【正文】 度，用市場(chǎng)化動(dòng)作手段，投資近10億元建起了江蘇省大港中學(xué)、新區(qū)人民醫(yī)院、丹徒信息港工程、自來(lái)水泵站、天然氣、污水處理廠、人民廣場(chǎng)二期工程、西環(huán)路、谷陽(yáng)大道東延、勤政路南延、千禧路和機(jī)關(guān)干部經(jīng)濟(jì)適用房等12大重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已經(jīng)完成。長(zhǎng)江和京杭大運(yùn)河在丹徒交匯，構(gòu)成十字“黃金水道”，滬寧高速公路、312國(guó)道、京滬鐵路橫貫境內(nèi)，距西邊的南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)和東邊的常州機(jī)場(chǎng)不足1小時(shí)路程，形成了鐵路、公路、水路相聯(lián)，港航銜接的多層次、立體式運(yùn)輸交通格局。216。市政府的一系列規(guī)劃，將有利于鎮(zhèn)江整體城市風(fēng)貌的改變，對(duì)鎮(zhèn)江的持續(xù)發(fā)展做出了宏偉藍(lán)圖，城市風(fēng)貌的改觀，將大大帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的騰飛。按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的新城區(qū)，將大大提升城市的形象和檔次，并以嶄新的城市風(fēng)貌、完善的城市功能，有利于增加鎮(zhèn)江的城市競(jìng)爭(zhēng)力。南徐新城中心區(qū)由檀山路分割為東西兩片：東區(qū)以行政辦公、體育文化、公園休閑等公共服務(wù)用地為主；西區(qū)結(jié)合長(zhǎng)山灌渠以居住用地為主。東鄰南山風(fēng)景區(qū)，西至潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋南引橋，北至滬寧鐵路線，南至312國(guó)道以及計(jì)劃修建的京滬高速鐵路車(chē)站。2004年全市農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值66．53億元，％。 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)近期市區(qū)人均GDP接近蘇南平均水平（2007年達(dá)到蘇南平均水平, 率先達(dá)到小康水平）；中期率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化；遠(yuǎn)期達(dá)到國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的小康水平。鎮(zhèn)江同時(shí)也處于南京一小時(shí)都市圈和蘇錫常都市圈的結(jié)合處，在目前兩大都市圈發(fā)展尚未成熟的階段，鎮(zhèn)江由于位于都市的外圍，其雙向輻射優(yōu)勢(shì)不能得到發(fā)揮。19′，東經(jīng)118176。城市副中心，未來(lái)市政府所在地，市級(jí)公共設(shè)施集生產(chǎn)、生活和各項(xiàng)設(shè)施配套完善的多功能復(fù)合型的城市新區(qū)。西翼：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)區(qū)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“雙橄欖”的城市形態(tài)，“一城兩翼”（主城、東翼、西翼）的空間結(jié)構(gòu)。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到居住的本性后，對(duì)于普通以居住作為目的的消費(fèi)者而言，中低價(jià)房將更具有吸引了成為市場(chǎng)的主力消費(fèi)產(chǎn)品。但對(duì)于鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用不明顯，主要原因是鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外投資很少，鎮(zhèn)江房低償市場(chǎng)因此出現(xiàn)波動(dòng)的可能性。境外購(gòu)房投資者大多手持美元，人民幣增值，美元相對(duì)貶值，這就意味著境外購(gòu)房投資者的購(gòu)房成本增加了，他們必須花更多的美元才能在中國(guó)買(mǎi)一套房子。政府調(diào)控的重心從房地產(chǎn)投資規(guī)模逐步轉(zhuǎn)到房?jī)r(jià)上，在嚴(yán)格控制低密度、高檔住房建設(shè)規(guī)模的同時(shí)，為求穩(wěn)定房?jī)r(jià)，寧可選擇增加中低檔住房的投資規(guī)模。 內(nèi)憂外患中國(guó)經(jīng)濟(jì)4年來(lái)以超過(guò)9％的增速跑步前進(jìn)，與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)速度更是快得令人瞠目結(jié)舌。