(fēng)貌的改觀，將大大帶動經(jīng)濟發(fā)展的騰飛。經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境建設(shè)的“互動效應(yīng)”將日益顯現(xiàn)，這一切，為房地產(chǎn)業(yè)的騰飛提供了廣闊的平臺。. 丹徒新區(qū)重要城市規(guī)劃研究216。 丹徒新區(qū)在鎮(zhèn)江城市中的定位—— “鎮(zhèn)江生態(tài)新城”按照接軌鎮(zhèn)江、服務(wù)鎮(zhèn)江、融入鎮(zhèn)江的理念，依據(jù)優(yōu)勢互補、資源共享、差別發(fā)展的原則，將丹徒新區(qū)建設(shè)成為鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心。一個中心、四大基地的功能定位：一個中心就是利用新區(qū)的基礎(chǔ)、功能條件，建設(shè)具有時代特點，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相呼應(yīng)的新城區(qū)。四個功能區(qū)分別是：現(xiàn)代化的物流基地。充分利用滬寧高速公路、312國道、沿江公路、鎮(zhèn)榮公路、潤揚大橋連接線以及規(guī)劃建設(shè)的京滬高速鐵路環(huán)繞丹徒新區(qū)的交通優(yōu)勢，以及距大港、高資兩大長江深水良港較近，又地處長江、大運河交匯的“黃金十字水道”的優(yōu)越條件，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，并以此為基礎(chǔ)帶活其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)代化城郊型工業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)代化的物流商貿(mào)基地、都市型工業(yè)基地、綠色生態(tài)住宅業(yè)基地、休閑觀光會展業(yè)基地的，主動將丹徒新區(qū)的建設(shè)納入鎮(zhèn)江大發(fā)展的格局之中，把新區(qū)的發(fā)展推向了更高的起點。216。 丹徒新區(qū)——滬寧線上一流的生態(tài)新城丹徒新區(qū)是丹徒的政治、經(jīng)濟、文化中心，是鎮(zhèn)江城市的重要組成部分，是鎮(zhèn)江主城區(qū)的南大門、次中心。她北靠312國道、沿江公路，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相連，東接滬寧高速公路鎮(zhèn)江支線和即將新建的京滬高速鐵路，南臨滬寧高速公路主干線，西依正在建設(shè)中的潤揚公路大橋，揚溧高速公路連接線和逶迤連綿的十里長山，高起點進(jìn)行城市規(guī)劃。丹徒新區(qū)按照現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的功能定位，聘請國內(nèi)著名規(guī)劃大師、蘇州新加坡工業(yè)園規(guī)劃設(shè)計師時匡教授主持城市總體規(guī)劃修編，控制面積110平方公里，已完成規(guī)劃面積60平方公里，堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點和可持續(xù)了展進(jìn)行合理布局?？傮w布局為“一湖”——谷陽湖生態(tài)度假休閑會展區(qū)；“二軸”——東起生態(tài)工業(yè)園區(qū)，西至十里長山的谷陽大道東西綠化生態(tài)軸及南起谷陽湖北至南山風(fēng)景區(qū)的生態(tài)景觀風(fēng)景軸；“三園”生態(tài)居住園、生態(tài)工業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園；“四帶”——生態(tài)風(fēng)景軸綠化帶、揚溧高速生態(tài)綠化帶、鎮(zhèn)榮路生態(tài)綠化帶和滬寧高速鎮(zhèn)江支線生態(tài)綠化帶及312國道生態(tài)綠化帶；“五區(qū)”——行政文化區(qū)、生活居住區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、休閑會展區(qū)、產(chǎn)業(yè)制造區(qū)。 216。 “四通八達(dá)“的交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成的鎮(zhèn)江南大門a、對外交通丹徒有著優(yōu)越的區(qū)位，獨特的地利之便。自古以來丹徒就是長江下游極為重要的水陸交通樞紐，為商家必爭之地。長江和京杭大運河在丹徒交匯，構(gòu)成十字“黃金水道”，滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路橫貫境內(nèi)，距西邊的南京祿口國際機場和東邊的常州機場不足1小時路程，形成了鐵路、公路、水路相聯(lián)，港航銜接的多層次、立體式運輸交通格局。并與潤揚長江大橋在境內(nèi)和滬寧高速公路互通對接，為丹徒優(yōu)越的交通條件錦上添花。