【正文】 度，用市場化動作手段，投資近10億元建起了江蘇省大港中學、新區(qū)人民醫(yī)院、丹徒信息港工程、自來水泵站、天然氣、污水處理廠、人民廣場二期工程、西環(huán)路、谷陽大道東延、勤政路南延、千禧路和機關干部經濟適用房等12大重點基礎設施項目已經完成。長江和京杭大運河在丹徒交匯，構成十字“黃金水道”，滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路橫貫境內，距西邊的南京祿口國際機場和東邊的常州機場不足1小時路程，形成了鐵路、公路、水路相聯，港航銜接的多層次、立體式運輸交通格局。216。市政府的一系列規(guī)劃，將有利于鎮(zhèn)江整體城市風貌的改變，對鎮(zhèn)江的持續(xù)發(fā)展做出了宏偉藍圖，城市風貌的改觀，將大大帶動經濟發(fā)展的騰飛。按照高起點、高標準建設的新城區(qū)，將大大提升城市的形象和檔次，并以嶄新的城市風貌、完善的城市功能，有利于增加鎮(zhèn)江的城市競爭力。南徐新城中心區(qū)由檀山路分割為東西兩片：東區(qū)以行政辦公、體育文化、公園休閑等公共服務用地為主；西區(qū)結合長山灌渠以居住用地為主。東鄰南山風景區(qū)，西至潤揚長江大橋南引橋，北至滬寧鐵路線，南至312國道以及計劃修建的京滬高速鐵路車站。2004年全市農業(yè)業(yè)總產值66．53億元，％。 經濟目標近期市區(qū)人均GDP接近蘇南平均水平（2007年達到蘇南平均水平, 率先達到小康水平）；中期率先基本實現現代化；遠期達到國內領先的小康水平。鎮(zhèn)江同時也處于南京一小時都市圈和蘇錫常都市圈的結合處，在目前兩大都市圈發(fā)展尚未成熟的階段，鎮(zhèn)江由于位于都市的外圍，其雙向輻射優(yōu)勢不能得到發(fā)揮。19′，東經118176。城市副中心，未來市政府所在地，市級公共設施集生產、生活和各項設施配套完善的多功能復合型的城市新區(qū)。西翼：基礎產業(yè)帶和物流產業(yè)的增長區(qū)。 規(guī)劃結構：“雙橄欖”的城市形態(tài)，“一城兩翼”（主城、東翼、西翼）的空間結構。因此房地產市場回歸到居住的本性后，對于普通以居住作為目的的消費者而言，中低價房將更具有吸引了成為市場的主力消費產品。但對于鎮(zhèn)江房地產市場的作用不明顯，主要原因是鎮(zhèn)江房地產市場的境外投資很少，鎮(zhèn)江房低償市場因此出現波動的可能性。境外購房投資者大多手持美元，人民幣增值，美元相對貶值，這就意味著境外購房投資者的購房成本增加了，他們必須花更多的美元才能在中國買一套房子。政府調控的重心從房地產投資規(guī)模逐步轉到房價上，在嚴格控制低密度、高檔住房建設規(guī)模的同時，為求穩(wěn)定房價，寧可選擇增加中低檔住房的投資規(guī)模。 內憂外患中國經濟4年來以超過9％的增速跑步前進，與此同時，中國房地產業(yè)的前進速度更是快得令人瞠目結舌。雖然這次加息并非僅僅針對房地產行業(yè)，但是由于國內90%以上的房地產開發(fā)商都是依靠貸款進行開發(fā)的，而且貸款金額基本上都占了總開發(fā)金額的50%以上，在不到半年的時間內連續(xù)兩次加息，對房產商帶來的壓力是十分巨大的。截至2005年上半年，鎮(zhèn)江市實際利用外資已累計超過60億美元，占全國的1％。其中：，；。2001年2005年2010年2020年市域總人口280萬人290萬人300萬人320萬人市域城市化水平%57%63%70%城市規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模105萬人120萬人140萬人中心城人口規(guī)模65萬人75萬人90萬人120萬人隨著城市人口的持續(xù)增長，外來人口的增加將導致消費者對住房需求的增加，這在很大的程度上促進了鎮(zhèn)江房地產業(yè)的發(fā)展。2004年人均GDP達到3000美元，正由緩慢發(fā)展期邁向快速發(fā)展時期。領域” 1486. 產品理念設計 148. 規(guī)劃設計依據 148. 