雖然這次加息并非僅僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但是由于國(guó)內(nèi)90%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是依靠貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，而且貸款金額基本上都占了總開(kāi)發(fā)金額的50%以上，在不到半年的時(shí)間內(nèi)連續(xù)兩次加息，對(duì)房產(chǎn)商帶來(lái)的壓力是十分巨大的。截至2005年上半年，鎮(zhèn)江市實(shí)際利用外資已累計(jì)超過(guò)60億美元，占全國(guó)的1％。其中：，；。2001年2005年2010年2020年市域總?cè)丝?80萬(wàn)人290萬(wàn)人300萬(wàn)人320萬(wàn)人市域城市化水平%57%63%70%城市規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模105萬(wàn)人120萬(wàn)人140萬(wàn)人中心城人口規(guī)模65萬(wàn)人75萬(wàn)人90萬(wàn)人120萬(wàn)人隨著城市人口的持續(xù)增長(zhǎng)，外來(lái)人口的增加將導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)住房需求的增加，這在很大的程度上促進(jìn)了鎮(zhèn)江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2004年人均GDP達(dá)到3000美元，正由緩慢發(fā)展期邁向快速發(fā)展時(shí)期。領(lǐng)域” 1486. 產(chǎn)品理念設(shè)計(jì) 148. 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 148. 規(guī)劃指導(dǎo)思想及主要原則 148. 主題概念與總體規(guī)劃的對(duì)接 149. 總體規(guī)劃建議 150. 組團(tuán)劃分 150. 交通停車(chē)系統(tǒng) 151. 區(qū)級(jí)道路系統(tǒng) 151. 小區(qū)內(nèi)車(chē)行道系統(tǒng) 152. 人行步道系統(tǒng) 152. 緊急通道系統(tǒng) 153. 停車(chē)系統(tǒng) 153. 公交停車(chē)場(chǎng) 153. 廣場(chǎng)、園林景觀 153. 公建配套 155. 社區(qū)中心坡地運(yùn)動(dòng)生態(tài)景觀公園 155. 戴維營(yíng)運(yùn)動(dòng)設(shè)計(jì) 156. 社區(qū)下沉式商業(yè)配套系統(tǒng) 157. 高爾夫果嶺 158. 康體健療中心 158. 奧運(yùn)文化展示長(zhǎng)廊 158. 建筑單體內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施 159. 魏瑪文化大道 160. 建筑風(fēng)格及細(xì)部建議 161. 總體設(shè)計(jì)原則 161. 建筑形式 163. 單體設(shè)計(jì) 164. 建筑布局 164. 立面 165. 戶型面積配比建議 165. 多層住宅公共部分 166. 室內(nèi)細(xì)部設(shè)計(jì) 166. 裝修 167. 結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì) 168. 環(huán)保、節(jié)能材料選用 168. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的國(guó)際化體現(xiàn) 169. 總則 169. 社區(qū)配套 169. 建筑風(fēng)格 169. 園林景觀 169. 戶型設(shè)計(jì) 169. 智能化及物業(yè)管理 170. 小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)置建議 170. 全方位物業(yè)管理 171. 商業(yè)產(chǎn)品建議 173. 軟件及附加值建議 173. 目的 173. 形式 173. 賣(mài)場(chǎng)知覺(jué)質(zhì)量的延伸 176. 項(xiàng)目沿線包裝 176. 項(xiàng)目外環(huán)境 177. 項(xiàng)目全息展示系統(tǒng) 177附件一：鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)建議 178 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量預(yù)測(cè)以及銷(xiāo)售額 178 一期戶型配比建議 178 一期開(kāi)發(fā)示意圖 179 銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 180182 / 193第一部分：鎮(zhèn)江市宏觀市場(chǎng)研究1. 鎮(zhèn)江市20032005年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析. 