a、市內(nèi)交通 丹徒新區(qū)目前建設(shè)7條城市主次干道與鎮(zhèn)江市區(qū)對接，總長達(dá)23．6公里，總投資達(dá)6億多元。除對接檀山路西環(huán)路外，還有谷陽大道、千禧路西延工程，以及將谷陽大道東延穿過高速支線至312國道、勤政路南延穿過滬寧高速支線白露涵洞至312國道、瑞山路等工程。交通干線的建成將進(jìn)一步拉開丹徒新區(qū)的城市基本框架，而且可以通過西環(huán)路與主城區(qū)南部規(guī)劃中的南徐新城緊密連接起來，從而完善丹徒新區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和交通狀況，加速與主城區(qū)聯(lián)系與融合步伐，并進(jìn)一步擴大丹徒新區(qū)發(fā)展腹地。216。 市政配套設(shè)施建設(shè)丹徒區(qū)在抓好城市規(guī)劃的同時，集中全區(qū)的智慧，傾全區(qū)之力，加大丹徒新區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑新區(qū)吸納集聚產(chǎn)業(yè)和要素的發(fā)展平臺。目前，區(qū)內(nèi)已建城市主干道29公里。擁有35KV變電所、110KV變電所各2座，220KV樞紐變電所1座；今年，丹徒區(qū)委、區(qū)政府進(jìn)一步加大建設(shè)力度，用市場化動作手段，投資近10億元建起了江蘇省大港中學(xué)、新區(qū)人民醫(yī)院、丹徒信息港工程、自來水泵站、天然氣、污水處理廠、人民廣場二期工程、西環(huán)路、谷陽大道東延、勤政路南延、千禧路和機關(guān)干部經(jīng)濟適用房等12大重點基礎(chǔ)設(shè)施項目已經(jīng)完成。目前區(qū)內(nèi)共有三條公交線路與市區(qū)對接，分別通往大市口與火車站。商業(yè)服務(wù)設(shè)施較為齊全?？傉嫉?00畝的銘基商貿(mào)城一期已投入運行，銘基商貿(mào)城二期、太平洋商業(yè)中心、東方商業(yè)廣場都正在建設(shè)之中。永裕家園、丹楓麗舍、陽光麗景、新城花園、瑞丹花苑、幸福城、駙馬山莊等高檔住宅區(qū)拔地而起，將陸續(xù)竣工。216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃丹徒區(qū)借助區(qū)位條件與地理特點，著力打造丹徒新區(qū)、丹徒經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、世業(yè)洲國家級旅游度假區(qū)、星火技術(shù)密集區(qū)“四大板塊”，其中丹徒新區(qū)生態(tài)工業(yè)園重點發(fā)展機械、通訊電子、現(xiàn)代醫(yī)藥、輕工、食品等都市型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。丹徒經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以基礎(chǔ)化工為主導(dǎo)，能源、新型建材、冶金及其它加工產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的現(xiàn)代港口、物流園區(qū)。世業(yè)洲國家旅游度假區(qū)定位以“生態(tài)、旅游、度假、運動”為主題，建設(shè)度假區(qū)、公園區(qū)、高檔別墅區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、濕地公園區(qū)和花園景區(qū)。而星火技術(shù)密集區(qū)則主要發(fā)展高精尖軸承產(chǎn)品、光電子元器件，并開發(fā)生產(chǎn)高端紡織產(chǎn)品。. 綜合分析. 雙重經(jīng)濟動力推動鎮(zhèn)江城市擴容 鎮(zhèn)江市位于南京都市圈、蘇錫常經(jīng)濟圈雙重經(jīng)濟動力的邊緣地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和雙重經(jīng)濟圈動力的推動下為鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟發(fā)展提供了有利的背景。同時根據(jù)鎮(zhèn)江市制定的2002－2020年鎮(zhèn)江市到2020年將建成具有320萬市區(qū)人口的特大型城市。要實現(xiàn)這一目標(biāo)就必須借助兩大經(jīng)濟圈的合力并且進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整以發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)調(diào)整核心，在城市擴容的推動下作為第三產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也將不斷的發(fā)展，隨著整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將逐漸顯示出其重要的支柱作用。. “一城兩翼，向南發(fā)展”城市發(fā)展戰(zhàn)略落實，丹徒新城面臨發(fā)展機遇隨著規(guī)劃中的鎮(zhèn)江市行政中心即將落戶南徐工。