規(guī)劃指導思想及主要原則 148. 主題概念與總體規(guī)劃的對接 149. 總體規(guī)劃建議 150. 組團劃分 150. 交通停車系統 151. 區(qū)級道路系統 151. 小區(qū)內車行道系統 152. 人行步道系統 152. 緊急通道系統 153. 停車系統 153. 公交停車場 153. 廣場、園林景觀 153. 公建配套 155. 社區(qū)中心坡地運動生態(tài)景觀公園 155. 戴維營運動設計 156. 社區(qū)下沉式商業(yè)配套系統 157. 高爾夫果嶺 158. 康體健療中心 158. 奧運文化展示長廊 158. 建筑單體內運動設施 159. 魏瑪文化大道 160. 建筑風格及細部建議 161. 總體設計原則 161. 建筑形式 163. 單體設計 164. 建筑布局 164. 立面 165. 戶型面積配比建議 165. 多層住宅公共部分 166. 室內細部設計 166. 裝修 167. 結構優(yōu)化設計 168. 環(huán)保、節(jié)能材料選用 168. 產品設計中的國際化體現 169. 總則 169. 社區(qū)配套 169. 建筑風格 169. 園林景觀 169. 戶型設計 169. 智能化及物業(yè)管理 170. 小區(qū)智能化系統設置建議 170. 全方位物業(yè)管理 171. 商業(yè)產品建議 173. 軟件及附加值建議 173. 目的 173. 形式 173. 賣場知覺質量的延伸 176. 項目沿線包裝 176. 項目外環(huán)境 177. 項目全息展示系統 177附件一：鎮(zhèn)江博威項目一期開發(fā)建議 178 項目開發(fā)量預測以及銷售額 178 一期戶型配比建議 178 一期開發(fā)示意圖 179 銷售預測 180182 / 193第一部分：鎮(zhèn)江市宏觀市場研究1. 鎮(zhèn)江市20032005年上半年國民經濟運行狀況分析. 鎮(zhèn)江市GDP總量及人均GDP逐年穩(wěn)步提升 用國際通行的房地產發(fā)展階段與人均GDP數值關系看房地產市場的發(fā)展狀況。隨著收入水平的不斷提高，居民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，給鎮(zhèn)江房地產業(yè)帶來了巨大的商機，有力地推動了鎮(zhèn)江房地產市場的良性發(fā)展。其中：，；。投資領域內在活力明顯增強，投資規(guī)模不斷擴大，基本建設、更新改造、房地產開發(fā)投資全面回升。這在一定的程度上打擊了消費者的購房行為，房地產將面臨一個相對比較理想的調整期。. “國八條”政策研究——內憂外患，打擊投機，規(guī)范市場216。因此本次“國八條”針對有效抑制房價的進步上漲，從打擊投資者、提高稅收、通過信貸政策與加息來打擊投機者房地產投機行為。雖然政策推出的時間非常突然，但這并不是國家的偶然之舉，而是早已在醞釀之中。在這些城市中上海首當其沖，因為無論從國際化程度還是境外投資數量上看，上海都毋庸置疑地排行老大。促使整體房地產回歸到居住的本性，是此次宏觀調控的主要目的?？茖W合理地把城市規(guī)模做大，形成“一城兩翼”的新城市框架城市發(fā)展總方向——南 進216。人口按20萬左右控制。南徐新城2020行政、文化、商務和生活居住區(qū)。37′～32176。地勢西高東低，南高北低，呈波狀起伏，形成以丘陵崗地為主的地貌特征，是國家歷史文化名城，長江下游重要的港口、工貿、風景旅游城市是長三角“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個城市之一，但鎮(zhèn)江處于長三角城市都市圈的最外圍，受到上海經濟圈的輻射非常小。216。. 第三產業(yè)結構比重逐年增加，吸納外來人口能力增強國民經濟結構調整步伐加快，∶∶∶∶。. 鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構建現代化城市藍圖規(guī)劃中的南徐新城坐落于鎮(zhèn)江主城的西南部，老城區(qū)西南側。