鎮(zhèn)江市GDP總量及人均GDP逐年穩(wěn)步提升 用國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值關(guān)系看房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。隨著收入水平的不斷提高，居民消費(fèi)支出也同步增長(zhǎng)，住宅消費(fèi)能力大幅度提高，給鎮(zhèn)江房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，有力地推動(dòng)了鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。其中：，；。投資領(lǐng)域內(nèi)在活力明顯增強(qiáng)，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全面回升。這在一定的程度上打擊了消費(fèi)者的購(gòu)房行為，房地產(chǎn)將面臨一個(gè)相對(duì)比較理想的調(diào)整期。. “國(guó)八條”政策研究——內(nèi)憂外患，打擊投機(jī)，規(guī)范市場(chǎng)216。因此本次“國(guó)八條”針對(duì)有效抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)步上漲，從打擊投資者、提高稅收、通過(guò)信貸政策與加息來(lái)打擊投機(jī)者房地產(chǎn)投機(jī)行為。雖然政策推出的時(shí)間非常突然，但這并不是國(guó)家的偶然之舉，而是早已在醞釀之中。在這些城市中上海首當(dāng)其沖，因?yàn)闊o(wú)論從國(guó)際化程度還是境外投資數(shù)量上看，上海都毋庸置疑地排行老大。促使整體房地產(chǎn)回歸到居住的本性，是此次宏觀調(diào)控的主要目的?？茖W(xué)合理地把城市規(guī)模做大，形成“一城兩翼”的新城市框架城市發(fā)展總方向——南 進(jìn)216。人口按20萬(wàn)左右控制。南徐新城2020行政、文化、商務(wù)和生活居住區(qū)。37′～32176。地勢(shì)西高東低，南高北低，呈波狀起伏，形成以丘陵崗地為主的地貌特征，是國(guó)家歷史文化名城，長(zhǎng)江下游重要的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅游城市是長(zhǎng)三角“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個(gè)城市之一，但鎮(zhèn)江處于長(zhǎng)三角城市都市圈的最外圍，受到上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射非常小。216。. 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來(lái)人口能力增強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，∶∶∶∶。. 鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構(gòu)建現(xiàn)代化城市藍(lán)圖規(guī)劃中的南徐新城坐落于鎮(zhèn)江主城的西南部，老城區(qū)西南側(cè)。未來(lái)這里將以發(fā)展辦公、居住、旅游、休閑、文化、體育功能為主。建設(shè)新城區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措。三橫：沿江、城中、城南干道四縱：高資一縱（通港路），主城一縱（鎮(zhèn)寶路），諫壁一縱（諫辛路），大港一縱（通港路）?，F(xiàn)代化的物流商貿(mào)基地、都市型工業(yè)基地、綠色生態(tài)住宅業(yè)基地、休閑觀光會(huì)展業(yè)基地的，主動(dòng)將丹徒新區(qū)的建設(shè)納入鎮(zhèn)江大發(fā)展的格局之中，把新區(qū)的發(fā)展推向了更高的起點(diǎn)。自古以來(lái)丹徒就是長(zhǎng)江下游極為重要的水陸交通樞紐，為商家必爭(zhēng)之地。目前，區(qū)內(nèi)已建城市主干道29公里。丹徒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以基礎(chǔ)化工為主導(dǎo)，能源、新型建材、冶金及其它加工產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的現(xiàn)代港口、物流園區(qū)。從現(xiàn)階段鎮(zhèn)江城市規(guī)劃發(fā)展看來(lái)鎮(zhèn)江城市東部、西部規(guī)劃多為工業(yè)用地住宅用地供應(yīng)量不大。已有的別墅項(xiàng)目檔次也比較低，且別墅項(xiàng)目的總價(jià)也對(duì)部分目標(biāo)消費(fèi)群形成購(gòu)買(mǎi)制約，但是大面積、大房型、上檔次的居室生活又是這部分消費(fèi)者的追求，因而市場(chǎng)對(duì)于類(lèi)別墅項(xiàng)目存在潛在的旺盛的購(gòu)買(mǎi)需求。