鎮(zhèn)江城市整體“一城兩翼，向南發(fā)展”戰(zhàn)略進(jìn)步確認(rèn)。從現(xiàn)階段鎮(zhèn)江城市規(guī)劃發(fā)展看來鎮(zhèn)江城市東部、西部規(guī)劃多為工業(yè)用地住宅用地供應(yīng)量不大。從房地產(chǎn)市場開發(fā)逐漸趨向于生態(tài)住宅的趨勢看來不適意居住。城市南部由于剛剛進(jìn)入開發(fā)期。雖定位為未來鎮(zhèn)江市的市中心。但新區(qū)的發(fā)展是需要一個過程的，在這樣的前提下位于城市的東南部的丹徒新城憑借優(yōu)秀的自然生態(tài)資源以及逐漸區(qū)域成熟的配套設(shè)施，成為鎮(zhèn)江市南擴戰(zhàn)略前提下,發(fā)展成為未來鎮(zhèn)江新城的核心居住區(qū)。3. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特征分析. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展概況1980年鎮(zhèn)江開展了商品住宅試點項目，以統(tǒng)建的方式開辟了一些新居民點，在市東、南、西方向形成了一批具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)，二十年來，隨著城市經(jīng)濟和收入的逐步發(fā)展增多，當(dāng)?shù)厝藢幼…h(huán)境、條件和住房檔次的要求在不斷提高，消費需求由溫飽型向舒適型方向發(fā)展，隨著市中心動遷力度的加大、城市發(fā)展水平的提高，產(chǎn)生了大量動遷、需要換房、改善居住條件的人群，這部分人群大多以購買大面積、大戶型住宅為購房目標(biāo)，居住地也逐步向外遷移，但市中心仍然是鎮(zhèn)江人心里最理想的居住地。2000年前后鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場從開始加速發(fā)展，并不斷得到升溫。目前鎮(zhèn)江整體房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供應(yīng)還是以多層、小高層公寓型產(chǎn)品為主，鮮有高層公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品類型比較單一，缺少別墅項目。已有的別墅項目檔次也比較低，且別墅項目的總價也對部分目標(biāo)消費群形成購買制約，但是大面積、大房型、上檔次的居室生活又是這部分消費者的追求，因而市場對于類別墅項目存在潛在的旺盛的購買需求。按照市政府“三年大變樣，今年決戰(zhàn)年”的要求，2003年城市基本建設(shè)已首次突破100億大關(guān)，其中房地產(chǎn)投資近30多億元。商品房銷售面積達(dá)80多萬平方米，城市改造房屋拆遷面積100萬平方米。2004年全市住宅施工面積約330萬平方米，%。今后五年，將按照“拓展骨架，建設(shè)新城，完善功能，整治環(huán)境”的要求，以年投入和年拆遷量繼續(xù)不低于100億元和100萬平方米的強度，加快城市化進(jìn)程，精心打造山水城、生態(tài)城、園林城的城市品牌。. 供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求從近三年市區(qū)的供求情況可以看出，與長三角地區(qū)各城市火爆的房地產(chǎn)市場相同，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場也處于高速上升通道之中。整體呈現(xiàn)供求同步上升的態(tài)勢，供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求。2004年，住宅竣工面積97．5萬平方米，同比增長64．7％；商品住宅銷售面積78．9萬平方米，同比增長19．1％；商品住宅銷售額13．3億元，同比增長9．7％。2005年上半年，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)住宅竣工面積67．29萬平方米，同比增長58．2％；商品住宅銷售面積65．21萬平方米，同比增長55．7％；商品住宅銷售額13．68億元，同比增長92．9％。市區(qū)需求的上漲速度要快于供應(yīng)，供求間的差距在不斷縮小，需求呈逐漸放量的趨勢，總體來說，市場的消費潛力在逐步被激活，市場前景良好。由此可見，未來鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場將是一個供應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求的市場，市場巨大的需求將成為整體市場發(fā)展的強心針，保證了未來的幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康的發(fā)展。