未來這里將以發(fā)展辦公、居住、旅游、休閑、文化、體育功能為主。建設新城區(qū)是城市經濟發(fā)展新的增長點和增強城市綜合競爭力的重要舉措。三橫：沿江、城中、城南干道四縱：高資一縱（通港路），主城一縱（鎮(zhèn)寶路），諫壁一縱（諫辛路），大港一縱（通港路）?，F代化的物流商貿基地、都市型工業(yè)基地、綠色生態(tài)住宅業(yè)基地、休閑觀光會展業(yè)基地的，主動將丹徒新區(qū)的建設納入鎮(zhèn)江大發(fā)展的格局之中，把新區(qū)的發(fā)展推向了更高的起點。自古以來丹徒就是長江下游極為重要的水陸交通樞紐，為商家必爭之地。目前，區(qū)內已建城市主干道29公里。丹徒經濟開發(fā)區(qū)以基礎化工為主導，能源、新型建材、冶金及其它加工產業(yè)相結合的現代港口、物流園區(qū)。從現階段鎮(zhèn)江城市規(guī)劃發(fā)展看來鎮(zhèn)江城市東部、西部規(guī)劃多為工業(yè)用地住宅用地供應量不大。已有的別墅項目檔次也比較低，且別墅項目的總價也對部分目標消費群形成購買制約，但是大面積、大房型、上檔次的居室生活又是這部分消費者的追求，因而市場對于類別墅項目存在潛在的旺盛的購買需求。2005年上半年，鎮(zhèn)江市房地產住宅竣工面積67．29萬平方米，同比增長58．2％；商品住宅銷售面積65．21萬平方米，同比增長55．7％；商品住宅銷售額13．68億元，同比增長92．9％。鎮(zhèn)江的房地產市場是從2000年前后開始升溫的。打擊房地產投資者。產品競爭細化到項目品牌、售后服務、綜合性價比等層面，購房消費者更加理性. 城市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場的消費主力 自2000年起鎮(zhèn)江市政府提出“顯山、露水、透綠、現藍”的城市改造目標，舊城拆遷改造力度的逐年增大2003年到2004年底，鎮(zhèn)江全市拆遷量近200萬方， 2005年按照城市發(fā)展戰(zhàn)略要求鎮(zhèn)江市的拆遷量也將達30萬方，除去已經買房安置的尚有近100萬方的拆遷面積沒有消化，按照1：，將產生150萬方左右的需求量，從這個數字來看，扣除拆遷安置等因素的影響，鎮(zhèn)江因拆遷而購置房產的拆遷戶將帶來近100萬方的需求，而且這部分消費者都將是低消費人士，這在一定的程度上為鎮(zhèn)江房地產市場未來的發(fā)展提供了有力的保障。. 市場細分化趨勢明顯，產品向多元化、人性化方向發(fā)展兩年前，鎮(zhèn)江的房地產市場產品基本上比較單一，基本上都是以多層為主。 鎮(zhèn)江市場的客源購房區(qū)域近2年發(fā)生了重大的改變：居住品質市場發(fā)展跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)展普遍，注重性價比跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)展增多，注重地段選擇傳統居住區(qū)域 216。鎮(zhèn)江消費者對產品的偏好分析（參考04年底《京江樓市》消費者調查）216。因此從當前一段時間來看，三房依舊是鎮(zhèn)江市場的主流。 鎮(zhèn)江經濟持續(xù)穩(wěn)定增長及新城規(guī)劃有利于房地產的發(fā)展根據以上分析，鎮(zhèn)江市整體經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，將會有力的支持住宅建設和房地產業(yè)的發(fā)展。這無疑在一定的程度上刺激房地產的消費和需求，為房地產的發(fā)展帶來一定的發(fā)展機遇。 市場競爭越趨激烈供應量持續(xù)放大，市場銷售壓力大2006年將有4個以上總建在50萬以上的項目上市，供應量持續(xù)放大，加上現階段鎮(zhèn)江市場產品細分現象明顯，產品同質化嚴重，市場未來銷售壓力增大。 城中板塊是城市中心區(qū)，全市現代化商業(yè)服務中心。 