2005年上半年，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)住宅竣工面積67．29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58．2％；商品住宅銷(xiāo)售面積65．21萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55．7％；商品住宅銷(xiāo)售額13．68億元，同比增長(zhǎng)92．9％。鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場(chǎng)是從2000年前后開(kāi)始升溫的。打擊房地產(chǎn)投資者。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)細(xì)化到項(xiàng)目品牌、售后服務(wù)、綜合性價(jià)比等層面，購(gòu)房消費(fèi)者更加理性. 城市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場(chǎng)的消費(fèi)主力 自2000年起鎮(zhèn)江市政府提出“顯山、露水、透綠、現(xiàn)藍(lán)”的城市改造目標(biāo)，舊城拆遷改造力度的逐年增大2003年到2004年底，鎮(zhèn)江全市拆遷量近200萬(wàn)方， 2005年按照城市發(fā)展戰(zhàn)略要求鎮(zhèn)江市的拆遷量也將達(dá)30萬(wàn)方，除去已經(jīng)買(mǎi)房安置的尚有近100萬(wàn)方的拆遷面積沒(méi)有消化，按照1：，將產(chǎn)生150萬(wàn)方左右的需求量，從這個(gè)數(shù)字來(lái)看，扣除拆遷安置等因素的影響，鎮(zhèn)江因拆遷而購(gòu)置房產(chǎn)的拆遷戶將帶來(lái)近100萬(wàn)方的需求，而且這部分消費(fèi)者都將是低消費(fèi)人士，這在一定的程度上為鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展提供了有力的保障。. 市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯，產(chǎn)品向多元化、人性化方向發(fā)展兩年前，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品基本上比較單一，基本上都是以多層為主。 鎮(zhèn)江市場(chǎng)的客源購(gòu)房區(qū)域近2年發(fā)生了重大的改變：居住品質(zhì)市場(chǎng)發(fā)展跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)展普遍，注重性價(jià)比跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)展增多，注重地段選擇傳統(tǒng)居住區(qū)域 216。鎮(zhèn)江消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的偏好分析（參考04年底《京江樓市》消費(fèi)者調(diào)查）216。因此從當(dāng)前一段時(shí)間來(lái)看，三房依舊是鎮(zhèn)江市場(chǎng)的主流。 鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)及新城規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展根據(jù)以上分析，鎮(zhèn)江市整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，將會(huì)有力的支持住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這無(wú)疑在一定的程度上刺激房地產(chǎn)的消費(fèi)和需求，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)一定的發(fā)展機(jī)遇。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越趨激烈供應(yīng)量持續(xù)放大，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力大2006年將有4個(gè)以上總建在50萬(wàn)以上的項(xiàng)目上市，供應(yīng)量持續(xù)放大，加上現(xiàn)階段鎮(zhèn)江市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分現(xiàn)象明顯，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)未來(lái)銷(xiāo)售壓力增大。 城中板塊是城市中心區(qū)，全市現(xiàn)代化商業(yè)服務(wù)中心。 216。 丁卯板塊是目前大板塊中與市中心板塊最為接近的一個(gè)板塊，從一定程度上可以說(shuō)是市中心板塊的延伸，有一定的配套和居住基礎(chǔ)，是目前鎮(zhèn)江除市中心板塊外發(fā)展最為成熟的一個(gè)板塊。 