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，鎮(zhèn)江正處在急劇的上揚期，若以5年作為一個房地產(chǎn)發(fā)展的周期，鎮(zhèn)江預(yù)計已經(jīng)接近房地產(chǎn)發(fā)展的穩(wěn)定期，預(yù)計后續(xù)將會出現(xiàn)穩(wěn)定增長。. 鎮(zhèn)江商品房價格增長速度比較快，房價不斷攀升這兩年，鎮(zhèn)江市城市建設(shè)力度及拆遷量不斷增大，百姓人均可支配收入不斷增加，使得對房地產(chǎn)需求不斷增加，而土地價格不斷上漲，所以房價上漲在所難免。從鎮(zhèn)江本市近四年的商品房價格走勢可以看出，鎮(zhèn)江商品房價格呈快速上漲趨勢，每年的上漲幅度均在10%以上，近兩年達(dá)到了15%以上，四年價格整體上漲了一倍多，增長速度比較快。但由于其基數(shù)低，增長絕對值也很低。2004年鎮(zhèn)江平均每平米價格比2002年上漲760元，漲幅超過34%，房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅猛。鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場是從2000年前后開始升溫的?，F(xiàn)在鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了久已未見的賣方市場。在火爆的市場環(huán)境帶動下，房地產(chǎn)價格飛速增長。市區(qū)普通住宅房1999年到2003年三年來房價上漲了近1000元/平米，平均價格達(dá)到3000元/平米左右，其中市中心區(qū)域最高房價由2000年的2400元/平米上升到現(xiàn)在的4500元/平米左右。價格預(yù)測：整體價格穩(wěn)步增長，但不同區(qū)域價格變化將有所不同從整個鎮(zhèn)江價格走勢以及目前發(fā)展情況看，鎮(zhèn)江房產(chǎn)價格仍將保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，但不同區(qū)域價格的變化會有所不同，其中南徐新城和丹徒新區(qū)隨著市政配套的不斷完善，投資性消費比重有可能增大，刺激區(qū)域房產(chǎn)價格大幅度上漲，因此上述兩個區(qū)域的房產(chǎn)由于投資客的到來，價格有比較大的上漲空間。丁卯板塊由于開發(fā)商為了提高樓盤的入住率，提升板塊的人氣，對外來投資行為進(jìn)行限制，因此在一定程度上抑制了價格的增長。. 2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展特點. 宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價商品房成為銷售主流 國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，切實穩(wěn)定住房價格，既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。而控制住房價格上漲勢頭，真正的目的就在于防止大起大落，促進(jìn)樓市健康發(fā)展，這是國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺的核心所在。打擊房地產(chǎn)投資者。促使整體房地產(chǎn)回歸到居住的本性，是此次宏觀調(diào)控的主要目的。因此房地產(chǎn)市場回歸到居住的本性后，對于普通以居住作為目的的消費者而言。中低價房將成為市場的主力消費產(chǎn)品。. 消費者購房趨于理性，房價成為敏感因素由于近兩年房價逐步走高，房價逐漸成為影響購房者決策的關(guān)鍵因素。同時，受支付能力限制，25萬元以內(nèi)的商品房更加受到購房者的歡迎。受國家宏觀調(diào)控影響一部分購房者轉(zhuǎn)為觀望狀態(tài)市場競爭加劇。此外隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入品牌時代，消費者對于開發(fā)商的信譽、業(yè)績及行業(yè)口碑更為關(guān)注。產(chǎn)品競爭細(xì)化到項目品牌、售后服務(wù)、綜合性價比等層面，購房消費者更加理性. 城市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場的消費主力 自2000年起鎮(zhèn)江市政府提出“顯山、露水、透綠、現(xiàn)藍(lán)”的城市改造目標(biāo)，舊城拆遷改造力度的逐年增大2003年到2004年底，鎮(zhèn)江全市拆遷量近200萬方， 2005年按照城市發(fā)展戰(zhàn)略要求鎮(zhèn)江市的拆遷量也將達(dá)30萬方，除去已經(jīng)買房安置的尚有近100萬方的拆遷面積沒有消化，按照1：，將產(chǎn)生150萬方左右的需求量，從這個數(shù)字來看，扣除拆遷安置等因素的影響，鎮(zhèn)江因拆遷而購置房產(chǎn)的拆遷戶將帶來近100萬方的需求，而且這部分消費者都將是低消費人士，這在一定的程度上為鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展提供了有力的保障