216。 丁卯板塊是目前大板塊中與市中心板塊最為接近的一個板塊，從一定程度上可以說是市中心板塊的延伸，有一定的配套和居住基礎，是目前鎮(zhèn)江除市中心板塊外發(fā)展最為成熟的一個板塊。 在城市“一城兩翼“發(fā)展戰(zhàn)略的指導下學府板塊作為城市向東發(fā)展的重要區(qū)域，面臨重大機遇；. 南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū) 區(qū)域南徐板塊區(qū)域范圍南徐大道沿線產品多層、小高、別墅均價區(qū)間（元/M2）3100－3400市場綜述1． 區(qū)域開發(fā)量目前不大2． 生態(tài)環(huán)境好1. 未來的行政中心，發(fā)展?jié)摿Υ螅熬翱春?. 生活配套有待完善消費群體政府及事業(yè)單位工作人員、投資客戶、分析小結：216。 受規(guī)劃影響板塊內的大量可供開發(fā)住宅土地陸續(xù)上市，萬科、中注相繼落戶該板塊內，將有效提升板塊的價值。. 丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產業(yè)居住區(qū)； 區(qū)域丹徒新區(qū)板塊區(qū)域范圍丹徒新區(qū)產品多層、小高層、別墅均價區(qū)間（元/M2）1800－2100市場綜述1． 離市中心較遠2． 區(qū)域價格低3． 未來發(fā)展?jié)摿^大4． 配套逐步齊全5． 目前市民認可度不太高消費群體中低收入人群、投資客戶分析小結：216。 由于丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房地產市場價格盆地因此，主力購房人群以市區(qū)逃離高房價的中低收入人群，以及大量的投資客戶。朗香園開發(fā)商中房集團鎮(zhèn)江房地產開發(fā)公司江蘇誠信空調設備有限公司鎮(zhèn)江蘇源房地產開發(fā)有限公司占地面積總建面積2萬M2建筑形式多層高層多層容積率3裝修標準毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費（元/M2/月）均價（元/M2）30004200（毛坯）3100主力戶型87M103M2兩房，120M2三房80M2兩房、130M2三房100M2兩房，120M2三房住宅總套數規(guī)劃300多套規(guī)劃112套規(guī)劃360套首次推出時間05年1月05年9月05年7月近期開盤時間05年9月銷售狀況整體去化80%整體去化30%整體去化55%優(yōu)惠措施無一次性付款99折一次性付款98折內部配套設施商鋪底層商鋪沿街商鋪、網球場、羽毛球場后續(xù)供應2萬M2. 城中板塊主力產品類型面積分析216。物業(yè)均價區(qū)域總價均在45萬元左右。. 城中板塊代表項目名稱：蘇源。 總體評述： 蘇源。主要以程機械產業(yè)、電子信息產業(yè)，生物工程產業(yè)和食品產業(yè)特色的開發(fā)區(qū)。該板塊兩房的總價在19萬元—23萬元之間，三房因為面積的不同總價在27萬元到33萬元之間。 純坡地住宅廣告口號： 江南世家 傳世名苑項目簡介：江南世家位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)丁卯橋路與谷陽路交匯處，交通十分便利。同時項目規(guī)劃建有排屋、多層、小高層、高層，符合了集約用地的趨勢，也為購房人群提供了更多的選擇。依托大學城周邊的成熟配套以及交通資源。 移步換景的景觀設置廣告口號：相約學府路 賞四季芳鄰項目簡介：，總建筑面積約十萬平方米。米山人家是鎮(zhèn)江目前品質非凡的高尚住宅區(qū)之一，項目定位為鎮(zhèn)江的高檔住宅，意向人群擁有較高的層。榮獲江蘇省建設廳頒布的江蘇省優(yōu)秀住宅綜合金獎，江蘇省惟一節(jié)能示范小區(qū)。 同時由于購買的人群中高校教師占據較大的比例，各個項目紛紛推出體現品位的休閑娛樂配套以滿足業(yè)主業(yè)余生活的