在城市“一城兩翼“發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下學(xué)府板塊作為城市向東發(fā)展的重要區(qū)域，面臨重大機(jī)遇；. 南徐板塊――規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū) 區(qū)域南徐板塊區(qū)域范圍南徐大道沿線產(chǎn)品多層、小高、別墅均價(jià)區(qū)間（元/M2）3100－3400市場(chǎng)綜述1． 區(qū)域開(kāi)發(fā)量目前不大2． 生態(tài)環(huán)境好1. 未來(lái)的行政中心，發(fā)展?jié)摿Υ螅熬翱春?. 生活配套有待完善消費(fèi)群體政府及事業(yè)單位工作人員、投資客戶、分析小結(jié)：216。 受規(guī)劃影響板塊內(nèi)的大量可供開(kāi)發(fā)住宅土地陸續(xù)上市，萬(wàn)科、中注相繼落戶該板塊內(nèi)，將有效提升板塊的價(jià)值。. 丹徒板塊――生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 區(qū)域丹徒新區(qū)板塊區(qū)域范圍丹徒新區(qū)產(chǎn)品多層、小高層、別墅均價(jià)區(qū)間（元/M2）1800－2100市場(chǎng)綜述1． 離市中心較遠(yuǎn)2． 區(qū)域價(jià)格低3． 未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大4． 配套逐步齊全5． 目前市民認(rèn)可度不太高消費(fèi)群體中低收入人群、投資客戶分析小結(jié)：216。 由于丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格盆地因此，主力購(gòu)房人群以市區(qū)逃離高房?jī)r(jià)的中低收入人群，以及大量的投資客戶。朗香園開(kāi)發(fā)商中房集團(tuán)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司江蘇誠(chéng)信空調(diào)設(shè)備有限公司鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積總建面積2萬(wàn)M2建筑形式多層高層多層容積率3裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)（元/M2/月）均價(jià)（元/M2）30004200（毛坯）3100主力戶型87M103M2兩房，120M2三房80M2兩房、130M2三房100M2兩房，120M2三房住宅總套數(shù)規(guī)劃300多套規(guī)劃112套規(guī)劃360套首次推出時(shí)間05年1月05年9月05年7月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年9月銷(xiāo)售狀況整體去化80%整體去化30%整體去化55%優(yōu)惠措施無(wú)一次性付款99折一次性付款98折內(nèi)部配套設(shè)施商鋪底層商鋪沿街商鋪、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)2萬(wàn)M2. 城中板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析216。物業(yè)均價(jià)區(qū)域總價(jià)均在45萬(wàn)元左右。. 城中板塊代表項(xiàng)目名稱：蘇源。 總體評(píng)述： 蘇源。主要以程機(jī)械產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)，生物工程產(chǎn)業(yè)和食品產(chǎn)業(yè)特色的開(kāi)發(fā)區(qū)。該板塊兩房的總價(jià)在19萬(wàn)元—23萬(wàn)元之間，三房因?yàn)槊娣e的不同總價(jià)在27萬(wàn)元到33萬(wàn)元之間。 純坡地住宅廣告口號(hào)： 江南世家 傳世名苑項(xiàng)目簡(jiǎn)介：江南世家位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)丁卯橋路與谷陽(yáng)路交匯處，交通十分便利。同時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃建有排屋、多層、小高層、高層，符合了集約用地的趨勢(shì)，也為購(gòu)房人群提供了更多的選擇。依托大學(xué)城周邊的成熟配套以及交通資源。 移步換景的景觀設(shè)置廣告口號(hào)：相約學(xué)府路 賞四季芳鄰項(xiàng)目簡(jiǎn)介：，總建筑面積約十萬(wàn)平方米。米山人家是鎮(zhèn)江目前品質(zhì)非凡的高尚住宅區(qū)之一，項(xiàng)目定位為鎮(zhèn)江的高檔住宅，意向人群擁有較高的層。榮獲江蘇省建設(shè)廳頒布的江蘇省優(yōu)秀住宅綜合金獎(jiǎng)，江蘇省惟一節(jié)能示范小區(qū)。 同時(shí)由于購(gòu)買(mǎi)的人群中高校教師占據(jù)較大的比例，各個(gè)項(xiàng)目紛紛推出體現(xiàn)品位的休閑娛樂(lè)配套以滿足業(yè)主業(yè)余生活的